Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 deutliche Anzeichen einer Stabilisierung nach der turbulenten Phase der Vorjahre. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs profitiert weiterhin von ihrer starken Wirtschaftsstruktur mit bedeutenden Unternehmen aus der Automobil- und Technologiebranche, was sich positiv auf die Nachfrage nach Wohnraum auswirkt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeichnet sich eine moderate Aufwärtsbewegung bei Preisen und Mieten ab, während das strukturelle Problem der Angebotsknappheit weiterhin den Markt prägt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei 5.460 Euro. Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorjahresquartal dar, in dem der Preis bei 5.375 Euro lag. Die Entwicklung zeigt damit eine Jahressteigerung von etwa 1,6 Prozent. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine moderate Aufwärtsbewegung erkennbar, die sich im Rahmen der prognostizierten Markterholung von zwei bis vier Prozent für das Gesamtjahr bewegt.

Die Preisentwicklung spiegelt die beginnende Stabilisierung des Marktes wider, nachdem 2024 noch von Unsicherheiten und teilweise rückläufigen Preisen geprägt war. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,5 Millionen Euro, wobei besonders hochwertige Objekte in Premiumlagen deutlich darüber liegen können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt in Stuttgart strukturell hoch. Dies ist primär auf die wirtschaftliche Stärke der Region zurückzuführen, die durch das Automobil- und Technologie-Cluster geprägt ist. Gleichzeitig führt der eklatante Mangel an verfügbaren Baugrundstücken zu einem stark limitierten Angebot. Die Neubauaktivität ist durch die Kombination aus Baulandknappheit, gestiegenen Baukosten und regulatorischen Anforderungen deutlich eingeschränkt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Anzahl der Transaktionen leicht erhöht, was auf eine allmähliche Rückkehr des Vertrauens in den Markt hindeutet. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von etwa vier bis fünf Monaten im Vorquartal auf drei bis vier Monate reduziert, was die verbesserte Marktdynamik unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts sind weiterhin erheblich. In den begehrten innenstadtnahen Lagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd werden Spitzenpreise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter erreicht. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Die Halbhöhenlagen, traditionell besonders begehrt in Stuttgart, verzeichnen ebenfalls überdurchschnittliche Preise. Stadtteile wie Killesberg, Degerloch oder Sillenbuch sind aufgrund ihrer Wohnqualität und der Nähe zu Grünflächen besonders nachgefragt. Hier liegen die Quadratmeterpreise zwischen 5.500 und 6.500 Euro.

In den Stadtrandlagen wie Mühlhausen, Weilimdorf oder Stammheim sind die Preise mit 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter deutlich moderater. Diese Gebiete bieten oft mehr Fläche fürs Geld und sind besonders für Familien attraktiv, die Wert auf größere Grundstücke und eine ruhigere Wohnumgebung legen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere moderate Preissteigerung im Segment der Häuser zum Kauf. Die Stabilisierung der Zinsen auf einem für historische Verhältnisse immer noch erhöhten, aber planbaren Niveau gibt sowohl Käufern als auch Verkäufern mehr Sicherheit. Es wird erwartet, dass die Preise bis Ende 2026 um weitere drei bis fünf Prozent steigen könnten.

Die strukturellen Herausforderungen des Stuttgarter Immobilienmarktes werden jedoch bestehen bleiben. Der Mangel an Bauland und die hohen regulatorischen Anforderungen werden das Angebot weiterhin limitieren. Gleichzeitig dürfte die Nachfrage durch den kontinuierlichen Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte in die Wirtschaftsregion Stuttgart hoch bleiben.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart beträgt im dritten Quartal 2025 circa 4.906 Euro. Dies entspricht einem leichten Anstieg gegenüber dem Vorjahresquartal, in dem der Preis bei 4.869 Euro lag. Die Jahressteigerung beläuft sich somit auf etwa 0,8 Prozent, was eine deutliche Beruhigung gegenüber den volatilen Vorjahren darstellt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine Fortsetzung des Stabilisierungstrends mit einer marginalen Preissteigerung. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen variieren stark je nach Größe und Ausstattung. Eine typische Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern kostet im Durchschnitt etwa 390.000 bis 400.000 Euro, während kleinere Apartments für Singles oder Paare ab etwa 250.000 Euro erhältlich sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt in Stuttgart weiterhin knapp, insbesondere in den zentralen und beliebten Stadtteilen. Die Nachfrage wird durch mehrere Faktoren auf hohem Niveau gehalten: das kontinuierliche Bevölkerungswachstum, die wirtschaftliche Attraktivität der Region und die zunehmende Urbanisierung. Die Neubauaktivität kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten, was hauptsächlich auf die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist.

Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen liegt weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter einem Prozent. Dies unterstreicht die Angespanntheit des Marktes. Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich die Anzahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen leicht erhöht, was teilweise auf eine verbesserte Verkaufsbereitschaft bei stabilisierten Preisen zurückzuführen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Premium-Lagen der Innenstadt, insbesondere in Stuttgart-Mitte, am Killesberg oder in Stuttgart-West, werden Spitzenpreise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter erreicht. Luxuriöse Penthouse-Wohnungen in diesen Lagen können sogar Preise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Die beliebten Stadtteile Stuttgart-Ost, Stuttgart-Süd und Degerloch bewegen sich im Preissegment zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel bieten eine gute Mischung aus urbaner Infrastruktur und Wohnqualität, was sie besonders für junge Familien und Berufstätige attraktiv macht.

In den Außenbezirken wie Zuffenhausen, Feuerbach oder Bad Cannstatt sind die Preise mit 3.500 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter deutlich moderater. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, insbesondere für Erstkäufer.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart wird voraussichtlich in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine moderate Preisentwicklung zeigen. Experten prognostizieren eine jährliche Preissteigerung von zwei bis vier Prozent, was eine Rückkehr zu einem nachhaltigeren Wachstum nach der Korrekturphase 2024 darstellt.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen dürfte weiterhin robust bleiben, getrieben durch die demografische Entwicklung und den Trend zu kleineren Haushalten. Besonders gefragt werden voraussichtlich energieeffiziente Neubauwohnungen und sanierte Bestandswohnungen sein, die den steigenden ESG-Anforderungen entsprechen. Die Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien wird bei der Kaufentscheidung zunehmend wichtiger, was sich positiv auf die Wertentwicklung entsprechender Objekte auswirken dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Mietpreise für Häuser in Stuttgart liegen im dritten Quartal 2025 typischerweise über dem Durchschnitt der Wohnungsmieten. Während der allgemeine Mietpreis für Wohnungen bei 14,87 Euro pro Quadratmeter liegt, werden für Häuser, insbesondere in guten Lagen, oft Mieten von 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kostet somit zwischen 2.400 und 2.700 Euro monatliche Kaltmiete.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten für Häuser um etwa 0,8 Prozent gestiegen, was dem allgemeinen Trend im Mietmarkt entspricht. Die Jahressteigerung liegt bei etwa drei bis vier Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise in Stuttgart unterstreicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnhäusern ist in Stuttgart außerordentlich hoch, während das Angebot sehr begrenzt ist. Besonders familienfreundliche Häuser in Stadtrand- und Außenbereichen sind stark nachgefragt. Die geringe Verfügbarkeit resultiert aus der Tatsache, dass viele Eigentümer ihre Häuser selbst nutzen oder verkaufen, anstatt sie zu vermieten.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietwohnhäuser ist minimal, da Investoren aufgrund der hohen Baukosten und der regulatorischen Rahmenbedingungen eher auf Mehrfamilienhäuser setzen. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit fünf bis sieben Jahren deutlich länger als bei Wohnungen, was die Stabilität dieses Marktsegments unterstreicht, aber auch die geringe Fluktuation erklärt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den zentralen und beliebten Stadtteilen wie Stuttgart-West, Killesberg oder Degerloch werden für Mietwohnhäuser Spitzenmieten von 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter verlangt. Diese Lagen sind besonders bei gut verdienenden Familien begehrt, die die Vorzüge eines Hauses mit der Nähe zum Stadtzentrum verbinden möchten.

Die familienfreundlichen Stadtteile am Stadtrand wie Möhringen, Vaihingen oder Plieningen bieten Mietwohnhäuser zu moderateren Preisen zwischen 14 und 17 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete punkten mit ihrer Nähe zu Grünflächen, guten Schulen und einer ruhigeren Wohnumgebung, was sie besonders für Familien mit Kindern attraktiv macht.

In den peripheren Stadtteilen wie Mühlhausen oder Weilimdorf liegen die Mieten für Häuser zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter. Trotz der günstigeren Preise ist auch hier das Angebot knapp, da viele Familien gezielt nach bezahlbarem Wohnraum mit Garten suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Steigerung der Mietpreise für Häuser erwartet. Die strukturelle Knappheit wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da kaum neue Mietwohnhäuser auf den Markt kommen werden. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen von drei bis vier Prozent.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit. Häuser, die den ESG-Kriterien entsprechen und niedrige Nebenkosten aufweisen, werden verstärkt nachgefragt und können höhere Mieten erzielen. Vermieter werden zunehmend in energetische Sanierungen investieren müssen, um wettbewerbsfähig zu bleiben und den gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Stuttgart beträgt im dritten Quartal 2025 exakt 14,87 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen Anstieg von 3,77 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal dar. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten um moderate 0,8 Prozent gestiegen, was auf eine kontinuierliche, aber nicht überhitzte Preisentwicklung hindeutet.

Die Mietpreise variieren stark je nach Wohnungsgröße und Ausstattung. Eine typische Zwei-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern kostet im Durchschnitt etwa 890 Euro Kaltmiete, während für eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern rund 1.190 Euro fällig werden. Neubauwohnungen und luxuriös ausgestattete Apartments liegen oft 20 bis 30 Prozent über diesen Durchschnittswerten.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart ist weiterhin von einer extremen Angebotsknappheit geprägt. Die Leerstandsquote liegt bei unter einem Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Wohnungssuchenden führt. Bei attraktiven Angeboten sind oft 50 bis 100 Bewerbungen keine Seltenheit.

Die Neubauaktivität kann die hohe Nachfrage nicht decken. Zwar entstehen neue Wohnquartiere, doch die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem Bedarf zurück. Die Kombination aus Flächenmangel, hohen Baukosten und langwierigen Genehmigungsverfahren bremst die Entwicklung neuer Projekte. Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich die Situation nicht wesentlich entspannt, wobei eine leichte Zunahme der verfügbaren Mietwohnungen zu verzeichnen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den Top-Lagen der Innenstadt werden Spitzenmieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erreicht. Besonders in Stuttgart-Mitte, am Killesberg und in Teilen von Stuttgart-West sind solche Premiummieten für hochwertige Wohnungen keine Seltenheit.

Die beliebten innenstadtnahen Wohnviertel wie Stuttgart-Ost, Stuttgart-Süd und Degerloch bewegen sich im Preissegment zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine attraktive Kombination aus urbanem Flair, guter Infrastruktur und Lebensqualität, was sie besonders bei jungen Berufstätigen und Paaren beliebt macht.

In den Stadtrandlagen variieren die Mieten zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Zuffenhausen, Feuerbach oder Bad Cannstatt bieten dabei oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Die Außenbezirke wie Mühlhausen oder Stammheim sind mit Mieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot übersteigt.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter unter Druck bleiben. Experten erwarten moderate Mietsteigerungen von jährlich drei bis vier Prozent. Die politischen Diskussionen über Mietregulierungen könnten dämpfend wirken, werden aber die grundlegende Angebotsknappheit nicht lösen.

Ein bedeutender Trend ist die zunehmende Relevanz von ESG-Konformität und Energieeffizienz. Wohnungen mit guten Energiewerten und niedrigen Nebenkosten werden verstärkt nachgefragt. Dies könnte zu einer stärkeren Differenzierung der Mietpreise führen, wobei energetisch schlechte Wohnungen möglicherweise Preisabschläge hinnehmen müssen.

Die Digitalisierung des Wohnungsmarktes schreitet weiter voran. Online-Besichtigungen und digitale Bewerbungsprozesse werden zum Standard. Gleichzeitig gewinnen flexible Wohnkonzepte wie möbliertes Wohnen auf Zeit an Bedeutung, was neue Marktsegmente erschließt und die Dynamik des Mietmarktes verändert.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren. Sowohl bei Kauf- als auch bei Mietimmobilien zeigt sich eine moderate Aufwärtsentwicklung der Preise, die durch die strukturelle Knappheit des Angebots und die anhaltend hohe Nachfrage getrieben wird.

Die wirtschaftliche Stärke der Region Stuttgart mit ihrem robusten Arbeitsmarkt und der Präsenz bedeutender Unternehmen sorgt für eine kontinuierliche Nachfrage nach Wohnraum. Gleichzeitig limitieren Faktoren wie Baulandknappheit, hohe Baukosten und regulatorische Hürden das Angebot nachhaltig.

Für Investoren und Eigennutzer bietet der Markt trotz der hohen Preise weiterhin Chancen, insbesondere in aufstrebenden Stadtteilen und bei energieeffizienten Objekten. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien wird die Marktdynamik in den kommenden Jahren maßgeblich prägen und zu einer weiteren Differenzierung der Preise führen.