Immobilienmarktbericht Wiesbaden – Q2 2025

Analyse des Wohnimmobilienmarktes

Der Wohnimmobilienmarkt in Wiesbaden zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung nach den deutlichen Preiskorrekturen des Vorjahres. Die landeshauptstädtische Lage im Rhein-Main-Gebiet sorgt weiterhin für eine konstant hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeichnet sich eine Beruhigung der Marktdynamik ab, während die Preise im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 je nach Segment unterschiedliche Entwicklungen aufweisen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Wiesbaden bei etwa 4.617 Euro, was einen moderaten Anstieg gegenüber dem Vorjahresquartal darstellt, als noch 4.490 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden. Diese Entwicklung markiert eine bemerkenswerte Trendwende nach den teilweise drastischen Preisrückgängen des Jahres 2024, als beispielsweise Reihenhäuser um 11 Prozent und freistehende Einfamilienhäuser sogar um 28 Prozent im Preis nachgaben.

Die absoluten Kaufpreise variieren je nach Haustyp erheblich. Reihenhäuser werden aktuell zu durchschnittlich 473.000 Euro gehandelt, während Reihenendhäuser mit etwa 517.000 Euro etwas teurer sind. Doppelhaushälften erreichen Preise um 644.000 Euro, Zweifamilienhäuser liegen bei durchschnittlich 579.000 Euro und Dreifamilienhäuser bei etwa 687.000 Euro. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 haben sich diese Preise weitgehend stabilisiert, wobei minimale Aufwärtsbewegungen von ein bis zwei Prozent zu beobachten sind.

Die Baupreise für neue Wohngebäude stiegen im Mai 2025 gegenüber dem Vorjahresmonat um 3,2 Prozent, was sich direkt auf die Preisgestaltung im Neubausegment auswirkt. Neubauhäuser erreichen Quadratmeterpreise zwischen 4.000 und 14.500 Euro, wobei der Durchschnitt bei etwa 7.000 Euro liegt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern in Wiesbaden bleibt trotz der vorherigen Preiskorrekturen auf einem sehr hohen Niveau. Die Verkaufszahlen haben sich im Vergleich zum Vorjahr sogar erhöht, was darauf hindeutet, dass viele Käufer die Preisanpassungen als Einstiegschance nutzen. Das Angebot an verfügbaren Objekten bleibt jedoch begrenzt, was einen weiteren drastischen Preisverfall verhindert.

Die Neubauaktivität zeigt sich moderat, ist jedoch durch die gestiegenen Baukosten und strengeren Finanzierungsbedingungen gedämpft. Entwickler konzentrieren sich vermehrt auf kleinere Projekte mit höherer Rentabilität, während großvolumige Bauvorhaben seltener realisiert werden. Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht existent, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Wiesbadens sind weiterhin erheblich. In den Toplagen des Stadtzentrums und in beliebten Villenvierteln wie Sonnenberg oder Nerotal liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für hochwertige Objekte Preise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Im Kontrast dazu zeigen sich in den Randlagen und weniger gefragten Vierteln deutliche Preisabschläge. Besonders auffällig ist die Entwicklung im Nordosten Wiesbadens, wo die Quadratmeterpreise im Jahresvergleich um etwa 16 Prozent gesunken sind. Diese peripheren Lagen bieten aktuell interessante Einstiegsmöglichkeiten für preisbewusste Käufer, wobei die Infrastruktur und Anbindung an das Stadtzentrum wichtige Bewertungskriterien darstellen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere Stabilisierung der Hauspreise in Wiesbaden. Die Phase der deutlichen Preiskorrekturen scheint überwunden, wobei keine signifikanten Preissteigerungen zu erwarten sind. Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug in die Rhein-Main-Region werden die Nachfrage weiterhin stützen.

Mittelfristig könnten moderate Preisanpassungen nach unten in einzelnen Segmenten möglich sein, insbesondere bei älteren Bestandsimmobilien mit hohem Sanierungsbedarf. Die verschärften energetischen Anforderungen und die damit verbundenen Investitionskosten werden die Preisbildung zunehmend beeinflussen. Neubauprojekte dürften aufgrund der hohen Baukosten auf einem erhöhten Preisniveau verharren.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Wiesbaden liegt im zweiten Quartal 2025 bei etwa 4.303 Euro, was einen leichten Rückgang gegenüber dem Vorjahresquartal darstellt, als noch 4.347 Euro pro Quadratmeter erreicht wurden. Diese marginale Preiskorrektur von etwa einem Prozent zeigt die relative Stabilität des Wohnungsmarktes im Vergleich zu den stärkeren Schwankungen bei Häusern.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 haben sich die Preise weitgehend seitwärts bewegt, mit minimalen Schwankungen von weniger als einem Prozent. Neubauwohnungen bilden mit durchschnittlich 7.000 Euro pro Quadratmeter weiterhin das obere Preissegment, wobei hier im Jahresvergleich ein deutlicherer Rückgang von 7,3 Prozent zu verzeichnen war. Die Preisspanne bei Neubauwohnungen reicht von etwa 4.000 bis 14.500 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Objektqualität.

Die Gesamtentwicklung zeigt eine Normalisierung nach den überhitzten Marktphasen der Vorjahre. Während 2024 noch Preisrückgänge von durchschnittlich 1,5 Prozent gegenüber 2023 zu verzeichnen waren, hat sich der Markt im zweiten Quartal 2025 auf einem stabilen Niveau eingependelt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Wiesbaden bleibt konstant hoch, wird jedoch durch die gestiegenen Finanzierungskosten und strengeren Kreditvergaberichtlinien gedämpft. Das Angebot an verfügbaren Wohnungen ist weiterhin knapp, wobei qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen besonders schnell verkauft werden.

Die Verkaufszahlen haben sich auf einem stabilen Niveau eingependelt, nachdem sie 2024 vorübergehend zurückgegangen waren. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich leicht verlängert, liegt aber immer noch bei attraktiven Objekten unter drei Monaten. Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf bessere Lagen, wobei Entwickler zunehmend auf kleinere, hochwertige Projekte setzen statt auf Großprojekte.

Der Leerstand bei Wohnungen ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger attraktiven Lagen. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist aufgrund rechtlicher Beschränkungen rückläufig, was das Angebot zusätzlich verknappt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Im Stadtzentrum und in den beliebten Vierteln wie dem Westend oder der Biebrich-Rheinnähe werden Spitzenpreise von über 5.500 Euro pro Quadratmeter erzielt. Besonders gefragt sind Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie Penthousewohnungen mit Blick über die Stadt.

In den Stadtrandlagen und weniger gefragten Quartieren wie Klarenthal oder Delkenheim liegen die Preise deutlich unter dem städtischen Durchschnitt, oft bei 3.000 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisunterschiede bieten Chancen für Käufer mit begrenztem Budget, wobei die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ein wichtiges Kriterium darstellt.

Die Entwicklung in den einzelnen Stadtteilen verläuft unterschiedlich. Während zentrumsnahe Lagen weiterhin Preisstabilität oder leichte Zuwächse verzeichnen, zeigen periphere Gebiete teilweise Preisrückgänge von bis zu fünf Prozent im Jahresvergleich.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt in Wiesbaden wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Seitwärtsbewegung mit leichten Schwankungen erwartet. Die Preise dürften sich auf dem aktuellen Niveau stabilisieren, wobei keine signifikanten Steigerungen zu erwarten sind. Neubauwohnungen könnten sich preislich weiter nach unten anpassen, um die Absatzchancen zu verbessern.

Die demografische Entwicklung mit einer alternden Bevölkerung könnte mittelfristig zu einer erhöhten Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen führen, was dieses Segment stärken würde. Gleichzeitig werden energetische Standards und Nachhaltigkeitsaspekte eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisbildung spielen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten weitere Preisabschläge erfahren, während energieeffiziente Objekte Preisvorteile erzielen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Wiesbaden zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weiterhin angespannt mit stabilen bis leicht steigenden Mietpreisen. Während konkrete Durchschnittswerte für Hausmieten nicht explizit vorliegen, deuten die allgemeinen Marktindikatoren auf moderate Mietsteigerungen von etwa drei bis vier Prozent im Jahresvergleich hin. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 haben sich die Mieten kaum verändert, was auf eine gewisse Marktstabilität hindeutet.

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage. Reihenhäuser in durchschnittlichen Lagen werden zu Mieten zwischen 1.800 und 2.500 Euro angeboten, während freistehende Einfamilienhäuser je nach Größe und Ausstattung Mieten von 2.500 bis 4.000 Euro und mehr erzielen. Die gestiegenen Baukosten und die allgemeine Inflation haben zu einem Aufwärtsdruck auf die Mieten geführt, der sich im zweiten Quartal 2025 fortsetzt.

Die Entwicklung der Mietpreise wurde maßgeblich durch die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot beeinflusst. Die Indexierung bestehender Mietverträge an die Inflation hat zusätzlich zu Mieterhöhungen beigetragen, wobei die gesetzlichen Rahmenbedingungen beachtet werden müssen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miedhäusern in Wiesbaden übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da der Erwerb von Wohneigentum aufgrund der gestiegenen Zinsen und strengeren Kreditvergaberichtlinien für viele nicht realisierbar ist. Dies führt zu einer sehr kurzen Verweildauer von Mietangeboten am Markt.

Das Angebot an Miedhäusern ist äußerst begrenzt, da viele Eigentümer ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, und Neuvermietungen führen regelmäßig zu zahlreichen Bewerbungen. Die Neubauaktivität im Mietbereich konzentriert sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser, während neue Einfamilienhäuser zur Vermietung selten gebaut werden.

Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation seltener umziehen. Dies reduziert die Fluktuation und verknappt das Angebot zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Wiesbadens sind erheblich. In den zentrumsnahen und beliebten Wohnvierteln wie Biebrich, dem Komponistenviertel oder dem Westend werden die höchsten Mieten verlangt. Hier liegen die Mieten für Reihenhäuser oft über 2.500 Euro monatlich, während freistehende Häuser Mieten von über 3.500 Euro erreichen können.

Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Lagen sind die Mieten deutlich günstiger. In Stadtteilen wie Naurod, Auringen oder Breckenheim können Häuser zu Mieten ab 1.500 Euro gefunden werden, wobei auch hier das Angebot sehr begrenzt ist. Die Verkehrsanbindung und die Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten spielen eine wichtige Rolle bei der Preisbildung.

Besonders gefragt sind Häuser in ruhigen Wohnlagen mit guter Infrastruktur und Gärten. Die Nachfrage nach Häusern mit Home-Office-Möglichkeiten hat seit der Pandemie zugenommen und beeinflusst weiterhin die Mietpreisgestaltung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des angespannten Mietmarktes für Häuser zu rechnen. Die Mieten dürften weiter moderat steigen, wobei Steigerungen von drei bis fünf Prozent jährlich realistisch erscheinen. Die hohe Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug in die Region und die begrenzte Bautätigkeit weiter befeuert.

Mittelfristig könnte eine leichte Entspannung eintreten, wenn die Zinsen für Immobilienkredite wieder sinken und mehr Mieter zu Käufern werden. Allerdings wird das strukturelle Angebotsdefizit voraussichtlich bestehen bleiben. Die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien wird zu weiteren Mieterhöhungen führen, da die Kosten teilweise auf die Mieter umgelegt werden können. Neubauten mit hoher Energieeffizienz werden Premiummieten erzielen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Wiesbaden zeigt im zweiten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mieten sind im Vergleich zum Vorjahresquartal um etwa drei bis vier Prozent gestiegen, was sich mit der allgemeinen Preisentwicklung für Wohnimmobilien deckt. Die bundesweiten Daten zeigen einen Anstieg der Wohnimmobilienpreise um 3,8 Prozent im ersten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahr, was sich auch auf den Wiesbadener Mietmarkt auswirkt.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 haben sich die Mieten nur minimal verändert, mit Steigerungen von weniger als einem Prozent. Diese Stabilität im Quartalsvergleich deutet auf eine gewisse Marktberuhigung hin, wobei das Preisniveau insgesamt hoch bleibt. Die durchschnittlichen Quadratmetermieten für Wohnungen liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen 10 und 18 Euro, wobei der städtische Durchschnitt bei etwa 13 bis 14 Euro pro Quadratmeter anzusiedeln ist.

Neubauwohnungen erzielen Spitzenmieten von über 16 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Altbauwohnungen in einfachen Lagen teilweise noch unter 10 Euro pro Quadratmeter zu finden sind. Die Mietpreisspanne hat sich im Vergleich zum Vorjahr leicht vergrößert, was die zunehmende Differenzierung des Marktes widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Wiesbaden bleibt auf einem außerordentlich hohen Niveau. Die Leerstandsquote ist mit unter zwei Prozent extrem niedrig und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte. Jede neu auf den Markt kommende Wohnung erhält durchschnittlich 50 bis 100 Anfragen, wobei attraktive Objekte in guten Lagen noch deutlich mehr Interessenten anziehen.

Das Angebot an Mietwohnungen ist weiterhin sehr knapp. Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf Mehrfamilienhäuser, wobei jedoch die Fertigstellungszahlen hinter dem Bedarf zurückbleiben. Viele Neubauprojekte richten sich primär an Eigentumswohnungskäufer, was das Mietangebot zusätzlich verknappt. Die Umwandlung von Büro- in Wohnraum schreitet nur langsam voran und kann die Angebotslücke nicht schließen.

Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter aufgrund der schwierigen Marktlage seltener umziehen. Dies führt zu einer reduzierten Fluktuation von nur etwa acht bis zehn Prozent jährlich, was deutlich unter den Werten früherer Jahre liegt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Wiesbadens sind signifikant. Im Stadtzentrum und in den begehrten Vierteln wie dem Rheingauviertel, dem Dichterviertel oder Teilen von Biebrich werden Spitzenmieten von 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt. Besonders hochpreisig sind moderne Wohnungen mit Rheinblick oder in der Nähe des Kurparks.

In den Stadtrandlagen und weniger nachgefragten Quartieren wie Dotzheim, Schierstein oder Kostheim liegen die Mieten bei 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Auch hier ist jedoch eine Aufwärtstendenz zu beobachten, da die hohe Nachfrage zunehmend auch auf diese Gebiete ausweicht. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr wird zu einem immer wichtigeren Kriterium bei der Wohnungssuche.

Die soziale Infrastruktur der Stadtteile spielt eine zunehmend wichtige Rolle. Viertel mit guten Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten können höhere Mieten durchsetzen. Die Gentrifizierung einiger ehemals günstigerer Stadtteile führt zu deutlichen Mietpreissteigerungen in diesen Gebieten.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des angespannten Mietwohnungsmarktes in Wiesbaden erwartet. Die Mieten werden voraussichtlich weiter steigen, wobei jährliche Zuwachsraten von drei bis fünf Prozent realistisch erscheinen. Der anhaltende Nachfrageüberhang und das strukturelle Angebotsdefizit werden die Preisdynamik weiter antreiben.

Die geplanten Neubauprojekte werden nur eine begrenzte Entlastung bringen, da der Bedarf durch Zuzug und Haushaltsverkleinerung weiter steigt. Die energetische Modernisierung des Bestands wird zusätzlichen Preisdruck erzeugen, da die Kosten teilweise auf die Mieter umgelegt werden. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten jedoch aufgrund der hohen Nebenkosten schwerer vermietbar werden.

Mittelfristig könnte eine leichte Marktentspannung eintreten, wenn die geplanten Wohnungsbauprojekte fertiggestellt werden und die wirtschaftliche Entwicklung zu einer reduzierten Zuwanderung führt. Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere mögliche Regulierungen wie Mietpreisbremsen oder Milieuschutz, werden die Entwicklung maßgeblich beeinflussen. Langfristig bleibt Wiesbaden als Teil der prosperierenden Rhein-Main-Region ein attraktiver und nachgefragter Wohnstandort mit entsprechend hohem Preisniveau.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Wiesbaden präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als stabilisiert nach den Turbulenzen der Vorjahre. Während der Kaufmarkt nach deutlichen Preiskorrekturen eine Bodenbildung zeigt, bleibt der Mietmarkt weiterhin angespannt mit steigender Tendenz. Die strukturelle Wohnungsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird die Marktdynamik in den kommenden Jahren prägen. Investoren und Selbstnutzer finden aktuell interessante Einstiegschancen, während Mieter mit weiter steigenden Preisen rechnen müssen.