Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den turbulenten Monaten der Zinswende stabilisieren sich die Kaufpreise auf hohem Niveau, während der Mietmarkt weiterhin von einer angespannten Angebotssituation und steigenden Preisen geprägt ist. Die strukturelle Wohnungsknappheit in der Landeshauptstadt Baden-Württembergs bleibt das dominierende Marktmerkmal.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei 5.460 Euro. Dies entspricht einer leichten Steigerung gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024, in dem der Preis bei 5.375 Euro pro Quadratmeter lag. Die Jahresentwicklung zeigt somit ein moderates Plus von etwa 1,6 Prozent. Der Medianpreis der Angebotspreise wird mit 5.173 Euro pro Quadratmeter beziffert, was auf eine gewisse Spreizung zwischen Premium- und Standardobjekten hindeutet.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigt sich eine interessante Entwicklung: Während die Angebotspreise für Häuser teilweise gesunken sind, hat sich das Preisniveau insgesamt stabilisiert. Diese scheinbare Diskrepanz erklärt sich durch die unterschiedliche Zusammensetzung der gehandelten Objekte und regionale Verschiebungen innerhalb des Stadtgebiets. Die durchschnittliche Objektgröße der gehandelten Häuser bewegt sich weiterhin im Bereich von 80 bis 120 Quadratmetern, was auf eine anhaltende Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum zu erschwinglichen Gesamtpreisen hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern bleibt trotz des hohen Preisniveaus robust. Das Angebot hingegen ist weiterhin stark limitiert. Der Leerstand bei Einfamilienhäusern ist praktisch nicht existent - ein Phänomen, das Stuttgart seit Jahren kennzeichnet. Die Neubauaktivität wird durch mehrere Faktoren gebremst: Die extreme Flächenknappheit im Stadtgebiet, hohe Baukosten und langwierige Genehmigungsverfahren führen dazu, dass nur wenige neue Projekte realisiert werden können.

Das Transaktionsvolumen bleibt auf historisch niedrigem Niveau, was sowohl auf die Zurückhaltung der Verkäufer als auch auf die vorsichtigere Haltung der Käufer nach der Zinserhöhung zurückzuführen ist. Besonders auffällig ist der Preisunterschied zwischen sanierten und unsanierten Objekten: Unsanierte Bestandsimmobilien müssen Preisabschläge von 10 bis 20 Prozent gegenüber nachhaltig sanierten Objekten hinnehmen, was die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen zwischen den einzelnen Stadtteilen Stuttgarts bleiben erheblich. Die zentralen Lagen wie Stadtmitte, Stuttgart-West, Möhringen, Botnang und Degerloch verzeichnen deutlich höhere Quadratmeterpreise als die Stadtrandlagen. In den begehrten Stadtteilen zeigt sich eine moderate Preissteigerung, während die Preise im sogenannten "zweiten Ring" und im Umland stabil bleiben oder sogar leicht nachgeben.

Besonders gefragt sind Häuser in Stadtteilen mit guter Verkehrsanbindung, hochwertiger Infrastruktur und Nähe zu Grünflächen. Die traditionell teuren Halbhöhenlagen erfreuen sich ungebrochener Beliebtheit, während Objekte in lärmbelasteten Lagen oder mit schlechter ÖPNV-Anbindung deutliche Preisabschläge aufweisen. Die Spreizung zwischen Top-Lagen und weniger gefragten Gebieten hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verstärkt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine verhaltene Preisentwicklung im Segment der Kaufhäuser. Nach der Phase der Konsolidierung wird mittelfristig mit einer leichten Preiserholung von 2 bis 4 Prozent gerechnet. Diese moderate Entwicklung basiert auf der Annahme stabiler Zinsen und einer allmählichen Erholung der Käufernachfrage.

Die strukturelle Knappheit an Bauland und die weiterhin hohe Nachfrage nach Wohneigentum in Stuttgart werden das Preisniveau stützen. Allerdings könnten unsanierte Objekte weiter unter Druck geraten, da die verschärften ESG-Anforderungen und steigende Energiekosten die Attraktivität energieeffizienter Immobilien erhöhen. Langfristig bleibt Stuttgart aufgrund seiner starken Wirtschaftsstruktur und der hohen Lebensqualität ein gefragter Immobilienstandort.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart beträgt im dritten Quartal 2025 durchschnittlich 4.906 Euro. Dies bedeutet einen leichten Anstieg gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024, als der Preis bei 4.869 Euro pro Quadratmeter lag. Die Jahressteigerung beläuft sich somit auf moderate 0,8 Prozent. Der Medianpreis der Angebotspreise liegt mit 4.592 Euro pro Quadratmeter etwas unter dem Durchschnitt, was auf eine breite Streuung der Preise hindeutet.

Im Quartalsvergleich zeigt sich eine positive Entwicklung: Die Angebotspreise für Wohnungen sind gegenüber Q2 2025 um 2,6 Prozent gestiegen. Diese Entwicklung deutet auf eine allmähliche Erholung der Nachfrage nach der Phase der Zurückhaltung hin. Besonders gefragt sind kleine bis mittlere Wohnungen zwischen 50 und 80 Quadratmetern, die sowohl für Singles und Paare als auch als Kapitalanlage attraktiv sind.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zeigt sich stabil bei weiterhin begrenztem Angebot. Besonders moderne, energieeffiziente Wohnungen, die den ESG-Kriterien entsprechen, erfreuen sich großer Beliebtheit und erzielen Premiumpreise. Unsanierte Altbauwohnungen hingegen müssen deutliche Preisabschläge hinnehmen, wobei die regionalen Unterschiede innerhalb des Stadtgebiets erheblich sind.

Das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien bewegt sich weiterhin auf historisch niedrigem Niveau, zeigt aber erste Anzeichen einer Stabilisierung. Die Neubautätigkeit bleibt hinter dem Bedarf zurück, was die strukturelle Angebotsknappheit perpetuiert. Der Leerstand im Segment der Eigentumswohnungen ist minimal, was den Verkäufermarkt-Charakter unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den zentralen und nachgefragten Vierteln wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West, Vaihingen und Bad Cannstatt werden Spitzenpreise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Premium-Objekte in Top-Lagen können sogar deutlich höhere Preise erreichen.

Am Stadtrand und im sogenannten "zweiten Ring" sind Wohnungen ab 3.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot übersteigt. Die Top-Lagen zeigen eine stabilere Preisentwicklung als die Randlagen, wo ein höheres Angebot zu mehr Preisdruck führt. Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung und entwickelter Infrastruktur verzeichnen überdurchschnittliche Wertsteigerungen.

Prognose und Ausblick

Mittelfristig wird für den Stuttgarter Wohnungsmarkt ein moderates Wachstum von 2 bis 4 Prozent erwartet. Die strukturelle Nachfrage bleibt aufgrund der starken Wirtschaft und des anhaltenden Zuzugs qualifizierter Arbeitskräfte bestehen. Kurzfristig könnten mögliche Zinsänderungen zu Unsicherheiten führen, doch die fundamentalen Marktfaktoren sprechen für eine stabile Preisentwicklung.

Die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz wird die Preisschere zwischen sanierten und unsanierten Objekten weiter öffnen. Neubauwohnungen und kernsanierte Bestandsobjekte werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren, während energetisch schlechte Wohnungen unter Druck geraten könnten. Die demografische Entwicklung mit mehr Single-Haushalten wird die Nachfrage nach kleineren Wohnungen weiter stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Während keine separaten Quadratmeterpreise ausschließlich für Häuser vorliegen, bewegt sich der durchschnittliche Mietspiegel, der Häuser einschließt, bei 14,87 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 3,77 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024, als die Durchschnittsmiete bei 14,33 Euro pro Quadratmeter lag.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigt sich ein leichtes Plus von 0,81 Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber nicht sprunghafte Mietpreisentwicklung hindeutet. Die Mieten für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser zur Miete liegen typischerweise über dem Durchschnitt, da diese Objektkategorie besonders rar und bei Familien sehr begehrt ist. Größere Mietobjekte mit Garten erzielen regelmäßig Spitzenmieten von 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter und mehr.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen und insbesondere nach Mietshäusern ist außerordentlich hoch. Familien suchen verzweifelt nach bezahlbarem Wohnraum mit ausreichend Platz und idealerweise einem Garten. Der Leerstand ist nahezu nicht existent - freiwerdende Objekte werden meist innerhalb weniger Tage neu vermietet. Die Neubauaktivität von Mietshäusern ist verschwindend gering, da Investoren überwiegend auf Eigentumswohnungen setzen.

Das extreme Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einer starken Verhandlungsposition der Vermieter. Bei Besichtigungsterminen sind regelmäßig dutzende Interessenten anwesend, was den Wettbewerb unter den Mietinteressenten verschärft. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter angesichts der Marktlage seltener umziehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. Zentrale Lagen und Stadtteile mit hervorragender Infrastruktur wie Stuttgart-West, Stuttgart-Mitte, Degerloch und Vaihingen verzeichnen deutlich höhere Mieten als der Stuttgarter Durchschnitt. Hier werden für Häuser nicht selten Mieten von 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter und mehr aufgerufen.

Am Stadtrand sind die Mieten günstiger, bewegen sich aber auch dort meist über 12 Euro pro Quadratmeter. Selbst in weniger gefragten Lagen herrscht ein deutlicher Nachfrageüberhang. Besonders begehrt sind Stadtteile mit guten Schulen und Kindergärten, was die Preise in familienfreundlichen Vierteln zusätzlich treibt. Die Nähe zu Grünflächen und Naherholungsgebieten wird mit Preisaufschlägen honoriert.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einem weiteren moderaten Anstieg der Mieten um 2 bis 4 Prozent jährlich zu rechnen. Die strukturelle Knappheit an Mietobjekten, insbesondere im Segment der Häuser, wird sich nicht auflösen. Die verschärften ESG-Anforderungen werden dazu führen, dass energieeffiziente Objekte höhere Mieten erzielen, während unsanierte Häuser möglicherweise geringere Steigerungsraten aufweisen.

Der Angebotsdruck wird hoch bleiben, besonders bei größeren, familientauglichen Mietobjekten. Politische Maßnahmen zur Mietpreisbegrenzung könnten die Dynamik dämpfen, werden aber das grundlegende Problem der Angebotsknappheit nicht lösen. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsneubaus zu einer Entspannung führen, was jedoch angesichts der Flächenknappheit in Stuttgart unrealistisch erscheint.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Stuttgarter Mietwohnungsmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 14,87 Euro pro Quadratmeter als einer der teuersten Märkte Deutschlands. Dies bedeutet einen Anstieg von 3,77 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024, als die Durchschnittsmiete noch bei 14,33 Euro pro Quadratmeter lag. Die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung setzt sich damit fort, wenn auch mit leicht abgeschwächter Dynamik.

Im Quartalsvergleich zu Q2 2025 zeigt sich ein moderater Anstieg von 0,81 Prozent, was auf eine gewisse Beruhigung der Mietpreisentwicklung hindeutet. Dennoch bleibt das Niveau außerordentlich hoch. Bei Neuvermietungen werden regelmäßig Preise deutlich über dem Durchschnitt erzielt, während Bestandsmieten durch gesetzliche Regelungen moderater steigen. Die Spreizung zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten hat sich weiter vergrößert.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist extrem hoch und trifft auf ein völlig unzureichendes Angebot. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden - die Leerstandsquote liegt deutlich unter einem Prozent. Besonders angespannt ist die Situation bei kleinen und mittleren Wohnungen zwischen 40 und 70 Quadratmetern, die sowohl von Singles als auch von Paaren stark nachgefragt werden.

Die Neubauaktivität kann die Nachfrage bei weitem nicht befriedigen. Zwar entstehen neue Wohnquartiere, doch die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem Bedarf zurück. Erschwerend kommt hinzu, dass Neubauwohnungen aufgrund der hohen Baukosten meist im oberen Preissegment angesiedelt sind und damit für viele Wohnungssuchende nicht erschwinglich sind. Die durchschnittliche Suchzeit für eine Mietwohnung hat sich auf mehrere Monate verlängert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Stuttgarts sind enorm. In den zentralen Lagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West, Stuttgart-Süd und Vaihingen liegen die Mieten deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden regelmäßig 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, in Top-Lagen sogar über 27 Euro pro Quadratmeter für Luxuswohnungen.

Am Stadtrand und in weniger attraktiven Vierteln sind Wohnungen zu Mieten zwischen 12 und 14 Euro pro Quadratmeter zu finden, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Stadtteile mit guter S-Bahn- und Stadtbahn-Anbindung verzeichnen überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen. Die Gentrifizierung ehemals günstigerer Viertel schreitet voran, was die Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte an den Stadtrand beschleunigt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart bleibt angespannt. Für die nächsten 12 bis 24 Monate ist mit weiteren moderaten Mietsteigerungen zu rechnen. Die strukturelle Angebotslücke wird sich nicht schließen, da die Neubautätigkeit nicht ausreicht und der Zuzug in die wirtschaftsstarke Region anhält. ESG-konforme Bestände werden Mietpreiszuschläge erzielen, während unsanierte Objekte relative Preisvorteile bieten könnten.

Politische Interventionen wie Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen werden die nominale Preisentwicklung dämpfen, aber nicht zu einer Entspannung des Marktes führen. Die Verknappung des Angebots könnte sich sogar verschärfen, wenn Vermieter aufgrund regulatorischer Unsicherheiten zurückhaltender werden. Langfristig ist keine grundlegende Verbesserung der Situation absehbar, solange nicht massiv in den Wohnungsneubau investiert wird und gleichzeitig die Attraktivität des Umlands durch bessere Verkehrsanbindungen gesteigert wird.

Gesamtfazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 zweigeteilt: Während der Kaufmarkt erste Anzeichen einer Stabilisierung nach der Zinswendephase zeigt, bleibt der Mietmarkt hochgradig angespannt. Die strukturelle Wohnungsknappheit dominiert weiterhin alle Marktsegmente und sorgt für ein hohes Preisniveau.

Die Kaufpreise für Häuser haben sich nach einer Phase der Verunsicherung stabilisiert, während Eigentumswohnungen sogar leichte Preissteigerungen verzeichnen. Das Transaktionsvolumen bleibt historisch niedrig, zeigt aber erste Erholungstendenzen. Der Mietmarkt hingegen kennt nur eine Richtung: Die Preise steigen kontinuierlich, getrieben von extremer Nachfrage und minimalem Angebot.

Die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz führt zu einer wachsenden Spreizung zwischen sanierten und unsanierten Objekten. ESG-konforme Immobilien erzielen Premiumpreise, während energetisch schlechte Objekte unter Druck geraten. Diese Entwicklung wird sich in den kommenden Jahren voraussichtlich noch verstärken.

Regional zeigen sich erhebliche Unterschiede: Zentrale und infrastrukturell gut erschlossene Lagen bleiben hochpreisig und stabil, während Randlagen volatiler reagieren. Die Gentrifizierung previously günstigerer Stadtteile schreitet voran und verschärft die soziale Segregation.

Der Ausblick für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin: moderate Preissteigerungen bei anhaltender Knappheit. Nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots könnte zu einer Entspannung führen - ein Szenario, das angesichts der strukturellen Hindernisse in Stuttgart unwahrscheinlich erscheint.