Immobilienmarktbericht Ulm – Q3 2025

Der Ulmer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit differenzierten Entwicklungen in den verschiedenen Marktsegmenten. Während der Kaufmarkt für Häuser eine leichte Konsolidierung erfährt, verzeichnet der Wohnungsmarkt sowohl bei Kauf- als auch bei Mietobjekten moderate Preissteigerungen. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft besonders im Wohnungssegment auf ein knappes Angebot, was die Preisdynamik weiter antreibt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegt sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Ulm zwischen 3.838 und 3.899 Euro pro Quadratmeter. Der von Immoreport ermittelte Durchschnittswert liegt bei 3.838 Euro pro Quadratmeter, während Engel & Völkers einen leicht höheren Wert von 3.899 Euro pro Quadratmeter ausweist. Die Preisspanne erstreckt sich dabei von etwa 2.822 Euro bis zu 5.201 Euro pro Quadratmeter, was die erheblichen Unterschiede je nach Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilien widerspiegelt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem laut dem Certa-Gutachten-Bericht ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 3.842 Euro verzeichnet wurde, zeigt sich ein marginaler Rückgang von etwa 0,10 Prozent. Diese minimale Preiskorrektur deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach den vorherigen Anstiegen hin. Besonders bemerkenswert ist, dass freistehende Einfamilienhäuser entgegen dem allgemeinen Trend eine leichte Wertsteigerung von 0,8 Prozent gegenüber dem Herbst 2024 verzeichnen konnten.

Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch weiterhin eine positive Entwicklung mit einem Preisanstieg zwischen 2,0 und 2,7 Prozent. Die langfristige Betrachtung über die vergangenen zehn Jahre offenbart sogar eine Wertsteigerung von über 30 Prozent, was die grundsätzliche Attraktivität des Ulmer Immobilienmarktes unterstreicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als weitgehend ausgeglichen. Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage hat sich gegenüber dem Vorquartal, in dem noch eine deutlich erhöhte Nachfrage zu verzeichnen war, normalisiert. Besonders im Bestandssegment ist eine verstärkte Nachfrage zu beobachten, während Neubauprojekte eine stabile, aber nicht außergewöhnlich hohe Aktivität aufweisen.

Die Neubautätigkeit bleibt auf einem soliden Niveau, ohne jedoch signifikante Steigerungen zu verzeichnen. Dies führt dazu, dass das Angebot zwar nicht als kritisch knapp einzustufen ist, aber auch keine Entspannung durch erhöhte Bautätigkeit zu erwarten ist. Die Leerstandsquote bei Häusern bleibt weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau, was die grundsätzliche Nachfragestärke im Ulmer Markt bestätigt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Ulms bleiben auch im dritten Quartal 2025 erheblich. Die zentralen Lagen, insbesondere Ulm Mitte und die beliebte Oststadt, verzeichnen deutlich überdurchschnittliche Preise. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise über der 4.500-Euro-Marke, was die anhaltend hohe Attraktivität dieser etablierten Wohnlagen widerspiegelt.

Im Gegensatz dazu bieten Stadtrandgebiete wie Böfingen deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten. Mit Preisen, die etwa 18,9 Prozent unter dem städtischen Durchschnitt liegen, stellen diese Bereiche besonders für Familien mit begrenztem Budget attraktive Alternativen dar. Die mittleren Lagen zwischen Zentrum und Stadtrand bewegen sich erwartungsgemäß im Bereich des städtischen Durchschnitts und bieten oft ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Preis und Lagequalität.

Besonders gefragt sind weiterhin Häuser in ruhigen Wohnstraßen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und Nähe zu Bildungseinrichtungen. Diese Kombinationen führen regelmäßig zu Preisaufschlägen von 10 bis 15 Prozent gegenüber vergleichbaren Objekten in weniger begünstigten Lagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Preisentwicklung im Häusersegment. Die Preise für hochwertige Objekte in guten Lagen dürften weiterhin leicht steigen, allerdings mit deutlich geringerer Dynamik als in den Vorjahren. Jährliche Steigerungsraten zwischen 1 und 3 Prozent erscheinen realistisch.

Sanierungsbedürftige Altimmobilien könnten hingegen unter leichten Preisdruck geraten, insbesondere vor dem Hintergrund steigender Energieeffizienzanforderungen und erhöhter Sanierungskosten. Hier rechnen Experten mit stagnierenden oder sogar leicht rückläufigen Preisen, sofern keine zeitnahe Modernisierung erfolgt.

Die grundsätzliche Nachfrage nach Häusern in Ulm bleibt durch die attraktive wirtschaftliche Lage der Stadt, die gute Infrastruktur und die hohe Lebensqualität gestützt. Besonders die Nähe zu wichtigen Arbeitgebern und die gute Verkehrsanbindung werden weiterhin als stabilisierende Faktoren für den Markt wirken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungsmarkt in Ulm zeigt sich im dritten Quartal 2025 deutlich dynamischer als das Häusersegment. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen bewegen sich je nach Quelle zwischen 4.129 und 4.581 Euro. Immoreport meldet einen Durchschnittspreis von 4.129 Euro pro Quadratmeter, während Engel & Völkers mit 4.581 Euro pro Quadratmeter den höchsten Wert ausweist. ImmoWelt positioniert sich mit 4.421 Euro pro Quadratmeter im Oktober 2025 dazwischen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis laut Certa-Gutachten bei 4.082 Euro lag, verzeichnet der Markt eine Steigerung von etwa 1,15 Prozent. Diese Entwicklung setzt den positiven Trend fort, der bereits in den Vorquartalen zu beobachten war. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preissteigerung bei Wohnungen damit deutlich über der Entwicklung im Häusersegment liegt.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Preisdynamik mit Steigerungsraten zwischen 3,6 und 8,5 Prozent, je nach Datenquelle und Betrachtungszeitraum. Die Fünfjahresbetrachtung offenbart eine Wertsteigerung von etwa 17 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung des Wohnungsmarktes in Ulm unterstreicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment ist geprägt von einer deutlichen Verknappung des Angebots, insbesondere im Bestandssegment. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot erheblich, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Besonders ausgeprägt ist diese Entwicklung bei barrierefreien Wohnungen und Objekten in bevorzugten Lagen, wo teilweise mehrere Interessenten um eine Wohnung konkurrieren.

Im Neubaesegment zeigt sich eine starke Verkaufsaktivität mit hohen Geldumsätzen. Der Gutachterausschuss berichtet von kontinuierlich hohen Verkaufszahlen bei Neubauwohnungen, was die anhaltende Attraktivität dieses Segments unterstreicht. Die Neubautätigkeit kann jedoch die hohe Nachfrage nicht vollständig befriedigen, was zu weiteren Preissteigerungen führt.

Die Leerstandsquote bei Wohnungen liegt praktisch bei null, was die extreme Anspannung des Marktes verdeutlicht. Selbst Wohnungen mit Modernisierungsbedarf finden in der Regel schnell neue Eigentümer, wobei hier die Preise entsprechend des Sanierungsaufwands angepasst werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Ulm Mitte und die Oststadt liegen mit etwa 7,5 beziehungsweise 6,6 Prozent über dem städtischen Durchschnittsniveau. Diese zentralen Lagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Einrichtungen sowie der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Überraschend positioniert sich der Stadtteil Jungingen mit 4,9 Prozent über dem Durchschnitt im oberen Preissegment. Diese Entwicklung ist auf die dortige Neubautätigkeit und die Attraktivität für Familien zurückzuführen, die die Kombination aus städtischem Wohnen und ländlicher Umgebung schätzen.

Am unteren Ende der Preisskala findet sich erneut Böfingen mit etwa 18,9 Prozent unter dem Durchschnittspreis. Trotz der günstigeren Preise bietet dieser Stadtteil eine solide Infrastruktur und gute Verkehrsanbindungen, was ihn besonders für preisbewusste Käufer attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in Ulm bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten weiterhin stabile bis leicht steigende Preise, wobei die Steigerungsraten voraussichtlich moderat bleiben werden. Jährliche Preissteigerungen zwischen 2 und 4 Prozent erscheinen realistisch, wobei Neubauten und hochwertige Bestandswohnungen die stärksten Zuwächse verzeichnen dürften.

Die anhaltende Knappheit im Angebot, insbesondere bei Altbauwohnungen mit Charme und guter Substanz, wird weiterhin für Preisdruck sorgen. Die demografische Entwicklung mit zunehmendem Bedarf an barrierefreien und seniorengerechten Wohnungen wird zusätzliche Nachfrageimpulse setzen.

Mittelfristig könnte sich der Markt durch verstärkte Neubautätigkeit etwas entspannen, allerdings sind die verfügbaren Flächen in Ulm begrenzt. Die Stadt arbeitet an verschiedenen Entwicklungsprojekten, deren Realisierung jedoch Zeit benötigt. Bis diese neuen Wohnungen auf den Markt kommen, bleibt die Angebotssituation angespannt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Ulm zeigt sich im dritten Quartal 2025 als spezielles Segment mit begrenzter Datenverfügbarkeit. Die verfügbaren Informationen deuten auf Mietpreise im Bereich von 13,20 bis 15,50 Euro pro Quadratmeter hin, wobei Häuser tendenziell am oberen Ende dieser Spanne angesiedelt sind. Die genaue Preisgestaltung hängt stark vom Baujahr, Zustand und der Ausstattung der jeweiligen Immobilie ab.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, für das der Certa-Gutachten-Bericht ähnliche Preisniveaus ausweist, zeigt sich eine moderate Steigerung zwischen 0,7 und 2,3 Prozent. Diese Entwicklung liegt im Rahmen der allgemeinen Mietpreisentwicklung und spiegelt die kontinuierliche, aber nicht überhitzte Nachfrage nach Mietobjekten dieser Art wider.

Im Jahresvergleich bewegen sich die Steigerungsraten ebenfalls in einem moderaten Bereich zwischen 0,7 und 2,3 Prozent. Diese verhaltene Entwicklung unterscheidet sich deutlich von der Dynamik im Kaufmarkt und deutet auf eine gewisse Stabilität in diesem Marktsegment hin.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miethäusern in Ulm bleibt auf hohem Niveau, trifft jedoch auf ein sehr begrenztes Angebot. Häuser zur Miete stellen traditionell nur einen kleinen Teil des Mietmarktes dar, da viele Eigentümer ihre Häuser eher verkaufen als vermieten. Dies führt zu einer strukturellen Knappheit in diesem Segment.

Das verfügbare Angebot konzentriert sich hauptsächlich auf hochpreisige Objekte oder temporäre Vermietungen, beispielsweise bei beruflich bedingten Auslandsaufenthalten der Eigentümer. Familien, die ein Haus mieten möchten, bevor sie sich zum Kauf entscheiden, finden nur begrenzte Auswahlmöglichkeiten.

Die Fluktuation in diesem Marktsegment ist gering, da Mieter von Häusern tendenziell längerfristige Mietverträge abschließen und seltener umziehen als Wohnungsmieter. Dies führt zu einer zusätzlichen Verknappung des verfügbaren Angebots.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl spezifische Daten für einzelne Stadtteile im Bereich der Hausmieten nicht detailliert vorliegen, lassen sich aus der allgemeinen Marktbeobachtung Rückschlüsse ziehen. Zentrale und zentrumsnahe Lagen erzielen erwartungsgemäß die höchsten Mietpreise, wobei hier das Angebot besonders knapp ist.

In den Stadtrandlagen und den eingemeindeten Ortsteilen finden sich häufiger Miethäuser, die oft über größere Grundstücke und Gärten verfügen. Diese Objekte sprechen besonders Familien mit Kindern an, die den zusätzlichen Platz und die ruhigere Umgebung schätzen. Die Mietpreise liegen hier typischerweise 10 bis 20 Prozent unter den zentralen Lagen.

Beliebte Wohnviertel mit guter Infrastruktur und Familienfreundlichkeit wie Wiblingen oder Söflingen bieten gelegentlich Miethäuser an, die trotz der weniger zentralen Lage aufgrund ihrer Qualität und Ausstattung durchaus städtische Durchschnittspreise erzielen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Mietpreissteigerung im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich zu rechnen. Die strukturelle Knappheit an Miethäusern wird sich voraussichtlich nicht wesentlich ändern, da keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten ist.

Die Nachfrage dürfte weiterhin stabil bleiben, getrieben von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Hauskauf (noch) nicht leisten können. Auch die zunehmende berufliche Mobilität könnte zu einer verstärkten Nachfrage nach temporären Mietlösungen im gehobenen Segment führen.

Langfristig könnte sich das Angebot leicht erhöhen, wenn aufgrund der demografischen Entwicklung mehr ältere Eigentümer ihre zu groß gewordenen Häuser vermieten statt verkaufen. Dies bleibt jedoch eine Nischenbewegung, die den Gesamtmarkt nur marginal beeinflussen wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Ulm präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit durchschnittlichen Mietpreisen von etwa 11,80 Euro pro Quadratmeter laut Immobilienscout24. Die differenzierte Betrachtung nach Baualtersklassen zeigt jedoch eine deutliche Spreizung: Altbauwohnungen werden im Schnitt für 13,20 Euro pro Quadratmeter angeboten, Bestandsobjekte liegen bei 14,30 Euro und Neubauwohnungen erreichen Spitzenmieten von 15,50 Euro pro Quadratmeter.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem laut Certa-Gutachten ein durchschnittlicher Mietpreis von 11,77 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurde, zeigt sich ein leichter Anstieg von etwa 0,25 Prozent. Diese moderate Steigerung setzt den Trend der vorherigen Quartale fort, wobei die Dynamik deutlich unter den Steigerungsraten im Kaufsegment liegt.

Im Jahresvergleich beläuft sich die Mietpreissteigerung auf 4,26 bis 4,61 Prozent, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt und die anhaltende Anspannung am Mietwohnungsmarkt widerspiegelt. Diese Entwicklung betrifft alle Segmente, wobei Neubauwohnungen die stärksten Zuwächse verzeichnen.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Ulm ist gekennzeichnet durch eine ausgeprägte Nachfrageüberhang bei gleichzeitig knappem Angebot. Besonders angespannt ist die Situation im Bestandssegment, wo auf eine angebotene Wohnung häufig dutzende Bewerbungen eingehen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei attraktiven Objekten oft unter einer Woche.

Im Neubauesegment zeigt sich eine kontinuierliche Nachfrage, die durch die höheren Mietpreise nicht wesentlich gedämpft wird. Die Bereitschaft, für moderne, energieeffiziente Wohnungen höhere Mieten zu zahlen, ist besonders bei Doppelverdienern und jungen Professionals ausgeprägt. Diese Zielgruppe schätzt die niedrigeren Nebenkosten und den zeitgemäßen Wohnkomfort.

Die Leerstandsquote im Mietwohnungssegment liegt praktisch bei null, was die extreme Marktanspannung unterstreicht. Selbst renovierungsbedürftige Wohnungen finden schnell neue Mieter, die bereit sind, gewisse Abstriche beim Wohnkomfort zu machen, um überhaupt eine Wohnung zu finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Ulms sind erheblich, folgen jedoch einem klaren Muster. Die höchsten Mieten werden in den zentralen Lagen wie Ulm Mitte und der Oststadt erzielt, wo die Preise teilweise 20 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen. Diese Lagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur, kurzen Wegen und dem urbanen Lebensgefühl.

Die mittleren Lagen, zu denen Stadtteile wie Weststadt oder Söflingen zählen, bewegen sich im Bereich des städtischen Durchschnitts. Sie bieten ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Mietpreis und Wohnqualität und sind besonders bei Familien und Paaren beliebt, die Wert auf eine gute Infrastruktur bei moderaten Preisen legen.

Am unteren Ende der Mietpreisskala finden sich Stadtteile wie Böfingen oder Einsingen, wo die Mieten 15 bis 20 Prozent unter dem Durchschnitt liegen können. Diese Gebiete bieten besonders für preissensible Mietergruppen wie Studenten, Auszubildende oder Geringverdiener noch bezahlbaren Wohnraum, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot übersteigt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Ulm bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten weitere moderate Mietpreissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren getrieben: die anhaltend hohe Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte, die begrenzte Neubautätigkeit und die allgemein hohe Attraktivität Ulms als Wohn- und Arbeitsstandort.

Die geplanten Neubaugebiete und Nachverdichtungsprojekte werden voraussichtlich erst mittelfristig zu einer spürbaren Entspannung führen. Bis diese neuen Wohnungen tatsächlich bezugsfertig sind, bleibt der Markt angespannt. Besonders kritisch ist die Situation für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen, die zunehmend Schwierigkeiten haben, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zeigen bisher nur begrenzte Wirkung, da Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen von dieser Regelung ausgenommen sind. Die Stadt Ulm arbeitet an verschiedenen Konzepten zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum, einschließlich der Förderung des sozialen Wohnungsbaus und der Entwicklung neuer Baugebiete. Die Umsetzung dieser Maßnahmen wird jedoch Zeit benötigen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Ulm zeigt sich im dritten Quartal 2025 zweigeteilt: Während das Häusersegment eine gewisse Konsolidierung erfährt, bleibt der Wohnungsmarkt sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment dynamisch und von Knappheit geprägt. Die Stadt Ulm profitiert weiterhin von ihrer starken Wirtschaftsstruktur, der attraktiven Lage und der hohen Lebensqualität, was die Nachfrage nach Wohnraum auf hohem Niveau hält.

Die moderate Preisentwicklung im Vergleich zu den Vorjahren deutet auf eine gewisse Normalisierung des Marktes hin, wobei von einer echten Entspannung noch nicht gesprochen werden kann. Besonders im Mietwohnungsmarkt bleibt die Situation angespannt, was sozialpolitische Herausforderungen mit sich bringt.

Für Investoren und Eigennutzer bietet der Ulmer Immobilienmarkt weiterhin solide Perspektiven, wobei die Zeiten spektakulärer Wertsteigerungen vorerst vorbei sein dürften. Die Qualität der Lage und der Immobilie selbst werden zunehmend zu entscheidenden Faktoren für die Wertentwicklung. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die aktuelle Stabilisierung fortsetzt oder ob externe Faktoren zu neuen Marktdynamiken führen werden.