Immobilienmarktbericht Stuttgart Q3 2025
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und moderaten Erholung. Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre zeichnet sich eine Normalisierung der Marktbedingungen ab, wobei sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten sind.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Kaufhäuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Aufwärtsbewegung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei 5.460 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen Anstieg von 85 Euro oder 1,58 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 dar, als der Preis noch bei 5.375 Euro pro Quadratmeter lag.
Diese moderate Preissteigerung deutet auf eine beginnende Erholung des Häusermarktes hin, nachdem im Jahr 2024 ein Kaufpreisrückgang von etwa 6 Prozent zu verzeichnen war. Die aktuelle Entwicklung entspricht den Markterwartungen, die für den Zeitraum 2025 bis 2026 eine leichte Preis-Erholung von 2 bis 4 Prozent prognostizieren.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser zeigt sich verhalten optimistisch. Nach einer Phase der Zurückhaltung sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite stabilisiert sich das Marktgeschehen zunehmend. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften bleibt in Stuttgart grundsätzlich hoch, wird jedoch weiterhin durch die gestiegenen Finanzierungskosten und die strengeren Kreditvergaberichtlinien gedämpft.
Das Angebot an Bestandshäusern bleibt knapp, da viele potenzielle Verkäufer angesichts der sich stabilisierenden Preise mit dem Verkauf warten. Die Neubauaktivität im Häusersegment ist aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit im Stadtgebiet Stuttgart weiterhin eingeschränkt. Die wenigen verfügbaren Baugrundstücke werden vorrangig für verdichtete Wohnformen genutzt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben erheblich. In den bevorzugten Wohnlagen wie Degerloch, Sillenbuch oder Killesberg liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier sind für freistehende Einfamilienhäuser Preise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit.
In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen wie Hedelfingen oder Wangen bewegen sich die Preise hingegen im Bereich von 4.500 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter. Die Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung wie Vaihingen oder Feuerbach verzeichnen eine stabile Nachfrage im mittleren Preissegment.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Preissteigerung im Häusersegment erwartet. Die prognostizierte Erholung von 2 bis 4 Prozent erscheint realistisch, vorausgesetzt die Zinsentwicklung bleibt stabil und die wirtschaftliche Lage verschlechtert sich nicht signifikant. Die strukturelle Knappheit an Bauland im Stuttgarter Stadtgebiet wird weiterhin preisstützend wirken.
Mittelfristig dürfte die Nachfrage nach Häusern durch den anhaltenden Trend zum Homeoffice und den Wunsch nach mehr Wohnfläche gestützt werden. Allerdings werden die ESG-Anforderungen und energetische Sanierungspflichten zunehmend Einfluss auf die Preisgestaltung nehmen, wobei energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandsimmobilien Preisvorteile erzielen dürften.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 Euro liegt das Preisniveau um 37 Euro oder 0,76 Prozent über dem Vorjahreswert von Q3 2024, als der Preis bei 4.869 Euro pro Quadratmeter lag.
Diese moderate Preissteigerung von weniger als einem Prozent deutet auf einen stabilisierten, aber noch nicht vollständig erholten Markt hin. Im Vergleich zum Häusersegment zeigt sich der Wohnungsmarkt damit etwas träger in der Preisentwicklung, was auf ein größeres Angebot und eine differenziertere Nachfragestruktur hindeutet.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Wohnungssegment wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Nach den Marktunstimmigkeiten der Vorjahre zeigt sich 2025 eine deutliche Stabilisierung. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hat sich auf einem moderaten Niveau eingependelt, wobei insbesondere kleinere, bezahlbare Einheiten sowie barrierefreie Wohnungen für die ältere Generation gesucht werden.
Das Angebot an Bestandswohnungen ist im Vergleich zum Häusersegment größer, was zu einem ausgeglicheneren Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage führt. Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf das Wohnungssegment, da hier eine effizientere Flächennutzung möglich ist. Allerdings werden viele Neubauprojekte durch gestiegene Baukosten und regulatorische Anforderungen verzögert oder verteuert.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den Stuttgarter Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Top-Lagen des Stadtzentrums, in Stuttgart-Mitte, West und Süd, liegen die Quadratmeterpreise häufig über 6.000 Euro, in Ausnahmefällen sogar über 7.000 Euro pro Quadratmeter.
Die beliebten Wohnviertel wie das Bohnenviertel oder das Heusteigviertel verzeichnen konstant hohe Preise, während in den Stadtteilen am Rand wie Zuffenhausen, Weilimdorf oder Mühlhausen Eigentumswohnungen zu Preisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich sind. Besonders gefragt sind Lagen mit guter Infrastruktur und Nahversorgung sowie Nähe zu Grünflächen.
Prognose und Ausblick
Für den Wohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine stabile bis leicht positive Preisentwicklung erwartet. Die Stabilisierung des Marktes dürfte sich fortsetzen, wobei mit moderaten Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich zu rechnen ist. Die Nachfrage wird weiterhin durch den demografischen Wandel und die Urbanisierung gestützt.
Langfristig werden energetische Standards und ESG-Kriterien eine zunehmend wichtige Rolle spielen. Wohnungen mit schlechter Energieeffizienz könnten Preisabschläge erfahren, während moderne, energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Altbauwohnungen Preisaufschläge erzielen dürften. Die geplanten Neubaugebiete in Stuttgart, insbesondere die Entwicklung auf den Flächen des Rosensteinquartiers, könnten mittelfristig für eine Entspannung auf der Angebotsseite sorgen.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Miethäuser in Stuttgart zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt, auch wenn konkrete Zahlen für dieses Segment nicht detailliert vorliegen. Die allgemeine Mietpreisentwicklung deutet auf moderat steigende Mieten hin, was hauptsächlich durch die anhaltende Flächenknappheit und die steigenden ESG-Anforderungen bedingt ist.
Basierend auf den allgemeinen Markttrends ist davon auszugehen, dass die Mietpreise für Häuser im gehobenen Segment angesiedelt sind und sich proportional zur allgemeinen Mietpreisentwicklung bewegen. Die Nachfrage nach Mietobjekten dieser Art übersteigt weiterhin das verfügbare Angebot deutlich.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist durch eine strukturelle Unterversorgung gekennzeichnet. Das Angebot an zur Vermietung stehenden Häusern ist in Stuttgart traditionell sehr gering, da die meisten Häuser von Eigentümern selbst bewohnt werden. Die wenigen verfügbaren Miethäuser werden meist von Unternehmen für ihre Mitarbeiter oder von wohlhabenden Privatpersonen nachgefragt.
Die Verweildauer von Miethäusern auf dem Markt ist extrem kurz, oft werden diese Objekte ohne öffentliche Ausschreibung vergeben. Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist praktisch nicht existent, da sich Neubauten in diesem Bereich für Investoren kaum rechnen. Bestandsobjekte werden zunehmend energetisch saniert, was zu weiteren Mietpreissteigerungen führt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Verfügbarkeit von Miethäusern konzentriert sich hauptsächlich auf die Randlagen Stuttgarts. In Stadtteilen wie Birkach, Plieningen oder Rohracker finden sich noch vereinzelt Reihenhäuser oder Doppelhaushälften zur Miete. In den zentralen und beliebten Wohnlagen ist das Angebot praktisch nicht vorhanden.
Die Mietpreisunterschiede zwischen den Lagen sind erheblich. Während in den Außenbezirken Miethäuser möglicherweise für 1.800 bis 2.500 Euro Kaltmiete zu finden sind, werden in besseren Lagen schnell 3.000 Euro und mehr fällig. Luxusobjekte in Top-Lagen können Mietpreise von über 5.000 Euro monatlich erreichen.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine Entspannung im Segment der Miethäuser zu erwarten. Die strukturelle Knappheit wird sich voraussichtlich weiter verschärfen, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots absehbar ist. Die Mietpreise dürften weiter moderat steigen, begrenzt durch die allgemeine Kaufkraft und regulatorische Eingriffe.
Die ESG-Anforderungen werden zunehmend Einfluss auf den Markt nehmen. Vermieter werden gezwungen sein, in die energetische Sanierung zu investieren, was zu weiteren Mietpreissteigerungen führen könnte. Gleichzeitig könnte dies aber auch dazu führen, dass einige Vermieter ihre Häuser verkaufen statt zu sanieren, was das ohnehin knappe Angebot weiter reduzieren würde.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 14,87 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau um 0,12 Euro oder 0,81 Prozent über dem Vorquartal Q2 2025, als die Miete bei 14,75 Euro pro Quadratmeter lag.
Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Steigerung: Gegenüber Q3 2024 mit damals 14,33 Euro pro Quadratmeter beträgt der Anstieg 0,54 Euro oder 3,77 Prozent. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und unterstreicht die anhaltende Anspannung auf dem Stuttgarter Mietwohnungsmarkt. Die durchschnittliche Mietpreisspanne bewegt sich zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in Top-Lagen Mieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erreicht werden.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist weiterhin von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Stuttgart führt zu einer anhaltend hohen Nachfrage, die durch Zuwanderung, Studenten und Berufseinsteiger zusätzlich verstärkt wird. Der Leerstand bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau von unter einem Prozent.
Die Neubauaktivität kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Zwar konzentrieren sich viele Bauprojekte auf den Mietwohnungsbau, jedoch reichen die Fertigstellungszahlen nicht aus, um den Bedarf zu decken. Erschwerend kommen die gestiegenen Baukosten und verschärften energetischen Anforderungen hinzu, die viele Projekte verzögern oder verteuern. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt beträgt nur wenige Tage, bei attraktiven Angeboten oft nur Stunden.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede innerhalb Stuttgarts sind erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der Stadtteile wider. In den Top-Lagen wie Stuttgart-Mitte, West und Süd werden regelmäßig Spitzenmieten von über 27 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.
Im mittleren Preissegment zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter bewegen sich Stadtteile wie Ost, Nord oder Bad Cannstatt. Diese Gebiete bieten eine gute Anbindung und solide Infrastruktur bei moderateren Preisen. In den Randlagen wie Stammheim, Weilimdorf oder Möhringen sind Wohnungen teilweise noch für 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter zu finden, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.
Besonders angespannt ist die Situation bei kleinen, bezahlbaren Wohnungen. Für eine Person mit mittlerem Einkommen ist in Stuttgart eine Wohnfläche von etwa 80 Quadratmetern noch erschwinglich, was die Herausforderungen insbesondere für Geringverdiener und Studenten verdeutlicht.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate verhalten. Es wird erwartet, dass die Mieten weiter moderat steigen werden, getrieben durch die anhaltende Knappheit und die ESG-Faktoren. Die verschärften energetischen Anforderungen werden vermutlich zu einer weiteren Differenzierung führen: Energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandswohnungen werden Mietpreisaufschläge rechtfertigen, während unsanierte Altbauten möglicherweise Preisdruck erfahren.
Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere mögliche Verschärfungen der Mietpreisbremse oder neue Regulierungen, könnten die Preisentwicklung dämpfen. Allerdings wird dies voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung führen, solange das strukturelle Angebotsdefizit bestehen bleibt. Die geplanten Großprojekte wie das Rosensteinquartier könnten mittelfristig für eine gewisse Entlastung sorgen, werden aber erst in einigen Jahren marktwirksam.
Die demografische Entwicklung mit einer alternden Gesellschaft wird die Nachfrage nach barrierefreien und seniorengerechten Wohnungen weiter erhöhen. Gleichzeitig bleibt Stuttgart als Wirtschaftsstandort attraktiv, was kontinuierlichen Zuzug bedeutet. Die Herausforderung der kommenden Jahre wird darin bestehen, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen.
Fazit
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung nach turbulenten Vorjahren. Während sich die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen auf niedrigem Niveau erholen, setzt sich der Aufwärtstrend bei den Mieten unvermindert fort. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum bleibt die bestimmende Konstante des Marktes.
Die unterschiedlichen Entwicklungen in den vier Marktsegmenten zeigen die Komplexität des Stuttgarter Immobilienmarktes. Während der Kaufmarkt erste Zeichen einer Erholung zeigt, bleibt der Mietmarkt hochgradig angespannt. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die Stabilisierung fortsetzt und ob die geplanten Neubauvorhaben zur Entspannung beitragen können.
Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass eine differenzierte Betrachtung notwendig ist. Käufer könnten von der aktuellen Marktphase profitieren, bevor die Preise wieder stärker anziehen. Mieter müssen sich auf weiter steigende Preise einstellen, während Vermieter mit steigenden regulatorischen Anforderungen konfrontiert werden. Die ESG-Transformation wird dabei zu einem entscheidenden Faktor für die Wertentwicklung von Immobilien.
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