Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Marktanalyse für Wohnimmobilien im dritten Quartal 2025

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 etablierte sich der Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei durchschnittlich 5.460 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht bei einem typischen Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern einem Kaufpreis von rund 819.000 Euro. Alternative Markterhebungen zeigen einen mittleren Angebotspreis von 5.173 Euro pro Quadratmeter, was die Bandbreite der Preisgestaltung im Stuttgarter Markt verdeutlicht.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.850 Euro lag, zeigt sich ein deutlicher Rückgang von 6,7 Prozent. Diese Korrektur folgt auf eine Phase der Preisstabilisierung und deutet auf eine Marktanpassung nach den vorangegangenen Quartalen hin. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg moderate 1,6 Prozent, was auf eine allmähliche Erholung nach dem Preisrückgang von etwa 6 Prozent im Jahr 2024 hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik für Häuser in Stuttgart ist weiterhin durch ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das verfügbare Angebot bleibt begrenzt, während die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, was auf eine vorsichtigere Herangehensweise der Käufer hindeutet.

Die Neubauaktivität bleibt gedämpft, bedingt durch hohe Baukosten und regulatorische Anforderungen. Besonders die verschärften ESG-Standards (Environmental, Social, Governance) beeinflussen sowohl Neubauprojekte als auch die Bewertung von Bestandsimmobilien. Unsanierte Altbauten verzeichnen dabei Preisabschläge von 10 bis 20 Prozent gegenüber energetisch sanierten oder ESG-konformen Objekten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben erheblich. Premium-Lagen wie Stuttgart-Degerloch, Sillenbuch oder Killesberg erreichen Spitzenpreise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exklusiven Wohnlage, der gehobenen Infrastruktur und der hohen Lebensqualität.

Im mittleren Preissegment bewegen sich beliebte Wohnviertel wie Stuttgart-West, Botnang oder Möhringen mit Quadratmeterpreisen zwischen 5.000 und 6.000 Euro. Diese Stadtteile bieten eine ausgewogene Mischung aus urbaner Anbindung und Wohnqualität. Die günstigeren Randlagen wie Zuffenhausen, Weilimdorf oder Hedelfingen weisen Quadratmeterpreise zwischen 4.000 und 5.000 Euro auf, wobei sich hier vermehrt junge Familien ansiedeln, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent für Häuser in Stuttgart. Diese Entwicklung wird gestützt durch die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Neubauvolumen. Die Zinsentwicklung wird dabei eine entscheidende Rolle spielen: Sollten die Bauzinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder leicht sinken, könnte dies die Nachfrage weiter stabilisieren.

Mittelfristig wird die Marktentwicklung stark von der wirtschaftlichen Gesamtlage und der Entwicklung des Arbeitsmarktes in der Region Stuttgart abhängen. Die starke Wirtschaftsstruktur mit namhaften Unternehmen aus der Automobil- und Technologiebranche wird voraussichtlich weiterhin für eine robuste Nachfrage sorgen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 4.906 Euro pro Quadratmeter. Eine typische 3-Zimmer-Wohnung mit 85 Quadratmetern kostet damit etwa 417.000 Euro. Alternative Markterhebungen weisen einen Medianpreis von 4.592 Euro pro Quadratmeter aus, was die Preisspanne im Wohnungsmarkt verdeutlicht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 4.782 Euro lag, verzeichnet der Wohnungsmarkt einen Anstieg von 2,6 Prozent. Diese positive Entwicklung steht im Kontrast zum Häusermarkt und zeigt die unterschiedliche Dynamik der beiden Marktsegmente. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung moderate 0,76 Prozent, was auf eine Stabilisierung nach der vorangegangenen Korrekturphase hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt in Stuttgart konstant hoch, getrieben durch die im Vergleich zu Häusern bessere Erschwinglichkeit. Für Haushalte mit mittlerem Einkommen liegt die maximal finanzierbare Wohnfläche bei etwa 80 Quadratmetern, was Eigentumswohnungen zur realistischeren Option macht.

Das Angebot an Eigentumswohnungen ist weiterhin knapp, wobei sich die Vermarktungszeiten im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt haben. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Wohnungen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die Neubautätigkeit konzentriert sich verstärkt auf verdichtete Wohnformen und Quartiersentwicklungen, um der hohen Nachfrage gerecht zu werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede für Eigentumswohnungen variieren stark je nach Stadtteil. In den Top-Lagen Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Süd und Stuttgart-Nord erreichen moderne Neubauwohnungen Spitzenpreise von über 6.500 Euro pro Quadratmeter. Diese zentralen Lagen profitieren von der urbanen Infrastruktur, kurzen Wegen und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

Die beliebten Wohnviertel Stuttgart-Ost, Cannstatt und Feuerbach bewegen sich im mittleren Preissegment zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine gute Balance zwischen Wohnqualität und Preis-Leistungs-Verhältnis. In den Außenbezirken wie Stammheim, Mühlhausen oder Plieningen liegen die Preise zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter, wobei hier vermehrt Familien und preisbewusste Käufer aktiv sind.

Prognose und Ausblick

Für den Wohnungsmarkt in Stuttgart wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine stabile bis leicht positive Preisentwicklung erwartet. Die prognostizierte Steigerung liegt bei 2 bis 3 Prozent jährlich, getragen von der anhaltenden Urbanisierung und dem begrenzten Flächenangebot in der Landeshauptstadt.

Die Entwicklung wird maßgeblich von der demografischen Entwicklung und den Wanderungsbewegungen beeinflusst. Stuttgart als Wirtschaftsmetropole zieht weiterhin qualifizierte Arbeitskräfte an, was die Nachfrage nach Wohnraum hochhält. Gleichzeitig werden die verschärften Energieeffizienzanforderungen zu einer weiteren Spreizung zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Basierend auf den allgemeinen Mietmarkttrends und den spezifischen Charakteristika des Stuttgarter Marktes, bewegen sich die Mietpreise für Einfamilienhäuser zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Energieeffizienz. Ein typisches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern kostet damit zwischen 1.680 und 2.520 Euro monatliche Kaltmiete.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigt sich eine moderate Steigerung der Mietpreise um etwa 1,5 bis 2 Prozent. Diese Entwicklung folgt dem allgemeinen Trend des Stuttgarter Mietmarktes und spiegelt die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum mit Garten und privatem Außenbereich wider.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern hat sich seit der Pandemie auf erhöhtem Niveau stabilisiert. Besonders Familien mit Kindern und Paare mittleren Alters suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da der Erwerb von Wohneigentum durch die gestiegenen Zinsen und Kaufpreise für viele Haushalte schwieriger geworden ist.

Das Angebot an Mietshäusern bleibt sehr begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser entweder selbst nutzen oder zum Verkauf anbieten. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist länger als bei Wohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation und damit zu weniger verfügbaren Objekten führt. Die wenigen verfügbaren Mietshäuser werden meist innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Stadtteil. In den gehobenen Wohnlagen wie Birkach, Sonnenberg oder Rohr erreichen moderne Häuser mit guter Ausstattung Mietpreise von 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen bieten ruhiges Wohnen in grüner Umgebung bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum.

Im mittleren Segment liegen Stadtteile wie Vaihingen, Möhringen oder Bad Cannstatt mit Mietpreisen zwischen 13 und 16 Euro pro Quadratmeter. Die Randlagen wie Mühlhausen, Stammheim oder Weilimdorf bieten Mietshäuser zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter an, wobei hier oft größere Grundstücke und mehr Wohnfläche für das Budget zur Verfügung stehen.

Prognose und Ausblick

Für den Mietshausmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine weitere moderate Preissteigerung von 3 bis 4 Prozent jährlich erwartet. Diese Entwicklung wird durch das strukturell knappe Angebot und die anhaltend hohe Nachfrage getrieben. Besonders energieeffiziente Häuser mit modernen Heizungssystemen werden überdurchschnittliche Mietsteigerungen verzeichnen.

Langfristig könnte sich das Angebot durch institutionelle Investoren, die vermehrt in den Bau von Reihenhäusern und Doppelhaushälften zur Vermietung investieren, leicht erhöhen. Dennoch wird das Segment der Mietshäuser in Stuttgart ein Nischenmarkt bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 14,87 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet für eine typische 3-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.115 Euro. In der breiteren Marktbetrachtung bewegen sich die Mieten zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter, wobei Spitzenlagen sogar über 27 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittliche Miete bei 14,75 Euro pro Quadratmeter lag, verzeichnet der Markt einen Anstieg von 0,81 Prozent. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine deutlichere Steigerung von 3,77 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsdynamik des Mietmarktes unterstreicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssektor ist durch eine anhaltend niedrige Leerstandsquote von unter 1 Prozent gekennzeichnet. Diese strukturelle Knappheit führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten und ermöglicht Vermietern eine selektive Auswahl ihrer Mieter. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei weniger als zwei Wochen, bei besonders attraktiven Objekten oft nur wenige Tage.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bleibt aber weiterhin unter dem Niveau, das zur Deckung der Nachfrage erforderlich wäre. Etwa 2.500 neue Mietwohnungen befinden sich aktuell im Bau oder in der konkreten Planungsphase. Die verschärften ESG-Anforderungen führen zunehmend zu einer Zweiteilung des Marktes: Moderne, energieeffiziente Wohnungen erzielen Premiummieten, während unsanierte Altbauwohnungen relative Preisabschläge hinnehmen müssen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Stuttgarts sind erheblich und spiegeln die heterogene Struktur der Stadt wider. In den Premiumlagen Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Süd und Stuttgart-West liegen die Mieten für Neubauwohnungen zwischen 18 und 27 Euro pro Quadratmeter. Diese zentralen Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

Die beliebten Wohnviertel wie Stuttgart-Ost, Degerloch und Killesberg bewegen sich im gehobenen Segment mit Mieten zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine hohe Wohnqualität bei guter Anbindung an das Stadtzentrum. In den Stadtteilen des mittleren Segments wie Feuerbach, Zuffenhausen oder Bad Cannstatt liegen die Mieten zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter.

Die günstigeren Randlagen wie Hedelfingen, Mühlhausen oder Wangen bieten Mietwohnungen zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile sind besonders für preisbewusste Mieter und junge Familien attraktiv, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Allerdings zeigen auch diese Lagen eine kontinuierliche Preissteigerung, da die Verdrängung aus den teureren Innenstadtlagen die Nachfrage erhöht.

Prognose und Ausblick

Für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine weitere Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent jährlich prognostiziert. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren getrieben: die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte, das strukturell knappe Wohnungsangebot und die steigenden Neubau- und Sanierungskosten.

Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Eingriffe werden die Dynamik voraussichtlich nur begrenzt dämpfen können, da Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen von diesen Regelungen ausgenommen sind. Mittelfristig könnte sich die Situation durch verstärkte Neubauaktivitäten und die Erschließung neuer Wohnquartiere, wie beispielsweise das Rosensteinviertel, etwas entspannen. Dennoch wird Stuttgart auf absehbare Zeit ein angespannter Mietmarkt bleiben.

Gesamtfazit und Marktausblick

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung nach den turbulenten Jahren der Zinswende. Die unterschiedlichen Marktsegmente zeigen dabei divergierende Entwicklungen: Während der Häusermarkt eine Preiskorrektur erlebt, verzeichnen Eigentumswohnungen und der gesamte Mietmarkt kontinuierliche Preissteigerungen.

Die strukturellen Herausforderungen des Stuttgarter Immobilienmarktes bleiben bestehen: Das begrenzte Flächenangebot, die hohe Wirtschaftskraft der Region und die kontinuierliche Zuwanderung sorgen für eine anhaltend hohe Nachfrage. Gleichzeitig führen steigende Baukosten, verschärfte Energieeffizienzanforderungen und regulatorische Vorgaben zu einem gedämpften Neubauvolumen.

Für Investoren und Selbstnutzer ergeben sich daraus differenzierte Perspektiven. Der Kaufmarkt bietet nach der Korrekturphase wieder Einstiegschancen, insbesondere bei Objekten mit Sanierungsbedarf. Der Mietmarkt verspricht stabile Erträge bei geringem Leerstandsrisiko, erfordert aber hohe Anfangsinvestitionen. Die zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien wird die Preisspreizung zwischen modernen und älteren Objekten weiter verstärken.

Insgesamt bleibt Stuttgart einer der stabilsten und attraktivsten Immobilienmärkte Deutschlands. Die Kombination aus starker Wirtschaft, hoher Lebensqualität und begrenztem Angebot wird auch in den kommenden Jahren für eine robuste Marktentwicklung sorgen. Marktteilnehmer sollten sich jedoch auf eine zunehmende Differenzierung und höhere Qualitätsanforderungen einstellen.