Executive Summary
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 erste Anzeichen einer nachhaltigen Stabilisierung nach den turbulenten Vorquartalen. Mit einer moderaten Preisentwicklung sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich und einer weiterhin angespannten Angebotssituation präsentiert sich der Markt robust. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Häuser liegen bei 5.460 €/m², während Eigentumswohnungen mit 4.906 €/m² gehandelt werden. Der Mietmarkt verzeichnet mit durchschnittlich 14,87 €/m² eine leichte Steigerung von 0,81% gegenüber dem Vorquartal.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Kaufhäuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Stabilität mit leicht positiver Tendenz. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser hat sich bei 5.460 €/m² eingependelt, was einen moderaten Anstieg gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 mit 5.375 €/m² darstellt. Diese Entwicklung markiert eine Trendwende nach den Preiskorrekturen der vergangenen Quartale.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine Fortsetzung der Stabilisierungsphase. Während im Vorquartal noch eine gewisse Zurückhaltung bei der Preisgestaltung zu beobachten war, hat sich das Preisniveau nun gefestigt. Die leichte Aufwärtsbewegung von etwa 1,5% im Jahresvergleich deutet auf eine beginnende Erholung des Marktes hin, wobei die Preise noch nicht das Niveau der Hochphase von 2022 erreicht haben.
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 850.000 Euro und 1,5 Millionen Euro, wobei besonders energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Bestandsimmobilien Premiumpreise erzielen. Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden typischerweise zwischen 650.000 und 950.000 Euro gehandelt.
Marktdynamik
Die Angebotssituation auf dem Stuttgarter Häusermarkt bleibt weiterhin äußerst angespannt. Die strukturelle Flächenknappheit im Stuttgarter Kessel in Kombination mit restriktiven Baulandausweisungen führt zu einem chronisch niedrigen Angebot. Die Neubauaktivität hat sich auf niedrigem Niveau stabilisiert, wobei die nach wie vor erhöhten Baukosten und strengere Energieeffizienzanforderungen die Entwicklung neuer Projekte hemmen.
Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern bleibt ungebrochen hoch. Besonders Familien mit mittleren bis gehobenen Einkommen suchen verstärkt nach Wohneigentum in Stuttgart und dem direkten Umland. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut positionierte Objekte liegt bei etwa 45 bis 60 Tagen, was eine leichte Beschleunigung gegenüber dem Vorquartal darstellt.
Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent. Sobald Objekte auf den Markt kommen, finden sich in der Regel mehrere Interessenten. Die Anzahl der Besichtigungen pro Objekt hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, was auf eine steigende Kaufbereitschaft hindeutet. Gleichzeitig agieren Käufer preisbewusster und verhandlungsfreudiger als in den Boomjahren.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen bleibt ein charakteristisches Merkmal des Stuttgarter Immobilienmarktes. Die höchsten Quadratmeterpreise werden weiterhin in den etablierten Toplagen wie Killesberg, Gänsheide und Degerloch erzielt, wo Preise von über 7.000 €/m² keine Seltenheit sind. Diese Viertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünanlagen und dem gehobenen sozialen Umfeld.
Die zentrumsnahen Stadtteile Stuttgart-West und Stuttgart-Süd verzeichnen stabile Preise im oberen Segment zwischen 5.500 und 6.500 €/m². Hier ist besonders die Nachfrage nach sanierten Altbauhäusern und Stadtvillen hoch. Die östlichen Stadtteile wie Bad Cannstatt und Untertürkheim bieten mit Preisen zwischen 4.500 und 5.500 €/m² attraktivere Einstiegsmöglichkeiten, wobei auch hier eine steigende Nachfrage zu beobachten ist.
Am Stadtrand und in den eingemeindeten Stadtteilen wie Birkach, Plieningen oder Stammheim liegen die Preise zwischen 4.000 und 5.000 €/m². Diese Lagen gewinnen zunehmend an Attraktivität, da sie ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bieten und oft über größere Grundstücke verfügen. Die verbesserte Anbindung durch den ÖPNV-Ausbau macht diese Stadtteile besonders für junge Familien interessant.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Aufwärtsentwicklung der Hauspreise in Stuttgart. Die prognostizierte Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent pro Jahr basiert auf der anhaltenden Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Die erwartete Zinsstabilisierung auf dem aktuellen Niveau dürfte die Nachfrage weiter stützen.
Mittelfristig wird die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik der EZB abhängen. Sollten die Zinsen weiter moderat bleiben oder sogar leicht sinken, könnte dies zu einer verstärkten Nachfrage und damit zu stärkeren Preissteigerungen führen. Die strukturelle Knappheit an Bauland wird voraussichtlich bestehen bleiben, was den Preisdruck aufrechterhalten wird.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart präsentiert sich im dritten Quartal 2025 stabil mit leicht positiver Tendenz. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 4.906 €/m², was einen marginalen Anstieg gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 mit 4.869 €/m² darstellt. Diese Entwicklung signalisiert eine Bodenbildung nach den Preiskorrekturen der letzten Jahre.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich die Preise weitgehend stabil mit minimalen Schwankungen. Die Stabilisierung deutet darauf hin, dass sich Angebot und Nachfrage auf dem aktuellen Preisniveau eingependelt haben. Für eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 85 Quadratmetern bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 417.000 Euro, wobei je nach Lage und Ausstattung erhebliche Abweichungen möglich sind.
Neubauwohnungen erzielen dabei deutliche Aufschläge gegenüber Bestandsimmobilien. Während moderne, energieeffiziente Neubauten Preise von 5.500 bis 6.500 €/m² erreichen, werden Bestandswohnungen je nach Sanierungsstand zwischen 4.000 und 5.500 €/m² gehandelt. Besonders gefragt sind Wohnungen mit Balkonen oder Terrassen sowie barrierefreie Objekte.
Marktdynamik
Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt knapp, wobei sich die Situation im Vergleich zum Vorquartal nicht wesentlich verbessert hat. Die Neubautätigkeit ist weiterhin durch hohe Baukosten, Fachkräftemangel und langwierige Genehmigungsverfahren gehemmt. Die Fertigstellungszahlen liegen deutlich unter dem eigentlichen Bedarf, was den Angebotsengpass perpetuiert.
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt robust, getragen von verschiedenen Käufergruppen. Kapitalanleger suchen verstärkt nach renditestarken Objekten, während Eigennutzer von den stabilisierten Zinsen profitieren wollen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich bei etwa 50 bis 70 Tagen eingependelt, wobei besonders attraktive Objekte deutlich schneller verkauft werden.
Der Leerstand im Segment der Eigentumswohnungen ist minimal. Die wenigen verfügbaren Objekte treffen auf eine Vielzahl von Interessenten, wobei die Anzahl der Kaufinteressenten pro Objekt im Vergleich zum Vorquartal leicht gestiegen ist. Verkäufer können wieder mit mehreren konkurrierenden Angeboten rechnen, was die Verhandlungsposition stärkt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Premiumlagen Stuttgart-Mitte und Stuttgart-Süd werden regelmäßig Quadratmeterpreise über 5.500 Euro erzielt, wobei Penthouse-Wohnungen und luxuriöse Neubauten auch die 7.000-Euro-Marke überschreiten können. Diese Lagen profitieren von der urbanen Infrastruktur und der Nähe zu kulturellen Einrichtungen.
Stuttgart-West und Stuttgart-Ost bieten mit Preisen zwischen 4.800 und 5.500 €/m² attraktive Alternativen für urbanes Wohnen. Hier finden sich viele charakteristische Altbauwohnungen, die nach Sanierung hohe Preise erzielen. Die Stadtteile profitieren von ihrer guten Anbindung und dem lebendigen Viertelcharakter.
In den Außenbezirken wie Zuffenhausen, Feuerbach oder Weilimdorf liegen die Preise zwischen 3.800 und 4.500 €/m². Diese Stadtteile gewinnen zunehmend an Attraktivität, besonders für Familien und Erstk käufer. Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte und Infrastrukturverbesserungen lassen hier mittelfristig Wertsteigerungen erwarten.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart zeigt eine moderate Aufwärtsentwicklung für die nächsten 12 bis 24 Monate. Experten erwarten Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich, getrieben durch die anhaltende Nachfrage und das strukturell knappe Angebot. Die Bedeutung von Nachhaltigkeits- und ESG-Kriterien wird weiter zunehmen und sich preisdifferenzierend auswirken.
Langfristig wird die demografische Entwicklung mit einer alternden Gesellschaft die Nachfrage nach barrierefreien und zentral gelegenen Wohnungen verstärken. Gleichzeitig könnten verschärfte energetische Anforderungen zu einer weiteren Spreizung zwischen sanierten und unsanierten Bestandsimmobilien führen. Die Attraktivität Stuttgarts als Wirtschaftsstandort wird die Wohnungsnachfrage weiterhin hoch halten.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Miethäuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während spezifische Daten für Miethäuser begrenzt sind, orientieren sich die Mietpreise am allgemeinen Mietniveau von durchschnittlich 14,87 €/m². Für ein typisches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 2.080 Euro.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine Steigerung von 0,81 Prozent zu verzeichnen, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise unterstreicht. Diese moderate Erhöhung liegt im Rahmen der allgemeinen Mietpreisentwicklung und spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietobjekten mit Garten und mehr Wohnfläche wider.
Die Spanne der Mietpreise für Häuser variiert erheblich je nach Größe, Ausstattung und Lage. Reihenhäuser werden typischerweise zwischen 1.500 und 2.200 Euro Kaltmiete angeboten, während freistehende Einfamilienhäuser Mieten zwischen 2.000 und 3.500 Euro erzielen. Luxusobjekte in Toplagen können auch deutlich höhere Mieten erreichen.
Marktdynamik
Das Angebot an Miethäusern in Stuttgart ist extrem begrenzt. Die meisten Häuser befinden sich in Privatbesitz und werden entweder selbst genutzt oder verkauft statt vermietet. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte treffen auf eine sehr hohe Nachfrage, insbesondere von Familien mit gehobenen Einkommen, Expatriates und Führungskräften, die temporär in Stuttgart arbeiten.
Die Leerstandsquote bei Miethäusern ist praktisch null. Objekte, die auf den Markt kommen, werden in der Regel innerhalb weniger Tage vermietet. Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist minimal, da Investoren bevorzugt Mehrfamilienhäuser errichten, die höhere Renditen versprechen.
Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit drei bis fünf Jahren überdurchschnittlich lang, was die geringe Fluktuation und das begrenzte Angebot zusätzlich verstärkt. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und verlangen häufig umfangreiche Bonitätsnachweise und Sicherheiten.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die höchsten Mieten für Häuser werden in den gehobenen Wohnlagen wie Killesberg, Sillenbuch und Degerloch erzielt. Hier liegen die Quadratmetermieten oft über 16 Euro, wobei besonders exklusive Objekte auch 20 Euro und mehr erreichen können. Diese Stadtteile bieten eine Kombination aus ruhiger Wohnlage, guter Infrastruktur und hohem Prestigewert.
In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Möhringen, Vaihingen und Botnang bewegen sich die Mieten zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf gute Schulen, Grünflächen und eine ruhige Umgebung legen.
Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen wie Mühlhausen, Zazenhausen oder Rohracker sind Miethäuser zu moderateren Preisen zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter zu finden. Diese Lagen gewinnen zunehmend an Attraktivität, besonders für Familien, die mehr Platz für ihr Budget suchen.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Steigerung der Mietpreise für Häuser zu rechnen. Die strukturelle Knappheit wird sich nicht auflösen, da kaum neue Miethäuser gebaut werden. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch den Trend zu mehr Wohnfläche und Außenbereichen.
Mittelfristig könnten strengere energetische Anforderungen zu einer Modernisierungswelle bei älteren Miethäusern führen, was sich in höheren Mieten niederschlagen würde. Gleichzeitig könnte die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt mit mehr Homeoffice-Möglichkeiten die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern weiter verstärken.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 14,87 €/m², was einem Anstieg von 0,81 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung beachtliche 3,77 Prozent, was die anhaltende Anspannung auf dem Mietmarkt verdeutlicht.
Die Mietpreisspanne ist dabei erheblich. Während in einfachen Lagen Mieten ab 11 Euro pro Quadratmeter zu finden sind, werden in Toplagen Spitzenmieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erreicht. Für eine typische 2-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete zwischen 660 und 1.620 Euro, je nach Lage und Ausstattung.
Neubauwohnungen erzielen dabei regelmäßig Premiummieten. Erstbezüge in guten Lagen werden oft zu Preisen zwischen 16 und 20 Euro pro Quadratmeter angeboten. Bestandswohnungen, insbesondere unsanierte Altbauten, bieten mit Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter günstigere Alternativen, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.
Marktdynamik
Die Angebotssituation auf dem Stuttgarter Mietwohnungsmarkt bleibt extrem angespannt. Das verfügbare Angebot kann die hohe Nachfrage bei weitem nicht decken. Die Leerstandsquote bewegt sich nahe null, was bedeutet, dass praktisch jede verfügbare Wohnung sofort vermietet wird. Die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei unter einer Woche für normal bepreiste Objekte.
Die Neubautätigkeit kann den Bedarf nicht annähernd decken. Hohe Baukosten, Fachkräftemangel und langwierige Genehmigungsverfahren bremsen die Entwicklung neuer Wohnprojekte. Die wenigen fertiggestellten Neubauten werden zu Höchstpreisen vermietet und sind meist schon vor Fertigstellung vollständig reserviert.
Die Nachfrage wird von verschiedenen Gruppen getragen: Studierende, Young Professionals, Familien und zunehmend auch Senioren, die vom Eigenheim in eine kleinere Mietwohnung wechseln. Die Konkurrenzsituation bei Wohnungsbesichtigungen hat sich weiter verschärft, mit oft über 50 Interessenten pro Wohnung in begehrten Lagen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die innerstädtischen Toplagen Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd verzeichnen die höchsten Mietpreise. Hier liegen die Durchschnittsmieten zwischen 16 und 20 Euro pro Quadratmeter, wobei luxuriös ausgestattete Wohnungen in Bestlagen auch 25 Euro und mehr erreichen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.
Die Stadtteile Stuttgart-Ost, Stuttgart-Nord und Bad Cannstatt bieten mit Mieten zwischen 13 und 16 Euro pro Quadratmeter noch bezahlbarere Alternativen in relativer Zentrumsnähe. Diese Viertel sind besonders bei jungen Menschen beliebt und profitieren von einer lebendigen Quartiersstruktur mit vielfältigen Einkaufs- und Ausgehmöglichkeiten.
In den Außenbezirken wie Zuffenhausen, Feuerbach, Möhringen oder Vaihingen liegen die Mieten zwischen 12 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile gewinnen zunehmend an Attraktivität, da sie ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bieten und oft über moderne Wohnanlagen mit guter ÖPNV-Anbindung verfügen.
Die peripheren Stadtteile wie Hedelfingen, Wangen oder Stammheim bieten mit Mieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen. Diese Lagen werden verstärkt von Haushalten mit niedrigeren und mittleren Einkommen nachgefragt, die aus den teureren zentralen Lagen verdrängt werden.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt Stuttgart zeigt eine Fortsetzung des Aufwärtstrends für die nächsten 12 bis 24 Monate. Experten erwarten weitere Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich, begrenzt hauptsächlich durch die Zahlungsfähigkeit der Mieter und mietrechtliche Regelungen. Die Einführung verschärfter ESG-Anforderungen könnte zu zusätzlichen Modernisierungsumlagen führen.
Mittelfristig wird die Wohnraumknappheit das dominierende Thema bleiben. Trotz politischer Bemühungen um mehr Wohnungsbau wird das Angebot die Nachfrage nicht decken können. Die fortschreitende Urbanisierung und der Zuzug von Fachkräften in die Wirtschaftsregion Stuttgart werden den Nachfragedruck aufrechterhalten.
Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitsaspekten wird zu einer stärkeren Differenzierung zwischen energieeffizienten und unsanierten Wohnungen führen. Mieter werden verstärkt auf Nebenkosten achten, was energieeffiziente Wohnungen trotz höherer Kaltmieten attraktiver macht. Vermieter unsanierter Objekte könnten mittelfristig Schwierigkeiten bei der Vermietung bekommen, wenn sie nicht in energetische Sanierungen investieren.
Fazit
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit leicht positiver Tendenz. Sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich zeigen sich moderate Preissteigerungen, die auf die strukturelle Angebotsknappheit bei anhaltend hoher Nachfrage zurückzuführen sind. Die Marktdynamik wird weiterhin von der wirtschaftlichen Stärke der Region, dem begrenzten Baulandangebot und den demografischen Entwicklungen bestimmt.
Für Käufer und Mieter bleibt Stuttgart ein herausfordernder Markt mit hohen Preisen und intensivem Wettbewerb um verfügbare Objekte. Investoren finden weiterhin attraktive Rahmenbedingungen vor, müssen jedoch mit längeren Amortisationszeiten und strengeren regulatorischen Anforderungen rechnen. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die aktuelle Stabilisierung in eine nachhaltige Markterholung überführen lässt.
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