Immobilienmarktbericht Stuttgart Q3 2025

Analyse der Wohnimmobilienmarktentwicklung im dritten Quartal 2025

Executive Summary

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 deutliche Zeichen einer Stabilisierung nach der Korrekturphase des Vorjahres. Nach dem Preisrückgang von circa 6 Prozent bei Eigentumswohnungen im Jahr 2024 zeichnet sich nun eine moderate Erholung ab. Die strukturelle Nachfrage bleibt aufgrund der wirtschaftlichen Attraktivität des Standorts Stuttgart weiterhin hoch, während das Angebot durch Flächenknappheit und hohe Baukosten begrenzt bleibt. Diese Marktdynamik führt zu einer allmählichen Preisstabilisierung mit leichter Aufwärtstendenz sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei 5.460 Euro pro Quadratmeter, wobei einige Marktsegmente sogar Durchschnittswerte von bis zu 5.985 Euro pro Quadratmeter erreichen. Dies entspricht einer Steigerung von circa 1,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 ist ein leichter, aber stetiger Preisanstieg zu verzeichnen, der die beginnende Markterholung nach der Konsolidierungsphase des Vorjahres widerspiegelt.

Die Preisentwicklung zeigt dabei eine deutliche Stabilisierung nach der volatilen Phase der Jahre 2023 und 2024. Während das zweite Quartal 2025 noch von einer gewissen Zurückhaltung bei den Kaufpreisen geprägt war, manifestiert sich im dritten Quartal eine spürbare Belebung der Nachfrage, die zu einer moderaten Aufwärtsbewegung der Preise führt. Die prognostizierte Gesamtjahressteigerung von 2 bis 4 Prozent für 2025 zeichnet sich bereits deutlich ab.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt weiterhin angespannt. Die strukturelle Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was hauptsächlich auf die begrenzte Flächenverfügbarkeit im Stadtgebiet Stuttgart zurückzuführen ist. Die Neubauaktivität wird durch mehrere Faktoren gebremst: Neben dem Mangel an bebaubaren Grundstücken wirken sich die weiterhin erhöhten Baukosten und die gestiegenen Finanzierungskosten negativ auf die Bautätigkeit aus.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Nachfragesituation leicht verbessert. Käufer, die in den vergangenen Quartalen eine abwartende Haltung eingenommen hatten, kehren vermehrt in den Markt zurück, angelockt von der relativen Preisstabilität und der Erwartung weiterer moderater Preissteigerungen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine erhöhte Marktdynamik hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen bleiben erheblich. In den zentralen und besonders begehrten Lagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Süd und Stuttgart-West werden weiterhin Spitzenpreise erzielt, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Hier sind Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro keine Seltenheit, insbesondere bei Objekten in Premium-Lagen mit guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität.

Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Vierteln liegen die Preise hingegen teilweise deutlich unter dem Durchschnitt. Stadtteile wie Mühlhausen, Zuffenhausen oder Weilimdorf bieten Häuser zu Quadratmeterpreisen zwischen 4.000 und 5.000 Euro an. Diese Preisdifferenzen sind oft auch auf den unterschiedlichen Sanierungsstand der Objekte zurückzuführen, wobei in den Randlagen häufiger renovierungsbedürftige Immobilien angeboten werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerung erwartet. Die Experten prognostizieren eine jährliche Wertsteigerung von 2 bis 4 Prozent, getrieben durch die anhaltende Angebotsknappheit und die stabile Nachfrage. Die wirtschaftliche Stärke der Region Stuttgart als bedeutender Industrie- und Technologiestandort wird weiterhin für eine solide Nachfrage nach Wohnimmobilien sorgen.

Mittelfristig könnten sich die verschärften ESG-Anforderungen und energetischen Standards preistreibend auswirken, da viele Bestandsimmobilien modernisiert werden müssen. Dies könnte zu einer weiteren Differenzierung zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen. Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich auf niedrigem Niveau verbleiben, was die Angebotsknappheit perpetuiert.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Stabilisierung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 Euro liegt das Preisniveau leicht über dem Vorjahresquartal. Alternative Marktquellen berichten von einem Durchschnittspreis von 4.793 Euro pro Quadratmeter, was die relative Bandbreite der Marktpreise verdeutlicht.

Nach dem deutlichen Preisrückgang von circa 6 Prozent im Jahr 2024 hat sich der Markt im Verlauf des Jahres 2025 spürbar erholt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine leichte, aber stetige Aufwärtsbewegung zu verzeichnen. Diese Entwicklung signalisiert das Ende der Korrekturphase und den Beginn eines neuen, stabileren Marktzyklus. Die Käufer zeigen wieder verstärktes Interesse, was sich in steigenden Transaktionszahlen niederschlägt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt strukturell auf hohem Niveau, bedingt durch die anhaltende Attraktivität Stuttgarts als Wirtschaftsstandort und die begrenzte Verfügbarkeit von Wohneigentum. Das Neubauangebot kann die Nachfrage bei weitem nicht decken, was hauptsächlich auf die Baulandknappheit und die gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist.

Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen bewegt sich weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau, was die Attraktivität von Wohnungen sowohl als Kapitalanlage als auch zur Eigennutzung unterstreicht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Anzahl der verfügbaren Objekte leicht reduziert, während gleichzeitig die Nachfrage zugenommen hat. Dies führt zu einer Verkürzung der durchschnittlichen Vermarktungsdauer und einem leichten Verkäufermarkt in attraktiven Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den zentralen und beliebten Vierteln wie dem Stuttgarter Westen, Degerloch oder Killesberg werden Quadratmeterpreise von über 6.000 Euro erzielt. Besonders begehrt sind Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie Objekte in verkehrsberuhigten Lagen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen liegen die Preise deutlich niedriger. Hier sind Eigentumswohnungen teilweise bereits ab 3.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Die Preisunterschiede werden zusätzlich durch Faktoren wie Baujahr, Ausstattungsstandard und energetische Effizienz beeinflusst. Neubauwohnungen mit modernen Energiestandards erzielen dabei regelmäßig Aufschläge von 15 bis 20 Prozent gegenüber vergleichbaren Bestandsimmobilien.

Prognose und Ausblick

Die Marktexperten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerung bei Eigentumswohnungen. Die Stabilisierung des Zinsniveaus und die wieder zunehmende Investitionsbereitschaft dürften die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig wird das Angebot voraussichtlich knapp bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit zu erwarten ist.

Mittelfristig könnten die steigenden Anforderungen an die Energieeffizienz zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen energetisch sanierten und unsanierten Wohnungen führen. Objekte mit schlechter Energiebilanz könnten unter Preisdruck geraten, während moderne, energieeffiziente Wohnungen überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren dürften. Die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Zahl von Single- und Zwei-Personen-Haushalten wird die Nachfrage nach kleineren bis mittleren Wohnungsgrößen weiter verstärken.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Preisentwicklung. Während in Top-Lagen Mieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erreicht werden, bewegt sich das Preisniveau in normalen Wohnlagen zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter. Die große Preisspanne reflektiert die heterogene Struktur des Stuttgarter Mietmarktes für Häuser, der von kleinen Reihenhäusern bis zu großzügigen Villen reicht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine moderate Mietsteigerung zu verzeichnen. Diese Entwicklung setzt den Trend der allmählichen Mietpreisstabilisierung fort, nachdem die Mieten in den Vorquartalen teilweise stagniert hatten. Die Steigerungen fallen jedoch moderater aus als in den Boomjahren vor 2023, was auf eine gewisse Marktsättigung im oberen Preissegment hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt konstant hoch, insbesondere von Familien mit Kindern, die den zusätzlichen Platz und oft auch einen Garten schätzen. Die Leerstandsquote bei Mietshäusern ist verschwindend gering, was den anhaltenden Nachfragedruck unterstreicht. Das Angebot an Mietshäusern ist strukturell begrenzt, da Neubauaktivitäten sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren und freistehende Einfamilienhäuser zur Vermietung nur selten neu gebaut werden.

Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Angebotssituation weiter verknappt. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietshäuser hat sich verkürzt, und qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet. Die verschärften ESG-Standards beginnen sich auf den Markt auszuwirken, da Vermieter zunehmend in energetische Sanierungen investieren müssen, was sich teilweise in höheren Mieten niederschlägt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede bei Mietshäusern sind erheblich und spiegeln die sozioökonomische Struktur Stuttgarts wider. In zentralen und gehobenen Wohnlagen wie Killesberg, Degerloch oder Stuttgart-Süd werden Premium-Mieten verlangt, die oft über 25 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Lagen zeichnen sich durch exzellente Infrastruktur, Nähe zu internationalen Schulen und gehobene Nachbarschaften aus.

Familienfreundliche Stadtteile am Stadtrand wie Birkach, Plieningen oder Stammheim bieten hingegen Mietshäuser zu moderateren Preisen zwischen 13 und 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel punkten mit ruhiger Wohnlage, guter Anbindung und oft größeren Grundstücken. Die Nachfrage in diesen Gebieten ist besonders von jungen Familien getrieben, die ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums bei Häusern erwartet. Die strukturelle Unterversorgung mit familiengerechtem Wohnraum in Stuttgart wird die Nachfrage weiter hoch halten. Gleichzeitig dürften die steigenden Anforderungen an die Energieeffizienz und die damit verbundenen Investitionen zu weiteren Mietpreisanpassungen führen.

Mittelfristig könnte sich der Trend zum Home-Office stabilisierend auf die Nachfrage nach Mietshäusern auswirken, da der zusätzliche Platzbedarf für Arbeitszimmer weiterhin relevant bleibt. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Familien in der Region Stuttgart wird die Nachfrage zusätzlich stützen. Allerdings könnten regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder verschärfte Mieterschutzbestimmungen das Mietpreiswachstum begrenzen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin auf hohem Preisniveau. Die durchschnittlichen Mieten bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in absoluten Top-Lagen Mieten von über 27 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Diese Preisspanne verdeutlicht die starke Differenzierung des Stuttgarter Mietwohnungsmarktes.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 ist eine moderate Mietpreiserhöhung zu verzeichnen. Nach einer Phase der relativen Stagnation in den Vorquartalen zeigt der Markt wieder eine leichte Aufwärtsdynamik. Die Mietpreisentwicklung wird dabei maßgeblich durch die anhaltende Wohnraumknappheit und die hohe Nachfrage getrieben, während regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken.

Marktdynamik

Die Knappheit am Wohnungsmarkt setzt sich im dritten Quartal 2025 unvermindert fort. Die Leerstandsraten bewegen sich auf historisch niedrigem Niveau, insbesondere in innenstadtnahen Vierteln ist praktisch kein Leerstand vorhanden. Die hohe Nachfrage trifft auf ein strukturell begrenztes Angebot, da die Neubauaktivität weiterhin durch knappes Bauland und hohe Baukosten limitiert wird.

Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Angebotssituation weiter verschärft. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen hat sich nochmals verkürzt, und bei Neuvermietungen sind regelmäßig Dutzende von Bewerbern pro Wohnung zu verzeichnen. Die Neubautätigkeit konzentriert sich hauptsächlich auf das gehobene Segment, was die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum zusätzlich erschwert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den zentralen Stadtteilen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd werden regelmäßig Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Besonders begehrt sind hier modernisierte Altbauwohnungen und Neubauten mit gehobener Ausstattung.

Am Stadtrand und in weniger gefragten Vierteln liegen die Mieten deutlich niedriger. In Stadtteilen wie Zuffenhausen, Feuerbach oder Weilimdorf sind Wohnungen teilweise noch für 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter zu haben. Diese Preisunterschiede werden durch Faktoren wie Verkehrsanbindung, Infrastruktur, soziales Umfeld und Wohnungsstandard beeinflusst. Die S-Bahn-Anbindung spielt eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisbildung.

Prognose und Ausblick

Die Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen. Die Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da keine signifikante Ausweitung der Bautätigkeit absehbar ist. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage aufgrund des Bevölkerungswachstums und der wirtschaftlichen Attraktivität Stuttgarts hoch.

Die verschärften ESG-Anforderungen werden mittelfristig zu einer stärkeren Differenzierung zwischen energieeffizienten und unsanierten Wohnungen führen. Vermieter werden gezwungen sein, in energetische Sanierungen zu investieren, was sich in höheren Mieten niederschlagen könnte. Andererseits könnten regulatorische Eingriffe wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Mieterschutzgesetze das Mietpreiswachstum begrenzen. Die zunehmende Bedeutung von nachhaltigem Wohnen könnte zudem die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten weiter verstärken.

Fazit und Gesamtmarktausblick

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und beginnenden Erholung. Nach der Korrekturphase des Vorjahres zeigen alle vier untersuchten Marktsegmente - Häuser und Wohnungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich - eine positive Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen.

Die fundamentalen Marktfaktoren bleiben unverändert: Eine strukturell hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was zu einem anhaltenden Aufwärtsdruck auf die Preise führt. Die wirtschaftliche Stärke der Region Stuttgart als führender Technologie- und Industriestandort sorgt für kontinuierlichen Zuzug und damit für eine stabile Wohnraumnachfrage.

Die größten Herausforderungen für den Markt bleiben die Baulandknappheit, die hohen Baukosten und die zunehmenden regulatorischen Anforderungen, insbesondere im Bereich der Energieeffizienz. Diese Faktoren werden auch in den kommenden Jahren die Marktdynamik prägen und für eine anhaltende Angebotsverknappung sorgen.

Für Investoren und Eigennutzer bietet der Stuttgarter Immobilienmarkt weiterhin attraktive Perspektiven, wobei eine sorgfältige Standort- und Objektauswahl angesichts der erheblichen Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen und Marktsegmenten entscheidend bleibt. Die erwartete moderate Preisentwicklung bei gleichzeitig hoher Wertstabilität macht Stuttgart zu einem defensiven, aber soliden Immobilienstandort.

Dieser Marktbericht basiert auf einer umfassenden Analyse aktueller Marktdaten und Expertenschätzungen. Die dargestellten Entwicklungen und Prognosen stellen eine Momentaufnahme dar und können sich aufgrund veränderter wirtschaftlicher oder regulatorischer Rahmenbedingungen ändern.