Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 deutliche Zeichen einer Stabilisierung nach den turbulenten Vorquartalen. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs profitiert weiterhin von ihrer starken Wirtschaftsstruktur und dem anhaltenden Bevölkerungswachstum. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 lassen sich sowohl bei Kauf- als auch bei Mietimmobilien moderate Preissteigerungen beobachten, wobei das Angebot weiterhin knapp bleibt und die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei 5.460 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von etwa 1,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal dar, als der Preis noch bei 5.375 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem laut den Daten von Certa Gutachten ein Quadratmeterpreis von durchschnittlich 5.380 Euro verzeichnet wurde, ergibt sich ein moderater Anstieg von circa 1,5 Prozent.

Die Preisentwicklung zeigt damit eine deutliche Erholung nach den Rückgängen des Jahres 2024, als die Kaufpreise für Häuser um etwa 6 Prozent nachgegeben hatten. Die aktuelle Stabilisierung wird hauptsächlich durch die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig sehr begrenztem Angebot getragen. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preise trotz der weiterhin restriktiven Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der damit verbundenen höheren Finanzierungskosten wieder anziehen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich durch das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das Angebot bleibt stark eingeschränkt, was primär auf den akuten Flächenmangel in Stuttgart und die weiterhin hohen Baukosten zurückzuführen ist. Die Neubauaktivität wird zusätzlich durch immer strengere regulatorische Vorgaben, insbesondere im Bereich der Energieeffizienz und Nachhaltigkeit, sowie die begrenzte Baulandverfügbarkeit limitiert.

Die Nachfrage hingegen bleibt auf einem konstant hohen Niveau, befeuert durch die wirtschaftliche Stärke der Region Stuttgart mit ihren zahlreichen Großunternehmen aus der Automobil- und Technologiebranche. Das anhaltende Bevölkerungswachstum, getrieben durch Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte, verstärkt den Nachfragedruck zusätzlich. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich das Transaktionsvolumen leicht erhöht, bleibt aber deutlich unter den Spitzenwerten der Jahre vor 2023.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben auch im dritten Quartal 2025 erheblich. In den Toplagen der Innenstadt und den besonders gefragten Vierteln wie Stuttgart-Süd, Stuttgart-West und Degerloch werden teils deutliche Preisaufschläge von bis zu 30 Prozent gegenüber dem städtischen Durchschnitt erzielt. Hier können Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro erreicht werden.

Familienfreundliche Viertel wie Sillenbuch, Möhringen und Vaihingen erfreuen sich ebenfalls großer Beliebtheit und verzeichnen überdurchschnittliche Preise. Die Stadtrandlagen, insbesondere in den nördlichen Bezirken wie Zuffenhausen oder Feuerbach, bieten hingegen noch vergleichsweise moderate Preisniveaus, wobei auch hier die Preise im Quartalsvergleich gestiegen sind. Stadtteile mit besonders guter Verkehrsanbindung und Nähe zum Flughafen oder zum sogenannten Tech-Gürtel entlang der B27 verzeichnen überproportionale Wertsteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums von 2 bis 4 Prozent jährlich erwartet. Die fundamentalen Marktfaktoren sprechen für eine weitere Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau mit leichter Aufwärtstendenz. Das strukturelle Angebotsdefizit wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da die Neubauaktivität durch die genannten limitierenden Faktoren weiterhin gedämpft bleiben dürfte.

Die Nachfrage wird durch die prognostizierte wirtschaftliche Entwicklung der Region und das erwartete weitere Bevölkerungswachstum gestützt. Allerdings könnten mögliche Zinserhöhungen oder eine konjunkturelle Abkühlung dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Insgesamt ist von einem stabilen, aber nicht überhitzten Markt auszugehen, der sich nach der Korrekturphase 2024 auf einem nachhaltigen Wachstumspfad befindet.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart liegt im dritten Quartal 2025 bei durchschnittlich 4.906 Euro. Dies entspricht einem leichten Anstieg gegenüber dem Vorjahresquartal, als der Preis bei 4.869 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, für das Certa Gutachten einen Durchschnittspreis von 4.850 Euro pro Quadratmeter ausweist, ergibt sich eine moderate Steigerung von etwa 1,2 Prozent.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen folgt damit einem ähnlichen Muster wie bei den Häusern, wobei die Erholung nach den Preisrückgängen des Jahres 2024 etwas verhaltener ausfällt. Die durchschnittliche Wohnungsgröße von etwa 75 Quadratmetern führt zu Gesamtkaufpreisen von rund 368.000 Euro, was für viele Kaufinteressenten trotz der leichten Entspannung bei den Hypothekenzinsen eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin stark begrenzt. Die Flächenknappheit in Stuttgart, verschärfte Bauauflagen und die zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) bei Neubauprojekten führen zu einem gedrosselten Neubauvolumen. Die Baukosten sind trotz leichter Entspannung bei den Materialpreisen auf hohem Niveau verblieben, was viele Projektentwickler zu einer abwartenden Haltung veranlasst.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt insbesondere in der Innenstadt und den gefragten Stadtteilen hoch. Auffällig ist die verstärkte Nachfrage nach energieeffizienten und nachhaltig gebauten Wohnungen, die teils Preisaufschläge von 10 bis 15 Prozent gegenüber konventionellen Bestandswohnungen erzielen. Die Neubauaktivitäten bleiben aufgrund der hohen Baukosten und regulatorischen Hürden weiterhin zögerlich, was das Angebotsdefizit perpetuiert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Lage ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Toplagen der Innenstadt, insbesondere rund um den Schlossplatz, die Königstraße und in Stuttgart-Mitte, werden Spitzenpreise von über 6.500 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die beliebten Stadtteile Stuttgart-Süd und Stuttgart-West mit ihrer urbanen Atmosphäre und der Nähe zu kulturellen Einrichtungen liegen preislich ebenfalls deutlich über dem Durchschnitt.

Die zentrumsnahen, gut angebundenen Stadtteile wie Ost und Nord verzeichnen Preise im Bereich von 4.500 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter. Stadtrandlagen wie Stammheim, Weilimdorf oder Hedelfingen bieten mit Preisen zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter günstigere Alternativen, wobei auch hier die Preise im Quartalsvergleich gestiegen sind. Besonders gefragt sind Lagen mit guter S-Bahn-Anbindung und Nähe zu Grünflächen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart sieht für die nächsten 12 bis 24 Monate eine moderate Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent jährlich vor. Die Nachfrage wird weiterhin durch den Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte und die Attraktivität Stuttgarts als Wirtschaftsstandort gestützt. Gleichzeitig wird das Angebot voraussichtlich knapp bleiben, da die Neubauaktivität durch die bekannten limitierenden Faktoren gedämpft bleibt.

Ein besonderer Fokus liegt künftig auf der energetischen Sanierung des Bestands und dem Neubau energieeffizienter Wohnungen. Die verschärften ESG-Anforderungen könnten zu einer weiteren Spreizung der Preise zwischen modernen, nachhaltigen Wohnungen und sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien führen. Insgesamt ist von einem stabilen, leicht wachsenden Markt auszugehen, der sich nach der Konsolidierungsphase wieder auf einem nachhaltigen Wachstumspfad befindet.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Während für Häuser zur Miete keine separaten Durchschnittspreise ausgewiesen werden, lässt sich aus den allgemeinen Mietpreisentwicklungen in Stuttgart ableiten, dass die Mieten für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser im dritten Quartal 2025 zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter liegen, abhängig von Lage und Ausstattung. In Toplagen können für hochwertige Häuser Mieten von bis zu 27 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als laut Certa Gutachten die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser bei etwa 15,50 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich ein moderater Anstieg von circa 0,8 Prozent.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern folgt damit dem allgemeinen Trend steigender Wohnungsmieten, wobei das Segment der Mietverhäuser aufgrund des noch knapperen Angebots teilweise stärkere Preisanstiege verzeichnet. Für ein durchschnittliches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies Monatsmieten zwischen 1.440 und 2.160 Euro, in Toplagen entsprechend mehr.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietverhäusern in Stuttgart ist extrem knapp. Der Neubau von zur Vermietung bestimmten Einfamilienhäusern ist aufgrund des Flächenmangels und der hohen Baukosten nahezu zum Erliegen gekommen. Die meisten verfügbaren Mietverhäuser stammen aus dem Bestand privater Vermieter, wobei viele Eigentümer aufgrund der attraktiven Verkaufspreise eher zum Verkauf als zur Vermietung neigen.

Die Nachfrage nach Mietverhäusern ist besonders bei Familien mit Kindern sehr hoch. Der Wunsch nach mehr Wohnraum, eigenem Garten und einem familienfreundlichen Umfeld treibt die Nachfrage, die das begrenzte Angebot bei weitem übersteigt. Dies führt zu einer sehr geringen Fluktuation und extrem kurzen Vermarktungszeiten von oft nur wenigen Tagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Bei Mietverhäusern zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen. Die familienfreundlichen Vororte wie Degerloch, Sillenbuch, Birkach und Plieningen sind besonders gefragt und erzielen überdurchschnittliche Mieten. Hier profitieren Vermieter von der Nähe zu Schulen, Kindergärten und Grünflächen bei gleichzeitig guter Verkehrsanbindung.

In den zentralen Lagen sind Mietverhäuser äußerst rar und entsprechend teuer. Die wenigen verfügbaren Stadthäuser in Stuttgart-West oder Stuttgart-Süd erzielen Spitzenmieten. Am Stadtrand, etwa in Mühlhausen, Stammheim oder Rohracker, sind die Mieten moderater, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung sind dabei deutlich gefragter als periphere Lagen ohne direkte Schienenanbindung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit weiter moderat steigenden Mieten für Häuser zu rechnen. Die strukturelle Knappheit wird sich nicht auflösen, da kaum Neubauaktivität in diesem Segment zu erwarten ist. Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Trend zum Homeoffice und den Wunsch nach mehr Wohnraum weiter hoch bleiben.

Die verschärften ESG-Anforderungen könnten dazu führen, dass energetisch sanierte Häuser deutliche Mietpreisaufschläge erzielen, während unsanierte Objekte unter Druck geraten könnten. Insgesamt wird der Markt für Mietverhäuser ein Vermietermarkt bleiben, mit entsprechend guten Renditeaussichten für Eigentümer, die sich gegen einen Verkauf entscheiden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Stuttgart bei 14,87 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen Anstieg von 0,81 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als die Durchschnittsmiete laut Certa Gutachten bei 14,75 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 mit damals 14,33 Euro pro Quadratmeter ergibt sich eine Steigerung von 3,77 Prozent.

Die Mietpreisentwicklung zeigt damit eine kontinuierliche, wenn auch moderate Aufwärtsbewegung. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.041 Euro, zuzüglich Nebenkosten. In gefragten Innenstadtlagen werden für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauwohnungen Spitzenmieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erzielt, während in Randlagen Mieten ab 11 Euro pro Quadratmeter möglich sind.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart ist weiterhin von einem extremen Nachfrageüberhang geprägt. Die Leerstandsquote liegt nahezu bei null, insbesondere in den gefragten Innenstadtlagen. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen ist gering und konzentriert sich hauptsächlich auf Fluktuation im Bestand. Die Neubauaktivitäten sind durch Baulandmangel, hohe Baukosten und verschärfte Regulierungen stark limitiert.

Die Nachfrage wird durch mehrere Faktoren auf hohem Niveau gehalten: Der kontinuierliche Zuzug von Arbeitskräften in die wirtschaftsstarke Region, die wachsende Zahl von Single-Haushalten und die zunehmende Urbanisierung. Besonders hoch ist die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnungen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei weniger als zwei Wochen, in beliebten Lagen oft nur bei wenigen Tagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts sind erheblich. Die absoluten Toplagen in der Innenstadt, insbesondere rund um den Schlossplatz, die Theodor-Heuss-Straße und in Stuttgart-Mitte, erzielen die höchsten Mieten mit teilweise über 27 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen. Die beliebten Stadtteile Stuttgart-West und Stuttgart-Süd mit ihrer lebendigen Gastronomieszene und kulturellen Vielfalt liegen mit 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter ebenfalls deutlich über dem Durchschnitt.

Die Stadtteile Stuttgart-Ost und Stuttgart-Nord bieten mit 14 bis 17 Euro pro Quadratmeter ein mittleres Preisniveau bei guter urbaner Infrastruktur. Am Stadtrand, etwa in Weilimdorf, Feuerbach oder Zuffenhausen, sind Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter üblich, wobei die Nähe zu S-Bahn-Stationen einen deutlichen Preisaufschlag bedeutet. Besonders preiswert sind Lagen in Stadtteilen wie Stammheim oder Neugereut, wo allerdings auch die Nachfrage entsprechend geringer ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart sieht für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums vor. Es wird mit jährlichen Steigerungen von 2 bis 4 Prozent gerechnet, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der wirtschaftlichen Gesamtlage und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängen wird.

Die anhaltende Knappheit an Wohnraum und die steigenden ESG-Anforderungen werden voraussichtlich zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen. Moderne, energieeffiziente Wohnungen werden überproportionale Mietpreissteigerungen verzeichnen, während unsanierte Altbauwohnungen mit schlechter Energiebilanz unter Druck geraten könnten. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum wird weiter hoch bleiben, was politische Interventionen wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder verstärkte Förderung des sozialen Wohnungsbaus wahrscheinlicher macht.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit leichter Aufwärtstendenz. Nach den Preiskorrekturen des Jahres 2024 zeigen sowohl Kauf- als auch Mietmärkte moderate Preissteigerungen. Die fundamentalen Marktbedingungen - knappes Angebot bei hoher Nachfrage - bleiben bestimmend und sprechen für eine Fortsetzung der positiven Preisentwicklung in den kommenden Quartalen.

Besonders bemerkenswert ist die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien, die zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen energieeffizienten und konventionellen Immobilien führt. Die Stadt Stuttgart steht vor der Herausforderung, durch gezielte Maßnahmen mehr Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die hohe Lebensqualität zu erhalten. Für Investoren und Eigennutzer bleibt der Stuttgarter Immobilienmarkt trotz der hohen Preisniveaus attraktiv, gestützt durch die starke Wirtschaftskraft und die positive demografische Entwicklung der Region.