Executive Summary
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 erste deutliche Anzeichen einer Stabilisierung nach der turbulenten Phase der vergangenen Quartale. Nach dem verhaltenen zweiten Quartal 2025 zeichnet sich nun eine vorsichtige Erholung ab, die sich sowohl in leicht steigenden Preisen als auch in einer wieder zunehmenden Marktaktivität manifestiert. Die Quadratmeterpreise für Kaufimmobilien haben sich auf einem stabilen Niveau eingependelt, während der Mietmarkt weiterhin von einer ausgeprägten Angebotsknappheit geprägt ist.
Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 verzeichnen alle vier Marktsegmente – Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete – eine positive Entwicklung. Die Preise zeigen eine leichte Aufwärtstendenz von durchschnittlich 1-2%, wobei die Nachfrage insbesondere in den beliebten innerstädtischen Lagen ungebrochen hoch bleibt.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Kaufhäuser in Stuttgart präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.460 Euro. Diese Kennzahl markiert eine bemerkenswerte Stabilisierung gegenüber dem volatilen Vorquartal. Im Vergleich zum Q2 2025, in dem die Preise noch bei durchschnittlich 5.350 Euro pro Quadratmeter lagen, bedeutet dies einen moderaten Anstieg von etwa 2,1 Prozent. Diese Entwicklung signalisiert eine Trendwende nach der Preiskorrektur des vergangenen Jahres.
Die Jahresvergleichszahlen zeigen ebenfalls eine positive Tendenz: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 verzeichnen Häuser in Stuttgart einen Preisanstieg zwischen 1,5 und 2,6 Prozent. Dieser moderate Aufwärtstrend spiegelt die allmähliche Rückkehr des Vertrauens in den Immobilienmarkt wider, nachdem die Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank und die wirtschaftlichen Unsicherheiten der vergangenen Quartale zu einer deutlichen Marktberuhigung geführt hatten.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser zeigt ein differenziertes Bild. Während das Transaktionsvolumen mit rund 91 Millionen Euro im gesamten Wohnsegment etwa 40 Prozent unter dem Vorjahresniveau liegt, stabilisiert sich die Anzahl der Transaktionen auf niedrigem Niveau. Diese scheinbare Diskrepanz erklärt sich durch die veränderte Käuferstruktur: Eigennutzer dominieren verstärkt den Markt, während spekulative Investoren sich zurückhalten.
Die Neubauaktivität bleibt weiterhin durch strukturelle Herausforderungen gehemmt. Der eklatante Flächenmangel im Stuttgarter Stadtgebiet, kombiniert mit den nach wie vor hohen Baukosten und strengen regulatorischen Anforderungen, führt zu einem sehr begrenzten Neubauvolumen. Die wenigen realisierten Neubauprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf Konversionsflächen und Nachverdichtungsprojekte in bereits erschlossenen Gebieten.
Der Leerstand im Segment der Einfamilien- und Reihenhäuser bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter einem Prozent, was die anhaltend hohe Grundnachfrage nach dieser Immobilienart unterstreicht.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisdifferenzierung innerhalb des Stuttgarter Stadtgebiets bleibt im dritten Quartal 2025 stark ausgeprägt. Etwa zwei Drittel aller Hauskäufe konzentrieren sich auf die City und die unmittelbaren Innenstadtlagen, wo die Quadratmeterpreise teilweise die 7.000-Euro-Marke überschreiten. Besonders begehrt sind die traditionellen Villenviertel wie Killesberg, Weißenburg und Gänsheide, wo Bestandsimmobilien mit großzügigen Grundstücken Spitzenpreise erzielen.
Die Stadtrandlagen und weniger zentralen Bezirke wie Mühlhausen, Stammheim oder Weilimdorf zeigen sich preislich moderater mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.500 und 5.200 Euro. Diese Gebiete profitieren jedoch zunehmend von ihrer relativen Erschwinglichkeit und ziehen verstärkt junge Familien an, die auf der Suche nach bezahlbarem Wohneigentum mit Garten sind.
Eine interessante Entwicklung zeigt sich in den Stadtteilen entlang der geplanten und teilweise bereits realisierten Stadtbahnverlängerungen. Hier ist eine antizipierte Wertsteigerung zu beobachten, da die verbesserte Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz die Attraktivität dieser Lagen erhöht.
Prognose und Ausblick
Die Marktexperten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung der Hauspreise in Stuttgart. Die erwartete Preissteigerung liegt zwischen 2 und 4 Prozent jährlich, wobei diese Entwicklung maßgeblich von der weiteren Zinspolitik der EZB und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängt.
Die strukturellen Faktoren Flächenknappheit und hohe Baukosten werden weiterhin als Preistreiber wirken. Gleichzeitig wird erwartet, dass die Nachfrage nach energieeffizienten und nachhaltig gebauten Häusern weiter zunimmt, was zu einer zunehmenden Preisdifferenzierung zwischen modernen, ESG-konformen Immobilien und sanierungsbedürftigen Bestandsobjekten führen wird.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart weist im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 Euro auf. Dies repräsentiert eine bemerkenswerte Stabilisierung nach der Preiskorrektur des Vorjahres. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Preise bei etwa 4.850 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich eine leichte Erholung um knapp 1,2 Prozent.
Die Jahresvergleichsdaten verdeutlichen die relative Preisstabilität in diesem Segment: Mit einem Anstieg von lediglich 0,8 bis 1 Prozent gegenüber dem Q3 2024 zeigt sich der Wohnungsmarkt deutlich träger als der Hausmarkt. Diese moderate Entwicklung reflektiert die veränderten Finanzierungsbedingungen und die vorsichtigere Haltung der Käufer, insbesondere bei Kapitalanlegern, die einen signifikanten Teil der Nachfrage in diesem Segment ausmachen.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 auf einem soliden Niveau stabilisiert. Während das Transaktionsvolumen noch nicht die Höchststände der Boomjahre erreicht, zeigt sich eine deutliche Verbesserung gegenüber dem schwachen ersten Halbjahr 2025. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 3-4 Monate eingependelt, was auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage hindeutet.
Das Neubauvolumen bleibt weiterhin durch die bekannten strukturellen Herausforderungen limitiert. Die Fertigstellungszahlen liegen deutlich unter dem prognostizierten Bedarf, was mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen wird. Besonders auffällig ist der Rückgang bei kleineren Wohneinheiten unter 60 Quadratmetern, die traditionell bei Kapitalanlegern beliebt waren.
Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen verharrt auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,5 Prozent, was die anhaltend hohe Grundnachfrage nach Wohnraum in der Landeshauptstadt unterstreicht.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preislandschaft für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt eine ausgeprägte Heterogenität. In den Top-Lagen der Innenstadt und den beliebten Stadtteilen wie Stuttgart-Mitte, Süd und West überschreiten die Quadratmeterpreise regelmäßig die 5.000-Euro-Marke. Luxussegmente in exklusiven Neubauprojekten erreichen sogar Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter.
Die Stadtrandgebiete wie Zuffenhausen, Feuerbach oder Bad Cannstatt bieten mit Preisen zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter eine deutlich günstigere Alternative. Diese Bezirke profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der relativen Nähe zu wichtigen Arbeitgebern in der Region.
Ein interessanter Trend zeigt sich in den sogenannten Schwellenvierteln wie dem Stuttgarter Osten oder Teilen von Stuttgart-Nord. Diese ehemals weniger begehrten Lagen erfahren durch Gentrifizierungsprozesse und städtebauliche Aufwertungsmaßnahmen eine zunehmende Nachfrage, was sich in überdurchschnittlichen Preissteigerungen niederschlägt.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine moderate Preissteigerung im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich für Eigentumswohnungen in Stuttgart. Diese Prognose basiert auf der Annahme stabiler wirtschaftlicher Rahmenbedingungen und einer allmählichen Normalisierung des Zinsniveaus.
Ein zunehmend wichtiger Faktor wird die energetische Qualität der Immobilien sein. ESG-konforme Neubauten und energetisch sanierte Bestandswohnungen werden voraussichtlich eine überdurchschnittliche Wertsteigerung erfahren, während unsanierte Altbauten mit schlechter Energiebilanz unter Preisdruck geraten könnten. Die ab 2025 geltenden verschärften Energiestandards werden diese Entwicklung zusätzlich verstärken.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Preisstruktur. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich in einer Spanne zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter, wobei die große Bandbreite die heterogene Struktur dieses Marktsegments widerspiegelt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmieten noch bei 12,50 bis 24 Euro lagen, zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa 2 bis 4 Prozent.
Im Premiumsegment, das hauptsächlich moderne Neubauten und luxuriös ausgestattete Bestandsimmobilien in Top-Lagen umfasst, werden Mietpreise von über 27 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Spitzenmieten werden insbesondere von internationalen Führungskräften und wohlhabenden Familien gezahlt, die Wert auf großzügige Wohnflächen und gehobene Ausstattung legen.
Marktdynamik
Die Angebotsknappheit bei Miethäusern hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verschärft. Die Anzahl der verfügbaren Objekte liegt deutlich unter der Nachfrage, was zu einer durchschnittlichen Vermarktungsdauer von weniger als zwei Wochen führt. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser mit Garten in familienfreundlichen Lagen, die oft bereits vor der offiziellen Vermarktung vergeben werden.
Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist nahezu zum Erliegen gekommen. Die wenigen realisierten Projekte konzentrieren sich auf hochpreisige Objekte, die von institutionellen Anlegern oder Family Offices als langfristige Kapitalanlage errichtet werden. Der klassische private Kleinvermieter zieht sich zunehmend aus diesem Segment zurück, was die Angebotsverknappung zusätzlich verstärkt.
Leerstände sind in diesem Marktsegment praktisch nicht existent. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist im Rahmen von Mitarbeiterwohnungsprogrammen großer Unternehmen oder über spezialisierte Relocation-Services vermittelt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die geografische Verteilung der Mietpreise für Häuser folgt einem klaren Muster. Die höchsten Mieten werden in den grünen, familienfreundlichen Stadtteilen wie Degerloch, Sillenbuch und Botnang erzielt, wo die Kombination aus guter Infrastruktur, Naturnähe und exzellenter Verkehrsanbindung besonders geschätzt wird.
Die Stadtrandlagen und eingemeindeten Vororte wie Birkach, Plieningen oder Möhringen bieten mit Mietpreisen zwischen 13 und 18 Euro pro Quadratmeter eine günstigere Alternative. Diese Gebiete profitieren von ihrer dörflichen Struktur bei gleichzeitiger guter Anbindung an das Stadtzentrum und erfreuen sich besonders bei Familien mit Kindern großer Beliebtheit.
Eine interessante Entwicklung zeigt sich in den Bereichen rund um die großen Technologiezentren und den Flughafen. Die Nähe zu wichtigen Arbeitgebern wie Bosch, Daimler oder Porsche führt zu einer erhöhten Nachfrage und entsprechend steigenden Mietpreisen in diesen Gebieten.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Mietmarkt bei Häusern deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate weitere Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch die anhaltende Angebotsknappheit und die stabile Nachfrage getrieben.
Die zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien wird auch im Mietmarkt spürbar werden. Energieeffiziente Häuser mit niedrigen Nebenkosten werden einen Wettbewerbsvorteil haben und höhere Mieten erzielen können. Gleichzeitig könnten verschärfte Energiestandards und die CO2-Bepreisung zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, da nicht alle Vermieter die notwendigen Investitionen tätigen können oder wollen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit durchschnittlichen Mietpreisen zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter. Diese breite Spanne reflektiert die große Heterogenität des Marktes, von einfachen Bestandswohnungen in Randlagen bis zu luxuriösen Neubauwohnungen in Premium-Lagen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Steigerung von durchschnittlich 1,5 bis 2,5 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der vergangenen Quartale fortsetzt.
In den Top-Lagen der Stadt werden regelmäßig Spitzenmieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Premiummieten betreffen hauptsächlich Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung, Penthouse-Wohnungen mit Dachterrassen oder exklusive Altbauwohnungen in sanierten Gründerzeitvillen. Die Nachfrage in diesem Segment wird maßgeblich von gut verdienenden Singles und Paaren ohne Kinder sowie von Unternehmen für ihre Führungskräfte getragen.
Marktdynamik
Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart ist weiterhin von einer extremen Angebotsknappheit geprägt. Die Leerstandsquote bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau von deutlich unter einem Prozent. Bei Neuvermietungen kommen durchschnittlich 20 bis 30 Bewerbungen auf eine Wohnung, in begehrten Lagen sind es oft deutlich mehr. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei weniger als einer Woche.
Die Neubauaktivität kann den Bedarf bei weitem nicht decken. Die Fertigstellungszahlen liegen deutlich unter dem errechneten Bedarf von jährlich etwa 3.000 bis 4.000 neuen Wohnungen. Die realisierten Neubauprojekte konzentrieren sich zudem überwiegend auf das gehobene Segment, während bezahlbarer Wohnraum kaum geschaffen wird. Die angekündigten Förderprogramme des Landes Baden-Württemberg haben bisher noch keine spürbare Wirkung auf das Angebot entfaltet.
Der Bestand an Sozialwohnungen schrumpft kontinuierlich durch auslaufende Bindungen, während der Neubau von gefördertem Wohnraum nur schleppend vorankommt. Dies verschärft die Situation für einkommensschwächere Haushalte zusätzlich.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreislandschaft in Stuttgart zeigt eine klare Hierarchie. Die höchsten Mieten werden in den zentralen Stadtteilen Stuttgart-Mitte, Süd und West erzielt. Hier liegen die Durchschnittsmieten bei 18 bis 25 Euro pro Quadratmeter, wobei Neubauwohnungen regelmäßig die 20-Euro-Marke überschreiten. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der exzellenten Verkehrsanbindung.
Die mittleren Lagen wie Stuttgart-Ost, Nord oder Feuerbach bewegen sich in einer Preisspanne von 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile erfahren aktuell eine verstärkte Nachfrage, da sie im Vergleich zu den Top-Lagen noch als relativ erschwinglich gelten, gleichzeitig aber eine gute Infrastruktur und Lebensqualität bieten.
Die Stadtrandgebiete und weniger zentral gelegenen Bezirke wie Weilimdorf, Möhringen oder Vaihingen bieten mit Mieten zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen und dafür längere Pendelzeiten in Kauf nehmen.
Prognose und Ausblick
Die Expertenmeinungen zur weiteren Entwicklung des Mietwohnungsmarktes in Stuttgart sind eindeutig: Die Mieten werden in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiter steigen. Die prognostizierte Steigerungsrate liegt bei 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei in besonders nachgefragten Lagen auch höhere Steigerungen möglich sind.
Die Einführung verschärfter ESG-Standards und die steigende Bedeutung der Energieeffizienz werden zu einer zunehmenden Spreizung der Mietpreise führen. Moderne, energieeffiziente Wohnungen werden aufgrund ihrer niedrigeren Nebenkosten und ihres Komforts überdurchschnittliche Mietsteigerungen erfahren, während unsanierte Altbauwohnungen mit schlechter Energiebilanz unter Druck geraten könnten.
Die politischen Diskussionen um Mietpreisbremse und Mietendeckel werden voraussichtlich intensiver geführt werden, wobei konkrete regulatorische Eingriffe auf kommunaler Ebene nicht ausgeschlossen sind. Dies könnte zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, wenn Vermieter ihre Objekte vom Mietmarkt nehmen und in Eigentumswohnungen umwandeln.
Fazit und Gesamtausblick
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt hat im dritten Quartal 2025 eine Phase der Stabilisierung erreicht. Nach den turbulenten Vorquartalen zeigen alle vier untersuchten Marktsegmente moderate Preissteigerungen und eine gefestigte Nachfrage. Die strukturellen Herausforderungen – Flächenknappheit, hohe Baukosten und regulatorische Hürden – bleiben bestehen und werden den Markt auch in den kommenden Jahren prägen.
Die Divergenz zwischen Angebot und Nachfrage wird sich voraussichtlich weiter verschärfen, was zu anhaltenden Preissteigerungen führen wird. Besonders kritisch ist die Situation im Mietmarkt, wo die Angebotsknappheit zu sozialen Spannungen führt und politische Interventionen wahrscheinlicher werden.
Investoren und Eigennutzer sollten sich auf einen weiterhin angespannten Markt einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und Kompromissbereitschaft bei der Objektauswahl erforderlich sind. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien wird zu einer stärkeren Differenzierung zwischen modernen, energieeffizienten Immobilien und sanierungsbedürftigen Bestandsobjekten führen.
Stuttgart bleibt als Wirtschaftsmetropole mit starkem Arbeitsmarkt und hoher Lebensqualität ein attraktiver Immobilienstandort. Die langfristigen Fundamentaldaten sprechen für eine fortsetzende positive Entwicklung, wobei die Geschwindigkeit der Preissteigerungen maßgeblich von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und den politischen Rahmenbedingungen abhängen wird.
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