Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 erste Anzeichen einer Stabilisierung nach der volatilen Phase der vergangenen Monate. Während das zweite Quartal noch von Preisrückgängen und Marktunsicherheit geprägt war, deutet sich nun eine vorsichtige Erholung an. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt in der baden-württembergischen Landeshauptstadt auf hohem Niveau, während das Angebot weiterhin begrenzt ist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei 5.173 Euro laut AroundHome, während Engel & Völkers einen Durchschnittswert von 5.460 Euro pro Quadratmeter meldet. Dies entspricht einem moderaten Anstieg von etwa 1,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, als der Quadratmeterpreis noch bei circa 5.375 Euro lag.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem laut dem Bericht von Certa-Gutachten noch Preisrückgänge zu verzeichnen waren, zeigt sich eine interessante Entwicklung: Trotz der weiterhin hohen Nachfrage sind die Angebotspreise für Häuser im dritten Quartal zunächst leicht gesunken, was auf eine Konsolidierungsphase hindeutet. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Marktunsicherheit wider, die durch die Zinsentwicklung und die allgemeine wirtschaftliche Lage bedingt ist.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bleibt im dritten Quartal 2025 angespannt. Das begrenzte Bauland in Stuttgart und die hohe Nachfrage, insbesondere in zentralen und bevorzugten Lagen, führen zu einem strukturellen Ungleichgewicht. Die Neubauaktivität wird weiterhin durch hohe Baukosten und regulatorische Anforderungen gedämpft, was die Angebotsknappheit zusätzlich verschärft.

Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich die Dynamik leicht verändert: Während im Frühjahr noch eine abwartende Haltung bei vielen Käufern zu beobachten war, zeigt sich nun wieder mehr Aktivität am Markt. Investoren kehren verstärkt zurück, wobei etwa zwei Drittel aller Transaktionen auf City- und Innenstadtlagen entfallen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen bleiben erheblich. Zentrale Lagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Süd und Stuttgart-West verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise und liegen deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Diese Premium-Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der hohen Lebensqualität.

In den Stadtrandlagen sind die Preise merklich niedriger, wobei auch hier die Nachfrage in den vergangenen Monaten gestiegen ist. Familien weichen verstärkt in diese Gebiete aus, da die zentralen Lagen für viele unerschwinglich geworden sind. Besonders gefragt sind dabei Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und familienfreundlicher Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine leichte Erholung der Hauspreise in Stuttgart mit einem prognostizierten Wachstum von 2 bis 4 Prozent. Diese moderate Entwicklung basiert auf der Annahme, dass die Zinsen sich auf dem aktuellen Niveau stabilisieren und die Wirtschaft weiterhin robust bleibt.

Die Bauzinsen könnten mittelfristig allerdings Preisdruck ausüben, sollten sie weiter steigen. Gleichzeitig wird die anhaltende Angebotsknappheit preistreibend wirken. Der Markt dürfte sich somit in einem Spannungsfeld zwischen dämpfenden und treibenden Faktoren bewegen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung. Engel & Völkers meldet einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 Euro, während AroundHome einen Median von 4.592 Euro pro Quadratmeter angibt. Im Jahresvergleich entspricht dies einem moderaten Anstieg von 0,8 bis 1 Prozent.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Vergleich zum zweiten Quartal 2025: Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen sind um etwa 2,6 Prozent gestiegen, was eine deutliche Trendwende gegenüber den Rückgängen im Vorquartal darstellt. Diese Entwicklung zeigt, dass der Markt für Eigentumswohnungen schneller aus der Konsolidierungsphase heraustritt als der Hausmarkt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau, insbesondere in zentrumsnahen und gefragten Stadtteilen. Die Neubautätigkeit ist aufgrund des Flächenmangels in Stuttgart weiterhin eingeschränkt, was zu einer strukturellen Verknappung des Angebots führt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich die Marktstimmung merklich verbessert. Die Leerstände bleiben auf sehr niedrigem Niveau, und die Vermarktungszeiten haben sich verkürzt. Die Neubauaktivitäten werden weiterhin durch regulatorische Anforderungen und hohe Baukosten begrenzt, was die Angebotsseite unter Druck setzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Vierteln sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den zentralen Vierteln liegen die Preise deutlich über dem städtischen Durchschnitt, während Stadtrandlagen merklich günstiger sind. Die Spitzenpreise in Toplagen erreichen dabei Werte, die mit den teuersten deutschen Metropolen vergleichbar sind.

Besonders gefragt sind Wohnungen in den etablierten Wohnvierteln mit guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität. Stadtteile wie Degerloch, Killesberg und das Europaviertel verzeichnen konstant hohe Nachfrage und entsprechende Preisniveaus. In den Außenbezirken zeigt sich ein differenziertes Bild: Während gut angebundene Stadtteile ebenfalls Preissteigerungen verzeichnen, bleiben periphere Lagen preislich stabiler.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart ist verhalten optimistisch. Experten erwarten moderate Preis- und Wertsteigerungen, da der Markt die Zinswende weitgehend konsolidiert hat. Die Stabilisierung auf hohem Niveau dürfte sich fortsetzen, wobei in den kommenden 12 bis 24 Monaten mit Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich zu rechnen ist.

Die weitere Entwicklung hängt maßgeblich von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung ab. Sollten die Zinsen stabil bleiben oder sogar leicht sinken, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren und zu stärkeren Preissteigerungen führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung. Während konkrete Zahlen speziell für Hausmieten nicht flächendeckend vorliegen, lässt sich aus den allgemeinen Mietmarktdaten ableiten, dass Häuser zur Miete in der Regel über den durchschnittlichen Wohnungsmieten von 14,87 Euro pro Quadratmeter liegen. In stark nachgefragten Lagen sind die Mietpreise für Häuser deutlich höher und können 20 Euro pro Quadratmeter überschreiten.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa 0,81 Prozent, während im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 ein Anstieg von 3,77 Prozent zu verzeichnen ist. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in Stuttgart wider, insbesondere im Segment der Einfamilienhäuser zur Miete.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt bei Häusern ist im dritten Quartal 2025 sehr knapp. Der Neubau von Mietshäusern bleibt begrenzt, da Investoren sich verstärkt auf den lukrativeren Eigentumswohnungsbau konzentrieren. Die Nachfrage ist besonders bei Familien hoch, die entweder nicht kaufen können oder aufgrund der unsicheren Marktsituation mit einem Kauf warten wollen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich die Angebotssituation weiter verschärft. Die Anzahl der verfügbaren Mietshäuser ist rückläufig, während die Nachfrage konstant hoch bleibt. Dies führt zu kürzeren Vermarktungszeiten und einem Vermietermarkt, in dem Anbieter aus mehreren Interessenten auswählen können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede bei Mietshäusern sind stark lageabhängig. Zentrale und familienfreundliche Stadtteile wie Degerloch, Feuerbach und Vaihingen verzeichnen die höchsten Mietpreise. Diese Lagen profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie der guten Verkehrsanbindung.

In den Stadtrandlagen sind die Mieten günstiger, allerdings ist hier das Angebot noch geringer als in zentraleren Lagen. Familien müssen oft Kompromisse zwischen Lage, Größe und Mietpreis eingehen. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten in ruhigen Wohnlagen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate werden leichte bis moderate Mietsteigerungen erwartet, insbesondere in guten Lagen. Die Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich fortsetzen, da keine nennenswerte Ausweitung des Neubaus von Mietshäusern absehbar ist. Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug nach Stuttgart werden die Nachfrage weiter stützen.

Die Mietpreisentwicklung wird dabei durch regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse gedämpft, allerdings zeigt sich in der Praxis, dass diese Instrumente nur begrenzte Wirkung entfalten. Langfristig könnte eine Entspannung nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots erreicht werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt bei 14,87 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 0,81 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als die Durchschnittsmiete noch bei 14,75 Euro lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Anstieg 3,77 Prozent, was die anhaltende Dynamik des Stuttgarter Mietmarkts unterstreicht.

Diese moderate aber stetige Preisentwicklung zeigt, dass sich der Mietmarkt nach der Phase der Unsicherheit im ersten Halbjahr 2025 stabilisiert hat. Die Mietpreise steigen wieder verlässlich, wenn auch nicht mehr in dem Tempo wie in den Boomjahren vor 2023.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Mietwohnungen ist im dritten Quartal 2025 von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Der Leerstand bleibt auf sehr niedrigem Niveau, und die Neubautätigkeit ist aufgrund des Flächen- und Kostendrucks weiterhin gering. Die hohe Nachfrage konzentriert sich besonders auf Wohnungen in Familien- und Citynähe, wo die Konkurrenz unter den Mietinteressenten besonders intensiv ist.

Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich die Nachfragesituation weiter zugespitzt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich verkürzt, und bei Besichtigungsterminen ist die Anzahl der Interessenten gestiegen. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und verlangen zunehmend umfangreiche Nachweise über die Bonität.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind erheblich. In beliebten Stadtteilen wie dem Zentrum, Stuttgart-Süd und Stuttgart-West liegen die Spitzenmieten bei über 25 Euro pro Quadratmeter, in Einzelfällen werden sogar 27 Euro und mehr erreicht. Diese Toplagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Am Stadtrand sind die Mieten deutlich günstiger, wobei auch hier die Preise in den vergangenen Monaten gestiegen sind. Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung verzeichnen dabei stärkere Preissteigerungen als periphere Lagen mit schlechterer Verkehrsanbindung. Die klassischen Arbeiterviertel erleben eine Renaissance, da sie noch bezahlbaren Wohnraum in relativer Nähe zum Zentrum bieten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart sieht für die kommenden 12 bis 24 Monate moderate Mietpreisanstiege vor. Das begrenzte Angebot und die stabile Nachfrage werden weiterhin preistreibend wirken. Experten gehen davon aus, dass die jährlichen Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent liegen werden.

Die weitere Entwicklung hängt maßgeblich von politischen Entscheidungen und der wirtschaftlichen Entwicklung ab. Sollte die Wirtschaft schwächeln und die Arbeitslosigkeit steigen, könnte dies dämpfend auf die Mietpreisentwicklung wirken. Andererseits könnte eine weitere Zuwanderung und der anhaltende Trend zur Singularisierung die Nachfrage weiter verstärken.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung nach den Turbulenzen der vergangenen Quartale. Während das zweite Quartal noch von Unsicherheit und teilweise rückläufigen Preisen geprägt war, zeigt sich nun eine vorsichtige Erholung, insbesondere im Segment der Eigentumswohnungen.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes bleiben bestehen: Das begrenzte Angebot trifft auf eine anhaltend hohe Nachfrage, was zu Preisdruck führt. Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Lagen innerhalb Stuttgarts bleiben erheblich, wobei zentrale und gut angebundene Stadtteile weiterhin Premiumpreise erzielen.

Für Käufer und Mieter bedeutet dies, dass der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt auch in absehbarer Zukunft angespannt bleiben wird. Die moderate Preisentwicklung der letzten Monate dürfte sich fortsetzen, wobei keine dramatischen Preissprünge, aber auch keine nennenswerten Preisrückgänge zu erwarten sind. Investoren finden in Stuttgart weiterhin einen stabilen Markt mit guten langfristigen Perspektiven vor, müssen aber mit hohen Einstiegspreisen und begrenzten Opportunitäten rechnen.

Die Politik steht vor der Herausforderung, durch geeignete Maßnahmen das Wohnungsangebot zu erhöhen, ohne dabei die Qualität und Nachhaltigkeit des Wohnungsbaus zu vernachlässigen. Nur durch eine deutliche Ausweitung des Angebots kann mittelfristig eine Entspannung des Marktes erreicht werden. Bis dahin bleibt Stuttgart einer der angespanntesten Wohnimmobilienmärkte Deutschlands mit entsprechenden Herausforderungen für alle Marktteilnehmer.