Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 deutliche Anzeichen einer Stabilisierung nach der volatilen Phase der vergangenen Monate. Nach den Preisrückgängen im Jahr 2024 und einer verhaltenen ersten Jahreshälfte 2025 zeichnet sich nun eine moderate Erholung ab. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs profitiert weiterhin von ihrer starken Wirtschaftsstruktur und der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum, während das begrenzte Angebot die Preise stützt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Stuttgart bei etwa 5.460 Euro. Dies markiert eine spürbare Erholung gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Preise noch unter dem Einfluss der vorherigen Marktschwäche standen. Die Preisentwicklung zeigt einen Anstieg von etwa 2 bis 4 Prozent im Vergleich zum Vorquartal, was die beginnende Markterholung nach der Zinswende und der allgemeinen Abkühlung des Immobilienmarktes im Jahr 2024 widerspiegelt.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als die Quadratmeterpreise bei etwa 5.375 Euro lagen, zeigt sich eine moderate Preissteigerung von rund 1,6 Prozent. Diese Entwicklung deutet darauf hin, dass der Markt für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Stuttgart seine Talsohle durchschritten hat und sich wieder in einer Aufwärtsbewegung befindet.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt in Stuttgart angespannt. Die Baulandverfügbarkeit ist weiterhin stark eingeschränkt, was die Neubauaktivität auf einem moderaten Niveau hält. Diese strukturelle Knappheit trifft auf eine robuste Nachfrage, die durch die wirtschaftliche Stärke der Region und die Attraktivität Stuttgarts als Wohn- und Arbeitsort gestützt wird. Die Flächenknappheit in der Kesselstadt verhindert eine deutliche Ausweitung des Angebots, was die Preise stabilisiert und mittelfristig für weiteres Preissteigerungspotenzial sorgt.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf die wenigen verfügbaren Entwicklungsgebiete am Stadtrand und auf Nachverdichtungsprojekte in bestehenden Wohngebieten. Die hohen Baukosten und strengen regulatorischen Anforderungen, insbesondere im Bereich der Energieeffizienz, dämpfen jedoch die Bauaktivität zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den zentralen Lagen und beliebten Wohnvierteln wie der Innenstadt, Möhringen und Degerloch erzielt. In diesen gefragten Lagen können die Preise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen, teilweise werden hier Quadratmeterpreise von über 6.500 Euro erreicht.

Die Stadtrandlagen bieten demgegenüber preisgünstigere Alternativen, wobei hier die Quadratmeterpreise je nach Anbindung und Infrastruktur zwischen 4.500 und 5.200 Euro variieren. Besonders in den östlichen und nördlichen Stadtrandbezirken finden sich noch vergleichsweise moderate Preise, während die südlichen und westlichen Lagen aufgrund ihrer landschaftlich attraktiven Lage und guten Verkehrsanbindung höhere Preise aufrufen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine fortsetzende moderate Preissteigerung im Segment der Häuser zum Kauf. Die prognostizierte Preisentwicklung liegt bei etwa 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend stabilen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Die wirtschaftliche Dynamik der Region Stuttgart wird als weiterhin robust eingeschätzt, was die Kaufkraft der potenziellen Erwerber stützt.

Die geringe Neubauquote und der strukturelle Mangel an Bauland werden voraussichtlich auch mittelfristig die Preise stützen. Allerdings könnten weitere Zinserhöhungen oder eine konjunkturelle Eintrübung die Nachfrage dämpfen und zu einer Verlangsamung des Preisanstiegs führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart liegt im dritten Quartal 2025 bei etwa 4.906 Euro. Dies stellt eine leichte Erholung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, nachdem der Markt im Jahr 2024 einen Preisrückgang von etwa 6 Prozent verkraften musste. Die aktuelle Stabilisierung zeigt sich auch im Vergleich zum dritten Quartal 2024, als die Preise bei durchschnittlich 4.869 Euro pro Quadratmeter lagen – ein moderater Anstieg von etwa 0,8 Prozent im Jahresvergleich.

Die Preisentwicklung im dritten Quartal 2025 signalisiert das Ende der Korrekturphase, die durch die Zinswende und die allgemeine Marktunsicherheit ausgelöst wurde. Die Preise haben sich auf dem aktuellen Niveau stabilisiert und zeigen erste Tendenzen einer beginnenden Erholung.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Stuttgart bleibt trotz der vorherigen Preiskorrekturen auf hohem Niveau. Insbesondere in zentralen Lagen übersteigt die Nachfrage weiterhin das verfügbare Angebot deutlich. Die Neubauaktivität wird durch den anhaltenden Baulandmangel und die gestiegenen Baukosten gebremst. Zusätzlich erschweren die verschärften energetischen Anforderungen und ESG-Kriterien die Realisierung neuer Wohnprojekte.

Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen bewegt sich auf einem sehr niedrigen Niveau, insbesondere in gut angebundenen Stadtteilen mit entwickelter Infrastruktur. Dies unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in Stuttgart, trotz der gestiegenen Finanzierungskosten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Die Top-Lagen in der Innenstadt sowie in Stuttgart-West, Stuttgart-Süd und Stuttgart-Ost weisen die höchsten Quadratmeterpreise auf. Hier werden regelmäßig Preise von über 5.000 Euro pro Quadratmeter erzielt, in absoluten Spitzenlagen auch über 5.800 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand und in weniger zentral gelegenen Bezirken sind Eigentumswohnungen deutlich günstiger zu erwerben. Die Preise variieren hier zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Faktoren wie ÖPNV-Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten und allgemeiner Infrastruktur. Diese Stadtteile bieten insbesondere für Familien und preisbewusste Käufer attraktive Alternativen zu den hochpreisigen Innenstadtlagen.

Prognose und Ausblick

Die Marktexperten prognostizieren für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart eine leichte Preis-Erholung in den kommenden 12 bis 24 Monaten. Die erwartete jährliche Preissteigerung liegt bei etwa 2 bis 4 Prozent. Diese moderate Aufwärtsentwicklung wird getragen von der stabilen Nachfrage und dem weiterhin knappen Angebot an Neubauwohnungen.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Preisentwicklung wird die Verfügbarkeit von ESG-konformen Neubauten sein. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien bei der Immobilienfinanzierung und -bewertung könnte zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen energieeffizienten Neubauten und sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer Spanne zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter. In besonders gefragten Top-Lagen werden auch Mieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erzielt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten moderat gestiegen, was hauptsächlich auf die anhaltende Knappheit und die gesteigerte Nachfrage nach familienfreundlichem Wohnraum mit guter Infrastruktur zurückzuführen ist.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern wird maßgeblich durch die sehr begrenzte Verfügbarkeit solcher Objekte auf dem Stuttgarter Mietmarkt bestimmt. Einfamilienhäuser und Reihenhäuser zur Miete sind ein knappes Gut, was den Vermietern entsprechende Preisgestaltungsspielräume eröffnet.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Stuttgart ist aufgrund des strukturellen Flächenmangels äußerst limitiert. Die Neubauaktivität in diesem Segment ist minimal, da Investoren und Projektentwickler sich vorrangig auf den lukrativeren Geschosswohnungsbau konzentrieren. Der Leerstand bei Wohnhäusern zur Miete ist praktisch nicht vorhanden – freiwerdende Objekte finden in der Regel innerhalb kürzester Zeit neue Mieter.

Die Nachfrage wird insbesondere von Familien mit Kindern getragen, die den zusätzlichen Platz und die Privatsphäre eines Hauses schätzen. Auch internationale Fach- und Führungskräfte, die temporär in Stuttgart arbeiten, fragen verstärkt hochwertige Mietshäuser nach.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser korrelieren stark mit der Lagequalität und der Familienfreundlichkeit der jeweiligen Stadtteile. Besonders hohe Mieten werden in etablierten Wohnlagen wie Killesberg und Degerloch erzielt, die sich durch ihre grüne Umgebung, gute Schulen und exzellente Verkehrsanbindung auszeichnen. Hier liegen die Quadratmetermieten häufig im oberen Bereich der Preisspanne oder sogar darüber.

In den Stadtrandlagen sind die Mietpreise für Häuser tendenziell niedriger, wobei auch hier die konkreten Standortfaktoren wie S-Bahn-Anbindung und Nahversorgung eine wichtige Rolle spielen. Stadtteile mit guter Infrastruktur aber peripherer Lage bieten oft ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt bei Häusern wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine weitere moderate Mietsteigerung erwartet. Die strukturelle Knappheit in diesem Marktsegment wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da kaum Neubauaktivitäten zu erwarten sind und die Nachfrage stabil bleibt. Insbesondere ESG-konforme und energieeffiziente Häuser werden überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen verzeichnen können.

Die zunehmende Bedeutung von Homeoffice und flexiblen Arbeitsmodellen könnte die Nachfrage nach Mietshäusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern weiter verstärken. Dies gilt besonders für Objekte in ruhigen Wohnlagen mit guter digitaler Infrastruktur.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzend stabile Entwicklung mit leicht steigender Tendenz. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich je nach Stadtteil und Ausstattung zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in absoluten Top-Lagen auch Mieten von über 27 Euro pro Quadratmeter realisiert werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine moderate Steigerung zu verzeichnen, die durch die anhaltende Angebotsknappheit und die ungebrochen hohe Nachfrage getrieben wird.

Die Mietpreisentwicklung zeigt sich dabei relativ resilient gegenüber den Schwankungen am Kaufmarkt. Während die Kaufpreise in den vergangenen Quartalen stärkeren Schwankungen unterlagen, blieben die Mieten vergleichsweise stabil und zeigen nun eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen in Stuttgart bleibt weiterhin knapp. Die Leerstandsquote bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was den Vermietern wenig Druck zur Preisanpassung nach unten gibt. Die Neubauaktivität ist durch hohe Baukosten, strenge Vorschriften und insbesondere durch die verschärften ESG-Anforderungen eingeschränkt. Dies führt dazu, dass das Angebot nicht mit der wachsenden Nachfrage Schritt halten kann.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird durch verschiedene Faktoren gestützt: die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte in die Wirtschaftsregion Stuttgart, die gestiegenen Finanzierungskosten für Wohneigentum, die viele potenzielle Käufer im Mietmarkt verbleiben lässt, sowie die allgemeine Flexibilität, die das Wohnen zur Miete in einer dynamischen Arbeitswelt bietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der jeweiligen Lagen wider. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt sowie in den beliebten Stadtteilen Stuttgart-West und Stuttgart-Süd erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl, das besonders von jungen Berufstätigen und Studenten geschätzt wird.

Die Stadtrandlagen bieten demgegenüber günstigere Mieten, wobei auch hier eine starke Differenzierung zu beobachten ist. Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung und entwickelter Nahversorgung können auch am Stadtrand relativ hohe Mieten erzielen. In weniger gut angebundenen Lagen finden sich hingegen noch moderate Mietpreise, die insbesondere für preissensible Mieter attraktiv sind. Teilweise bieten sanierte Bestandsobjekte am Stadtrand ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis als vergleichbare Wohnungen in zentralen Lagen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs in den kommenden 12 bis 24 Monaten hin. Experten erwarten Preissteigerungen im mittleren einstelligen Prozentbereich, wobei attraktive und ESG-konforme Bestandsimmobilien sowie Neubauten überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen verzeichnen dürften.

Die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz wird voraussichtlich zu einer stärkeren Spreizung der Mietpreise führen. Während energetisch sanierte oder neu gebaute Wohnungen mit guten Energiewerten höhere Mieten erzielen können, könnten unsanierte Altbauten mit schlechter Energiebilanz unter Druck geraten. Die gesetzlichen Vorgaben zur energetischen Sanierung und die steigenden Nebenkosten für schlecht gedämmte Wohnungen werden diesen Trend verstärken.

Gesamtfazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und beginnenden Erholung. Nach den Turbulenzen der vergangenen Quartale, geprägt durch Zinserhöhungen und Marktunsicherheit, zeigen sich nun wieder positive Signale. Die Kaufpreise sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen haben ihre Talsohle durchschritten und weisen eine moderate Aufwärtsentwicklung auf.

Der Mietmarkt erweist sich als besonders robust und zeigt über alle Segmente hinweg stabile bis leicht steigende Preise. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum in Stuttgart, kombiniert mit der anhaltend hohen Nachfrage durch die wirtschaftliche Stärke der Region, stützt sowohl Kauf- als auch Mietpreise.

Die Herausforderungen bleiben jedoch bestehen: Der Mangel an Bauland, hohe Baukosten und strenge regulatorische Anforderungen begrenzen die Neubauaktivität. Dies wird voraussichtlich auch mittelfristig zu einer angespannten Angebotssituation führen. Gleichzeitig gewinnen Nachhaltigkeitsaspekte zunehmend an Bedeutung, was zu einer stärkeren Differenzierung zwischen energieeffizienten und sanierungsbedürftigen Immobilien führen wird.

Für Investoren und Eigennutzer bietet der Stuttgarter Immobilienmarkt weiterhin attraktive Perspektiven, wobei die Zeiten schneller Wertsteigerungen vorerst vorbei sein dürften. Stattdessen ist von einer moderaten, aber stetigen Wertentwicklung auszugehen, die durch die fundamentalen Stärken des Standorts Stuttgart getragen wird.