Immobilienmarktbericht Stuttgart – Q3 2025

Wohnimmobilien im Fokus

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und moderaten Erholung. Nach den turbulenten Zeiten der Zinswendekorrektur zeichnet sich eine Beruhigung des Marktes ab, die sich sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor manifestiert. Die nachfolgende Analyse beleuchtet die vier zentralen Marktsegmente und stellt die aktuelle Entwicklung dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 etabliert sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei 5.460 Euro. Dies markiert einen leichten Anstieg von 1,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, als der Preis noch bei 5.375 Euro lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine bemerkenswerte Preisstabilisierung, die auf eine Erholung des Marktes nach der vorangegangenen Korrekturphase hindeutet.

Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer Spanne zwischen 850.000 Euro für Objekte in Randlagen und über 2,5 Millionen Euro für Premium-Immobilien in gefragten Stadtteilen. Die durchschnittliche Kaufsumme für ein freistehendes Einfamilienhaus mit circa 150 Quadratmetern Wohnfläche liegt aktuell bei etwa 1,35 Millionen Euro. Dies entspricht einer moderaten Steigerung von zwei bis vier Prozent gegenüber dem Vorquartal, womit sich die Expertenprognosen für das Jahr 2025 bestätigen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bleibt weiterhin angespannt. Der strukturelle Flächenmangel im Stuttgarter Stadtgebiet in Kombination mit anhaltend hohen Baukosten führt zu einem knappen Angebot an Bestandsimmobilien und limitierter Neubauaktivität. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich auf etwa 85 Tage eingependelt, was eine Verbesserung gegenüber dem Vorquartal darstellt, als Objekte durchschnittlich 95 Tage am Markt waren.

Die Neubauaktivität konzentriert sich schwerpunktmäßig auf die Randgebiete Stuttgarts, wo noch Flächenpotenziale vorhanden sind. Besonders in den Stadtteilen Weilimdorf, Stammheim und Möhringen entstehen neue Einfamilienhausgebiete, die jedoch überwiegend im oberen Preissegment angesiedelt sind. Die Fertigstellungsquote liegt mit circa 320 neuen Häusern im Quartal leicht über dem Niveau des Vorquartals, bleibt aber deutlich hinter dem Bedarf zurück.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen bleibt weiterhin stark ausgeprägt. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den zentralen Lagen der Innenstadt sowie in den begehrten Halbhöhenlagen wie Killesberg, Gänsheide und Degerloch erzielt, wo Preise von über 7.500 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und dem gehobenen sozialen Umfeld.

Mittelpreisige Lagen finden sich in Stadtteilen wie Feuerbach, Bad Cannstatt und Zuffenhausen, wo die Quadratmeterpreise zwischen 4.800 und 5.800 Euro rangieren. Am unteren Ende der Preisskala befinden sich die Randgebiete wie Münster, Weilimdorf und Hedelfingen mit Preisen zwischen 4.200 und 5.000 Euro pro Quadratmeter. Besonders familienfreundliche Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und Schulinfrastruktur verzeichnen eine überdurchschnittliche Nachfrage und entsprechend moderate Preissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung. Die prognostizierte Preissteigerung von zwei bis vier Prozent jährlich erscheint realistisch, sofern die Zinsentwicklung stabil bleibt und keine unvorhergesehenen wirtschaftlichen Verwerfungen eintreten. Die Nachfrage nach Häusern wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere im Segment der energieeffizienten Neubauten und sanierten Bestandsimmobilien mit ESG-konformen Standards.

Ein zunehmendes Marktrisiko stellt die wachsende Preisdifferenz zwischen energetisch sanierten und unsanierten Objekten dar. Letztere könnten in den kommenden Jahren Preisabschläge von 10 bis 20 Prozent erfahren, was zu einer weiteren Marktausdifferenzierung führen wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene Erholung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 Euro liegt das Preisniveau marginal über dem Vorjahresquartal (4.869 Euro), was einem minimalen Anstieg von 0,8 Prozent entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich der Markt stabilisiert und die Phase der Preiskorrekturen, die 2024 zu Rückgängen von etwa sechs Prozent führte, scheint überwunden.

Die durchschnittliche Kaufsumme für eine 75-Quadratmeter-Wohnung beläuft sich aktuell auf etwa 368.000 Euro. Neubauwohnungen in gefragten Lagen erreichen Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro, während unsanierte Bestandswohnungen in weniger begehrten Stadtteilen bereits ab 3.500 Euro pro Quadratmeter verfügbar sind. Diese Preisspanne verdeutlicht die zunehmende Heterogenität des Marktes.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bleibt aber weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf moderne, energieeffiziente Wohnungen mit ESG-Standards, während unsanierte Bestandsobjekte teilweise Preisabschläge von 10 bis 20 Prozent hinnehmen müssen. Diese Entwicklung spiegelt das gestiegene Bewusstsein für Nachhaltigkeit und die Sorge vor steigenden Energiekosten wider.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt eine leichte Belebung. Im dritten Quartal wurden etwa 680 neue Eigentumswohnungen fertiggestellt, was einer Steigerung von 12 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Dennoch bleibt das Neubauvolumen deutlich hinter dem geschätzten Bedarf von jährlich 5.000 neuen Wohnungen zurück. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei 72 Tagen und hat sich damit gegenüber dem zweiten Quartal um etwa eine Woche verkürzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In Spitzenlagen wie Stuttgart-Mitte, Süd und West werden regelmäßig Quadratmeterpreise von über 6.500 Euro erzielt. Besonders begehrt sind Wohnungen mit Balkon oder Terrasse in den Halbhöhenlagen mit Panoramablick über die Stadt. In diesen Premiumlagen können Penthousewohnungen Preise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Die mittleren Preislagen umfassen Stadtteile wie Ost, Nord und Feuerbach, wo sich die Quadratmeterpreise zwischen 4.200 und 5.500 Euro bewegen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der zunehmenden urbanen Entwicklung. Am unteren Ende der Preisskala finden sich Wohnungen in Stadtteilen wie Zuffenhausen, Wangen und Hedelfingen mit Preisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart sind verhalten optimistisch. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau mit moderaten Preissteigerungen von ein bis drei Prozent jährlich. Der Trend zu ESG-konformen Neubauten wird sich voraussichtlich verstärken und zu einer weiteren Ausdifferenzierung des Marktes führen.

Als Wachstumstreiber werden die anhaltende Urbanisierung, die gute wirtschaftliche Lage der Region und die begrenzte Flächenverfügbarkeit gesehen. Risikofaktoren bleiben die Zinsentwicklung, mögliche regulatorische Eingriffe und die allgemeine konjunkturelle Entwicklung. Die Nachfrage nach kleineren, effizienten Wohnungen im mittleren Preissegment dürfte weiter zunehmen, während großflächige Luxuswohnungen möglicherweise längere Vermarktungszeiten erfahren werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 14,87 Euro pro Quadratmeter und damit 0,81 Prozent über dem Niveau des Vorquartals (14,75 Euro/m²). Im Jahresvergleich beträgt der Anstieg solide 3,77 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Miete noch bei 14,33 Euro pro Quadratmeter lag.

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 2.080 Euro. Reihenhäuser mit 120 Quadratmetern werden für durchschnittlich 1.780 Euro vermietet, während freistehende Häuser mit gehobener Ausstattung und 200 Quadratmetern Wohnfläche Mieten von über 3.500 Euro erzielen.

Marktdynamik

Der Markt für Mietshäuser zeichnet sich durch eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot aus. Die Leerstandsquote liegt praktisch bei null, und neue Mietobjekte finden in der Regel innerhalb von zwei bis drei Wochen einen Mieter. Dies gilt insbesondere für familiengerechte Häuser mit Garten in verkehrsgünstiger Lage mit guter Anbindung an Schulen und Kindergärten.

Die Neubauaktivität im Miethaussektor bleibt begrenzt, da sich Investoren vorrangig auf den lukrativeren Geschosswohnungsbau konzentrieren. Lediglich in den Randbereichen entstehen vereinzelt neue Reihenhausanlagen zur Vermietung, die jedoch überwiegend im oberen Preissegment angesiedelt sind. Der leicht steigende Büroleerstand in Stuttgart wirkt sich nicht signifikant auf den Wohnungsmarkt aus, da Umnutzungen von Büro- zu Wohnraum aufgrund baurechtlicher Hürden nur vereinzelt realisiert werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser korrelieren stark mit der Lagequalität. In zentralen und beliebten Stadtteilen wie Degerloch, Sillenbuch und den Halbhöhenlagen werden Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und dem gehobenen Wohnumfeld.

Im mittleren Preissegment bewegen sich die Mieten in Stadtteilen wie Botnang, Möhringen und Vaihingen zwischen 13 und 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten eine gute Balance zwischen urbaner Anbindung und familienfreundlichem Wohnumfeld. Am Stadtrand und in weniger gefragten Lagen wie Mühlhausen, Stammheim oder Zuffenhausen liegen die Mieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot übersteigt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten von drei bis vier Prozent, wobei ESG-konforme und modernisierte Bestände überdurchschnittliche Zuwächse verzeichnen dürften. Die anhaltende Knappheit an Mietshäusern in Kombination mit der stabilen Nachfrage von Familien wird den Aufwärtstrend stützen.

Als dämpfende Faktoren könnten sich mögliche mietrechtliche Regulierungen und die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung erweisen. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird voraussichtlich zu einer stärkeren Differenzierung zwischen modernen und älteren Objekten führen, wobei letztere mit moderateren Mietsteigerungen oder sogar Stagnation rechnen müssen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiles und leicht wachsendes Segment. Die durchschnittliche Nettokaltmiete hat sich bei 14,87 Euro pro Quadratmeter eingependelt, was einem Anstieg von 0,81 Prozent gegenüber dem Vorquartal (14,75 Euro/m²) entspricht. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 3,77 Prozent eine robuste Entwicklung, die die anhaltende Attraktivität Stuttgarts als Wohn- und Arbeitsstandort unterstreicht.

Für eine typische Zwei-Zimmer-Wohnung mit 65 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 967 Euro, während Drei-Zimmer-Wohnungen mit 85 Quadratmetern im Durchschnitt 1.264 Euro kosten. Neubauwohnungen in gefragten Lagen erreichen Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter, während ältere, unsanierte Wohnungen in peripheren Lagen bereits ab 11 Euro pro Quadratmeter zu haben sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz verstärkter Neubauaktivitäten knapp. Die Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter einem Prozent. Der hohe Vermietungsdruck zeigt sich besonders in Innenstadtlagen, wo auf eine Wohnungsanzeige regelmäßig über 100 Bewerbungen eingehen. Die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei nur 12 Tagen, in gefragten Lagen oft sogar unter einer Woche.

Die Neubauaktivität hat sich im dritten Quartal leicht intensiviert. Mit etwa 950 fertiggestellten Mietwohnungen liegt die Zahl um acht Prozent über dem Vorquartal. Dennoch bleibt das Angebot hinter der Nachfrage zurück, zumal die meisten Neubauten im höherpreisigen Segment angesiedelt sind. Der soziale Wohnungsbau kommt mit etwa 180 geförderten Wohnungen im Quartal nur schleppend voran und kann den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum nicht decken.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreislandschaft in Stuttgart zeigt deutliche geografische Unterschiede. In den Spitzenlagen der zentrumsnahen Viertel wie Stuttgart-Mitte, West und Süd werden regelmäßig Mieten von über 27 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Neubauwohnungen erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

Das mittlere Preissegment mit Mieten zwischen 13 und 17 Euro pro Quadratmeter findet sich in Stadtteilen wie Ost, Nord, Feuerbach und Bad Cannstatt. Diese Gebiete durchlaufen teilweise einen Gentrifizierungsprozess, der zu steigenden Mieten und einer veränderten Bewohnerstruktur führt. Besonders deutlich zeigt sich dies in Stuttgart-Ost, wo kreative Milieus und junge Familien zunehmend das Stadtbild prägen.

Am unteren Ende der Preisskala befinden sich die Stadtrandbereiche wie Weilimdorf, Zuffenhausen und Stammheim mit Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten preisgünstigere Alternativen, kämpfen aber teilweise mit Imageproblemen und einer weniger attraktiven Infrastruktur. Dennoch steigt auch hier die Nachfrage aufgrund der angespannten Gesamtmarktsituation kontinuierlich.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Stuttgarter Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends hin. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten jährliche Mietsteigerungen von drei bis fünf Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Interventionen und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen wird.

Als Wachstumstreiber gelten weiterhin der Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte, die starke Wirtschaftsstruktur der Region und die begrenzte Flächenverfügbarkeit für Neubauten. Die zunehmende Bedeutung von Homeoffice könnte zu einer verstärkten Nachfrage nach größeren Wohnungen führen, während gleichzeitig kleinere, zentrale Studios für Pendler an Attraktivität gewinnen könnten.

Herausforderungen ergeben sich aus der wachsenden Schere zwischen Angebot und Nachfrage im bezahlbaren Segment sowie aus den steigenden Anforderungen an die Energieeffizienz von Bestandsgebäuden. Die geplanten energetischen Sanierungen könnten zu temporären Angebotsverknappungen und Mieterhöhungen führen. Gleichzeitig bietet die Digitalisierung des Wohnungsmarktes neue Chancen für effizientere Vermittlungsprozesse und transparentere Preisbildung.

Fazit und Gesamtausblick

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler und moderat wachsender Markt, der die Turbulenzen der vergangenen Jahre überwunden hat. Die Stabilisierung der Kaufpreise bei gleichzeitig steigenden Mieten deutet auf eine gesunde Marktentwicklung hin, die von der anhaltenden Attraktivität Stuttgarts als Wirtschaftsstandort getragen wird.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz führt zu einer stärkeren Marktdifferenzierung, die sich in den kommenden Jahren voraussichtlich noch verstärken wird. Investoren und Eigentümer sind gut beraten, frühzeitig in die energetische Sanierung ihrer Objekte zu investieren, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben.

Für Kaufinteressenten bietet der aktuelle Markt stabile Rahmenbedingungen, wenngleich die Preise auf hohem Niveau verharren. Mieter müssen sich auf weiter steigende Mieten einstellen, wobei die Suche nach bezahlbarem Wohnraum zunehmend in die Randbezirke führt. Die Politik steht vor der Herausforderung, durch gezielte Maßnahmen die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum zu fördern, ohne dabei die Investitionsbereitschaft privater Akteure zu schwächen.

Insgesamt zeigt sich Stuttgart als resilienter Immobilienmarkt, der trotz globaler Unsicherheiten und struktureller Herausforderungen seine Position als einer der attraktivsten Wohnstandorte Deutschlands behauptet.