Executive Summary
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 deutliche Zeichen einer Stabilisierung und beginnenden Erholung. Nach den Unsicherheiten der vergangenen Quartale, geprägt durch volatile Zinsentwicklungen und zurückhaltende Kaufbereitschaft, zeichnet sich nun eine vorsichtige Trendwende ab. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erholt, während der Mietmarkt weiterhin von einer angespannten Angebotssituation und moderaten Preissteigerungen geprägt ist.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 hat sich der Kaufmarkt für Häuser in Stuttgart spürbar gefestigt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 5.460 Euro/m², was einen Anstieg von etwa 5,6% gegenüber dem Vorquartal darstellt, in dem der Median-Angebotspreis noch bei 5.173 Euro/m² lag. Diese Entwicklung markiert eine bemerkenswerte Trendwende nach der längeren Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale.
Im Jahresvergleich zeigt sich ein moderater Anstieg von 1,6%, was auf eine allmähliche Markterholung hindeutet. Besonders bemerkenswert ist, dass sich die Preise nach einer Phase der Stagnation und teilweise rückläufigen Entwicklung im ersten Halbjahr 2025 nun wieder auf einem Aufwärtspfad befinden. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,5 Millionen Euro, wobei hochwertige Objekte in Bestlagen auch deutlich darüber liegen können.
Marktdynamik
Die Angebotssituation auf dem Stuttgarter Häusermarkt bleibt weiterhin angespannt. Das verfügbare Angebot ist knapp, was primär auf den chronischen Mangel an Bauland in der Landeshauptstadt zurückzuführen ist. Die topografischen Gegebenheiten Stuttgarts mit seiner Kessellage limitieren die Expansionsmöglichkeiten erheblich. Neubauaktivitäten konzentrieren sich daher hauptsächlich auf bereits erschlossene Gebiete oder Nachverdichtungsprojekte.
Die Nachfrage hat sich im dritten Quartal stabilisiert, bleibt jedoch unter dem Niveau der Boomjahre 2020/2021. Die weiterhin erhöhten Bauzinsen im Bereich von 3,5 bis 4% sowie verschärfte Kreditvergaberichtlinien der Banken dämpfen die Kaufbereitschaft. Dennoch zeigt sich eine leichte Belebung der Transaktionszahlen, insbesondere bei Bestandsimmobilien mit guter Energieeffizienz. Die Leerstandsquote im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht existent und bewegt sich deutlich unter 1%.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleibt erheblich. Spitzenreiter sind weiterhin die etablierten Villenlagen in Killesberg, Gänsheide und am Bopser, wo Quadratmeterpreise von über 8.000 Euro keine Seltenheit sind. Die gehobenen Wohnlagen in Degerloch, Sillenbuch und Stuttgart-Süd rangieren mit Preisen zwischen 6.000 und 7.500 Euro/m² im oberen Mittelfeld.
Moderate Preise finden sich in den Stadtrandlagen wie Stammheim, Weilimdorf oder Mühlhausen, wo Quadratmeterpreise zwischen 4.200 und 5.000 Euro realisiert werden. Diese Stadtteile profitieren zunehmend von ihrer guten Verkehrsanbindung und der relativen Erschwinglichkeit, was sie besonders für junge Familien attraktiv macht. Die industrienahen Stadtteile wie Feuerbach oder Zuffenhausen zeigen eine heterogene Preisstruktur, abhängig von der Mikrolage und Lärmbelastung.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Preisentwicklung im Bereich von 2 bis 4% jährlich. Diese verhaltene Prognose basiert auf mehreren Faktoren: Die erwartete Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau könnte die Nachfrage leicht beleben, während das strukturell knappe Angebot preisunterstützend wirkt. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region Stuttgart mit ihrer starken Automobil- und Technologiebranche bleibt ein wichtiger Stabilitätsfaktor.
Mittelfristig wird die Entwicklung stark von der Energieeffizienz der Objekte abhängen. Häuser mit schlechter Energiebilanz werden voraussichtlich Preisabschläge hinnehmen müssen, während moderne, energieeffiziente Neubauten oder sanierte Bestandsimmobilien überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren könnten.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine erfreuliche Dynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 Euro/m² liegt das aktuelle Preisniveau um beachtliche 6,8% über dem Vorquartal, als noch 4.592 Euro/m² verzeichnet wurden. Diese deutliche Steigerung signalisiert eine spürbare Marktbelebung nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale.
Die absolute Preisspanne für Eigentumswohnungen ist dabei erheblich: Während einfache Wohnungen in Randlagen ab etwa 350.000 Euro für eine 70-Quadratmeter-Wohnung zu haben sind, werden für vergleichbare Objekte in Toplagen nicht selten über 600.000 Euro aufgerufen. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung und optimaler Energieeffizienz erreichen Quadratmeterpreise von bis zu 7.500 Euro in bevorzugten Lagen.
Marktdynamik
Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt trotz einiger Neubauprojekte knapp. Die Fertigstellungszahlen haben sich im Vergleich zum Vorjahr leicht erhöht, bewegen sich aber weiterhin deutlich unter dem Bedarf. Haupthemmnisse für eine stärkere Neubautätigkeit sind die hohen Baukosten, die knappen Grundstücke sowie langwierige Genehmigungsverfahren. Besonders im innerstädtischen Bereich konzentrieren sich Neubauprojekte auf Konversionsflächen und Nachverdichtungen.
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hat sich stabilisiert und zeigt leichte Aufwärtstendenzen. Insbesondere kompakte 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 85 Quadratmetern sind stark gefragt. Diese Entwicklung wird getrieben durch die demographische Entwicklung mit mehr Single- und Kleinhaushalten sowie durch Kapitalanleger, die in der aktuellen Marktphase wieder verstärkt nach Investmentmöglichkeiten suchen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind beim Wohnungskauf besonders ausgeprägt. Die Spitzenposition nehmen die zentrumsnahen Lagen in Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd ein, wo Quadratmeterpreise regelmäßig die 6.000-Euro-Marke überschreiten. Besonders begehrt sind Wohnungen mit Balkon oder Terrasse und Blick ins Grüne, etwa am Killesberg oder in Halbhöhenlage.
Die mittlere Preiskategorie zwischen 4.500 und 5.500 Euro/m² findet sich in etablierten Wohnlagen wie Degerloch, Möhringen oder Botnang. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Stadtbahn und S-Bahn sowie einem ausgewogenen Wohnumfeld. Am unteren Ende der Preisskala rangieren Stadtteile wie Zuffenhausen, Wangen oder Hedelfingen mit Preisen zwischen 3.800 und 4.500 Euro/m², die jedoch zunehmend von Käufern entdeckt werden, die sich die Toplagen nicht leisten können.
Prognose und Ausblick
Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart sind verhalten optimistisch. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine moderate Preissteigerung im Bereich von 3 bis 5% jährlich. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend hohen Attraktivität Stuttgarts als Wirtschaftsstandort, dem begrenzten Neubauvolumen und der stabilen Nachfrage.
Ein wichtiger Faktor wird die weitere Entwicklung der Energiestandards sein. Mit den verschärften EU-Vorgaben zur Energieeffizienz von Gebäuden wird sich die Preisschere zwischen energetisch sanierten und unsanierten Wohnungen voraussichtlich weiter öffnen. Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauwohnungen mit guter Energiebilanz werden überdurchschnittlich im Wert steigen, während Wohnungen mit schlechter Energieeffizienz mit Preisabschlägen rechnen müssen.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust. Die Mietpreise bewegen sich in einer breiten Spanne von 13 bis 25 Euro/m², wobei in absoluten Toplagen auch Mieten von über 27 Euro/m² realisiert werden. Im Vergleich zum Vorquartal ist eine moderate Steigerung von etwa 2 bis 3% zu verzeichnen, was die anhaltende Knappheit auf dem Mietmarkt widerspiegelt.
Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies Monatsmieten zwischen 1.820 und 3.500 Euro, abhängig von Lage, Ausstattung und Energiestandard. Besonders moderne, energieeffiziente Neubauten oder hochwertig sanierte Bestandshäuser erzielen Spitzenmieten, während ältere, unsanierte Objekte am unteren Ende der Preisskala rangieren.
Marktdynamik
Das Angebot an Mietobjekten im Segment der Einfamilienhäuser ist extrem begrenzt. Die Leerstandsquote liegt praktisch bei null, und neu auf den Markt kommende Objekte finden in der Regel innerhalb weniger Tage neue Mieter. Diese Verknappung resultiert aus mehreren Faktoren: Viele Eigentümer bevorzugen die Selbstnutzung oder den Verkauf gegenüber der Vermietung, und die Neubautätigkeit im Mietbereich konzentriert sich primär auf Mehrfamilienhäuser.
Die Nachfrage nach Mietobjekten bleibt unvermindert hoch. Getrieben wird sie durch mobile Arbeitskräfte, die temporär in Stuttgart arbeiten, Familien, die sich einen Hauskauf (noch) nicht leisten können oder wollen, sowie durch die generell gestiegene Flexibilitätsanforderung in der modernen Arbeitswelt. Besonders gefragt sind familienfreundliche Häuser mit Garten in gut angebundenen Stadtteilen mit guter Infrastruktur.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind signifikant. In den bevorzugten Wohnlagen wie Killesberg, Degerloch oder Stuttgart-Süd werden regelmäßig Mieten von über 20 Euro/m² aufgerufen. Diese Stadtteile punkten mit ihrer zentralen Lage, dem gehobenen Wohnumfeld und der exzellenten Infrastruktur.
Im mittleren Preissegment zwischen 15 und 18 Euro/m² finden sich Stadtteile wie Botnang, Vaihingen oder Möhringen. Diese Lagen bieten einen guten Kompromiss zwischen Erreichbarkeit des Stadtzentrums und familienfreundlichem Wohnumfeld. Die günstigsten Mieten mit 13 bis 15 Euro/m² werden in den Außenbezirken wie Mühlhausen, Stammheim oder Weilimdorf realisiert, die jedoch durch den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs zunehmend an Attraktivität gewinnen.
Prognose und Ausblick
Für den Mietmarkt bei Häusern wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends erwartet. Experten rechnen mit jährlichen Mietsteigerungen von 3 bis 4%, wobei regional Unterschiede auftreten werden. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Eingriffe könnten den Anstieg in bestimmten Segmenten dämpfen, werden aber voraussichtlich die grundlegende Marktdynamik nicht verändern.
Langfristig wird die Entwicklung stark von der Verfügbarkeit neuer Mietobjekte abhängen. Da im Segment der Einfamilienhäuser kaum Neubau für den Mietmarkt zu erwarten ist, wird die Knappheit voraussichtlich anhalten. Dies könnte zu einer weiteren Verschiebung der Nachfrage in Richtung Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser führen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als der dynamischste Sektor des Wohnimmobilienmarktes. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen zwischen 13 und 25 Euro/m², wobei in absoluten Toplagen Mieten von über 27 Euro/m² keine Seltenheit mehr sind. Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine Steigerung von durchschnittlich 2,5%, was die anhaltende Anspannung auf dem Mietmarkt unterstreicht.
Für eine typische 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern bedeutet dies Monatsmieten zwischen 1.040 und 2.000 Euro, in Spitzenlagen sogar darüber. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung bei Neubauwohnungen mit hohem Energiestandard, die regelmäßig Premiummmieten am oberen Ende der Preisskala erzielen. Die durchschnittliche Wohnungsgröße bei Neuvermietungen liegt bei etwa 75 Quadratmetern, was den Trend zu kompakterem Wohnen in der Stadt widerspiegelt.
Marktdynamik
Die Angebotssituation auf dem Stuttgarter Mietwohnungsmarkt bleibt extrem angespannt. Die Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 1%. Trotz verstärkter Neubautätigkeit, insbesondere im Segment der Mehrfamilienhäuser, kann das zusätzliche Angebot die hohe Nachfrage nicht decken. Die Fertigstellungszahlen sind zwar im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegen, werden aber durch hohe Baukosten, Fachkräftemangel und komplexe Genehmigungsverfahren gebremst.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt ungebrochen hoch. Stuttgart zieht weiterhin qualifizierte Arbeitskräfte an, die in der florierenden Automobil-, Technologie- und Dienstleistungsbranche tätig sind. Zusätzlich verstärken demographische Trends wie die Zunahme von Single-Haushalten und die verzögerte Eigentumsbildung junger Menschen den Druck auf den Mietmarkt. Bei Neuvermietungen sind regelmäßig mehrere Dutzend Bewerber pro Wohnung keine Seltenheit.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die räumliche Differenzierung der Mietpreise folgt einem klaren Muster. Die höchsten Mieten werden in den zentralen Lagen Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd erzielt, wo Quadratmeterpreise von 20 Euro und mehr Standard sind. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der fußläufigen Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen, Kultur- und Freizeitangeboten sowie der exzellenten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
Das mittlere Preissegment zwischen 14 und 18 Euro/m² dominiert in Stadtteilen wie Vaihingen, Bad Cannstatt oder Feuerbach. Diese Lagen bieten eine gute Balance zwischen urbaner Anbindung und Wohnqualität. Besonders Vaihingen profitiert von der Nähe zur Universität und zu zahlreichen Technologieunternehmen. Am unteren Ende der Preisskala mit 13 bis 15 Euro/m² rangieren Stadtrandlagen wie Hedelfingen, Untertürkheim oder Wangen, die jedoch zunehmend als attraktive Alternative zu den teuren Innenstadtlagen wahrgenommen werden.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus Vermietersicht, herausfordernd aus Mietersicht. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums von 3 bis 5% jährlich. Diese Entwicklung wird getrieben durch die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte, das strukturelle Angebotsdefizit und die hohen Neubaukosten, die sich in entsprechenden Mietforderungen niederschlagen.
Ein wichtiger Einflussfaktor wird die weitere politische und regulatorische Entwicklung sein. Diskussionen über eine Verschärfung der Mietpreisbremse, neue Vorgaben zur Energieeffizienz und mögliche Änderungen im Mietrecht könnten die Marktdynamik beeinflussen. Gleichzeitig könnte der verstärkte Fokus auf nachhaltiges Bauen und ESG-konforme Immobilien zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen, wobei moderne, energieeffiziente Wohnungen deutliche Mietpreisvorteile erzielen werden.
Die Stadt Stuttgart arbeitet intensiv an Konzepten zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum, einschließlich der Ausweisung neuer Baugebiete und der Förderung des sozialen Wohnungsbaus. Diese Maßnahmen werden jedoch voraussichtlich erst mittelfristig spürbare Entlastung bringen. Kurzfristig bleibt der Stuttgarter Mietwohnungsmarkt ein Vermietermarkt mit hoher Nachfrage und knappem Angebot.
Fazit
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit leichten Aufwärtstendenzen. Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre mit Zinsschocks und Nachfragerückgang deutet sich nun eine vorsichtige Erholung an. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen haben sich stabilisiert und zeigen erste Anzeichen einer Aufwärtsbewegung, während der Mietmarkt weiterhin von extremer Knappheit und steigenden Preisen geprägt ist.
Die strukturellen Herausforderungen des Stuttgarter Immobilienmarktes – knappe Flächen, hohe Baukosten und starke Nachfrage – werden auch in absehbarer Zukunft bestehen bleiben. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf ein Marktumfeld einstellen, das von moderaten Preissteigerungen, selektiven Entwicklungen je nach Lage und Objektqualität sowie einer zunehmenden Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit geprägt sein wird.
Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass eine sorgfältige Objektauswahl und Marktbeobachtung wichtiger denn je sind. Die Zeiten schneller Wertsteigerungen sind vorerst vorbei, stattdessen ist mit einer normalisierten, aber stabilen Marktentwicklung zu rechnen, die Stuttgart als einen der attraktivsten Wohnstandorte Deutschlands bestätigt.
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