Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit leicht positiver Tendenz. Nach der verhaltenen Entwicklung im zweiten Quartal 2025 deutet sich eine moderate Erholung an, die sich sowohl bei Kaufpreisen als auch bei Mieten bemerkbar macht. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs profitiert weiterhin von ihrer starken Wirtschaftsstruktur mit bedeutenden Unternehmen aus der Automobil- und Technologiebranche, was die Nachfrage nach Wohnraum kontinuierlich hochhält.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei etwa 5.460 Euro, wobei je nach Quelle und Lage Werte zwischen 5.460 und 5.985 Euro pro Quadratmeter genannt werden. Dies stellt eine leichte Steigerung von etwa 1 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem die Preise bei durchschnittlich 5.380 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ein moderater Anstieg von 1,5 bis 2 Prozent, was auf eine allmähliche Markterholung nach der vorangegangenen Konsolidierungsphase hindeutet.

Die Preisentwicklung verläuft dabei differenziert: Während hochwertige Bestandsimmobilien in guten Lagen ihre Preise weitgehend halten oder sogar leicht steigern konnten, zeigen sich bei älteren, renovierungsbedürftigen Objekten weiterhin Preisabschläge. Besonders gefragt sind energieeffiziente Häuser mit moderner Ausstattung, die teilweise Aufpreise von 10 bis 15 Prozent gegenüber dem Durchschnitt erzielen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bleibt im dritten Quartal 2025 angespannt. Der strukturelle Flächenmangel in Stuttgart führt dazu, dass nur wenige neue Baugrundstücke erschlossen werden können. Die Neubauaktivität hat sich gegenüber dem Vorquartal kaum verändert und bleibt auf moderatem Niveau. Hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und regulatorische Anforderungen bremsen weiterhin die Bautätigkeit. Die Fertigstellungszahlen liegen deutlich unter dem tatsächlichen Bedarf, was den Nachfrageüberhang verstärkt.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften bleibt trotz der gestiegenen Finanzierungskosten robust. Besonders Familien mit mittleren bis höheren Einkommen suchen verstärkt nach Wohneigentum, da die Mietpreise ebenfalls kontinuierlich steigen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 leicht verkürzt und liegt nun bei etwa 75 bis 90 Tagen für gut ausgestattete Objekte in attraktiven Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben erheblich. In den begehrten innerstädtischen Lagen wie Stuttgart-Mitte, West und Süd liegen die Quadratmeterpreise teilweise 20 bis 30 Prozent über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für hochwertige Objekte Preise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Besonders die Halbhöhenlagen mit Blick über das Neckartal erfreuen sich ungebrochener Beliebtheit und erzielen Spitzenpreise.

Die Stadtrandlagen wie Mühlhausen, Stammheim oder Weilimdorf bieten dagegen noch vergleichsweise moderate Preise zwischen 4.500 und 5.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete verzeichnen eine zunehmende Nachfrage von Familien, die aufgrund der Preisentwicklung in den zentralen Lagen ausweichen müssen. Die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr macht diese Stadtteile zunehmend attraktiv.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die Stabilisierung der Zinssituation und die weiterhin starke Wirtschaftskraft der Region Stuttgart werden als positive Faktoren gesehen. Allerdings könnten gesamtwirtschaftliche Unsicherheiten und mögliche konjunkturelle Eintrübungen die Preisentwicklung dämpfen.

Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubauaktivitäten zu erwarten ist. Besonders energieeffiziente Neubauten und modernisierte Bestandsimmobilien werden von der anhaltenden Nachfrage profitieren. Die verschärften ESG-Anforderungen könnten zu einer weiteren Spreizung der Preise zwischen energetisch sanierten und unsanierten Objekten führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart liegt im dritten Quartal 2025 bei etwa 4.900 Euro, mit einer Bandbreite von 4.793 bis 4.900 Euro je nach Quelle und Erhebungsmethodik. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei durchschnittlich 4.850 Euro pro Quadratmeter lagen, entspricht dies einer marginalen Steigerung von etwa einem Prozent. Diese Entwicklung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach der volatilen Phase der vergangenen Jahre hin.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ebenfalls ein leicht positiver Trend mit einem Preisanstieg von etwa einem Prozent. Neubauwohnungen erzielen dabei deutlich höhere Preise als Bestandswohnungen, insbesondere wenn sie moderne energetische Standards erfüllen. Der Preisaufschlag für Neubauten liegt teilweise bei 15 bis 20 Prozent gegenüber vergleichbaren Bestandswohnungen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin knapp, besonders in den attraktiven Innenstadtlagen. Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, kann aber den bestehenden Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Besonders gesucht sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmetern Wohnfläche, die sowohl für Singles und Paare als auch für kleine Familien attraktiv sind.

Die Leerstandsquote bei Wohnungen ist mit unter einem Prozent extrem niedrig und hat sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025 nicht verändert. Energieeffiziente und ESG-konforme Neubauten sind besonders gefragt und werden oft bereits vor Fertigstellung verkauft. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut ausgestattete Wohnungen in attraktiven Lagen liegt bei 60 bis 75 Tagen und hat sich damit gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In der Innenstadt und den zentralen Stadtteilen wie Stuttgart-Mitte, West und Süd liegen die Quadratmeterpreise regelmäßig über 5.000 Euro, in Toplagen werden sogar Preise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Besonders begehrt sind Wohnungen in den gründerzeitlichen Vierteln mit ihrer charakteristischen Architektur und dem urbanen Flair.

Die Stadtrandlagen bieten dagegen noch Wohnungen zu Preisen zwischen 3.500 und 4.000 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Zuffenhausen, Feuerbach oder Bad Cannstatt verzeichnen eine steigende Nachfrage, da sie eine gute Infrastruktur bei moderateren Preisen bieten. Die Anbindung an die S-Bahn und Stadtbahn spielt bei der Standortwahl eine zunehmend wichtige Rolle.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine leichte Preiserholung erwartet. Experten rechnen mit einem moderaten Preiswachstum von 2 bis 3 Prozent jährlich, wobei Neubauten und energetisch sanierte Bestandswohnungen überdurchschnittlich profitieren dürften. Die zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien wird zu einer stärkeren Differenzierung der Preise führen.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird voraussichtlich stabil bleiben, getragen von der soliden wirtschaftlichen Entwicklung der Region und dem Trend zu kleineren Haushalten. Allerdings könnten steigende Zinsen und verschärfte Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage dämpfen. Investoren zeigen weiterhin Interesse an Stuttgarter Wohnimmobilien, wobei die Renditeerwartungen aufgrund der gestiegenen Zinsen angepasst wurden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser in Stuttgart liegen im dritten Quartal 2025 in einer Spanne von 13 bis 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in Toplagen Mieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 entspricht dies einem moderaten Anstieg von etwa 2 bis 3 Prozent. Diese Entwicklung setzt den Trend steigender Mieten fort, der sich bereits in den Vorquartalen abgezeichnet hatte.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 haben sich die Mietpreise um 3 bis 5 Prozent erhöht. Diese überdurchschnittliche Steigerung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietobjekten, insbesondere nach familiengerechten Einfamilien- und Reihenhäusern. Die Mietpreisentwicklung verläuft dabei differenziert: Moderne, energieeffiziente Häuser erzielen deutlich höhere Mieten als ältere, unsanierte Objekte.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern ist im dritten Quartal 2025 weiterhin sehr begrenzt. Insbesondere familienfreundliche Objekte mit Garten und guter Verkehrsanbindung sind äußerst knapp. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu einer schnellen Vermietung und steigenden Preisen führt. Berufspendler und Familien konkurrieren verstärkt um die wenigen verfügbaren Objekte.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser bleibt eingeschränkt. Investoren fokussieren sich primär auf den Bau von Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen, da diese höhere Renditen versprechen. Die wenigen neu errichteten Mietshäuser werden überwiegend im hochpreisigen Segment angeboten. Die durchschnittliche Leerstandsdauer hat sich weiter verkürzt und liegt bei gut ausgestatteten Objekten bei unter 30 Tagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In den gehobenen Lagen wie Stuttgart-Mitte, West und Degerloch werden für moderne Einfamilienhäuser Mieten von 20 bis 27 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem hochwertigen Wohnumfeld.

In den Randlagen sind die Mietpreise moderater, liegen aber immer noch bei 13 bis 18 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Möhringen, Vaihingen oder Botnang erfreuen sich zunehmender Beliebtheit bei Familien, die ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis suchen. Die Nähe zu Grünflächen und die dennoch gute Anbindung an die Innenstadt machen diese Lagen attraktiv.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreise für Häuser werden in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter moderat steigen. Experten erwarten jährliche Steigerungsraten von 3 bis 4 Prozent. Das begrenzte Angebot und die anhaltend hohe Nachfrage werden den Mietmarkt weiterhin prägen. Die Zinsentwicklung und die damit verbundenen höheren Kosten für Wohneigentum verstärken den Druck auf den Mietmarkt zusätzlich.

ESG-Themen und der Modernisierungsbedarf werden zunehmend die Preisgestaltung beeinflussen. Vermieter investieren verstärkt in energetische Sanierungen, um höhere Mieten rechtfertigen zu können und gesetzliche Anforderungen zu erfüllen. Dies könnte zu einer weiteren Spreizung zwischen modernisierten und unsanierten Objekten führen. Die Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum wird voraussichtlich hoch bleiben, da Stuttgart als Wirtschaftsstandort weiterhin Fachkräfte anzieht.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegen sich die Mietpreise für Wohnungen in Stuttgart in einer Bandbreite von 13 bis 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in Toplagen Spitzenmieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Dies entspricht einem leichten Anstieg von 2 bis 3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittlichen Mieten noch minimal niedriger lagen. Die Entwicklung zeigt eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsbewegung der Mietpreise.

Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 haben sich die Mieten um 3 bis 5 Prozent erhöht. Diese Steigerung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und reflektiert die angespannte Situation auf dem Stuttgarter Mietwohnungsmarkt. Besonders stark gestiegen sind die Mieten für moderne, gut ausgestattete Wohnungen in zentralen Lagen sowie für Neubauwohnungen mit hoher Energieeffizienz.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart ist im dritten Quartal 2025 weiterhin von einem knappen Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage geprägt. Der Leerstand liegt bei unter einem Prozent und hat sich gegenüber dem Vorquartal nicht verändert. Besonders gesucht sind Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung, Balkon oder Terrasse sowie guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Die Neubauaktivität hat sich leicht erhöht, kann aber den bestehenden Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Viele Neubauprojekte werden bereits vor Fertigstellung vollständig vermietet. Die durchschnittliche Inseratsdauer für attraktive Wohnungen liegt bei unter 14 Tagen. Bei Besichtigungsterminen ist der Andrang groß, nicht selten bewerben sich 50 oder mehr Interessenten auf eine Wohnung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts sind signifikant. In der Innenstadt und den gefragten Vierteln wie Stuttgart-Mitte, West, Süd und Nord werden für gut ausgestattete Wohnungen regelmäßig Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter verlangt. Luxuswohnungen in Toplage können sogar 30 Euro pro Quadratmeter und mehr kosten. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der vielfältigen Gastronomie und Kultur sowie der hervorragenden Infrastruktur.

Am Stadtrand und in weniger zentralen Lagen wie Hedelfingen, Wangen oder Untertürkheim sind die Mieten mit 13 bis 16 Euro pro Quadratmeter moderater. Diese Stadtteile verzeichnen eine steigende Nachfrage von Mietern, die aufgrund der Preisentwicklung in den zentralen Lagen ausweichen müssen. Die gute Anbindung durch S-Bahn und Stadtbahn macht diese Gebiete zunehmend attraktiv für Pendler.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Experten eine weitere moderate Steigerung der Wohnungsmieten in Stuttgart. Die jährlichen Wachstumsraten werden voraussichtlich bei 3 bis 4 Prozent liegen. Treibende Faktoren sind die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte in die wirtschaftsstarke Region, der Trend zu kleineren Haushalten sowie die weiterhin restriktive Neubautätigkeit.

Die energetische Modernisierung und ESG-Anforderungen werden zunehmend Einfluss auf die Mietpreisgestaltung nehmen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten Mietabschläge hinnehmen müssen, während moderne, energieeffiziente Wohnungen Aufschläge rechtfertigen. Die Politik der Mietpreisbremse wird die Entwicklung dämpfen, kann aber den grundlegenden Nachfrageüberhang nicht lösen.

Der Stuttgarter Mietwohnungsmarkt wird voraussichtlich ein Vermietermarkt bleiben. Die robuste Wirtschaftslage der Region mit großen Arbeitgebern aus der Automobil-, Technologie- und Dienstleistungsbranche sorgt für kontinuierlichen Zuzug. Gleichzeitig bleibt die Schaffung neuen Wohnraums eine Herausforderung aufgrund begrenzter Flächenverfügbarkeit und hoher Baukosten.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Stuttgart zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit leicht positiver Tendenz. Nach der verhaltenen Entwicklung im zweiten Quartal deutet sich eine moderate Erholung an, die sich sowohl bei Kaufpreisen als auch bei Mieten bemerkbar macht. Die strukturellen Herausforderungen des Marktes – knappes Angebot bei hoher Nachfrage – bleiben bestehen und werden die Preisentwicklung auch in Zukunft stützen.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Marktsegmenten und Stadtlagen bleiben erheblich. Während moderne, energieeffiziente Objekte in guten Lagen weiterhin Höchstpreise erzielen, müssen ältere, renovierungsbedürftige Immobilien Preisabschläge hinnehmen. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien wird diese Spreizung voraussichtlich verstärken.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass eine differenzierte Betrachtung notwendig ist. Käufer und Mieter müssen sich auf weiterhin hohe Preise einstellen, haben aber bei sorgfältiger Suche durchaus Chancen, attraktive Objekte zu finden. Verkäufer und Vermieter profitieren von der stabilen Nachfrage, müssen aber zunehmend in die Qualität ihrer Objekte investieren, um konkurrenzfähig zu bleiben.