Marktübersicht
Der Wohnimmobilienmarkt in Wolfsburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine Phase der Stabilisierung nach den volatilen Entwicklungen der vergangenen Jahre. Die Stadt profitiert weiterhin von ihrer starken wirtschaftlichen Position als Volkswagen-Standort, wobei sich die Marktdynamik zwischen Kauf- und Mietmarkt differenziert entwickelt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind moderate Preisanpassungen zu beobachten, die auf eine allmähliche Normalisierung des Marktes hindeuten.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Kaufhäuser in Wolfsburg weist im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.544 Euro auf. Dies entspricht einem moderaten Anstieg von 2,77 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 2.476 Euro lag. Die Preisspanne für Einfamilienhäuser bewegt sich derzeit zwischen 228.869 Euro und 442.682 Euro für Objekte mit einer Wohnfläche von circa 125 Quadratmetern, was einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.586 Euro entspricht.
Im Jahresvergleich zeigt sich allerdings eine leichte Abschwächung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 2.600 Euro lag, ist ein Rückgang von 2,2 Prozent zu verzeichnen. Diese Entwicklung spiegelt die allgemeine Marktberuhigung nach den überhitzten Jahren 2021 und 2022 wider. Die Preiskorrektur erfolgt jedoch moderat und deutet auf eine gesunde Marktanpassung hin, die durch die weiterhin solide Nachfrage gestützt wird.
Marktdynamik
Die Bautätigkeit im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin verhalten. Die Neubauaktivität ist gegenüber dem Vorquartal leicht rückläufig, was primär auf die gestiegenen Baukosten und die restriktivere Kreditvergabe zurückzuführen ist. Das Angebot an Bestandsimmobilien bleibt begrenzt, da viele potenzielle Verkäufer aufgrund der unsicheren Zinsentwicklung eine abwartende Haltung einnehmen.
Die Nachfrage nach Eigenheimen bleibt trotz der gestiegenen Finanzierungskosten stabil. Dies ist hauptsächlich auf die positive Einkommensentwicklung in Wolfsburg zurückzuführen, die durch die gute wirtschaftliche Lage des Automobilsektors gestützt wird. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht vorhanden, was die Attraktivität dieser Immobilienart unterstreicht. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt und liegt nun bei etwa 75 Tagen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Wolfsburgs bleiben signifikant. In der Innenstadt liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 2.557 Euro, was einen leichten Rückgang gegenüber dem Vorjahreswert von 2.626 Euro darstellt. Diese Entwicklung ist teilweise auf die gestiegene Attraktivität der Randbezirke zurückzuführen, die mehr Grünflächen und größere Grundstücke bieten.
Die beliebten Wohnviertel wie das Steimker Berg oder Detmerode verzeichnen weiterhin überdurchschnittliche Preise im Bereich von 2.500 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter. Am Stadtrand, insbesondere in den Ortsteilen Vorsfelde und Fallersleben, sind Einfamilienhäuser tendenziell günstiger zu erwerben, wobei die Quadratmeterpreise hier zwischen 2.200 und 2.400 Euro liegen. Die Nachfrage in diesen Gebieten ist besonders bei Familien hoch, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Preisentwicklung im Segment der Kaufhäuser erwartet. Die Preisentwicklung wird maßgeblich von der weiteren Entwicklung der Bauzinsen und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage abhängen. Experten prognostizieren eine Seitwärtsbewegung mit leichten Aufwärtstendenzen, wobei Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich wahrscheinlich sind.
Das begrenzte Angebot an Bauland und die weiterhin hohen Baukosten werden das Neubauvolumen voraussichtlich auf niedrigem Niveau halten. Dies könnte mittelfristig zu einem Nachfrageüberhang führen und damit preisstabilisierend oder leicht preissteigernd wirken. Die demografische Entwicklung Wolfsburgs mit einem prognostizierten moderaten Bevölkerungswachstum stützt diese Einschätzung zusätzlich.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen in Wolfsburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt je nach Quelle zwischen 2.365 und 2.516 Euro, wobei sich ein Mittelwert von etwa 2.440 Euro etabliert hat. Dies entspricht einem leichten Anstieg von 0,25 bis 1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei etwa 2.415 Euro lag.
Die Preisspanne für Eigentumswohnungen ist beträchtlich und reicht von 1.754 Euro bis 3.171 Euro pro Quadratmeter, was die Heterogenität des Marktes widerspiegelt. Im Jahresvergleich ist allerdings ein Rückgang von 2,26 bis 4 Prozent zu verzeichnen, was auf die Marktkorrektur nach den Höchstständen der Vorjahre hindeutet. Neubauwohnungen erzielen dabei weiterhin Spitzenpreise, während Bestandswohnungen aus den 1970er und 1980er Jahren am unteren Ende der Preisskala zu finden sind.
Marktdynamik
Das Angebot an Eigentumswohnungen ist im dritten Quartal 2025 leicht rückläufig. Die Neubauaktivität bleibt weiterhin gedrosselt, was hauptsächlich auf die gestiegenen Baukosten und die unsichere Zinsentwicklung zurückzuführen ist. Die Anzahl der Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser ist gegenüber dem Vorquartal um etwa 15 Prozent zurückgegangen, was mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen könnte.
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zeigt sich moderat, aber stabil. Die gestiegenen Finanzierungskosten haben zu einer gewissen Kaufzurückhaltung geführt, insbesondere bei Ersterwerben. Dennoch bleibt die Nachfrage durch Kapitalanleger und Selbstnutzer mit höherem Eigenkapitalanteil robust. Der Leerstand im Segment der Eigentumswohnungen ist mit unter 2 Prozent weiterhin sehr niedrig, was für einen funktionierenden Markt spricht.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Innenstadtlagen Wolfsburgs weisen mit durchschnittlich 2.487 Euro pro Quadratmeter weiterhin die höchsten Preise für Eigentumswohnungen auf. Besonders gefragt sind moderne Wohnungen in der Porschestraße und im Bereich der Innenstadt mit kurzen Wegen zu Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Einrichtungen. In diesen Toplagen können für Penthouse-Wohnungen oder luxuriös ausgestattete Neubauten auch Preise über 3.000 Euro pro Quadratmeter erzielt werden.
Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen sind Eigentumswohnungen deutlich günstiger zu erwerben. Die Preisspanne liegt hier zwischen 1.754 und 2.500 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Baujahr und Ausstattung. Beliebte Wohnlagen wie das Rabenberg-Viertel oder Westhagen bieten ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis mit Quadratmeterpreisen um die 2.200 Euro. Etagenwohnungen in höheren Stockwerken sind dabei tendenziell etwas günstiger als Erdgeschosswohnungen mit Garten.
Prognose und Ausblick
Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen in Wolfsburg wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich stabil bleiben mit leichten Aufwärtstendenzen. Die anhaltend niedrige Neubautätigkeit bei gleichzeitig stabiler Nachfrage dürfte preisunterstützend wirken. Experten erwarten keine signifikanten Preissprünge, sondern eher eine moderate Entwicklung im Bereich von 1 bis 3 Prozent jährlichem Wachstum.
Die Finanzierungskosten bleiben ein entscheidender Faktor für die weitere Marktentwicklung. Sollten die Zinsen weiter sinken oder sich auf dem aktuellen Niveau stabilisieren, könnte dies zu einer Belebung der Nachfrage führen. Mittelfristig wird auch die Entwicklung des Arbeitsmarktes in Wolfsburg, insbesondere im Automobilsektor, eine wichtige Rolle für die Preisentwicklung spielen. Die geplanten Investitionen in die Elektromobilität könnten neue Arbeitsplätze schaffen und damit die Wohnungsnachfrage stärken.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietmarkt für Häuser in Wolfsburg präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weitgehend stabil. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 8,87 Euro pro Quadratmeter, was einen marginalen Anstieg von 0,45 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, in dem die Miete bei 8,83 Euro pro Quadratmeter lag. Diese minimale Steigerung deutet auf einen ausgeglichenen Markt hin, der weder von übermäßigem Nachfragedruck noch von Überangebot geprägt ist.
Im Jahresvergleich zeigt sich eine bemerkenswerte Stabilität: Die Mieten sind gegenüber dem dritten Quartal 2024 praktisch unverändert geblieben. Diese Preisstabilität ist im Kontext der allgemeinen Inflation bemerkenswert und deutet darauf hin, dass der Mietmarkt für Häuser in Wolfsburg gut ausbalanciert ist. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.153 Euro.
Marktdynamik
Das Angebot an Mietobjekten im Segment der Häuser bleibt in Wolfsburg begrenzt, da der Markt traditionell vom Eigentumssegment dominiert wird. Die meisten verfügbaren Mietobjekte sind entweder temporäre Vermietungen von Eigentümern, die beruflich bedingt vorübergehend wegziehen, oder gezielt für den Mietmarkt errichtete Reihenhäuser. Die Leerstandsquote ist mit unter 1 Prozent verschwindend gering, was die hohe Attraktivität dieses Segments unterstreicht.
Die Nachfrage nach Mietobjekten im Hausbereich zeigt sich stabil mit leicht steigender Tendenz. Besonders Familien mit Kindern, die sich noch kein Eigenheim leisten können oder wollen, sowie Expatriates, die temporär in Wolfsburg arbeiten, fragen verstärkt nach. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich auf etwa 4,5 Jahre verlängert, was für eine hohe Zufriedenheit der Mieter und stabile Mietverhältnisse spricht.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Hausbereich weniger ausgeprägt als im Kaufsegment, zeigen aber dennoch deutliche Variationen. In den innenstadtnahen Bereichen und etablierten Wohnvierteln wie Rothenfelde oder Hellwinkel liegen die Mieten tendenziell im oberen Bereich der Preisspanne bei etwa 9,50 bis 10,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen sind besonders bei Familien beliebt, die die Nähe zu Schulen und Kindergärten schätzen.
Am Stadtrand und in den Ortsteilen wie Barnstorf oder Brackstedt sind Häuser zur Miete günstiger zu haben. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 7,50 und 8,50 Euro. Diese Gebiete sind besonders attraktiv für Familien, die mehr Wohnraum und größere Gärten zu moderaten Preisen suchen. Die gute Verkehrsanbindung und die ruhigere Wohnlage kompensieren dabei die größere Entfernung zum Stadtzentrum.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitgehend stabile Mietpreisentwicklung im Hausbereich erwartet. Angesichts des begrenzten Neubauvolumens und der stabilen Nachfrage sind moderate Mietsteigerungen im Bereich von 1 bis 2 Prozent jährlich wahrscheinlich. Diese Entwicklung liegt damit unter der erwarteten Inflationsrate, was real betrachtet eine leichte Verbilligung für Mieter bedeutet.
Die Marktdynamik wird weiterhin von der begrenzten Verfügbarkeit von Mietobjekten geprägt sein. Da keine nennenswerten Neubauprojekte speziell für den Mietmarkt geplant sind, wird das Angebot voraussichtlich knapp bleiben. Dies könnte mittelfristig zu einem leichten Aufwärtsdruck auf die Mieten führen, insbesondere in den besonders nachgefragten Lagen. Die Entwicklung des Arbeitsmarktes in Wolfsburg und die damit verbundene Zuwanderung von Fachkräften werden ebenfalls einen wichtigen Einfluss auf die Nachfrageseite haben.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Wolfsburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnlich stabile Entwicklung wie das Segment der Mietobjekte. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt ebenfalls bei 8,87 Euro pro Quadratmeter, was einem leichten Anstieg von 0,45 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Die Preisspanne bewegt sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 7 und 10 Euro pro Quadratmeter, wobei der Großteil der Angebote im Bereich zwischen 8 und 9 Euro angesiedelt ist.
Im Jahresvergleich zeigt sich auch hier eine bemerkenswerte Preisstabilität ohne nennenswerte Veränderungen. Diese Entwicklung unterscheidet sich deutlich von anderen deutschen Städten vergleichbarer Größe, wo teilweise deutlich höhere Mietsteigerungen zu verzeichnen sind. Die relative Preisstabilität in Wolfsburg ist auf das ausgewogene Verhältnis von Angebot und Nachfrage sowie die moderate Bevölkerungsentwicklung zurückzuführen.
Marktdynamik
Das Angebot an Mietwohnungen in Wolfsburg bleibt knapp, wobei der Leerstand mit unter 2 Prozent auf einem sehr niedrigen Niveau verharrt. Die geringe Neubautätigkeit der vergangenen Quartale macht sich zunehmend bemerkbar, da kaum neue Mietwohnungen auf den Markt kommen. Die wenigen Neubauprojekte, die realisiert werden, sind überwiegend für den Eigentumsmarkt konzipiert, was das Angebot an Mietwohnungen zusätzlich verknappt.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt robust und wird von verschiedenen Zielgruppen getragen. Junge Berufstätige, Studenten der nahegelegenen Hochschulen, Senioren, die sich verkleinern möchten, sowie temporär in Wolfsburg arbeitende Fachkräfte sorgen für eine konstante Nachfrage. Die durchschnittliche Verweildauer in Mietwohnungen hat sich leicht erhöht, was auf die Zufriedenheit der Mieter und die stabilen Mietpreise zurückzuführen ist. Die Fluktuation ist entsprechend gering, was die Anzahl der verfügbaren Wohnungen zusätzlich reduziert.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Wolfsburgs sind signifikant und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität und Ausstattung der Viertel wider. In der Innenstadt und den angrenzenden beliebten Vierteln wie dem Schillerteich oder dem Laagberg können Mieten von bis zu 10 Euro pro Quadratmeter und darüber erzielt werden. Diese Lagen sind besonders bei Singles und Paaren ohne Kinder beliebt, die kurze Wege und urbane Infrastruktur schätzen.
Die mittleren Preislagen finden sich in etablierten Wohnvierteln wie Westhagen oder Detmerode mit Mieten zwischen 8 und 9 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine gute Mischung aus Wohnqualität, Infrastruktur und Erreichbarkeit. Am Stadtrand und in den Ortsteilen wie Vorsfelde oder Almke sind Wohnungen günstiger zu mieten, mit Preisen zwischen 7 und 8 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind besonders für preisbewusste Mieter und Familien attraktiv, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.
Besonders nachgefragt sind derzeit das Brandenburger Viertel und Fallersleben, wo sich die Mieten im oberen Preissegment bewegen. Die gute Infrastruktur, die Nähe zu Grünflächen und die gewachsenen Nachbarschaftsstrukturen machen diese Viertel besonders attraktiv. Neubauwohnungen in diesen Lagen können Spitzenmieten von über 11 Euro pro Quadratmeter erzielen.
Prognose und Ausblick
Die Mietpreisentwicklung für Wohnungen in Wolfsburg wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich moderat bleiben. Experten erwarten Steigerungen im Bereich von 1 bis 2,5 Prozent jährlich, was in etwa der allgemeinen Inflationsentwicklung entsprechen dürfte. Diese verhaltene Prognose basiert auf der Annahme, dass sich die wirtschaftliche Situation in Wolfsburg stabil entwickelt und keine größeren Verwerfungen am Arbeitsmarkt auftreten.
Die anhaltend niedrige Neubautätigkeit wird mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen. Dies könnte insbesondere in den beliebten Innenstadtlagen zu stärkeren Mietsteigerungen führen. Gleichzeitig könnten politische Maßnahmen wie Mietpreisbremsen oder verstärkte Förderung des sozialen Wohnungsbaus dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Die geplanten Modernisierungen im Bestandswohnungsbau zur Verbesserung der Energieeffizienz könnten zu moderaten Mieterhöhungen führen, die jedoch durch niedrigere Nebenkosten teilweise kompensiert werden.
Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Transformation der Automobilindustrie sein. Die Umstellung auf Elektromobilität und die damit verbundenen Strukturveränderungen bei Volkswagen könnten mittelfristig Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt und damit auf die Wohnungsnachfrage haben. Sollte es zu einem verstärkten Zuzug von Fachkräften kommen, könnte dies zu einem erhöhten Nachfragedruck und entsprechenden Mietsteigerungen führen.
Fazit
Der Wohnimmobilienmarkt in Wolfsburg präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den turbulenten Jahren mit starken Preisschwankungen hat sich der Markt auf einem stabilen Niveau eingependelt. Die moderate Preisentwicklung sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich deutet auf einen gesunden, ausbalancierten Markt hin.
Die größte Herausforderung bleibt das knappe Angebot, insbesondere im Neubaubereich. Die zurückhaltende Bautätigkeit aufgrund hoher Baukosten und unsicherer wirtschaftlicher Rahmenbedingungen wird mittelfristig zu einer weiteren Verknappung führen. Dies dürfte preisstützend wirken und moderate Steigerungen in allen Segmenten zur Folge haben.
Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Wolfsburger Immobilienmarkt weiterhin solide Perspektiven. Die stabile wirtschaftliche Basis der Stadt, getragen von der Automobilindustrie, und die moderate Bevölkerungsentwicklung sprechen für eine nachhaltige Wertentwicklung. Gleichzeitig sorgt die relative Preisstabilität für Planungssicherheit bei langfristigen Investitionsentscheidungen.
.svg){kind=logo}
