Immobilienmarktbericht Stuttgart – Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Nachfrage geprägt. Nach der leichten Konsolidierung in den Vorquartalen deutet sich nun eine moderate Erholung an, die sich sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor bemerkbar macht. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs profitiert dabei von ihrer starken Wirtschaftsstruktur und der anhaltenden Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Stuttgart verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 5.460 €/m², was einem Anstieg von 85 €/m² oder 1,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 5.375 €/m²) entspricht. Diese Steigerung markiert eine deutliche Trendwende nach der längeren Seitwärtsbewegung der vorangegangenen Quartale.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine Aufwärtsentwicklung von 1,6 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 750.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei Objekte in Premium-Lagen deutlich darüber liegen können.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Besonders in den bevorzugten Wohnlagen und familienfreundlichen Stadtteilen ist das Angebot an Kaufhäusern stark limitiert. Die Nachfrage zeigt sich hingegen ungebrochen stark, vor allem bei Einfamilienhäusern und gehobenen Villenobjekten. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führt zu kurzen Vermarktungszeiten von durchschnittlich 60 bis 90 Tagen bei marktgerecht bewerteten Objekten.

Die Neubauaktivität hat im Vergleich zum Vorquartal leicht zugenommen, bleibt jedoch durch den anhaltenden Flächenmangel und die weiterhin hohen Baukosten deutlich hinter dem Bedarf zurück. Die Fertigstellungsquote neuer Einfamilienhäuser liegt bei etwa 15 Prozent unter dem langfristigen Durchschnitt, was die Angebotsknappheit zusätzlich verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben im dritten Quartal 2025 erheblich. In den zentralen Lagen wie Stadtmitte und Stuttgart-West bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 6.000 und 7.000 €/m². Diese Premiumlagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu kulturellen und geschäftlichen Zentren.

Am Stadtrand, insbesondere in Stadtteilen wie Feuerbach und Zuffenhausen, liegen die Preise mit 4.800 bis 5.200 €/m² deutlich moderater. Diese Gebiete bieten oft größere Grundstücke und eine ruhigere Wohnlage, was sie besonders für Familien attraktiv macht.

Die beliebten Wohnviertel Degerloch und Vaihingen positionieren sich preislich im Mittelfeld mit 5.300 bis 5.800 €/m². Diese Stadtteile vereinen gute Verkehrsanbindung mit hoher Wohnqualität und verfügen über eine ausgezeichnete Bildungsinfrastruktur.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere moderate Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch die anhaltende Angebotsknappheit und die stabile Nachfrage getrieben. Ein wichtiger Faktor für die künftige Preisentwicklung sind die ESG-Anforderungen (Environmental, Social, Governance), die zu einer deutlichen Preisdifferenzierung führen. Unsanierte Bestandsobjekte werden voraussichtlich 10 bis 20 Prozent unter dem Preisniveau von energetisch optimierten Häusern gehandelt.

Die Zinsentwicklung bleibt ein kritischer Faktor für die weitere Marktentwicklung. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder nur moderat sinken, ist mit einer stabilen, aber verhaltenen Nachfrage zu rechnen. Eine deutlichere Zinssenkung könnte hingegen zu einer spürbaren Belebung des Marktes führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene, aber positive Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 €/m² liegt das Preisniveau um 37 €/m² oder 0,8 Prozent über dem Vorquartal (Q2 2025: 4.869 €/m²). Diese moderate Steigerung entspricht auch dem Zuwachs im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024.

Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Eigentumswohnungen variieren je nach Größe erheblich: Während kompakte 2-Zimmer-Wohnungen mit 50 bis 60 Quadratmetern bei etwa 250.000 bis 300.000 Euro liegen, erreichen familiengerechte 4-Zimmer-Wohnungen mit 100 bis 120 Quadratmetern Preise zwischen 500.000 und 600.000 Euro.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber insbesondere in den gefragten zentralen Lagen weiterhin knapp. Die Nachfrage zeigt sich stabil auf hohem Niveau, wobei besonders Wohnungen mit modernen Grundrissen und energieeffizienter Ausstattung stark nachgefragt werden.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment verläuft moderat positiv. Mit einer Fertigstellung von circa 110.000 Quadratmetern Wohnfläche im Jahr 2025 liegt die Bauaktivität leicht über dem Vorjahresniveau, kann aber den strukturellen Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen beträgt 45 bis 75 Tage, wobei besonders attraktive Objekte oft schon vor der öffentlichen Vermarktung verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur im Wohnungsmarkt spiegelt die unterschiedliche Attraktivität der Stadtteile wider. In den zentralen Lagen Stadtmitte und Stuttgart-West bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 5.500 und 6.500 €/m². Diese Gebiete profitieren von kurzen Wegen, exzellenter Infrastruktur und urbanem Lebensgefühl.

Die Stadtrandlagen wie Feuerbach und Zuffenhausen bieten mit Preisen von 4.200 bis 4.700 €/m² deutlich günstigere Alternativen. Diese Stadtteile punkten mit guter S-Bahn-Anbindung und oft größeren Wohnflächen bei vergleichbarem Budget.

In den beliebten Wohnvierteln Degerloch und Vaihingen liegen die Preise bei 4.800 bis 5.300 €/m². Diese Stadtteile vereinen Wohnqualität mit guter Verkehrsanbindung und sind besonders bei Familien und Berufspendlern beliebt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart deuten auf eine kontinuierliche, aber moderate Preisentwicklung hin. Experten rechnen für die nächsten 12 bis 24 Monate mit Preissteigerungen zwischen 2 und 4 Prozent. Diese Entwicklung wird maßgeblich von der wirtschaftlichen Stabilität der Region und der Entwicklung der Finanzierungsbedingungen abhängen.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien wird zu einer stärkeren Preisdifferenzierung führen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden voraussichtlich 10 bis 20 Prozent unter dem Niveau von sanierten oder neu gebauten Objekten gehandelt. Gleichzeitig könnten staatliche Förderungen für energetische Sanierungen die Nachfrage nach Bestandswohnungen mit Sanierungspotenzial beleben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich weiterhin in einer Spanne von 13 bis 25 €/m², wobei in absoluten Top-Lagen Mieten von über 27 €/m² erreicht werden. Im Vergleich zum Vorquartal (Q2 2025) sind keine signifikanten Veränderungen zu verzeichnen, was auf eine Konsolidierung des Mietmarktes hindeutet.

Im Jahresvergleich ist eine leichte Steigerung von 0,50 bis 1,00 €/m² zu beobachten, was einer moderaten Erhöhung von etwa 3 bis 5 Prozent entspricht. Die absolute Monatsmiete für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche liegt somit zwischen 1.950 und 3.750 Euro, je nach Lage und Ausstattung.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin knapp, insbesondere in den gefragten Top-Lagen und familienfreundlichen Stadtteilen. Die Nachfrage zeigt sich unverändert hoch, vor allem nach modernen Einfamilienhäusern mit Garten und gehobenen Villenobjekten. Diese Marktsituation führt zu sehr kurzen Leerstandszeiten und einer starken Verhandlungsposition der Vermieter.

Der Leerstand im Segment der Miethäuser bewegt sich auf einem moderaten Niveau, ist aber nicht als kritisch niedrig einzustufen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer beträgt 30 bis 45 Tage, wobei besonders attraktive Objekte oft innerhalb weniger Tage vermietet werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen Lagen wie Stadtmitte und Stuttgart-West werden Mieten zwischen 20 und 27 €/m² aufgerufen. Diese Premium-Lagen rechtfertigen die hohen Mieten durch ihre exzellente Infrastruktur und die Nähe zu allen wichtigen Einrichtungen.

Am Stadtrand, beispielsweise in Feuerbach und Zuffenhausen, liegen die Mieten mit 13 bis 18 €/m² deutlich niedriger. Diese Gebiete bieten oft größere Wohnflächen und Gärten, was sie besonders für Familien mit Kindern attraktiv macht.

Die beliebten Viertel Degerloch und Vaihingen positionieren sich mit Mieten von 18 bis 25 €/m² im oberen Mittelfeld. Diese Stadtteile bieten eine ausgewogene Mischung aus Wohnqualität, guter Verkehrsanbindung und hochwertiger Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine moderate Mietsteigerung im Häusersegment. Die anhaltende Knappheit an verfügbaren Objekten und die stabilie Nachfrage werden voraussichtlich zu Mieterhöhungen von 2 bis 4 Prozent jährlich führen. Dabei werden die ESG-Anforderungen eine zunehmend wichtige Rolle spielen.

Vermieter von energetisch nicht sanierten Häusern müssen sich auf Mietabschläge einstellen oder in die energetische Sanierung investieren. Gleichzeitig könnten gesetzliche Regelungen zur Mietpreisbremse die Steigerungspotenziale begrenzen. Die Nachfrage nach flexiblen Mietmodellen und möblierten Häusern für temporäre Aufenthalte wird voraussichtlich weiter zunehmen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 14,87 €/m², was einem Anstieg von 0,12 €/m² oder 0,81 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 14,75 €/m²) entspricht. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung 0,54 €/m² oder 3,77 Prozent.

Die absolute Monatsmiete für eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern liegt somit bei etwa 1.115 Euro kalt. Inklusive Nebenkosten müssen Mieter mit Gesamtkosten von etwa 1.400 bis 1.500 Euro rechnen, was für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber insbesondere in den zentralen und beliebten Lagen weiterhin knapp. Die Nachfrage zeigt sich unverändert stabil auf hohem Niveau, wobei besonders moderne Wohnungen mit zeitgemäßen Grundrissen und guter Energiebilanz stark nachgefragt werden.

Der Leerstand im Mietwohnungssegment bewegt sich auf einem moderaten, aber nicht kritisch niedrigen Niveau. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen beträgt 20 bis 35 Tage, wobei preiswerte Angebote oft innerhalb weniger Stunden vergeben werden. Die Anzahl der Bewerber pro Wohnung liegt im Durchschnitt bei 15 bis 25, in besonders gefragten Lagen können es auch über 50 Interessenten sein.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur im Wohnungssegment zeigt deutliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen. In den zentralen Lagen Stadtmitte und Stuttgart-West werden Mieten zwischen 18 und 22 €/m² aufgerufen. Diese Gebiete sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt, die kurze Wege und urbanes Flair schätzen.

Die Stadtrandlagen wie Feuerbach und Zuffenhausen bieten mit Mieten von 12 bis 16 €/m² deutlich günstigere Alternativen. Diese Stadtteile profitieren von guter S-Bahn-Anbindung und bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien.

In den beliebten Vierteln Degerloch und Vaihingen liegen die Mieten bei 16 bis 20 €/m². Diese Stadtteile vereinen gehobene Wohnqualität mit guter Infrastruktur und sind besonders bei etablierten Haushalten beliebt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart deuten auf eine weitere moderate Mietsteigerung hin. Experten rechnen für die nächsten 12 bis 24 Monate mit jährlichen Steigerungen von 3 bis 5 Prozent. Diese Entwicklung wird maßgeblich von der anhaltenden Zuwanderung in die Wirtschaftsregion Stuttgart und dem weiterhin knappen Angebot getrieben.

Die ESG-Anforderungen werden auch im Mietwohnungsmarkt zu einer stärkeren Differenzierung führen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden zunehmend schwerer vermietbar oder müssen mit Mietabschlägen kalkuliert werden. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe wie eine verschärfte Mietpreisbremse oder neue Kappungsgrenzen die Steigerungspotenziale begrenzen.

Die Nachfrage nach kleineren, aber effizienten Wohnungen wird voraussichtlich weiter zunehmen, getrieben von steigenden Wohnkosten und veränderten Lebensmodellen. Auch der Trend zu möblierten und servicierten Apartments für temporäre Aufenthalte wird sich fortsetzen, was neue Marktsegmente erschließt.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer stabilen Verfassung mit leichten Aufwärtstendenzen. Sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich zeigen sich moderate Preissteigerungen, die auf die anhaltende Attraktivität Stuttgarts als Wirtschafts- und Wohnstandort zurückzuführen sind. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes und wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen für stabile bis leicht steigende Preise sorgen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer und Mieter müssen sich weiterhin auf ein knappes Angebot und entsprechend hohe Preise einstellen. Verkäufer und Vermieter profitieren von der günstigen Marktlage, sollten aber die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit nicht unterschätzen. Die kommenden Quartale werden zeigen, inwieweit sich die moderate Erholung fortsetzt und welche Impulse von der Zins- und Wirtschaftsentwicklung ausgehen werden.