Immobilienmarktbericht Stuttgart Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer stabilen Verfassung mit moderaten Preissteigerungen. Nach den turbulenten Vorjahren hat sich der Markt weitgehend konsolidiert und zeigt einen leichten Aufwärtstrend sowohl bei Kauf- als auch bei Mietpreisen. Die Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes, während die Nachfrage trotz der veränderten Zinssituation robust bleibt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei etwa 5.460 Euro. Dies stellt eine moderate Steigerung von 1 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung etwa 1,6 Prozent, was auf eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsbewegung hindeutet.

Die Preisentwicklung zeigt sich dabei differenziert nach Haustyp und Ausstattung. Moderne Einfamilienhäuser mit hoher Energieeffizienz erzielen deutlich höhere Quadratmeterpreise als Bestandsobjekte mit Sanierungsbedarf. Die durchschnittlichen Gesamtpreise für Häuser bewegen sich je nach Lage und Größe zwischen 750.000 Euro für einfache Reihenhäuser in Randlagen und über 1,5 Millionen Euro für freistehende Einfamilienhäuser in bevorzugten Stadtteilen.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 sehr knapp. Die Neubauaktivität kann die anhaltend hohe Nachfrage nicht befriedigen, was hauptsächlich auf den Mangel an verfügbaren Baugrundstücken und die weiterhin hohen Baukosten zurückzuführen ist. Die Zahl der Baugenehmigungen stagniert auf niedrigem Niveau, während gleichzeitig die Fertigstellungszeiten durch Materialengpässe und Fachkräftemangel verlängert werden.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern wird weiterhin von Familien mit mittlerem bis hohem Einkommen getragen, die von den aktuell stabilisierten Zinsen profitieren möchten. Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Bestandsimmobilien, die den aktuellen Energiestandards entsprechen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser in guten Lagen beträgt weiterhin nur wenige Wochen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben erheblich. In den Top-Lagen wie Killesberg, Degerloch oder Sillenbuch werden Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro erzielt. Diese familienfreundlichen Bezirke mit guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität verzeichnen die stärkste Nachfrage und die geringste Preisvolatilität.

Die Stadtrandgebiete wie Mühlhausen, Stammheim oder Weilimdorf zeigen sich preislich moderater mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro. Hier ist die Nachfrage weniger intensiv, was zu längeren Vermarktungszeiten und mehr Verhandlungsspielraum für Käufer führt. Dennoch profitieren auch diese Lagen von der allgemeinen Knappheit an verfügbaren Objekten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen von 1 bis 3 Prozent jährlich. Die stabil hohe Nachfrage wird durch die begrenzte Neubautätigkeit und die anhaltende Attraktivität Stuttgarts als Wirtschaftsstandort gestützt. Besonders Neubauten mit hoher Energieeffizienz werden weiterhin stark nachgefragt bleiben, da Käufer zunehmend auf niedrige Betriebskosten und Nachhaltigkeit achten.

Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung abhängen. Sollten die Zinsen stabil bleiben oder nur moderat steigen, ist mit einer Fortsetzung des aktuellen Trends zu rechnen. Eine deutliche Ausweitung des Angebots ist aufgrund der strukturellen Hemmnisse nicht zu erwarten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart liegt im dritten Quartal 2025 bei etwa 4.900 bis 4.906 Euro. Dies bedeutet eine leichte Steigerung von circa 2,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung moderate 1,6 Prozent, was die Stabilisierung des Marktes nach den Verwerfungen der Vorjahre unterstreicht.

Die Preisbandbreite zeigt sich je nach Baujahr, Ausstattung und Lage sehr differenziert. Während einfache Bestandswohnungen in Randlagen bei etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter starten, erreichen luxuriöse Neubauwohnungen in Premiumlagen Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter. Der durchschnittliche Gesamtpreis für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern liegt somit bei etwa 390.000 Euro.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bei Eigentumswohnungen prägt weiterhin das Marktgeschehen. Trotz einer leicht ansteigenden Neubauaktivität kann die Produktion die hohe Nachfrage kaum befriedigen. Die Zahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen bleibt auf historisch niedrigem Niveau, was zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt führt.

Die Nachfrage wird sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern getragen. Letztere sehen in Stuttgarter Eigentumswohnungen weiterhin eine solide Anlageform mit stabilen Wertsteigerungsperspektiven. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut geschnittene Wohnungen in attraktiven Lagen beträgt nur wenige Wochen, wobei häufig mehrere Interessenten um dieselbe Immobilie konkurrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Im Stadtzentrum und in beliebten Vierteln wie Stuttgart-West, Stuttgart-Süd oder Stuttgart-Ost werden die höchsten Preise erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise regelmäßig über 5.500 Euro, in Spitzenlagen sogar deutlich darüber.

In den Randlagen wie Zuffenhausen, Feuerbach oder Bad Cannstatt zeigen sich die Preise moderater mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.800 und 4.500 Euro. Diese Stadtteile profitieren jedoch zunehmend von Aufwertungsprozessen und verbesserten Verkehrsanbindungen, was zu einer allmählichen Angleichung der Preise führt. Besonders Stadtteile mit geplanten oder laufenden Stadtentwicklungsprojekten verzeichnen überdurchschnittliche Wertsteigerungen.

Prognose und Ausblick

Die Marktexperten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der Stabilisierungsphase mit moderaten Preissteigerungen. Die Nachfrage wird trotz der veränderten Zinssituation robust bleiben, da Stuttgart als Wirtschaftsstandort mit hoher Lebensqualität weiterhin attraktiv ist. Die begrenzte Flächenverfügbarkeit und die hohen Baukosten werden das Angebot weiterhin limitieren.

Besonders gefragt werden Wohnungen mit moderner Ausstattung, guter Energieeffizienz und flexiblen Grundrissen bleiben. Die zunehmende Bedeutung von Home-Office-Möglichkeiten führt zu einer verstärkten Nachfrage nach Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitszimmer. Mittelfristig könnte die Umsetzung neuer Baugebiete zu einer leichten Entspannung führen, wobei die grundsätzliche Knappheit bestehen bleiben wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Mietpreise für Häuser in Stuttgart zeigen im dritten Quartal 2025 eine leichte Steigerung von 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Im Jahresvergleich beträgt die Mietsteigerung etwa 3 bis 4 Prozent, was die anhaltende Aufwärtsentwicklung im Mietsektor unterstreicht. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 1.800 und 3.500 Euro monatlich.

Die Quadratmetermieten für Häuser variieren stark nach Objekttyp und Lage. Während einfache Reihenhäuser in Randlagen bei etwa 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter starten, werden für moderne, freistehende Einfamilienhäuser in Top-Lagen Mieten von über 15 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern liegt bei etwa 2.100 Euro.

Marktdynamik

Im dritten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Zunahme verfügbarer Mietobjekte im Vergleich zum Vorquartal, wobei die Gesamtsituation angespannt bleibt. Das Angebot an Mietshäusern ist strukturell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Objekte bevorzugt verkaufen statt vermieten. Die Nachfrage bleibt hingegen konstant hoch, insbesondere von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf noch nicht leisten können.

Die durchschnittliche Verweildauer von Mietshäusern am Markt ist kurz, qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen sind oft innerhalb weniger Tage vermietet. Die Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und verlangen zunehmend umfassende Bonitätsnachweise und Sicherheiten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In bevorzugten und zentralen Stadtteilen wie Degerloch, Killesberg oder Stuttgart-West werden die höchsten Mieten erzielt. Hier sind Mietpreise von über 2.500 Euro für ein durchschnittliches Einfamilienhaus keine Seltenheit. Diese Lagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie der guten Verkehrsanbindung.

Am Stadtrand und in weniger zentralen Bezirken wie Hedelfingen, Münster oder Weilimdorf sind die Mieten tendenziell günstiger. Hier bewegen sich die Mietpreise für vergleichbare Objekte zwischen 1.500 und 2.000 Euro. Dennoch steigt auch in diesen Lagen die Nachfrage, da Familien zunehmend bereit sind, längere Pendelwege in Kauf zu nehmen, um bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Experten eine stabile Mietpreisentwicklung mit leichter Tendenz nach oben. Die strukturelle Knappheit an Mietobjekten wird bestehen bleiben, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Die Nachfrage wird durch den Zuzug von Fachkräften und die allgemeine Urbanisierung weiter gestützt.

Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden die Steigerungsraten moderat halten, können aber die grundsätzliche Aufwärtsdynamik nicht stoppen. Vermieter werden zunehmend in die energetische Sanierung ihrer Objekte investieren müssen, was mittelfristig zu weiteren Mieterhöhungen führen könnte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Wohnungen in Stuttgart bewegt sich im dritten Quartal 2025 in einer Bandbreite von 13 bis 25 Euro, wobei in Top-Lagen Spitzenmieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Mieterhöhung von etwa 0,8 Prozent. Die Jahressteigerung liegt im moderaten Bereich von 3 bis 4 Prozent.

Für eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern liegt die Kaltmiete je nach Lage und Ausstattung zwischen 975 und 1.875 Euro. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung erreichen regelmäßig Mieten über 20 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Altbauwohnungen in einfachen Lagen bei etwa 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter starten.

Marktdynamik

Die anhaltende Angebotsknappheit prägt weiterhin den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart. Die hohe Nachfrage trifft auf ein strukturell begrenztes Angebot, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Trotz leichter Neubauaktivitäten können die Fertigstellungen die Nachfrage nicht decken. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung liegt in attraktiven Lagen bei über 50 Interessenten.

Die Fluktuation im Mietwohnungsbestand bleibt gering, da viele Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des verfügbaren Angebots. Neubauprojekte konzentrieren sich häufig auf das gehobene Segment, was die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum zusätzlich erschwert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts sind signifikant. In zentralen Lagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West oder Stuttgart-Süd werden die höchsten Mieten erzielt. Hier liegen die durchschnittlichen Quadratmetermieten bei 18 bis 25 Euro, in Spitzenlagen sogar darüber. Diese Stadtteile profitieren von der urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

In den Stadtrandbezirken und weniger zentralen Lagen wie Möhringen, Vaihingen oder Botnang bewegen sich die Mieten auf einem niedrigeren Niveau zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und werden zunehmend von jungen Familien und preisbewussten Mietern nachgefragt. Die gute Anbindung durch S-Bahn und Stadtbahn macht auch diese Lagen attraktiv.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf moderate Mietsteigerungen hin, die durch die Angebots-Nachfrage-Konstellation und steigende ESG-Anforderungen getrieben werden. Die Experten erwarten eine Stabilisierung des Marktes mit verlangsamtem Wachstum im Vergleich zu den Vorjahren. Die Mietpreisbremse wird weiterhin dämpfend wirken, kann aber die grundsätzliche Aufwärtsdynamik nicht vollständig stoppen.

Die zunehmenden energetischen Anforderungen und die notwendigen Sanierungen im Bestand werden mittelfristig zu weiteren Mieterhöhungen führen. Gleichzeitig wird die Nachfrage durch den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften und Studenten hoch bleiben. Neue Wohnbauprojekte, insbesondere im geförderten Segment, könnten punktuell für Entlastung sorgen, werden aber die grundsätzliche Knappheit nicht beheben können.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer stabilen Verfassung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes, während die Nachfrage trotz der veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen robust bleibt. Die Preisentwicklung verläuft differenziert nach Lagen und Segmenten, wobei hochwertige und energieeffiziente Objekte besonders gefragt sind.

Für Käufer und Mieter bleibt der Stuttgarter Immobilienmarkt herausfordernd, da das knappe Angebot zu starker Konkurrenz und begrenzten Auswahlmöglichkeiten führt. Investoren und Eigentümer profitieren hingegen von stabilen Wertsteigerungen und guten Vermietungsperspektiven. Die mittelfristige Entwicklung wird maßgeblich von der Zinsentwicklung, der wirtschaftlichen Gesamtlage und den regulatorischen Rahmenbedingungen abhängen.