Immobilienmarktbericht Stuttgart Q3 2025

Hinweis: Da die Vergleichsdaten aus Q2 2025 von der angegebenen URL (https://www.certa-gutachten.de/marktberichte/stuttgart-q2-2025) nicht zugänglich sind, basiert dieser Bericht auf den aktuell verfügbaren Marktdaten für Q3 2025. Für einen vollständigen Quartalsvergleich wären die Daten aus dem genannten Vorquartalsbericht erforderlich.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Stuttgarter Markt für Kaufhäuser zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin auf hohem Niveau. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei 5.460 Euro, was die anhaltend starke Position des Stuttgarter Immobilienmarktes unterstreicht. Alternative Marktanalysen nennen einen Median-Angebotspreis von 5.173 Euro pro Quadratmeter, was auf eine gewisse Spreizung der Preise je nach Objektqualität und Lage hindeutet.

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum Q3 2024, als der Quadratmeterpreis bei 5.375 Euro lag, ist eine leichte Preissteigerung von etwa 1,6 Prozent zu verzeichnen. Diese moderate Aufwärtsbewegung zeigt, dass sich der Markt nach den turbulenten Jahren 2022 und 2023 stabilisiert hat. Interessanterweise deuten erste Marktbeobachtungen darauf hin, dass die Angebotspreise im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 erstmals seit längerer Zeit leicht rückläufig sind, was möglicherweise auf eine beginnende Marktberuhigung hindeutet.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation bleibt weiterhin angespannt. Das verfügbare Angebot an Kaufhäusern ist nach wie vor begrenzt, während die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt. Diese Diskrepanz wird durch mehrere Faktoren verstärkt: Einerseits halten viele Eigentümer ihre Immobilien zurück, da sie auf weitere Preissteigerungen hoffen oder keine adäquaten Alternativen finden. Andererseits profitieren Kaufinteressenten noch von den derzeit moderaten Finanzierungsbedingungen, wobei die erwarteten Zinserhöhungen bereits erste dämpfende Effekte zeigen.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt weiterhin gedämpft. Hohe Baukosten, verschärfte energetische Anforderungen und knappe Grundstücke in Stuttgart führen dazu, dass nur wenige neue Projekte realisiert werden. Dies verschärft die Angebotsknappheit zusätzlich und stützt das Preisniveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen bleiben signifikant. In den Top-Lagen des Stuttgarter Zentrums sowie in beliebten Stadtteilen wie Degerloch, Sillenbuch oder Killesberg werden weiterhin Spitzenpreise erzielt, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Hier sind Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro keine Seltenheit, insbesondere bei modernen oder aufwendig sanierten Objekten.

Am Stadtrand und in weniger gefragten Vierteln zeigt sich ein differenzierteres Bild. Hier sind Preisnachlässe von bis zu 20 Prozent gegenüber den Spitzenlagen möglich, besonders bei unsanierten Bestandsimmobilien. Die zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) führt zu einer weiteren Spreizung: Energieeffiziente Neubauten oder kernsanierte Altbauten erzielen Aufschläge von 10 bis 20 Prozent gegenüber unsanierten Objekten mit schlechter Energiebilanz.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate zeichnet sich ein gemischtes Bild ab. Kurzfristig profitieren Verkäufer noch von der hohen Nachfrage und dem knappen Angebot. Experten erwarten für 2025 und 2026 eine moderate Preisentwicklung mit Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent, wobei diese stark von der weiteren Zinsentwicklung abhängen wird.

Mittelfristig könnten steigende Bauzinsen die Nachfrage dämpfen und zu einer Marktberuhigung führen. Gleichzeitig wird der Druck durch verschärfte Energieeffizienzanforderungen zunehmen, was besonders ältere, unsanierte Objekte unter Preisdruck setzen könnte. Käufer werden zunehmend die Sanierungskosten in ihre Kalkulationen einbeziehen müssen, was die effektiven Gesamtkosten für den Immobilienerwerb erhöht.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart präsentiert sich im dritten Quartal 2025 robust. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 4.906 Euro, während der Median-Angebotspreis mit 4.592 Euro pro Quadratmeter etwas niedriger ausfällt. Diese Differenz deutet auf eine breite Streuung der Preise hin, abhängig von Faktoren wie Baujahr, Ausstattung und Mikrolage.

Im Jahresvergleich zu Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 4.869 Euro lag, ist eine leichte Steigerung von etwa 0,8 Prozent zu verzeichnen. Diese moderate Aufwärtsbewegung zeigt eine gewisse Stabilisierung nach den volatileren Vorjahren. Bemerkenswert ist, dass die Wohnungspreise im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 um 2,6 Prozent gestiegen sind, was auf eine anhaltend starke Nachfrage in diesem Segment hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt ungebrochen hoch, getrieben durch verschiedene Käufergruppen: Selbstnutzer, die von den noch moderaten Zinsen profitieren wollen, Kapitalanleger auf der Suche nach stabilen Renditen und junge Familien, die aufgrund der hohen Hauspreise auf Wohnungen ausweichen. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt erste positive Signale, bleibt aber hinter dem Bedarf zurück. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Entwicklung, insbesondere in den Konversionsgebieten und auf ehemaligen Gewerbeflächen. Die Fertigstellungszahlen werden jedoch erst in den kommenden Jahren spürbar steigen, sodass die Angebotsknappheit kurzfristig bestehen bleibt.

Der Leerstand im Wohnungsbereich ist praktisch nicht existent. Die wenigen verfügbaren Objekte finden meist innerhalb kurzer Zeit neue Eigentümer, wobei gut ausgestattete Wohnungen in beliebten Lagen oft mehrere Interessenten gleichzeitig anziehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen Lagen wie Stuttgart-Mitte, West und Süd werden Spitzenpreise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Besonders gefragt sind Wohnungen in den gründerzeitlichen Vierteln mit ihrer charakteristischen Architektur und der urbanen Infrastruktur.

Die mittleren Lagen, zu denen Stadtteile wie Feuerbach, Zuffenhausen oder Bad Cannstatt zählen, bieten Quadratmeterpreise zwischen 4.000 und 5.000 Euro. Diese Gebiete profitieren von guten Verkehrsanbindungen und einer soliden Infrastruktur, sind aber weniger prestigeträchtig als die Top-Lagen.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Vororten sind Eigentumswohnungen zu moderateren Preisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Diese Lagen gewinnen zunehmend an Attraktivität, insbesondere bei Familien, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen und bereit sind, längere Pendelzeiten in Kauf zu nehmen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Wohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten sind verhalten optimistisch. Experten rechnen mit einer fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der damit verbundenen Finanzierungskosten abhängen.

Die demografische Entwicklung Stuttgarts mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum wird die Nachfrage weiterhin stützen. Gleichzeitig könnten verschärfte Kreditvergaberichtlinien und steigende Zinsen die Käuferschicht verkleinern. Besonders energieeffiziente Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauten werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren, während unsanierte Objekte mit hohem Energieverbrauch unter Druck geraten könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Stuttgart stellt traditionell ein Nischensegment dar, für das im dritten Quartal 2025 nur begrenzte spezifische Datenerhebungen vorliegen. Dies liegt in der Natur des Stuttgarter Immobilienmarktes begründet, wo Einfamilienhäuser überwiegend zum Kauf und nicht zur Miete angeboten werden. Die verfügbaren Miethäuser konzentrieren sich hauptsächlich auf das gehobene Segment und werden oft von Unternehmen für ihre Mitarbeiter oder von vermögenden Privatpersonen nachgefragt.

Basierend auf allgemeinen Marktbeobachtungen liegen die Mietpreise für Häuser deutlich über dem Durchschnitt für Wohnungen. Für ein freistehendes Einfamilienhaus in guter Lage werden monatliche Kaltmieten zwischen 2.500 und 5.000 Euro aufgerufen, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind mit Mieten zwischen 1.800 und 3.000 Euro etwas günstiger positioniert.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern ist äußerst begrenzt und konzentriert sich auf wenige spezialisierte Marktsegmente. Die meisten verfügbaren Objekte stammen aus dem Bestand institutioneller Vermieter, von Unternehmen, die Wohnraum für Führungskräfte bereitstellen, oder von Privatvermietern, die ihre Immobilie temporär nicht selbst nutzen.

Die Nachfrage kommt hauptsächlich von drei Gruppen: Expatriates und internationale Fachkräfte, die für begrenzte Zeit in Stuttgart arbeiten, wohlhabende Familien, die flexibel bleiben möchten, sowie Personen in Übergangssituationen, etwa nach einem Immobilienverkauf oder während eines Neubaus. Diese spezielle Nachfragestruktur führt zu einer relativ stabilen, aber wenig dynamischen Marktsituation.

Neubauaktivitäten im Miethaus-Segment sind praktisch nicht vorhanden. Die hohen Grundstücks- und Baukosten in Stuttgart machen den Bau von Häusern zur Vermietung wirtschaftlich unattraktiv im Vergleich zu Mehrfamilienhäusern oder dem direkten Verkauf.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die wenigen verfügbaren Miethäuser konzentrieren sich auf bestimmte Stadtteile. In den familienfreundlichen und prestigeträchtigen Lagen wie Degerloch, Möhringen, Vaihingen oder Killesberg werden die höchsten Mieten erzielt. Hier profitieren Vermieter von der Nähe zu internationalen Schulen, Grünflächen und einer gehobenen Infrastruktur.

In den Randlagen und eingemeindeten Stadtteilen wie Mühlhausen, Stammheim oder Hedelfingen sind gelegentlich günstigere Miethäuser zu finden. Diese sprechen vor allem Familien an, die mehr Wohnfläche und einen Garten wünschen, aber nicht die Kapitalbindung eines Hauskaufs eingehen möchten oder können.

Die zentralen Stadtlagen spielen im Miethaus-Segment kaum eine Rolle, da hier kaum Einfamilienhäuser vorhanden sind und die wenigen existierenden Objekte meist von den Eigentümern selbst genutzt werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird keine wesentliche Veränderung im Miethaus-Segment erwartet. Der Markt wird weiterhin ein Nischendasein führen mit sehr begrenztem Angebot und spezialisierter Nachfrage. Die Mietpreise werden voraussichtlich moderat mit der allgemeinen Inflation steigen, größere Preissprünge sind aufgrund der begrenzten Marktdynamik nicht zu erwarten.

Mittelfristig könnte sich die Situation leicht verändern, wenn mehr institutionelle Investoren in den Build-to-Rent-Sektor einsteigen. Erste Projekte in anderen deutschen Großstädten zeigen, dass durchaus Nachfrage nach hochwertigen Mietobjekten im Haussektor besteht. Für Stuttgart sind solche Entwicklungen bisher jedoch nicht konkret absehbar.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin auf hohem Niveau. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen liegt aktuell bei 17,30 Euro pro Quadratmeter, was Stuttgart zu einer der teuersten Mietstädte Deutschlands macht. In Top-Lagen werden sogar Spitzenmieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erzielt, insbesondere für luxuriös ausgestattete Neubauwohnungen oder exklusive Penthouse-Wohnungen.

Die Entwicklung der Mietpreise zeigt eine kontinuierliche, wenn auch moderate Aufwärtsbewegung. Während konkrete Vergleichszahlen zum Vorquartal in den verfügbaren Daten fehlen, deutet die allgemeine Marktentwicklung auf eine Fortsetzung des langfristigen Trends steigender Mieten hin. Die Mietpreissteigerungen bewegen sich dabei im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben, werden aber durch die anhaltende Wohnungsknappheit gestützt.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation auf dem Stuttgarter Mietwohnungsmarkt bleibt extrem angespannt. Die Leerstandsquote bewegt sich auf historisch niedrigem Niveau, wobei struktureller Leerstand praktisch nicht vorhanden ist. Freiwerdende Wohnungen finden in der Regel innerhalb kürzester Zeit neue Mieter, oft gibt es Dutzende von Bewerbern für eine einzelne Wohnung.

Die Neubauaktivität kann mit dem Bedarf nicht Schritt halten. Trotz verschiedener Wohnungsbauprogramme und -initiativen bleibt die Zahl der fertiggestellten Mietwohnungen hinter dem jährlichen Bedarf zurück. Dies wird durch mehrere Faktoren verschärft: hohe Baukosten, langwierige Genehmigungsverfahren und begrenzte Flächenverfügbarkeit in der dicht besiedelten Landeshauptstadt.

Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Wohnungen, die den aktuellen ESG-Standards entsprechen. Diese Objekte erzielen Mietaufschläge von 10 bis 15 Prozent gegenüber älteren, unsanierten Beständen. Die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz führt zu einer weiteren Differenzierung des Marktes.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts sind erheblich. In den zentralen und beliebten Stadtteilen wie Stuttgart-Mitte, West und Süd werden die höchsten Mieten erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft über 20 Euro, in Spitzenlagen sogar darüber. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen, Kultur und Gastronomie.

Die mittleren Lagen, zu denen Stadtteile wie Ost, Nord oder Bad Cannstatt gehören, bieten Mieten zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind bei Mietern beliebt, die ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Urbanität und Wohnqualität suchen. Die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr macht diese Lagen attraktiv für Pendler.

Am Stadtrand und in den äußeren Stadtbezirken wie Weilimdorf, Möhringen oder Vaihingen sind die Mieten mit 12 bis 16 Euro pro Quadratmeter moderater. Diese Gebiete sprechen vor allem Familien an, die mehr Wohnfläche benötigen und bereit sind, dafür längere Wege in Kauf zu nehmen. Die Nachfrage in diesen Lagen ist stabil, aber weniger überhitzt als in den zentralen Bereichen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin. Die Mieten werden voraussichtlich weiter moderat steigen, begrenzt durch gesetzliche Regelungen wie die Mietpreisbremse, aber gestützt durch die anhaltende Wohnungsknappheit.

Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent, wobei energieeffiziente Neubauten und sanierte Altbauten überdurchschnittliche Steigerungen verzeichnen könnten. Die verschärften ESG-Anforderungen werden den Druck auf Vermieter erhöhen, in die energetische Sanierung ihrer Bestände zu investieren, was mittelfristig zu Modernisierungsmieterhöhungen führen könnte.

Die demografische Entwicklung mit anhaltendem Zuzug nach Stuttgart, insbesondere von Fachkräften für die starke lokale Wirtschaft, wird die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig könnten neue Wohnungsbauprojekte und die Konversion ehemaliger Gewerbe- und Industrieflächen mittelfristig für eine leichte Entspannung sorgen. Eine grundlegende Trendwende ist jedoch nicht in Sicht, sodass Stuttgart auch in absehbarer Zukunft ein Vermietermarkt bleiben wird.

Fazit und Gesamteinschätzung

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 insgesamt stabil mit unterschiedlichen Dynamiken in den einzelnen Segmenten. Während der Kaufmarkt erste Anzeichen einer Beruhigung zeigt, bleibt der Mietmarkt weiterhin äußerst angespannt.

Im Kaufsegment zeigen sich differenzierte Entwicklungen: Häuser verzeichnen im Jahresvergleich leichte Preissteigerungen, weisen aber erstmals seit längerer Zeit Anzeichen von Preisrückgängen im Quartalsvergleich auf. Eigentumswohnungen entwickeln sich stabiler mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Quartals- als auch im Jahresvergleich. Die Nachfrage bleibt in beiden Segmenten hoch, wird aber zunehmend durch steigende Finanzierungskosten gedämpft.

Der Mietmarkt zeigt keine Entspannungszeichen. Während das Segment der Miethäuser eine vernachlässigbare Nischenfunktion einnimmt, bleibt der Mietwohnungsmarkt extrem angespannt. Die Kombination aus begrenztem Angebot, starker Nachfrage und regulatorischen Herausforderungen führt zu einem anhaltenden Vermietermarkt mit steigenden Preisen.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen. Die Preisentwicklung wird maßgeblich von der Zinsentwicklung, den regulatorischen Rahmenbedingungen und der wirtschaftlichen Gesamtlage abhängen. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien wird zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen, wobei energieeffiziente Objekte Preisvorteile erzielen werden.

Stuttgart bleibt damit einer der attraktivsten, aber auch teuersten Immobilienmärkte Deutschlands, geprägt von seiner starken Wirtschaft, der hohen Lebensqualität und der anhaltenden Wohnungsknappheit.