Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen. Nach der Zinswende und den Marktturbulenzen der vergangenen Jahre kehrt wieder mehr Zuversicht in den Markt zurück. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs bleibt weiterhin einer der attraktivsten und stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands, geprägt von hoher Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Stuttgart bei 5.460 Euro pro Quadratmeter gemäß den Erhebungen von Engel & Völkers. Alternative Datenquellen wie ImmobilienScout24 weisen mit 5.985 Euro pro Quadratmeter sogar noch höhere Werte aus, was die anhaltende Preisstärke im oberen Marktsegment unterstreicht.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 5.375 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich eine Steigerung von 1,6 Prozent. Diese positive Entwicklung setzt sich auch im Jahresvergleich fort: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 verzeichnet der Markt ebenfalls ein Plus von 1,6 Prozent. Nach einer Phase der Stagnation in den Jahren 2023 und 2024 deutet sich damit eine moderate Erholung des Häusermarktes an.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 750.000 Euro und 1,5 Millionen Euro. In den Premiumlagen der Stadt werden regelmäßig Preise jenseits der 2-Millionen-Euro-Marke erzielt. Besonders gefragt sind modernisierte Bestandsimmobilien mit guter Energieeffizienz sowie die wenigen verfügbaren Neubauprojekte.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt weiterhin äußerst angespannt. Die geringe Verfügbarkeit, insbesondere in den begehrten Top-Lagen, prägt das Marktgeschehen maßgeblich. Die Nachfrage zeigt sich stabil auf hohem Niveau, wobei vor allem Einfamilienhäuser und Villen in guten Lagen stark nachgefragt werden.

Die Neubauaktivität ist aufgrund des eklatanten Flächenmangels im Stadtgebiet sowie der weiterhin hohen Baukosten stark eingeschränkt. Die wenigen realisierten Neubauprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf Konversionsflächen und Nachverdichtungen in bereits erschlossenen Gebieten. Der Leerstand ist praktisch nicht existent – verfügbare Objekte finden bei marktgerechter Preisgestaltung innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf die wieder gestiegene Kaufbereitschaft nach der Stabilisierung der Zinssituation zurückzuführen ist. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen generieren häufig mehrere Kaufinteressenten und werden teilweise über dem Angebotspreis veräußert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen Stuttgarts bleiben erheblich. Im Zentrum sowie in den Stadtteilen Stuttgart-West und Stuttgart-Süd werden die höchsten Preise erzielt, die regelmäßig deutlich über 6.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese etablierten Wohnlagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Prestige.

Am Stadtrand, beispielsweise in Feuerbach oder Zuffenhausen, liegen die Preise zwar niedriger, verzeichnen jedoch einen überdurchschnittlich starken Zuwachs. Diese Entwicklung wird durch die zunehmende Attraktivität dieser Stadtteile für Familien getrieben, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Zu den besonders beliebten Vierteln zählen weiterhin Bad Cannstatt mit seiner Mischung aus urbanem Leben und Grünflächen, Degerloch mit seiner erhöhten Lage und exzellenten Wohnqualität sowie Vaihingen, das durch die Nähe zur Universität und zu wichtigen Arbeitgebern punktet. In diesen Stadtteilen ist die Nachfrage besonders robust, was sich in stabilen bis steigenden Preisen niederschlägt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere leichte Preis-Erholung im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese moderate Steigerung wird durch mehrere Faktoren gestützt: Die anhaltende Knappheit an verfügbaren Objekten, die zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) bei der Immobilienbewertung sowie die fortschreitende wirtschaftliche Stabilisierung.

Die Nachfrage nach energieeffizienten Häusern wird weiter zunehmen, was zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen dürfte. Immobilien mit schlechter Energiebilanz könnten hingegen unter Preisdruck geraten, da die Sanierungskosten von potenziellen Käufern zunehmend eingepreist werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 4.906 Euro pro Quadratmeter nach Angaben von Engel & Völkers. Die Daten von ImmobilienScout24 bestätigen dieses Niveau mit einem Durchschnittspreis von 4.793 Euro pro Quadratmeter.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Quadratmeterpreis bei 4.869 Euro lag, ergibt sich eine moderate Steigerung von 0,8 Prozent. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 0,8 Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber verhaltene Aufwärtsbewegung hindeutet.

Die absoluten Kaufpreise für Eigentumswohnungen variieren stark je nach Größe, Lage und Ausstattung. Während kleine Apartments mit 40 bis 50 Quadratmetern ab etwa 200.000 Euro erhältlich sind, werden für großzügige Penthouse-Wohnungen in Bestlagen regelmäßig Preise von über einer Million Euro aufgerufen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt gering, besonders in den gefragten Top-Lagen der Stadt. Die stabile Nachfrage trifft auf ein strukturell knappes Angebot, was zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt führt. Die Neubauaktivität ist wie im Häusersegment durch Flächenmangel und hohe Baukosten begrenzt.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Nachfrage nach kleineren, aber hochwertig ausgestatteten Wohnungen. Diese Entwicklung wird durch demografische Veränderungen, steigende Single-Haushalte und die hohen Preise größerer Wohnungen getrieben. Mikroapartments und kompakte Zweizimmerwohnungen erfreuen sich besonders bei jungen Berufstätigen und als Kapitalanlage großer Beliebtheit.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 60 bis 90 Tagen, wobei besonders attraktive Objekte deutlich schneller verkauft werden. In einigen Fällen kommt es zu Bieterwettbewerben, insbesondere bei sanierten Altbauwohnungen in zentralen Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur bei Eigentumswohnungen spiegelt die Attraktivität der verschiedenen Stadtteile wider. Im Zentrum sowie in Stuttgart-West und Stuttgart-Süd liegen die Quadratmeterpreise häufig deutlich über 5.500 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der exzellenten Verkehrsanbindung.

Am Stadtrand, etwa in Feuerbach oder Zuffenhausen, sind die Preise moderater, zeigen jedoch eine dynamische Entwicklung. Diese Stadtteile werden zunehmend als attraktive Alternative zu den hochpreisigen zentralen Lagen wahrgenommen, insbesondere von Familien und Paaren, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Bad Cannstatt hat sich als besonders interessanter Stadtteil etabliert, der urbanes Wohnen mit guter Infrastruktur und Grünflächen verbindet. Degerloch punktet mit seiner ruhigen Höhenlage und dem gehobenen Wohnumfeld, während Vaihingen durch die Nähe zu wichtigen Arbeitgebern und der Universität Stuttgart attraktiv ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart sind verhalten optimistisch. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent. Diese Entwicklung wird durch die anhaltende Knappheit, die stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien gestützt.

Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung der energetischen Standards sein. Wohnungen mit guter Energiebilanz werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren, während unsanierte Objekte mit schlechter Energieeffizienz unter Preisdruck geraten könnten. Die ab 2024 geltenden verschärften EU-Vorgaben zur Gebäudeenergieeffizienz werden diesen Trend weiter verstärken.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 ein stabiles Preisniveau. Die durchschnittlichen Mieten bewegen sich in einer Spanne von 13 bis 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in Top-Lagen Mieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erzielt werden.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 und zum Vorjahresquartal Q3 2024 zeigen sich keine signifikanten Veränderungen im Preisniveau. Diese Stabilität ist bemerkenswert und deutet auf einen ausgereiften Mietmarkt hin, der sich nach Jahren starker Steigerungen auf hohem Niveau eingependelt hat.

Die absolute Mietbelastung für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche liegt somit zwischen 1.820 und 3.500 Euro monatlich, in Premiumlagen auch deutlich darüber. Diese hohen Mieten reflektieren die Attraktivität Stuttgarts als Wirtschaftsstandort und die damit verbundene Kaufkraft der Mieter.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnhäusern ist traditionell gering, da die meisten Häuser in Stuttgart von den Eigentümern selbst bewohnt werden. Die verfügbaren Mietobjekte finden aufgrund der stabilen Nachfrage schnell neue Mieter. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten und guter Verkehrsanbindung, die sich ideal für Familien eignen.

Die Neubauaktivität im Miethaussegment ist minimal. Die wenigen neu errichteten Häuser werden überwiegend zum Kauf angeboten. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden – qualitativ hochwertige Mietobjekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Ein interessanter Trend ist die zunehmende Nachfrage nach möblierten Häusern zur temporären Anmietung. Diese werden vor allem von internationalen Fach- und Führungskräften nachgefragt, die für begrenzte Zeit in Stuttgart arbeiten. In diesem Segment werden Premiummieten von 30 Euro pro Quadratmeter und mehr erzielt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen Lagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd werden die höchsten Mieten verlangt, oft deutlich über 27 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage und der exzellenten Infrastruktur.

Am Stadtrand, beispielsweise in Feuerbach oder Zuffenhausen, sind die Mieten niedriger, zeigen jedoch eine steigende Tendenz. Diese Entwicklung wird durch die zunehmende Attraktivität dieser Stadtteile für Familien getrieben, die mehr Wohnraum und Grünflächen suchen.

Beliebte Wohnviertel wie Bad Cannstatt, Degerloch und Vaihingen verzeichnen eine robuste Nachfrage. Bad Cannstatt punktet mit seiner Mischung aus urbanem Leben und Naherholungsgebieten, Degerloch mit seiner ruhigen Höhenlage und Vaihingen mit der Nähe zu wichtigen Arbeitgebern und Bildungseinrichtungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Mietsteigerung erwartet. Die Knappheit an verfügbaren Objekten und die zunehmenden ESG-Anforderungen werden als preistreibende Faktoren wirken. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich.

Die Nachfrage nach energieeffizienten Häusern wird weiter zunehmen. Mieter werden zunehmend auf die Nebenkosten achten, was gut gedämmte Häuser mit moderner Heiztechnik begünstigt. Vermieter unsanierter Objekte könnten gezwungen sein, in energetische Modernisierungen zu investieren oder Mietabschläge zu akzeptieren.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Familien, die flexibel bleiben möchten, wird die Nachfrage nach Mietwohnhäusern weiter stützen. Gleichzeitig könnte das begrenzte Angebot zu einer weiteren Verknappung führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem stabilen Preisniveau. Die durchschnittlichen Mieten liegen zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in den Top-Lagen der Stadt Mieten von über 27 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sowie zum Vorjahresquartal Q3 2024 zeigen sich keine signifikanten Preisveränderungen. Diese Stabilität auf hohem Niveau ist charakteristisch für den Stuttgarter Mietwohnungsmarkt, der nach Jahren starker Steigerungen eine Phase der Konsolidierung durchläuft.

Für eine durchschnittliche Dreizimmerwohnung mit 75 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Mietbelastung zwischen 975 und 1.875 Euro, in Premiumlagen auch darüber. Diese Mietpreise reflektieren die hohe Wirtschaftskraft der Region und die entsprechende Zahlungsfähigkeit der Mieter.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt knapp, besonders in den gefragten innerstädtischen Lagen. Die Nachfrage zeigt sich weiterhin robust, getragen von der starken Wirtschaft der Region und dem kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften. Die Neubauaktivität ist aufgrund des Flächenmangels und der hohen Baukosten begrenzt, konzentriert sich jedoch zunehmend auf den Mietwohnungsbau.

Ein wichtiger Trend ist die steigende Nachfrage nach kleineren, effizienten Wohnungen. Single-Haushalte und junge Paare suchen verstärkt nach Eineinhalb- bis Zweizimmerwohnungen mit optimaler Raumaufteilung. Mikroapartments mit 25 bis 35 Quadratmetern erfreuen sich besonders bei Studenten und Young Professionals großer Beliebtheit.

Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt deutlich unter 2 Prozent, was einen ausgeprägten Vermietermarkt kennzeichnet. Wohnungen in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet, häufig mit mehreren Bewerbern pro Objekt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur spiegelt die unterschiedliche Attraktivität der Stadtteile wider. In den zentralen Bezirken Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd werden die höchsten Mieten erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen.

Die Stadtrandlagen wie Feuerbach oder Zuffenhausen bieten moderatere Mieten, verzeichnen jedoch einen stetigen Aufwärtstrend. Diese Entwicklung wird durch verbesserte Verkehrsanbindungen und die zunehmende Attraktivität als Wohnstandort für Familien getrieben.

Bad Cannstatt hat sich als beliebtes Viertel mit einem ausgewogenen Preis-Leistungs-Verhältnis etabliert. Degerloch punktet mit seiner gehobenen Wohnlage und den hervorragenden Bildungseinrichtungen, während Vaihingen durch die Nähe zur Universität und zu High-Tech-Unternehmen besonders bei jungen Akademikern beliebt ist.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart bleiben stabil mit Tendenz zu moderaten Steigerungen. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate jährliche Mieterhöhungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent. Diese Entwicklung wird durch die anhaltende Wohnungsknappheit, die positive Wirtschaftsentwicklung und die zunehmenden Anforderungen an die Energieeffizienz gestützt.

Die Bedeutung der energetischen Qualität wird weiter zunehmen. Wohnungen mit guter Energiebilanz werden bevorzugt nachgefragt und können höhere Mieten erzielen. Vermieter unsanierter Wohnungen werden zunehmend unter Druck geraten, in Modernisierungen zu investieren.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl kleinerer Haushalte wird die Nachfrage nach Wohnungen weiter stützen. Gleichzeitig könnte die zunehmende Bedeutung von Home-Office-Möglichkeiten zu einer veränderten Nachfragestruktur führen, bei der Wohnungen mit einem zusätzlichen Arbeitszimmer bevorzugt werden.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit moderaten Aufwärtstendenzen. Nach den turbulenten Jahren der Zinswende kehrt wieder mehr Ruhe und Berechenbarkeit in den Markt zurück. Die fundamentalen Marktfaktoren – knappes Angebot bei hoher Nachfrage – bleiben unverändert bestehen und stützen das Preisniveau.

Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen eine leichte Aufwärtsbewegung, während die Mietmärkte sich auf hohem Niveau stabilisiert haben. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird zu einer stärkeren Differenzierung zwischen modernisierten und unsanierten Objekten führen.

Stuttgart bleibt als Wirtschaftsmetropole mit hoher Lebensqualität ein attraktiver Immobilienstandort. Die Kombination aus starker Wirtschaft, exzellenter Infrastruktur und begrenztem Flächenangebot wird auch in Zukunft für stabile bis leicht steigende Immobilienpreise sorgen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen weiterhin anspruchsvollen Markt einstellen, der Geduld und Kapitalstärke erfordert.