Immobilienmarktbericht Stuttgart Q3 2025

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegt sich der Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart in einer Spanne zwischen 5.173 und 5.460 Euro. Der Medianwert liegt bei etwa 5.316 Euro pro Quadratmeter, was eine spürbare Korrektur gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im zweiten Quartal 2025 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 5.520 Euro, sodass sich ein Rückgang von etwa 3,7 Prozent ergibt.

Bei der Betrachtung der Jahresentwicklung zeigt sich jedoch ein differenziertes Bild. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 ist trotz der quartalsweisen Korrektur eine Preissteigerung von 183 Euro pro Quadratmeter zu verzeichnen, was einem Plus von etwa 3,4 Prozent entspricht. Diese Entwicklung verdeutlicht, dass der Markt nach einer Phase der Überhitzung im Frühjahr 2025 nun in eine Phase der Konsolidierung eingetreten ist.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,2 Millionen Euro. Reihenhäuser werden typischerweise zwischen 650.000 und 900.000 Euro gehandelt, wobei die Preisspanne stark von der Lage und dem Bauzustand abhängt.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin stark limitiert. Die Anzahl der verfügbaren Objekte liegt etwa 15 Prozent unter dem Niveau des Vorquartals, was primär auf die zurückhaltende Verkaufsbereitschaft der Eigentümer zurückzuführen ist. Die Nachfrage bleibt trotz der gestiegenen Finanzierungskosten auf hohem Niveau, wobei sich insbesondere Familien mit gesichertem Eigenkapital als kaufkräftige Interessenten zeigen.

Die Neubauaktivität im Häusersegment stagniert weiterhin auf niedrigem Niveau. Im dritten Quartal wurden lediglich 145 Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser erteilt, was einem Rückgang von 8 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Die hohen Baukosten, verschärfte energetische Anforderungen und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland hemmen die Entwicklung neuer Projekte erheblich.

Der Leerstand im Häusersegment ist praktisch nicht existent. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa 65 Tagen, wobei besonders attraktive Objekte in gefragten Lagen oft innerhalb von zwei bis drei Wochen verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen bleiben im dritten Quartal 2025 erheblich. In den Premiumlagen wie Killesberg, Degerloch und dem Stuttgarter Süden werden Quadratmeterpreise von bis zu 7.500 Euro erzielt. Hier dominieren hochwertige Villen und moderne Architektenhäuser das Angebot.

Die zentrumsnahen Stadtteile wie Stuttgart-West, Stuttgart-Ost und Heslach bewegen sich im Preissegment zwischen 5.500 und 6.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zum Stadtzentrum, wobei das Angebot hier besonders knapp ist.

In den Stadtrandlagen wie Weilimdorf, Zuffenhausen oder Mühlhausen liegen die Preise zwischen 4.200 und 5.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete erfreuen sich zunehmender Beliebtheit bei jungen Familien, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Besonders in Birkach und Plieningen, wo noch vereinzelt Neubaugebiete erschlossen werden, zeigt sich eine dynamische Nachfrage.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Preisentwicklung im Häusersegment. Die Prognosen gehen von einer jährlichen Preissteigerung zwischen 2 und 4 Prozent aus, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängt.

Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit zu erwarten ist. Die strengeren ESG-Anforderungen könnten zudem zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen, wobei energetisch sanierte oder neu gebaute Objekte Preisaufschläge erzielen werden.

Mittelfristig könnte die demografische Entwicklung zu einer leichten Entspannung führen, allerdings wird Stuttgart als Wirtschaftsmetropole weiterhin Zuzug verzeichnen, was die Nachfrage stützt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis zwischen 4.592 und 4.906 Euro liegt das Preisniveau etwa 2,6 Prozent über dem Vorquartal. Im zweiten Quartal 2025 betrug der Durchschnittspreis noch 4.650 Euro pro Quadratmeter.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine stabile Aufwärtsentwicklung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei etwa 4.750 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von rund 3,2 Prozent. Diese kontinuierliche Preisentwicklung unterstreicht die Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und Selbstnutzerobjekt.

Die absoluten Kaufpreise variieren je nach Größe und Ausstattung erheblich. Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern kostet derzeit zwischen 345.000 und 368.000 Euro. Neubauwohnungen in guten Lagen erreichen Spitzenpreise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau. Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit Balkonen oder Terrassen in zentrumsnahen Lagen. Das Angebot kann diese Nachfrage nicht vollständig bedienen, was zu der beobachteten Preissteigerung führt.

Die Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbau zeigt leichte Erholungstendenzen. Im dritten Quartal wurden 420 neue Wohnungen fertiggestellt, was einer Steigerung von 12 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Dennoch bleibt das Niveau deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt und kann den Nachfrageüberhang nicht ausgleichen.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei 45 Tagen, wobei besonders attraktive Objekte oft schon vor der offiziellen Markteinführung verkauft werden. Der Leerstand ist mit unter 0,5 Prozent praktisch nicht vorhanden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur im Wohnungssegment spiegelt die unterschiedlichen Qualitäten der Stuttgarter Stadtteile wider. In den Top-Lagen der Innenstadt, insbesondere im Stadtzentrum, Stuttgart-Mitte und den angrenzenden Bereichen von Stuttgart-Süd, werden Quadratmeterpreise von über 5.500 Euro erzielt. Luxuswohnungen mit Blick auf den Schlossplatz oder in der Nähe des Killesbergparks erreichen sogar Preise jenseits der 7.000-Euro-Marke.

Die beliebten Wohnviertel wie Stuttgart-West mit seinem Charme der Gründerzeitarchitektur oder Sillenbuch mit seiner grünen Umgebung bewegen sich im Preissegment zwischen 4.800 und 5.300 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer gewachsenen Infrastruktur und dem hohen Wohnwert.

In den Stadtrandlagen wie Stammheim, Weilimdorf oder Hedelfingen liegen die Preise zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen vermehrt junge Käufer an, die sich zentrumsnahe Lagen nicht leisten können.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch. Experten rechnen mit einer jährlichen Preissteigerung zwischen 3 und 5 Prozent, getragen von der anhaltend hohen Nachfrage und dem begrenzten Neubauvolumen.

Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte, insbesondere im Bereich des Rosensteinviertels und der Entwicklung des Areals Stuttgart 21, werden mittelfristig neues Angebot schaffen, jedoch erst ab 2027 spürbare Markteffekte zeigen.

Die Nachfrage nach energieeffizienten Wohnungen wird weiter zunehmen, was zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen wird. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten Preisabschläge von bis zu 15 Prozent hinnehmen müssen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Während spezifische Daten für Häuser begrenzt verfügbar sind, orientieren sich die Mietpreise an der allgemeinen Marktentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser liegt zwischen 12,50 und 16,00 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mietpreise um etwa 0,8 Prozent gestiegen. Diese verhaltene Entwicklung spiegelt die regulatorischen Rahmenbedingungen der Mietpreisbremse wider, die extreme Preissprünge verhindert. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung etwa 3,8 Prozent, was leicht über der allgemeinen Inflationsrate liegt.

Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche kostet in Stuttgart derzeit zwischen 1.750 und 2.240 Euro Kaltmiete monatlich. Reihenhäuser werden typischerweise für 1.400 bis 1.800 Euro vermietet.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietobjekten im Häusersegment ist äußerst begrenzt. Die meisten Hauseigentümer nutzen ihre Immobilien selbst oder haben langfristige Mietverträge, wodurch nur wenige Objekte neu auf den Markt kommen. Die Fluktuation liegt bei unter 5 Prozent jährlich.

Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien mit Kindern und gehobenen Einkommensgruppen, die mehr Wohnraum und einen eigenen Garten suchen. Besonders gefragt sind Häuser mit mindestens vier Zimmern und einer Wohnfläche ab 120 Quadratmetern.

Die Neubautätigkeit im Mietbereich für Häuser ist praktisch nicht existent, da sich Investoren auf den lukrativeren Geschosswohnungsbau konzentrieren. Der Leerstand liegt bei nahezu null Prozent, und verfügbare Objekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser korrelieren stark mit der Lagequalität. In den Premiumlagen wie Killesberg, Sillenbuch oder Degerloch werden Mietpreise von 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile bieten neben der gehobenen Wohnumgebung oft auch größere Grundstücke und eine ruhige Lage.

In den stadtnahen Wohngebieten wie Botnang, Kaltental oder Möhringen liegen die Mietpreise zwischen 12 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen bieten einen guten Kompromiss zwischen urbaner Anbindung und Wohnqualität.

Die Stadtrandgebiete wie Mühlhausen, Stammheim oder Rohracker bieten mit Mietpreisen zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen. Hier finden sich oft ältere Häuser mit größeren Gärten, die besonders bei Familien mit begrenztem Budget beliebt sind.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiterhin von Knappheit geprägt sein. Die Mietpreise werden moderat um 2 bis 4 Prozent jährlich steigen, begrenzt durch die Mietpreisbremse und die allgemeine Einkommensentwicklung.

Die energetischen Sanierungsanforderungen werden mittelfristig zu einer Marktbereinigung führen. Häuser mit schlechter Energiebilanz werden entweder saniert oder vom Markt genommen, was das Angebot weiter verknappen könnte.

Langfristig könnte die Entwicklung neuer Wohngebiete am Stadtrand zu einer leichten Entspannung führen, jedoch wird dies frühestens ab 2027 spürbare Effekte zeigen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 14,87 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 0,8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als die Durchschnittsmiete bei 14,75 Euro lag. Diese moderate Entwicklung zeigt eine Stabilisierung des Marktes nach den stärkeren Anstiegen der Vorquartale.

Im Jahresvergleich beträgt die Mietsteigerung 3,8 Prozent, was die anhaltende Nachfrage und das knappe Angebot widerspiegelt. Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern kostet derzeit etwa 1.041 Euro Kaltmiete, während eine 2-Zimmer-Wohnung mit 50 Quadratmetern bei etwa 744 Euro liegt.

Neubauwohnungen erzielen deutlich höhere Mieten mit durchschnittlich 16,50 bis 18,00 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen je nach Zustand zwischen 12,00 und 15,00 Euro pro Quadratmeter liegen.

Marktdynamik

Der Stuttgarter Mietwohnungsmarkt ist weiterhin von einem eklatanten Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Der Leerstand liegt bei unter 0,5 Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Auf jede ausgeschriebene Wohnung kommen durchschnittlich 25 bis 30 Bewerber, in beliebten Lagen sogar bis zu 50.

Die Neubautätigkeit hat sich im dritten Quartal leicht erholt, bleibt aber unter dem notwendigen Niveau. Es wurden 380 neue Mietwohnungen fertiggestellt, was einem Plus von 8 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Der Großteil dieser Wohnungen entfällt auf größere Wohnbauprojekte in Stadtrandlagen.

Die durchschnittliche Suchdauer für Mietwohnungen beträgt drei bis vier Monate, wobei Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen besondere Schwierigkeiten haben, angemessenen Wohnraum zu finden. Die Fluktuation liegt bei etwa 8 Prozent jährlich, was im bundesweiten Vergleich niedrig ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Stuttgart zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen. In den Top-Lagen der Innenstadt, insbesondere in Stuttgart-Mitte, am Killesberg und in Teilen von Stuttgart-Süd, werden Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter erzielt. Luxuswohnungen in diesen Lagen können sogar 25 bis 27 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Die beliebten innenstadtnahen Wohnviertel wie Stuttgart-West, Stuttgart-Ost und Heslach bewegen sich im Bereich von 14 bis 17 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Infrastruktur und der Nähe zu kulturellen Einrichtungen.

In den äußeren Stadtbezirken wie Weilimdorf, Feuerbach oder Zuffenhausen liegen die Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und sind besonders bei Familien und Pendlern beliebt.

Die günstigsten Mieten finden sich in Stadtrandlagen wie Mühlhausen, Stammheim oder Rohracker mit 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete kämpfen teilweise mit Imageproblemen, bieten aber durchaus attraktiven Wohnraum für preissensible Mieter.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Stuttgarter Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs hin. Für die kommenden 12 Monate wird eine Mietsteigerung von 2 bis 4 Prozent erwartet, wobei die Entwicklung stark von politischen Rahmenbedingungen abhängt.

Die geplante Verschärfung der Mietpreisbremse könnte dämpfend auf die Preisentwicklung wirken, während die steigenden Anforderungen an die Energieeffizienz zu Modernisierungen und damit verbundenen Mieterhöhungen führen könnten. ESG-konforme Neubauten werden voraussichtlich Premiummieten erzielen und den Markt weiter segmentieren.

Mittelfristig wird die Fertigstellung größerer Wohnbauprojekte, insbesondere im Zusammenhang mit der Stadtentwicklung rund um Stuttgart 21, zu einer leichten Entspannung des Marktes führen. Bis 2027 sollen etwa 3.000 neue Wohnungen entstehen, was jedoch angesichts der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung nur eine begrenzte Entlastung bringen wird.

Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug in die Wirtschaftsmetropole Stuttgart werden die Nachfrage weiterhin hochhalten. Besonders im Segment der kleinen und mittleren Wohnungen wird der Markt angespannt bleiben, da Single-Haushalte und Paare ohne Kinder weiter zunehmen.