Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 erste Zeichen einer nachhaltigen Stabilisierung nach den Preiskorrekturen des Vorjahres. Mit einer durchgehend positiven Entwicklung sowohl bei Kauf- als auch bei Mietpreisen deutet sich eine moderate Erholung des Marktes an. Die strukturell hohe Nachfrage trifft weiterhin auf ein begrenztes Angebot, was insbesondere in den bevorzugten Lagen zu einer anhaltenden Marktanspannung führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Aufwärtsbewegung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei 5.460 Euro, was einen marginalen Anstieg von etwa 0,4 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, in dem der Durchschnittspreis bei 5.440 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.375 Euro notierte, ergibt sich eine Steigerung von 1,6 Prozent.

Diese moderate Preisentwicklung markiert eine deutliche Trendwende nach den Rückgängen des Jahres 2024. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser haben sich auf einem stabilen Niveau eingependelt, wobei die Preisunterschiede je nach Objekttyp und Ausstattung erheblich variieren können. Besonders nachgefragt sind energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Bestandsimmobilien, die den aktuellen ESG-Kriterien entsprechen.

Marktdynamik

Die Angebotsseite des Häusermarktes bleibt weiterhin stark limitiert. Die Baulandverfügbarkeit in Stuttgart ist strukturell begrenzt, was durch die topografische Lage der Stadt und die bereits hohe Bebauungsdichte bedingt ist. Zusätzlich wirken sich die gestiegenen Baukosten und verschärfte Regulierungen dämpfend auf die Neubauaktivität aus. Die Fertigstellungszahlen für neue Einfamilienhäuser bewegen sich auf historisch niedrigem Niveau.

Auf der Nachfrageseite zeigt sich eine robuste Entwicklung, getrieben durch das demografische Wachstum der Region und die starke Wirtschaftskraft Stuttgarts. Die Nachfrage wird insbesondere von Familien mit mittlerem bis hohem Einkommen getragen, die von den wieder gesunkenen Hypothekenzinsen profitieren. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent, was die Marktanspannung weiter verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts sind erheblich. Im Innenstadtbereich und in den besonders beliebten Stadtteilen wie Killesberg, Degerloch oder Stuttgart-Süd werden Spitzenpreise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Objekte erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünanlagen und dem gehobenen sozialen Umfeld.

Die Stadtrandlagen und peripheren Bezirke wie Mühlhausen, Zuffenhausen oder Weilimdorf bieten dagegen deutlich günstigere Einstiegspreise, die sich im Bereich von 4.500 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter bewegen. Diese Gebiete verzeichnen eine zunehmende Nachfrage von jungen Familien, die auf der Suche nach bezahlbarem Wohneigentum sind. Besonders die gute Verkehrsanbindung durch S-Bahn und Stadtbahn macht diese Lagen attraktiv.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere moderate Preissteigerung im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Einschätzung basiert auf der Annahme, dass die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren und die wirtschaftliche Entwicklung stabil bleibt. Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit zu erwarten ist.

Langfristig dürfte der Markt für Kaufhäuser in Stuttgart von der fortschreitenden Urbanisierung und dem Zuzug hochqualifizierter Arbeitskräfte profitieren. Allerdings könnten verschärfte energetische Anforderungen und die damit verbundenen Sanierungskosten bei Bestandsimmobilien zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen modernen und älteren Objekten führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 Euro liegt das Preisniveau leicht über dem des Vorquartals, was einer Steigerung von etwa 0,3 bis 0,5 Prozent entspricht. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis bei 4.869 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich ein moderater Anstieg von 0,8 Prozent.

Nach dem deutlichen Preisrückgang von etwa 6 Prozent im Jahr 2024 hat sich der Markt stabilisiert und zeigt erste Anzeichen einer Erholung. Besonders gefragt sind Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und hoher Energieeffizienz, für die Käufer bereit sind, Aufpreise von 15 bis 20 Prozent gegenüber dem Durchschnitt zu zahlen. Die Preise für Bestandswohnungen entwickeln sich differenziert, wobei sanierungsbedürftige Objekte teilweise noch unter Druck stehen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf hohem Niveau, getragen von der urbanen Lebensqualität und der wirtschaftlichen Attraktivität Stuttgarts als Arbeitsstandort. Besonders Singles, Paare ohne Kinder und ältere Menschen, die sich verkleinern möchten, treiben die Nachfrage. Die Angebotsseite ist durch eine ausgeprägte Knappheit gekennzeichnet, insbesondere bei modernen, ESG-konformen Wohnungen in guten Lagen.

Der Leerstand im Eigentumswohnungssegment ist marginal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger gefragten Lagen. Die Neubauaktivität konzentriert sich auf wenige größere Projekte, wobei zunehmend auch geförderte Wohnungen entstehen. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter dem Bedarf zurück, was die Marktanspannung aufrechterhält.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen in Stuttgart ist erheblich und reicht von etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter in einfachen Randlagen bis zu über 8.000 Euro in Toplagen. Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd führen die Preisskala an, wobei hier für luxuriöse Penthouse-Wohnungen auch Preise jenseits der 10.000-Euro-Marke erzielt werden. Diese zentralen Lagen profitieren von der urbanen Infrastruktur, der kulturellen Vielfalt und der Nähe zu Arbeitsplätzen.

In den Stadtrandlagen wie Botnang, Stammheim oder Hedelfingen bewegen sich die Preise im moderaten Bereich zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete erleben derzeit eine Renaissance, da sie für Käufer mit begrenztem Budget eine attraktive Alternative darstellen. Besonders Neubaugebiete mit guter ÖPNV-Anbindung verzeichnen eine steigende Nachfrage und entsprechende Preisentwicklungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart sind verhalten optimistisch. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine weitere Stabilisierung mit leichten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird maßgeblich von der Zinsentwicklung und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage abhängen.

Ein zunehmend wichtiger Faktor wird die energetische Qualität der Wohnungen sein. Mit verschärften ESG-Anforderungen und steigenden Energiekosten dürfte sich die Schere zwischen energieeffizienten und unsanierten Wohnungen weiter öffnen. Investoren und Selbstnutzer werden verstärkt auf Nachhaltigkeitskriterien achten, was zu einer Neubewertung des Bestands führen könnte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich in einer Spanne von 13 bis 20 Euro pro Quadratmeter, wobei in Toplagen auch Mieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 ist ein Anstieg von etwa 0,8 Prozent zu verzeichnen, was dem allgemeinen Trend im Mietwohnungsmarkt entspricht.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 haben sich die Mieten für Häuser um durchschnittlich 3,8 Prozent erhöht. Diese Entwicklung liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und reflektiert die anhaltende Knappheit an verfügbaren Mietobjekten. Besonders gefragt sind moderne Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Garten, die sich ideal für Familien eignen.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Stuttgart ist strukturell knapp. Die meisten Einfamilienhäuser befinden sich in privatem Eigentum und werden selbst genutzt, was das verfügbare Mietangebot stark einschränkt. Die Neubautätigkeit im Segment der Miethäuser ist minimal, da Investoren bevorzugt in Mehrfamilienhäuser investieren, die höhere Renditen versprechen.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien mit Kindern getragen, die den zusätzlichen Platz und die Privatsphäre eines Hauses schätzen. Auch internationale Fachkräfte, die temporär in Stuttgart arbeiten, suchen verstärkt nach hochwertigen Miethäusern. Diese Nachfragegruppe ist in der Regel zahlungskräftig und bereit, für gehobene Ausstattung und gute Lagen entsprechende Mieten zu zahlen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Lage und Ausstattung. In den familienfreundlichen und zentrumsnahen Stadtteilen wie Degerloch, Sillenbuch oder Vaihingen werden Spitzenmieten von 18 bis 25 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt. Diese Gebiete punkten mit exzellenter Infrastruktur, guten Schulen und hoher Lebensqualität.

In den Randlagen und weniger prestigeträchtigen Stadtteilen wie Freiberg, Mühlhausen oder Zuffenhausen liegen die Mieten deutlich niedriger, typischerweise zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter. Dennoch steigt auch hier die Nachfrage, da diese Gebiete für Familien mit mittlerem Einkommen oft die einzige bezahlbare Option darstellen. Die verbesserte Verkehrsanbindung durch den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs macht diese Lagen zunehmend attraktiver.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Steigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent, sofern keine regulatorischen Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen erfolgen. Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten ist.

Die zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien wird auch den Mietmarkt für Häuser beeinflussen. Energieeffiziente Objekte werden voraussichtlich überdurchschnittliche Mietsteigerungen verzeichnen, während unsanierte Altbauten unter Druck geraten könnten. Vermieter werden verstärkt in energetische Sanierungen investieren müssen, um ihre Objekte marktfähig zu halten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Mietpreis liegt aktuell bei 14,87 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 0,8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, in dem die Durchschnittsmiete 14,75 Euro betrug. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Mietpreis noch bei 14,33 Euro lag, ergibt sich eine Steigerung von 3,8 Prozent.

Die Preisspanne ist dabei erheblich: Während in Toplagen Mieten von über 27 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind, bewegen sich die Preise in Randlagen zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter. Besonders nachgefragt sind moderne Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, für die Mieter bereit sind, überdurchschnittliche Preise zu zahlen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Stuttgart bleibt ungebrochen hoch. Der Leerstand ist mit unter einem Prozent praktisch nicht vorhanden, was den Markt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt macht. Die hohe Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren getrieben: den kontinuierlichen Zuzug von Arbeitskräften, die starke Wirtschaft der Region und die zunehmende Anzahl von Single-Haushalten.

Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten. Die Neubauaktivität ist zwar vorhanden, aber bei weitem nicht ausreichend, um den Bedarf zu decken. Der Großteil des Angebots besteht aus Bestandswohnungen, wobei moderne, energieeffiziente Wohnungen besonders knapp sind. Die verschärften ESG-Kriterien führen dazu, dass viele Vermieter in die energetische Sanierung ihrer Objekte investieren, was temporär zu einer weiteren Verknappung des Angebots führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind markant. In der Innenstadt und den angrenzenden beliebten Vierteln wie Stuttgart-West, Stuttgart-Süd oder dem Europaviertel werden regelmäßig Spitzenmieten von 20 bis 27 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Die mittleren Lagen wie Bad Cannstatt, Feuerbach oder Vaihingen bewegen sich im Preissegment von 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten einen guten Kompromiss zwischen Erreichbarkeit und Mietpreis und sind besonders bei jungen Berufstätigen und Familien beliebt. In den Außenbezirken und Randlagen wie Weilimdorf, Plieningen oder Birkach liegen die Mieten typischerweise zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Wachstums hin. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent. Diese Entwicklung wird maßgeblich von der wirtschaftlichen Entwicklung, dem Zuzug in die Region und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängen.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Umsetzung der geplanten Wohnungsbauprojekte sein. Mehrere größere Quartiersentwicklungen befinden sich in Planung oder im Bau, die mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen könnten. Allerdings wird auch die beste Neubauoffensive die strukturelle Knappheit nicht vollständig beheben können.

Die Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird weiter zunehmen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden zunehmend schwerer vermietbar, während moderne, nachhaltige Wohnungen Premiummieten erzielen. Dieser Trend dürfte sich in den kommenden Jahren noch verstärken und zu einer weiteren Spreizung der Mietpreise führen.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler und leicht wachsender Markt. Nach den Preiskorrekturen des Jahres 2024 hat sich sowohl der Kauf- als auch der Mietmarkt konsolidiert und zeigt moderate Aufwärtstendenzen. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage sorgt für eine anhaltende Marktanspannung, die sich in den kommenden Quartalen voraussichtlich fortsetzen wird.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Marktsegmenten und Lagen bleiben erheblich, wobei sich die Schere zwischen hochwertigen, energieeffizienten Objekten und sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien weiter öffnet. Für Investoren und Eigennutzer gleichermaßen wird die energetische Qualität der Immobilien zu einem immer wichtigeren Entscheidungskriterium.

Die Aussichten für die kommenden 12 bis 24 Monate sind verhalten optimistisch, wobei moderate Preis- und Mietsteigerungen erwartet werden. Die tatsächliche Entwicklung wird maßgeblich von der gesamtwirtschaftlichen Lage, der Zinsentwicklung und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängen. Stuttgart bleibt aufgrund seiner wirtschaftlichen Stärke und Lebensqualität ein attraktiver Immobilienstandort mit langfristig positiven Perspektiven.