Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Analyse des Wohnimmobilienmarktes im dritten Quartal 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit leichten Aufwärtstendenzen. Nach den Preiskorrekturen des Jahres 2024 deutet sich eine moderate Erholung an, die durch die anhaltend hohe Nachfrage und das strukturell knappe Angebot gestützt wird. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs profitiert weiterhin von ihrer starken Wirtschaftskraft, der hohen Lebensqualität und der stabilen Beschäftigungslage, was sich positiv auf alle Segmente des Wohnimmobilienmarktes auswirkt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich in allen vier untersuchten Marktsegmenten – Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete – überwiegend stabile bis leicht steigende Preisentwicklungen. Die Angebotsknappheit bleibt der dominierende Faktor, der trotz der gestiegenen Finanzierungskosten für eine Grundstabilität im Markt sorgt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei etwa 5.460 Euro, was eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorjahresquartal darstellt, als die Preise noch bei durchschnittlich 5.375 Euro pro Quadratmeter lagen. Die Marktwert-Analysen verschiedener Anbieter bestätigen dieses Preisniveau, wobei einzelne Erhebungen sogar Durchschnittswerte von bis zu 5.985 Euro pro Quadratmeter ausweisen. Dies entspricht einer moderaten Preissteigerung von ein bis zwei Prozent im Jahresvergleich.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Aufwärtsbewegung der Kaufpreise. Während die Preise im Vorquartal laut dem Certa-Gutachten noch auf einem stabilen, aber verhaltenen Niveau verharrten, ist nun eine spürbare Belebung zu verzeichnen. Die prognostizierte moderate Preissteigerung von zwei bis vier Prozent für das Gesamtjahr 2025 scheint sich zu bestätigen. Diese Entwicklung markiert eine Trendwende nach den Preiskorrekturen des Vorjahres und signalisiert eine allmähliche Markterholung.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt weiterhin angespannt. Das begrenzte Baulandangebot in Stuttgart stellt nach wie vor eine strukturelle Herausforderung dar. Die Neubauaktivität ist trotz der hohen Nachfrage eingeschränkt, was hauptsächlich auf die Flächenknappheit, gestiegene Baukosten und verschärfte regulatorische Anforderungen zurückzuführen ist. Eine Nachfragesättigung ist nicht erkennbar – im Gegenteil: Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften bleibt auf hohem Niveau.

Die Wirtschaftskraft Stuttgarts als bedeutender Industrie- und Technologiestandort sowie die gute Beschäftigungslage sorgen für eine kontinuierliche Nachfrage nach Wohneigentum. Besonders Familien suchen verstärkt nach Häusern in Stuttgart und dem direkten Umland. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent, was die Marktanspannung zusätzlich unterstreicht. Die Transaktionszahlen haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bewegen sich aber noch unter dem langjährigen Durchschnitt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden weiterhin im Stadtzentrum und in den besonders beliebten Stadtteilen wie Degerloch, Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Süd und Stuttgart-West erzielt. Hier können die Preise für hochwertige Objekte deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen und in Spitzenlagen sogar die Marke von 7.000 Euro pro Quadratmeter überschreiten.

Die Stadtrandlagen bieten hingegen moderatere Preise und sind besonders für Familien attraktiv, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche zu einem verhältnismäßig günstigeren Quadratmeterpreis suchen. Stadtteile wie Möhringen, Vaihingen oder Feuerbach verzeichnen eine stabile Nachfrage bei gleichzeitig etwas niedrigeren Preisniveaus. Das starke Interesse an zentralen Lagen spiegelt sich deutlich in den Transaktionszahlen wider, wobei Objekte in Top-Lagen oft binnen weniger Wochen verkauft werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine fortsetzende leichte Preis-Erholung im Segment der Kaufhäuser. Die Stabilisierung beim Neubau und die anhaltend hohe Nachfrage, insbesondere in familienfreundlichen Stadtteilen, werden den Markt stützen. Die hohe Lebensqualität Stuttgarts und die strukturelle Wirtschaftstiefe der Region werden weiterhin als positive Faktoren für die Marktentwicklung wirken.

Eine deutliche Entspannung der Angebotssituation ist nicht zu erwarten, da die strukturellen Herausforderungen wie Flächenknappheit und aufwändige Genehmigungsverfahren bestehen bleiben. Die Zinsentwicklung wird einen entscheidenden Einfluss auf die weitere Preisentwicklung haben. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder sogar leicht sinken, könnte dies die Nachfrage weiter stimulieren und zu moderaten Preissteigerungen führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart liegt im dritten Quartal 2025 zwischen 4.793 und 4.906 Euro, abhängig von der jeweiligen Datenquelle und Erhebungsmethodik. Dies bedeutet einen leichten Anstieg von etwa einem Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Nach dem deutlichen Preisrückgang von durchschnittlich sechs Prozent im Jahr 2024 stabilisiert sich der Markt für Eigentumswohnungen nun wieder.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine fortschreitende Preisstabilisierung mit einer minimalen Aufwärtstendenz. Die im Certa-Gutachten für das zweite Quartal dokumentierte Bodenbildung hat sich bestätigt, und der Markt bewegt sich nun in eine Phase der leichten Erholung. Besonders bei hochwertigen Wohnungen in guten Lagen ist die prognostizierte Preissteigerung von zwei bis vier Prozent für das Gesamtjahr 2025 bereits erkennbar. Neubauwohnungen mit modernen Energiestandards erzielen dabei Premiumpreise, die teilweise deutlich über dem Durchschnitt liegen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin knapp, wobei sich die Situation im Vergleich zum Vorquartal nicht wesentlich verbessert hat. Die Neubauaktivität ist durch den anhaltenden Flächenmangel und verschärfte Bauvorschriften, insbesondere im Bereich der Energieeffizienz, eingeschränkt. Die wenigen verfügbaren Neubauflächen werden intensiv genutzt, jedoch reicht dies nicht aus, um die strukturelle Angebotsknappheit zu beheben.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf hohem Niveau, wobei insbesondere gut angebundene und zentral gelegene Objekte stark nachgefragt werden. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine zunehmende Kaufbereitschaft hindeutet. Investoren zeigen wieder verstärktes Interesse am Stuttgarter Wohnungsmarkt, nachdem die Preiskorrekturen des Vorjahres Einstiegsmöglichkeiten geschaffen haben. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist vernachlässigbar gering und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen werden erwartungsgemäß in der Innenstadt und den begehrten Bezirken Stuttgart-Süd, Stuttgart-West und Stuttgart-Ost erzielt. In diesen Toplagen können die Preise für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauwohnungen 6.000 Euro pro Quadratmeter und mehr erreichen. Besonders gefragt sind Wohnungen mit Balkonen oder Terrassen sowie Penthouse-Wohnungen mit Blick über die Stadt.

Die Stadtrandlagen bieten hingegen etwas günstigere Einstiegsmöglichkeiten, wobei auch hier eine wachsende Attraktivität zu beobachten ist. Stadtteile wie Zuffenhausen, Weilimdorf oder Bad Cannstatt verzeichnen eine steigende Nachfrage, da sie bei moderateren Preisen dennoch eine gute Infrastruktur und Anbindung bieten. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Stadtrand beträgt je nach Lage und Ausstattung zwischen 20 und 40 Prozent, wobei sich diese Schere in den letzten Quartalen leicht verengt hat.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart sind für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch. Die steigende Nachfrage nach modernen und ESG-konformen Wohnungen wird den Markt weiter stützen. Besonders Wohnungen, die den aktuellen Energieeffizienzstandards entsprechen, werden von der zu erwartenden Preisentwicklung profitieren. Die anhaltende Angebotsknappheit wird voraussichtlich zu einer weiteren moderaten Preissteigerung führen.

Der Markt zeigt sich insgesamt stabil mit einem leichten Aufwärtstrend. Die demografische Entwicklung Stuttgarts mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum und die Attraktivität als Arbeitsplatzstandort werden die Nachfrage langfristig stützen. Herausforderungen bleiben die begrenzte Neubautätigkeit und die steigenden Anforderungen an die Energieeffizienz von Bestandsimmobilien, die zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Das Mietniveau für Einfamilienhäuser in Stuttgart bewegt sich im dritten Quartal 2025 in einer Spanne von 13 bis 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in absoluten Toplagen auch Mieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Die Durchschnittsmieten zeigen eine leicht steigende Tendenz im Vergleich zum Vorjahr, was die anhaltende Nachfrage nach diesem Immobilientyp widerspiegelt. Besonders moderne, energieeffiziente Häuser mit gehobener Ausstattung erzielen Spitzenmieten.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 ist eine stabile bis leicht steigende Entwicklung zu beobachten. Die bereits im Vorquartal dokumentierte hohe Nachfrage hat sich fortgesetzt und führt bei dem weiterhin begrenzten Angebot zu einem moderaten Mietpreisanstieg. Die Verzögerungen im Neubaubereich, die bereits im zweiten Quartal thematisiert wurden, wirken sich weiterhin preissteigernd aus. Familiengerechte Häuser mit Garten in guten Lagen sind besonders gefragt und können teilweise Mietpreissteigerungen von drei bis fünf Prozent gegenüber dem Vorquartal verzeichnen.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern bleibt sehr knapp. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, und verfügbare Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet. Die Neubauaktivität bei Mietobjekten ist weiterhin durch die bekannten Faktoren Flächenknappheit und gestiegene Baukosten limitiert. Institutionelle Investoren fokussieren sich primär auf Mehrfamilienhäuser, wodurch das Segment der Einfamilienhäuser zur Miete hauptsächlich von privaten Vermietern bedient wird.

Die Nachfrage wird durch mehrere Faktoren getrieben: Das wachsende Interesse an familienfreundlichen Wohnformen, die Flexibilität, die eine Mietoption bietet, sowie die hohen Kaufpreise, die viele Familien zur Miete als Alternative bewegen. Besonders Familien mit Kindern, die die Nähe zu Arbeitsplätzen und Schulen suchen, fragen verstärkt nach Miet-Einfamilienhäusern. Die durchschnittliche Suchdauer für ein passendes Mietobjekt hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verlängert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Einfamilienhäuser werden in der City und den unmittelbar angrenzenden Stadtteilen erzielt. Besonders begehrt sind die grünen, familienfreundlichen Stadtteile wie Sillenbuch, Degerloch oder Killesberg, wo die Mieten regelmäßig über 20 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Lagen bieten die optimale Kombination aus urbanem Leben und grünem Wohnumfeld.

Die Stadtrandlagen bieten hingegen oft mehr Wohnfläche zu günstigeren Quadratmeterpreisen. In Stadtteilen wie Plieningen, Birkach oder Stammheim liegen die Mieten häufig zwischen 13 und 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete werden zunehmend attraktiver für Familien, die bereit sind, längere Pendelzeiten in Kauf zu nehmen, um dafür mehr Wohnraum und Gartenfläche zu erhalten. Die Preisdifferenzen zwischen Zentrum und Peripherie bleiben signifikant, wobei die gute Verkehrsanbindung einzelner Randlagen zu überdurchschnittlichen Mietpreisen führen kann.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate ist mit moderat steigenden Mieten für Einfamilienhäuser zu rechnen. Der anhaltende Nachfragedruck bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird die Mietpreise weiter nach oben treiben. Die verschärften ESG-Anforderungen bei Neubauten und die notwendigen energetischen Sanierungen im Bestand werden sich ebenfalls mietpreissteigernd auswirken. Experten prognostizieren Mietsteigerungen von drei bis fünf Prozent jährlich.

Der Markt wird angespannt bleiben, zeigt sich aber stabil. Die strukturellen Faktoren wie Bevölkerungswachstum, die Attraktivität Stuttgarts als Wirtschaftsstandort und der Trend zu größerem Wohnraum werden die Nachfrage weiter befeuern. Eine Entspannung ist nur durch eine deutliche Ausweitung des Angebots zu erwarten, was jedoch angesichts der begrenzten Flächenverfügbarkeit unrealistisch erscheint.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen in Stuttgart liegen im dritten Quartal 2025 zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in Top-Innenstadtlagen Spitzenmieten von über 27 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Der Trend zu moderaten Mietsteigerungen, der sich bereits in den Vorquartalen abgezeichnet hat, setzt sich fort. Neubauwohnungen mit hochwertiger Ausstattung und optimaler Energieeffizienz erzielen dabei die höchsten Mietpreise.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich leichte Steigerungen der Mieten, die die im Jahr 2024 begonnene Aufwärtsbewegung fortsetzen. Die Mietentwicklung folgt dabei der anhaltenden Angebotsknappheit und dem stabilen Nachfragewachstum. Besonders im Segment der kleineren Wohnungen bis 60 Quadratmeter, die von Singles und Paaren stark nachgefragt werden, sind überdurchschnittliche Mietsteigerungen zu beobachten. Die durchschnittliche Mietsteigerung gegenüber dem Vorquartal liegt bei etwa ein bis zwei Prozent.

Marktdynamik

Das Mietwohnungsangebot bleibt knapp, wobei die Leerstandsquote auf einem historisch niedrigen Niveau verharrt. In gefragten Lagen ist der Leerstand praktisch bei null, während sich die wenigen verfügbaren Wohnungen meist auf sanierungsbedürftige oder sehr hochpreisige Objekte konzentrieren. Die Neubauaktivität zeigt erste Anzeichen einer graduellen Erholung, wird jedoch weiterhin durch den Flächenmangel und komplexe Genehmigungsverfahren gebremst.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt ungebrochen hoch. Verschiedene Nachfragegruppen konkurrieren um das knappe Angebot: Young Professionals, die zentrale Lagen bevorzugen, Familien auf der Suche nach größeren Wohnungen, Studierende und Senioren, die barrierefreie Wohnungen suchen. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung hat sich im Vergleich zum Vorquartal nochmals erhöht, was die Marktanspannung verdeutlicht. Besonders ESG-konforme Neubauten werden bevorzugt nachgefragt und sind oft schon vor Fertigstellung vollständig vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Spitzenmieten werden erwartungsgemäß in Stuttgart-Mitte und den beliebten innenstadtnahen Vierteln erzielt. In Stadtteilen wie Stuttgart-West, Stuttgart-Süd oder dem Europaviertel liegen die Durchschnittsmieten regelmäßig über 20 Euro pro Quadratmeter. Luxuswohnungen mit besonderer Ausstattung oder Lage können sogar 30 Euro pro Quadratmeter und mehr erzielen. Diese Lagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem urbanen Lebensgefühl.

Die mittleren bis äußeren Stadtrandlagen bieten günstigere Alternativen mit Mieten zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Zuffenhausen, Freiberg oder Hedelfingen werden zunehmend als attraktive Wohnalternativen wahrgenommen, besonders von Haushalten mit mittlerem Einkommen. Die Entwicklung neuer Quartiere und die Verbesserung der Verkehrsanbindung führen in einigen Randlagen zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen. Die Preisschere zwischen Zentrum und Peripherie bleibt bestehen, verengt sich aber langsam.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart sieht für die kommenden 12 bis 24 Monate moderate Mietpreissteigerungen von zwei bis fünf Prozent jährlich vor. Die Stabilisierung des Marktes wird sich fortsetzen, wobei die strukturelle Angebotsknappheit der hauptsächliche Preistreiber bleiben wird. Die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnungen wird weiter zunehmen, insbesondere vor dem Hintergrund steigender Energiekosten und verschärfter Klimaschutzanforderungen.

Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere mögliche Verschärfungen der Mietpreisbremse oder neue Regulierungen im Mietrecht, könnten dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Allerdings wird erwartet, dass die Grunddynamik von hoher Nachfrage und knappem Angebot bestehen bleibt. Investitionen in den Wohnungsneubau werden zunehmen, jedoch wird es Jahre dauern, bis sich dies spürbar auf das Angebot auswirkt. Der Stuttgarter Mietwohnungsmarkt wird daher mittelfristig ein Vermietermarkt bleiben.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit leichten Aufwärtstendenzen in allen Segmenten. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage bleibt das prägende Merkmal des Marktes. Die wirtschaftliche Stärke der Region, die hohe Lebensqualität und die positive Beschäftigungsentwicklung stützen die Nachfrage nachhaltig.

Die Preisentwicklung zeigt sich moderat steigend, wobei die Unterschiede zwischen den Lagen weiterhin erheblich sind. Zentrale und beliebte Stadtteile erzielen Spitzenpreise, während Randlagen relative Preisvorzüge bieten. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird die Marktdynamik in den kommenden Jahren maßgeblich beeinflussen.

Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Markt trotz der hohen Preise weiterhin Chancen, insbesondere in aufstrebenden Stadtteilen und bei Objekten mit Entwicklungspotenzial. Die langfristigen Perspektiven für den Stuttgarter Immobilienmarkt bleiben positiv, getragen von den robusten wirtschaftlichen Fundamentaldaten der Region.