Immobilienmarktbericht Ulm - Q2 2025

Der Immobilienmarkt in Ulm zeigt im zweiten Quartal 2025 eine deutliche Belebung gegenüber dem Vorquartal. Nach einer Phase der Konsolidierung im Jahr 2024 stabilisieren sich die Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt und zeigen moderate Aufwärtstrends. Die Stadt profitiert von ihrer wirtschaftlichen Stärke als Wissenschafts- und Technologiestandort sowie der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum. Der vorliegende Bericht analysiert die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes in Ulm im Q2 2025 und stellt diese dem ersten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser in Ulm zeigt im zweiten Quartal 2025 eine positive Entwicklung. Die Kaufpreise stiegen im Vergleich zum ersten Quartal 2025 um durchschnittlich 1,2 Prozent. Diese moderate Steigerung spiegelt die allmähliche Erholung des Marktes wider, nachdem sich die Bauzinsen auf einem stabilen Niveau eingependelt haben. Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg sogar 3,0 Prozent, was auf eine nachhaltige Markterholung hindeutet.

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Bestandshäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer breiten Spanne. Während in einfachen Lagen Preise ab 3.800 Euro pro Quadratmeter zu beobachten sind, erreichen Objekte in Premium-Lagen Werte von über 5.500 Euro pro Quadratmeter. Neubauhäuser liegen preislich nochmals darüber, was hauptsächlich auf die gestiegenen Baukosten und die moderne energetische Ausstattung zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf hat sich zu Beginn des Jahres 2025 spürbar belebt. Nach einer Phase der Zurückhaltung im Jahr 2024 kehren vermehrt Kaufinteressenten in den Markt zurück. Die stabilisierten Finanzierungsbedingungen und die Aussicht auf keine weiteren drastischen Zinserhöhungen haben das Vertrauen der Käufer gestärkt.

Das Angebot an Bestandshäusern bleibt jedoch begrenzt. Viele Eigentümer halten ihre Immobilien zurück, da sie bei einem Verkauf selbst höhere Preise für Ersatzobjekte zahlen müssten. Die Neubauaktivität zeigt sich mit 61 fertiggestellten Gebäuden und insgesamt 495 Wohnungen im Jahr 2024 leicht rückläufig gegenüber dem Vorjahr 2023. Diese Entwicklung verstärkt den Angebotsengpass zusätzlich.

Bedeutende Neubauprojekte konzentrieren sich auf verschiedene Stadtteile. Am Eselsberg entstehen im Quartier "Am Weinberg" moderne Einfamilienhäuser, während auch in den Gebieten Safranberg und Weststadt neue Wohnquartiere entwickelt werden. Diese Projekte ziehen besonders Familien an, die modernen Wohnraum mit guter Infrastruktur suchen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen Ulms sind erheblich. Die höchsten Preise werden in den etablierten Wohnlagen der Innenstadt sowie in den beliebten Vierteln wie dem Michelsberg und der Oststadt erzielt. Hier übersteigen die Quadratmeterpreise regelmäßig die 5.000-Euro-Marke.

Die Neubaugebiete am Eselsberg und im Safranberg entwickeln sich zu gefragten Wohnlagen mit entsprechend hohen Preisen. Die moderne Infrastruktur, die Nähe zur Universität und die gute Verkehrsanbindung machen diese Gebiete besonders für junge Familien attraktiv. Die Weststadt profitiert von ihrer zentralen Lage und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Günstigere Alternativen finden sich in den Randlagen Ulms sowie in den eingemeindeten Stadtteilen wie Gögglingen, Donaustetten oder Ermingen. Hier bewegen sich die Preise noch auf einem moderateren Niveau, wobei auch diese Lagen von der allgemeinen Marktdynamik erfasst werden und Preissteigerungen verzeichnen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich der Häuser zum Kauf. Die stabile Zinssituation und die anhaltende Nachfrage werden voraussichtlich zu einem weiteren Preisanstieg von 3 bis 5 Prozent jährlich führen. Besonders das städtische Umland könnte sich als Preistreiber erweisen, da viele Käufer aufgrund der hohen Preise in der Stadt auf die umliegenden Gemeinden ausweichen.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau verharren oder nur leicht zunehmen. Die nach wie vor hohen Baukosten und die Knappheit von Bauland in attraktiven Lagen begrenzen das Angebotswachstum. Dies wird den Verkäufermarkt weiter stärken und für anhaltenden Preisdruck sorgen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Ulm zeigt im zweiten Quartal 2025 eine noch dynamischere Entwicklung als der Häusermarkt. Die Kaufpreise stiegen gegenüber dem ersten Quartal 2025 um 1,9 Prozent, während der Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 eine Steigerung von 2,0 Prozent aufweist. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung.

Die Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen variieren je nach Baujahr, Ausstattung und Lage erheblich. In durchschnittlichen Lagen beginnen die Preise bei etwa 3.200 Euro pro Quadratmeter, während in Top-Lagen und bei Neubauwohnungen Preise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit mehr sind. Besonders gefragt sind Wohnungen mit modernen Grundrissen, Balkonen oder Terrassen sowie energieeffizienter Ausstattung.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Ulm bleibt auf hohem Niveau. Besonders Bestandswohnungen in guten Lagen sind stark nachgefragt, da sie im Vergleich zu Neubauten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bieten. Die Käuferschaft setzt sich aus verschiedenen Gruppen zusammen: Kapitalanleger suchen nach renditestarken Objekten, junge Paare nach ihrer ersten eigenen Immobilie und Senioren nach altersgerechten Wohnungen in zentraler Lage.

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin begrenzt. Neubauprojekte können die hohe Nachfrage nur teilweise befriedigen, da die Fertigstellung neuer Wohnungen Zeit benötigt und die verfügbaren Grundstücke in attraktiven Lagen knapp sind. Die im Jahr 2024 fertiggestellten 495 Wohnungen verteilen sich auf verschiedene Projekte im gesamten Stadtgebiet, wobei ein Großteil auf Mehrfamilienhäuser entfällt.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht vorhanden. Objekte, die zum Verkauf angeboten werden, finden in der Regel innerhalb kurzer Zeit einen Käufer, sofern der Preis marktgerecht ist. Dies führt zu einem intensiven Wettbewerb unter den Kaufinteressenten, besonders bei Objekten in gefragten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen Lagen Ulms, insbesondere die Innenstadt und die angrenzenden Viertel, verzeichnen die höchsten Preise für Eigentumswohnungen. Hier profitieren die Objekte von der fußläufigen Erreichbarkeit von Geschäften, Restaurants und kulturellen Einrichtungen. Die Münsterumgebung und das Fischerviertel gehören zu den prestigeträchtigsten Adressen mit entsprechend hohen Quadratmeterpreisen.

Innenstadtnahe Viertel wie die Oststadt und Teile der Weststadt erfreuen sich großer Beliebtheit bei Käufern, die urbanes Wohnen mit guter Infrastruktur schätzen. Diese Lagen zeigen tendenziell höhere Preissteigerungen als die Randgebiete. Die Söflinger Straße und ihre Umgebung entwickeln sich zu einem aufstrebenden Viertel mit steigenden Immobilienpreisen.

In den Neubaugebieten am Eselsberg und im Safranberg entstehen moderne Wohnkomplexe, die neue Standards in Sachen Energieeffizienz und Wohnkomfort setzen. Diese Projekte ziehen besonders kaufkräftige Käufer an, die Wert auf zeitgemäße Ausstattung und nachhaltiges Wohnen legen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Ulm sind für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung der leichten Kaufpreiserholung, unterstützt durch die Erwartung stabiler Finanzierungsbedingungen. Die Preise könnten um weitere 3 bis 4 Prozent jährlich steigen, wobei besonders zentrale und gut angebundene Lagen überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren dürften.

Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten und die anhaltende Urbanisierung werden die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter stützen. Gleichzeitig wird das begrenzte Angebot an Neubauwohnungen den Preisdruck aufrechterhalten. Investoren sehen den Ulmer Wohnungsmarkt weiterhin als attraktiv an, was die Nachfrage zusätzlich befeuert.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Ulm zeigt im zweiten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Obwohl spezifische Quartalsdaten für Mietshäuser nicht detailliert vorliegen, kann basierend auf den allgemeinen Markttrends von einer Steigerung der Mietpreise um etwa 0,8 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 ausgegangen werden. Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 liegt die Steigerung bei geschätzten 3,8 Prozent.

Die Mietpreise für Einfamilienhäuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche liegen die Kaltmieten zwischen 1.800 und 2.500 Euro monatlich. Neubauhäuser oder kürzlich sanierte Objekte in guten Lagen können Mieten von über 3.000 Euro erzielen. Reihenhäuser und Doppelhaushälften bewegen sich preislich im mittleren Segment zwischen 1.500 und 2.200 Euro Kaltmiete.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern in Ulm bleibt stabil bis leicht steigend. Besonders Familien mit Kindern suchen nach Häusern zur Miete, da der Kauf für viele aufgrund der gestiegenen Preise und Finanzierungskosten nicht realisierbar ist. Auch Expatriates und temporär in Ulm arbeitende Fachkräfte aus der Technologie- und Wissenschaftsbranche fragen verstärkt hochwertige Mietshäuser nach.

Das Angebot an Mietshäusern ist traditionell begrenzt, da die meisten Häuser in Ulm von den Eigentümern selbst bewohnt werden. Neubauhäuser werden primär zum Verkauf errichtet, nur wenige Investoren bauen gezielt für den Vermietungsmarkt. Die Neubauaktivitäten konzentrieren sich hauptsächlich auf die Gebiete Eselsberg, Safranberg und Weststadt, wo vereinzelt auch Mietobjekte entstehen.

Der Leerstand bei Mietshäusern ist praktisch nicht vorhanden. Qualitativ hochwertige Objekte finden meist innerhalb weniger Wochen einen Mieter. Die Verweildauer von Mietshäusern auf dem Markt ist deutlich kürzer als noch vor zwei Jahren, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den etablierten Wohnlagen und Neubauquartieren erzielt. Besonders gefragt sind Häuser in ruhigen, familienfreundlichen Vierteln mit guter Infrastruktur. Die Stadtteile Kuhberg, Eselsberg und Böfingen bieten attraktive Wohnlagen für Familien mit entsprechend hohen Mietpreisen.

In den Neubaugebieten am Eselsberg und im Safranberg entstehen moderne Reihenhäuser und Doppelhaushälften, die zu Premium-Mieten angeboten werden. Diese Objekte punkten mit zeitgemäßer Ausstattung, Energieeffizienz und durchdachten Grundrissen. Die Mieten liegen hier oft 20 bis 30 Prozent über dem Durchschnitt vergleichbarer Bestandsobjekte.

Günstigere Alternativen finden sich in den Randlagen und eingemeindeten Stadtteilen. In Gögglingen, Lehr oder Mähringen sind die Mietpreise für Häuser noch moderat, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist. Diese Lagen profitieren von ihrer dörflichen Struktur bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs bei Häusern erwartet. Die anhaltende Knappheit an verfügbaren Objekten und die stabile Nachfrage werden die Mietpreise weiter nach oben treiben. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungen von 3 bis 4 Prozent, wobei Neubauten und energetisch sanierte Objekte überdurchschnittliche Mietsteigerungen verzeichnen dürften.

Die geplanten Neubauaktivitäten werden das Angebot nur marginal erhöhen, da der Fokus weiterhin auf dem Verkaufsmarkt liegt. Die Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum wird durch den Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte in die Region weiter gestützt. Besonders die Entwicklung des Wissenschafts- und Technologiestandorts Ulm wird die Nachfrage nach hochwertigen Mietshäusern befeuern.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Ulm zeigt im zweiten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Die Neuvertragsmieten liegen im Frühjahr 2025 bei durchschnittlich 13,20 Euro pro Quadratmeter für Altbauwohnungen, was einer Steigerung von 2,3 Prozent gegenüber dem Herbst 2024 entspricht. Bestandswohnungen erzielen im Schnitt 14,30 Euro pro Quadratmeter mit einem Plus von 0,7 Prozent, während Neubauwohnungen mit 15,50 Euro pro Quadratmeter und einer Steigerung von 1,3 Prozent die Spitze bilden.

Im bundesweiten Vergleich liegt Ulm damit im oberen Mittelfeld der Mietpreise. Die quartalsweise Steigerung von 0,8 Prozent und die Jahressteigerung von 3,8 Prozent bei den Neuvertragsmieten entsprechen dem allgemeinen Trend in deutschen Universitätsstädten. Die Bestandsmieten entwickeln sich moderater, da hier der Mieterschutz und bestehende Mietverträge dämpfend wirken.

Die Spanne der Mietpreise ist erheblich: Während in einfachen Lagen noch Wohnungen für unter 10 Euro pro Quadratmeter zu finden sind, werden in Top-Lagen und bei Luxusobjekten Mieten von über 18 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Möblierte Wohnungen und Serviced Apartments liegen preislich nochmals darüber.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Ulm bleibt auf konstant hohem Niveau. Die Universität mit über 10.000 Studierenden, die ansässigen Forschungseinrichtungen und die starke Wirtschaft sorgen für kontinuierlichen Zuzug. Besonders zu Semesterbeginn und bei Jobwechseln zum Quartalsanfang ist ein Nachfrageschub spürbar.

Das Angebot an Mietwohnungen in guten Lagen ist begrenzt. Die Leerstandsquote liegt deutlich unter 2 Prozent und damit im Bereich eines angespannten Wohnungsmarktes. Neubauprojekte in verschiedenen Stadtteilen sollen die Angebotsengpässe mildern, können aber die Nachfrage nur teilweise befriedigen. Die 495 im Jahr 2024 fertiggestellten Wohnungen haben die Marktsituation nur geringfügig entspannt.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen hat sich weiter verkürzt. Attraktive Wohnungen in guten Lagen sind oft innerhalb weniger Tage vergeben. Bei Besichtigungsterminen ist es keine Seltenheit, dass sich 20 bis 30 Interessenten für eine Wohnung bewerben. Dies führt zu einem intensiven Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden erwartungsgemäß in der Innenstadt und den innenstadtnahen Quartieren erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise für Neuvertragsmieten regelmäßig über 16 Euro. Die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und kulturellen Einrichtungen rechtfertigt für viele Mieter die höheren Preise. Besonders die Bereiche um den Münsterplatz und das neu gestaltete Sedelhöfe-Quartier sind hochpreisig.

Die Neubaugebiete am Eselsberg und im Safranberg entwickeln sich zu gefragten Wohnlagen mit entsprechend hohen Mieten. Die moderne Infrastruktur und die gute Anbindung an die Universität machen diese Gebiete besonders für junge Berufstätige und Wissenschaftler attraktiv. Die Mieten liegen hier bei 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter.

Günstigere Alternativen finden sich in den Randlagen und älteren Wohngebieten. In Wiblingen, Böfingen-Ost oder Donautal sind noch Wohnungen für 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Diese Lagen profitieren zunehmend von der Verdrängung preissensibler Mieter aus den zentralen Bereichen, was auch hier zu steigenden Mieten führt.

Prognose und Ausblick

Die Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs bei Wohnungen. Die strukturellen Faktoren wie Bevölkerungswachstum, Studierendenzahlen und wirtschaftliche Dynamik sprechen für weiterhin steigende Mieten. Jährliche Steigerungen von 3 bis 5 Prozent werden als realistisch eingeschätzt, wobei Neubauwohnungen und energetisch sanierte Objekte überdurchschnittliche Steigerungen verzeichnen dürften.

Die Angebotsknappheit wird trotz Neubauaktivitäten bestehen bleiben. Die geplanten Projekte können bestenfalls den zusätzlichen Bedarf durch Zuzug decken, eine spürbare Entspannung des Marktes ist nicht in Sicht. Die Politik der Stadt Ulm, verstärkt geförderten Wohnungsbau zu forcieren, könnte mittelfristig für eine gewisse Entlastung im mittleren Preissegment sorgen.

Die energetische Sanierung des Wohnungsbestandes wird zu einer weiteren Differenzierung der Mietpreise führen. Unsanierte Altbauwohnungen mit schlechter Energiebilanz werden zunehmend schwerer vermietbar, während energieeffiziente Wohnungen Premiummmieten erzielen. Dies könnte zu einer Spreizung der Mietpreise führen, die sozial schwächere Mieter vor Herausforderungen stellt.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Ulm präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als robust und dynamisch. Sowohl der Kauf- als auch der Mietmarkt zeigen moderate Preissteigerungen bei anhaltend hoher Nachfrage. Die Stadt profitiert von ihrer wirtschaftlichen Stärke, der Universität und der Attraktivität als Wohnort in der prosperierenden Region zwischen Stuttgart und München.

Die größte Herausforderung bleibt das knappe Angebot an Wohnraum, das trotz Neubauaktivitäten die hohe Nachfrage nicht vollständig befriedigen kann. Dies führt zu einem Verkäufer- und Vermietermarkt mit entsprechendem Preisdruck. Für Käufer und Mieter bedeutet dies, dass sie sich auf weiter steigende Preise einstellen müssen und bei der Objektsuche Kompromisse eingehen müssen.

Die Prognosen für die kommenden Jahre deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin. Moderate Preissteigerungen, knappes Angebot und hohe Nachfrage werden den Ulmer Immobilienmarkt weiterhin prägen. Investoren sehen den Markt als stabil und renditestark, während Selbstnutzer zunehmend in die Randlagen ausweichen oder sich für kleinere Objekte entscheiden müssen.