Immobilienmarktbericht Wolfsburg - Q2 2025

Analyse des Wohnimmobilienmarktes im zweiten Quartal 2025 mit Vergleich zum Vorquartal

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 bewegen sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser in Wolfsburg in einer Spanne von 2.520 bis 2.627 Euro pro Quadratmeter. Diese Preise zeigen eine bemerkenswerte Stabilität mit einer leicht rückläufigen Tendenz im Vergleich zum Vorquartal Q1 2025. Die marginalen Preisschwankungen deuten auf einen konsolidierten Markt hin, der sich nach den turbulenten Jahren zuvor stabilisiert hat.

Im Jahresvergleich zu Q2 2024 ist ein Rückgang von 3,7 bis 5,8 Prozent zu verzeichnen, wobei die genaue Entwicklung stark von der jeweiligen Lage abhängt. Interessanterweise zeigen einige Premium-Lagen eine gegenläufige Entwicklung mit minimalen Preissteigerungen von 0,63 bis 0,9 Prozent. Diese differenzierte Entwicklung unterstreicht die zunehmende Bedeutung der Mikrolage für die Preisentwicklung.

Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser liegen je nach Größe und Ausstattung zwischen 380.000 und 520.000 Euro, wobei Neubauten in gefragten Lagen die obere Preisgrenze markieren. Im Vergleich zum Vorquartal Q1 2025 haben sich diese Preise nur marginal verändert, was auf eine Phase der Marktkonsolidierung hindeutet.

Marktdynamik

Die Angebotssituation im Häusermarkt Wolfsburgs wird maßgeblich durch intensive Neubauaktivitäten geprägt, insbesondere im Stadtteil Kerksiek, der sich zu einem beliebten Wohngebiet für Familien entwickelt hat. Die hohe Bautätigkeit in diesem Bereich sorgt für ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage und verhindert übermäßige Preissteigerungen.

Die Stadt Wolfsburg unterstützt diese Entwicklung aktiv durch die Bereitstellung günstiger Darlehen für Bauplätze, besonders im Innenstadtbereich. Diese Fördermaßnahmen haben zu einer verstärkten Bautätigkeit geführt, die das Angebot kontinuierlich erweitert. Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf familienfreundliche Neubaugebiete mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung.

Leerstände bei Häusern sind in Wolfsburg praktisch nicht vorhanden, was auf eine gesunde Nachfrage und ein ausgewogenes Marktumfeld hindeutet. Die Vermarktungszeiten für Bestandsimmobilien haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, bleiben aber im moderaten Bereich von durchschnittlich 60 bis 90 Tagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Wolfsburg zeigt deutliche stadtteilspezifische Unterschiede. Kerksiek etabliert sich als dynamisches Neubaugebiet mit moderaten Preisen und hervorragender Infrastruktur. Die kontinuierliche Bautätigkeit und die familienfreundliche Ausrichtung machen diesen Stadtteil besonders für junge Familien attraktiv. Die Quadratmeterpreise liegen hier im mittleren Segment bei etwa 2.500 Euro.

Vorsfelde präsentiert sich als weiterer Wachstumsbereich mit attraktiven Neubauprojekten. Die gute Infrastruktur und die Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten führen zu stabilen Preisen im oberen Mittelfeld. Hier werden vermehrt moderne Einfamilienhäuser mit energieeffizienter Ausstattung angeboten.

Alt-Wolfsburg als etablierter Wohnbereich zeigt mit durchschnittlich 2.551 Euro pro Quadratmeter eine stabile Preisentwicklung. Der minimale Rückgang von 1,7 Prozent im Jahresvergleich deutet auf einen ausgereiften Markt mit begrenztem Spekulationspotenzial hin. Die gewachsene Infrastruktur und die zentrale Lage machen diesen Bereich weiterhin attraktiv für Käufer, die Wert auf urbanes Wohnen legen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der stabilen bis leicht rückläufigen Preisentwicklung erwartet. Die Zinsentwicklung bleibt ein entscheidender Faktor, wobei die aktuell höheren Finanzierungskosten die Nachfrage dämpfen könnten. Gleichzeitig sorgt die kontinuierliche Neubautätigkeit für ein ausreichendes Angebot, was übermäßige Preissteigerungen verhindert.

Die städtischen Fördermaßnahmen und die gezielte Entwicklung neuer Wohngebiete werden voraussichtlich fortgesetzt, was mittelfristig zu einer weiteren Stabilisierung des Marktes führen dürfte. Experten prognostizieren für 2026 eine mögliche Bodenbildung mit anschließender moderater Erholung, sofern sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und insbesondere die Zinssituation verbessern.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Wolfsburg zeigt im zweiten Quartal 2025 durchschnittliche Quadratmeterpreise zwischen 2.222 und 2.516 Euro. Diese Preisspanne reflektiert die unterschiedlichen Qualitäten und Lagen innerhalb des Stadtgebiets. Im Vergleich zum Vorquartal Q1 2025 ist eine marginale Abschwächung zu beobachten, die sich im einstelligen Prozentbereich bewegt.

Die Jahresentwicklung zeigt einen deutlicheren Rückgang von 3,7 bis 5,8 Prozent gegenüber Q2 2024. Diese Korrektur folgt auf Jahre kontinuierlicher Preissteigerungen und kann als gesunde Marktbereinigung interpretiert werden. Besonders auffällig ist, dass Neubauwohnungen ihre Preise besser halten können als Bestandsimmobilien, was die anhaltende Präferenz für moderne, energieeffiziente Wohnungen unterstreicht.

Die absoluten Kaufpreise für durchschnittliche Drei-Zimmer-Wohnungen mit 75 bis 85 Quadratmetern bewegen sich zwischen 180.000 und 220.000 Euro, wobei Penthouse-Wohnungen und besonders ausgestattete Objekte deutlich höhere Preise erzielen können.

Marktdynamik

Ein charakteristisches Merkmal des Wolfsburger Wohnungsmarktes ist die heterogene Leerstandssituation. Während in einigen Stadtteilen wie Detmerode erhöhte Leerstände zu verzeichnen sind, herrscht in anderen Bereichen eine rege Nachfrage. Die Stadt reagiert auf diese Situation mit gezielten Rückbau- und Modernisierungsmaßnahmen, wobei der Fokus auf der Schaffung barrierefreier und seniorengerechter Wohnungen liegt.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf den Stadtteil Vorsfelde, wo moderne Eigentumswohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung und guter Infrastruktur entstehen. Diese Projekte ziehen vor allem Kapitalanleger und Selbstnutzer an, die Wert auf Energieeffizienz und moderne Wohnkonzepte legen.

Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage zeigt sich differenziert: Während hochwertige Neubauwohnungen schnell Käufer finden, bleiben sanierungsbedürftige Bestandswohnungen länger am Markt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal auf 75 bis 100 Tage erhöht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Alt-Wolfsburg präsentiert sich als stabiler Markt mit Quadratmeterpreisen um 2.509 Euro. Die zentrale Lage und die gewachsene Infrastruktur machen diesen Bereich attraktiv für verschiedene Käufergruppen. Die geringfügige positive Tendenz im Jahresvergleich zeigt die Werthaltigkeit von Wohnungen in dieser etablierten Lage.

Detmerode kämpft mit strukturellen Herausforderungen, die sich in höheren Leerständen manifestieren. Die Stadt hat hier umfangreiche Sanierungsprogramme initiiert, einschließlich gezieltem Rückbau und Modernisierung des Bestands. Diese Maßnahmen sollen mittelfristig zu einer Aufwertung des Stadtteils führen, aktuell drücken sie jedoch die Preise.

Vorsfelde entwickelt sich zum Hotspot für Neubauwohnungen. Die moderne Infrastruktur, gute Verkehrsanbindung und die Nähe zu Grünflächen machen den Stadtteil besonders für junge Berufstätige und Familien attraktiv. Die Preise liegen hier im oberen Segment des Wolfsburger Marktes, zeigen aber eine stabile Entwicklung.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Wolfsburg deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Preiskorrektur in den nächsten 12 Monaten hin. Die unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Stadtteilen werden sich voraussichtlich fortsetzen, wobei Sanierungsgebiete mittelfristig Aufwertungspotenzial bieten.

Für die nächsten 24 Monate wird eine Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau erwartet, mit möglichen leichten Steigerungen in gefragten Lagen ab 2026. Die demografische Entwicklung mit einem wachsenden Anteil älterer Menschen wird die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen weiter steigern, was diesem Segment überdurchschnittliche Entwicklungschancen bietet.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Wolfsburg zeigt sich im zweiten Quartal 2025 stabil mit moderaten Mietpreisen, die sich typischerweise unter 10 Euro pro Quadratmeter bewegen. Diese Preisgestaltung positioniert Wolfsburg als attraktive Alternative zu teureren Großstädten und macht die Stadt besonders für Familien interessant, die mehr Wohnraum zu bezahlbaren Preisen suchen.

Die Entwicklung zum Vorquartal Q1 2025 zeigt nur minimale Veränderungen, was auf einen ausgeglichenen Markt hindeutet. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche liegen die monatlichen Kaltmieten zwischen 1.000 und 1.400 Euro, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr.

Im Jahresvergleich ist eine leichte Stabilisierung der Mietpreise zu beobachten, die durch das wachsende Angebot an Neubauten gestützt wird. Diese Entwicklung steht im Kontrast zu vielen anderen deutschen Städten, wo Mietpreise kontinuierlich steigen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation für Mietobjekte wird maßgeblich durch die Neubauaktivitäten in Kerksiek und anderen Entwicklungsgebieten beeinflusst. Diese neuen Wohngebiete bieten moderne Häuser zur Miete, die speziell auf die Bedürfnisse von Familien zugeschnitten sind. Die kontinuierliche Erweiterung des Angebots sorgt für einen ausgeglichenen Markt ohne übermäßigen Nachfragedruck.

Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf barrierefreie und familienfreundliche Objekte mit Garten und guter Anbindung an Schulen und Kindergärten. Energieeffiziente Neubauten mit niedrigen Nebenkosten sind besonders gefragt und erzielen Premiummieten im oberen Preissegment.

Die durchschnittliche Mietdauer für Häuser ist mit drei bis fünf Jahren relativ lang, was auf zufriedene Mieter und stabile Mietverhältnisse hindeutet. Leerstände sind im Segment der Häuser zur Miete praktisch nicht vorhanden, neue Objekte finden in der Regel innerhalb von vier bis sechs Wochen neue Mieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die familienfreundlichen Neubaugebiete wie Kerksiek erfreuen sich besonderer Beliebtheit. Hier werden moderne Reihenhäuser und Doppelhaushälften zu Mieten zwischen 9 und 10 Euro pro Quadratmeter angeboten. Die hervorragende Infrastruktur mit Spielplätzen, Grünflächen und guter Verkehrsanbindung rechtfertigt die leicht überdurchschnittlichen Mieten.

In den etablierten Wohngebieten der Stadt finden sich ältere Einfamilienhäuser zu günstigeren Konditionen. Diese Objekte, oft aus den 1960er bis 1980er Jahren, werden zu Mieten zwischen 7 und 8,50 Euro pro Quadratmeter angeboten und ziehen Mieter an, die größere Grundstücke und mehr Platz schätzen.

Die Randlagen Wolfsburgs bieten besonders für Naturliebhaber attraktive Optionen. Hier finden sich vereinzelt freistehende Häuser mit großen Gärten zu moderaten Mieten, allerdings mit dem Nachteil längerer Wege zu Arbeitsplätzen und Einkaufsmöglichkeiten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der stabilen Mietpreisentwicklung erwartet. Die kontinuierlichen Neubauprojekte werden weiterhin für ein ausreichendes Angebot sorgen und übermäßige Mietsteigerungen verhindern. Die Stadt Wolfsburg plant weitere Wohngebietserschließungen, die mittelfristig zusätzliche Mietobjekte auf den Markt bringen werden.

Die demografische Entwicklung mit einem wachsenden Bedarf an altersgerechtem Wohnraum könnte zu einer verstärkten Nachfrage nach barrierefreien Häusern führen. Investoren und Projektentwickler reagieren bereits auf diesen Trend mit entsprechenden Baukonzepten. Langfristig wird erwartet, dass sich der Mietmarkt für Häuser in Wolfsburg auf dem aktuellen, moderaten Niveau stabilisiert und damit eine attraktive Alternative zu den Hochpreisregionen Deutschlands bleibt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Wolfsburg präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen zwischen 7 und 10 Euro als einer der moderateren Märkte in Deutschland. Diese Preisspanne reflektiert die Vielfalt des Angebots von einfachen Bestandswohnungen bis zu hochwertigen Neubauten. Im Vergleich zum Vorquartal Q1 2025 zeigen sich die Preise weitgehend stabil mit einer leichten Tendenz zur Seitwärtsbewegung.

Für eine durchschnittliche Drei-Zimmer-Wohnung mit 70 bis 80 Quadratmetern liegen die Kaltmieten zwischen 550 und 750 Euro monatlich. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung und energieeffizienter Bauweise erreichen Spitzenmieten von bis zu 10,50 Euro pro Quadratmeter, während ältere Bestandswohnungen teilweise schon ab 6,50 Euro pro Quadratmeter zu haben sind.

Die Jahresentwicklung zeigt eine bemerkenswerte Stabilität, teilweise sogar leichte Entlastungen durch Leerstände in bestimmten Quartieren. Diese Entwicklung steht im deutlichen Kontrast zu vielen anderen deutschen Städten, wo die Mieten kontinuierlich steigen.

Marktdynamik

Ein charakteristisches Merkmal des Wolfsburger Mietwohnungsmarktes sind die regional unterschiedlichen Leerstandsquoten. Während in älteren Wohngebieten wie Detmerode erhöhte Leerstände zu verzeichnen sind, herrscht in modernen Neubauvierteln wie Vorsfelde eine rege Nachfrage. Diese Diskrepanz führt zu einer differenzierten Marktdynamik mit stabilen bis leicht rückläufigen Mieten in Bestandsquartieren und stabilen Preisen im Neubausegment.

Die Stadt Wolfsburg reagiert proaktiv auf diese Situation mit umfangreichen Modernisierungsprogrammen. Besonders der Umbau zu barrierefreien und seniorengerechten Wohnungen steht im Fokus, was dem demografischen Wandel Rechnung trägt. Diese Maßnahmen führen kurzfristig zu einem erhöhten Angebot an modernisierten Wohnungen, was preisdämpfend wirkt.

Die Neubautätigkeit konzentriert sich auf ausgewählte Stadtteile, wobei besonders Vorsfelde mit modernen Wohnkonzepten und guter Infrastruktur punktet. Die Nachfrage nach diesen Neubauwohnungen ist konstant hoch, besonders bei jungen Berufstätigen und Paaren ohne Kinder.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Innenstadt und innenstadtnahe Bereiche zeigen sich als stabiles Marktsegment mit Mieten im mittleren bis oberen Bereich der Preisspanne. Die zentrale Lage, kurze Wege und die urbane Infrastruktur rechtfertigen Mieten zwischen 8,50 und 10 Euro pro Quadratmeter. Hier ist die Nachfrage konstant hoch, Leerstände sind praktisch nicht vorhanden.

Detmerode kämpft mit strukturellen Herausforderungen, die sich in Leerständen von teilweise über 10 Prozent manifestieren. Die Mieten liegen hier im unteren Segment zwischen 6,50 und 7,50 Euro pro Quadratmeter. Die laufenden Sanierungsmaßnahmen und der gezielte Rückbau sollen mittelfristig zu einer Stabilisierung führen.

Vorsfelde etabliert sich als modernes Wohnquartier mit attraktiven Neubauwohnungen. Die Mieten liegen hier im oberen Segment zwischen 9 und 10,50 Euro pro Quadratmeter. Die moderne Infrastruktur, gute Verkehrsanbindung und die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten machen den Stadtteil besonders attraktiv.

Die Randgebiete Wolfsburgs bieten günstige Alternativen mit Mieten zwischen 6 und 7,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche sind besonders für preissensible Mieter interessant, die bereit sind, längere Wege in Kauf zu nehmen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die nächsten 12 Monate deutet auf eine Fortsetzung der stabilen Mietpreisentwicklung hin. Die unterschiedlichen Dynamiken in den einzelnen Stadtteilen werden sich voraussichtlich fortsetzen, wobei sanierte Quartiere mittelfristig an Attraktivität gewinnen könnten. Die städtischen Investitionen in die Modernisierung des Wohnungsbestands werden sich positiv auf die Wohnqualität auswirken, ohne zu drastischen Mietsteigerungen zu führen.

Für die nächsten 24 Monate wird erwartet, dass sich der demografische Wandel verstärkt auf die Nachfragestruktur auswirkt. Der wachsende Bedarf an barrierefreien und seniorengerechten Wohnungen wird zu einer Verschiebung der Nachfrage führen. Moderne, barrierefreie Wohnungen in zentralen Lagen könnten überdurchschnittliche Mietsteigerungen erfahren, während einfache Bestandswohnungen ohne Aufzug unter Druck geraten könnten.

Die wirtschaftliche Entwicklung Wolfsburgs, stark geprägt durch die Automobilindustrie und den damit verbundenen Strukturwandel, wird einen entscheidenden Einfluss auf die zukünftige Mietpreisentwicklung haben. Bei stabiler Beschäftigungslage ist mit einer moderaten Fortschreibung der aktuellen Trends zu rechnen. Die Stadt Wolfsburg wird voraussichtlich weiterhin als bezahlbare Alternative zu den Hochpreismetropolen fungieren und damit attraktiv für Zuzügler bleiben.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Wolfsburg zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung und Stabilisierung. Die leicht rückläufigen Kaufpreise bei gleichzeitig stabilen Mieten deuten auf eine gesunde Marktkorrektur nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen hin. Die aktive Rolle der Stadt bei der Entwicklung neuer Wohngebiete und der Modernisierung des Bestands trägt maßgeblich zu einem ausgeglichenen Marktumfeld bei.

Besonders bemerkenswert ist die differenzierte Entwicklung in den verschiedenen Stadtteilen, die Investoren und Wohnungssuchenden gleichermaßen Chancen bietet. Während etablierte Lagen ihre Werthaltigkeit beweisen, bieten Entwicklungsgebiete Potenzial für zukünftige Wertsteigerungen. Der Mietmarkt präsentiert sich als stabil und bezahlbar, was Wolfsburg als Wohnstandort attraktiv macht.

Die Herausforderungen durch den demografischen Wandel und die Transformation der Automobilindustrie werden den Markt in den kommenden Jahren prägen. Die proaktive Stadtentwicklung und die Fokussierung auf zukunftsfähige Wohnkonzepte lassen jedoch erwarten, dass Wolfsburg diese Herausforderungen erfolgreich meistern wird.