Immobilienmarktbericht Würzburg - Q2 2025

Berichtszeitraum: April - Juni 2025

Der Würzburger Immobilienmarkt zeigt im zweiten Quartal 2025 deutliche Zeichen einer Stabilisierung und moderaten Erholung nach der vorangegangenen Konsolidierungsphase. Die Analyse der vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes offenbart eine differenzierte Entwicklung mit überwiegend positiven Tendenzen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Der vorliegende Bericht bietet eine umfassende Analyse der aktuellen Marktlage für Wohnimmobilien in Würzburg und stellt diese dem ersten Quartal 2025 sowie dem Vorjahreszeitraum gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Würzburg verzeichnet im zweiten Quartal 2025 eine spürbare Preissteigerung gegenüber dem Vorquartal. Gebrauchte freistehende Einfamilienhäuser werden aktuell zu einem durchschnittlichen Kaufpreis von 730.000 Euro gehandelt, was einem Anstieg von 3,3 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 entspricht. Diese Entwicklung markiert eine deutliche Trendwende nach der Stabilisierungsphase zu Jahresbeginn.

Doppelhaushälften notieren bei durchschnittlich 610.000 Euro und verzeichnen damit eine Wertsteigerung von 2,9 Prozent im Quartalsvergleich. Reihenmittelhäuser zeigen mit einem durchschnittlichen Preis von 490.000 Euro und einem Plus von 1,4 Prozent eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Im Neubausegment bleiben die Preise für Doppelhaushälften mit rund 620.000 Euro weitgehend stabil und zeigen keine nennenswerten Veränderungen zum Vorquartal.

Die Quadratmeterpreise für Häuser liegen aktuell bei durchschnittlich 3.558 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum Q2 2024, als noch 3.681 Euro pro Quadratmeter aufgerufen wurden, zeigt sich eine leichte Korrektur von etwa 3,3 Prozent. Diese Entwicklung deutet auf eine gesunde Marktkonsolidierung nach den überhitzten Phasen der Vorjahre hin.

Marktdynamik

Die Angebotssituation im Häusermarkt kann als ausgewogen bezeichnet werden. In den meisten Marktsegmenten steht ein gutes Angebot zur Verfügung, was Käufern eine angemessene Auswahl ermöglicht. Die Nachfrage zeigt seit Beginn des zweiten Quartals 2025 eine deutliche Belebung, insbesondere bei freistehenden Einfamilienhäusern. Diese Renaissance der Nachfrage nach dem verhaltenen ersten Quartal signalisiert wachsendes Vertrauen in die Marktentwicklung.

Die Neubauaktivität konzentriert sich derzeit auf kleinere bis mittlere Projekte in verschiedenen Stadtteilen. Besonders aktiv sind die Entwicklungen in Zellerau und Heidingsfeld, wo mehrere Wohnbauprojekte realisiert werden. Ein Großprojekt von besonderer Bedeutung ist das Bismarckquartier, dessen Baubeginn für 2026 geplant ist und das dem Markt zusätzliche Impulse verleihen wird. Die aktuelle Neubauquote trägt zur Marktentspannung bei, ohne jedoch zu einem Überangebot zu führen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen zeigt ein heterogenes Bild. Zentrumsnahe Lagen verzeichnen erwartungsgemäß die höchsten Preise und die stärkste Nachfrage. Die Stadtteile Zellerau und Heidingsfeld entwickeln sich zu besonders begehrten Wohnlagen, was sich in der regen Neubautätigkeit und den entsprechenden Preisniveaus widerspiegelt.

In den Randlagen und den angrenzenden Gemeinden des Landkreises Würzburg sind die Preise moderater, wobei auch hier eine positive Preisentwicklung zu beobachten ist. Die Nachfrage in diesen Gebieten profitiert von Käufern, die aufgrund der Preisentwicklung in der Kernstadt auf das Umland ausweichen, dabei aber weiterhin von der guten Infrastruktur und Anbindung an Würzburg profitieren möchten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate zeichnet sich eine Fortsetzung der positiven Marktentwicklung ab. Die moderate Preissteigerung dürfte sich fortsetzen, wobei mit jährlichen Wachstumsraten von 2 bis 4 Prozent zu rechnen ist. Die geplanten Neubauprojekte, insbesondere das Bismarckquartier ab 2026, werden dem Markt zusätzliche Dynamik verleihen, ohne zu einer Überhitzung zu führen.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern wird voraussichtlich stark bleiben, getrieben durch die anhaltende Attraktivität Würzburgs als Wohn- und Arbeitsstandort. Mittelfristig könnte die erwartete Zinsentwicklung zu einer weiteren Belebung der Nachfrage führen, sofern die Finanzierungsbedingungen günstiger werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Würzburg präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 mit einer moderaten Aufwärtsentwicklung. Gebrauchte Eigentumswohnungen werden aktuell zu einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.570 Euro gehandelt, was einem Anstieg von 1,4 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 entspricht. Diese verhaltene, aber stetige Preisentwicklung deutet auf einen gesunden und nachhaltigen Markt hin.

Im Neubausegment zeigen sich die Preise weiterhin stabil auf hohem Niveau. Besonders hervorzuheben ist das Projekt "Viva" in Zellerau, wo Quadratmeterpreise von bis zu 6.100 Euro aufgerufen werden. Diese Premiumpreise reflektieren die hohe Qualität moderner Neubauprojekte sowie die exzellente Lage in einem der begehrtesten Stadtteile Würzburgs.

Aktuelle Marktdaten für das dritte Quartal 2025 zeigen bereits eine weitere Preissteigerung auf durchschnittlich 4.011 Euro pro Quadratmeter, was einem Jahresanstieg von etwa 2,2 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 entspricht. Diese kontinuierliche, aber moderate Preisentwicklung unterstreicht die Stabilität des Würzburger Wohnungsmarktes.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen ist differenziert zu betrachten. Während bei Neubauwohnungen eher kleinvolumige Projekte dominieren, die über verschiedene Stadtteile verteilt sind, zeigt sich bei Bestandswohnungen ein ausreichendes, aber nicht übermäßiges Angebot. Diese ausgewogene Angebotssituation verhindert sowohl Engpässe als auch ein Überangebot.

Die Nachfrage variiert stark je nach Lage und Ausstattung der Objekte. Besonders gefragt sind Wohnungen in den beliebten Stadtteilen Zellerau und Heidingsfeld, wo aktuelle Wohnprojekte auf großes Interesse stoßen. Die Neubauaktivität konzentriert sich auf qualitativ hochwertige Projekte in guten Lagen, was die Nachfrage nach modernem Wohnraum bedient.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen bewegt sich weiterhin auf niedrigem Niveau, was die anhaltend gute Nachfrage unterstreicht. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine zunehmende Marktdynamik hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. Neubauprojekte in zentralen und zentrumsnahen Lagen erzielen Premiumpreise, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Die Stadtteile Zellerau und Heidingsfeld haben sich zu besonders begehrten Wohnlagen entwickelt, was sich in entsprechend höheren Preisen und stärkerer Nachfrage niederschlägt.

In den Randlagen und weniger zentralen Stadtteilen sind die Preise moderater, bieten aber oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, insbesondere bei größeren Wohnungen. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Käufern, die aufgrund der hohen Preise in den Toplagen auf alternative Stadtteile ausweichen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Würzburg ist positiv. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit einer Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen gerechnet. Die jährlichen Wachstumsraten dürften sich zwischen 2 und 3 Prozent einpendeln, was eine nachhaltige und gesunde Marktentwicklung darstellt.

Die geplanten Neubauprojekte werden das Angebot erweitern, ohne zu einem Preisdruck zu führen. Die anhaltende Attraktivität Würzburgs als Universitätsstadt und Wirtschaftsstandort wird die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiterhin stützen. Besonders das Segment der 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen in guten Lagen dürfte weiterhin stark nachgefragt bleiben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Würzburg und dem umgebenden Landkreis zeigt im zweiten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die Mietpreise für gebrauchte Einfamilienhäuser im Landkreis Würzburg staffeln sich nach Wohnwert wie folgt: Objekte mit einfachem Wohnwert werden zu durchschnittlich 905 Euro vermietet, während Häuser mit mittlerem Wohnwert bei etwa 1.050 Euro liegen. Für Objekte mit gutem Wohnwert werden durchschnittlich 1.155 Euro aufgerufen, und Häuser mit sehr gutem Wohnwert erreichen Mietpreise von bis zu 1.450 Euro.

Doppelhaushälften zeigen eine ähnliche Preisstruktur auf etwas niedrigerem Niveau. Die Spanne reicht hier von etwa 705 Euro für einfache Objekte bis zu 1.105 Euro für Häuser mit sehr gutem Wohnwert. Diese Preisstaffelung reflektiert die unterschiedlichen Qualitäts- und Ausstattungsstandards sowie die jeweiligen Lagen innerhalb des Stadtgebiets und des Landkreises.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 sind die Mieten für Häuser durchweg gestiegen, wobei die Steigerungsraten im mittleren und guten Wohnwertsegment besonders ausgeprägt sind. Diese Entwicklung setzt den Trend aus dem Vorjahr fort und zeigt die anhaltende Nachfrage nach Mietobjekten im Häusersegment.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern ist entsprechend knapp, was die Preisdynamik zusätzlich befeuert. Die Nachfrage zeigt sich stabil bis leicht steigend, wobei besonders Familien mit Kindern und Paare mittleren Alters zu den Hauptnachfragern gehören. Die Neubauaktivität im Mietbereich für Häuser ist deutlich geringer als im Kaufsegment ausgeprägt, was hauptsächlich auf die Investitionspräferenzen privater und institutioneller Anleger zurückzuführen ist.

Der Markt wird dominiert von Bestandsobjekten, die von privaten Vermietern angeboten werden. Die Fluktuation ist vergleichsweise gering, da Mieter von Häusern tendenziell längere Mietdauern anstreben. Dies führt zu einer zusätzlichen Verknappung des verfügbaren Angebots und verstärkt den Preisdruck.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Differenzierung nach Wohnwerten verdeutlicht die erheblichen regionalen Nachfrage- und Preisunterschiede zwischen dem Würzburger Stadtgebiet und dem umgebenden Landkreis. Sehr gute Lagen, insbesondere im Stadtzentrum oder in beliebten Stadtteilen mit guter Infrastruktur, erzielen deutlich höhere Mietpreise als periphere Lagen.

Die Stadtrandlagen und die Gemeinden im direkten Umland von Würzburg profitieren von einer wachsenden Nachfrage von Mietern, die mehr Wohnfläche und Grün suchen, dabei aber die Nähe zur Stadt nicht missen möchten. Diese Gebiete verzeichnen moderate, aber stetige Mietpreissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird voraussichtlich auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten von steigenden Preisen geprägt sein. Die anhaltende Knappheit an verfügbaren Objekten bei gleichzeitig stabiler bis wachsender Nachfrage wird den Preisdruck aufrechterhalten. Jährliche Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent erscheinen realistisch.

Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug nach Würzburg und die begrenzte Neubautätigkeit im Mietbereich werden die Marktdynamik weiter verstärken. Mittelfristig könnte eine Ausweitung des Angebots durch gezielte Neubaumaßnahmen oder die Umwandlung von Kauf- in Mietobjekte zu einer gewissen Marktentspannung führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Würzburg zeigt im zweiten Quartal 2025 eine differenzierte Preisentwicklung. Bei Bestandswohnungen im Landkreis Würzburg bewegen sich die Quadratmeterpreise je nach Wohnwert in unterschiedlichen Spannen. Wohnungen mit einfachem Wohnwert werden zwischen 7,50 und 9,50 Euro pro Quadratmeter vermietet, während Objekte mit mittlerem Wohnwert zwischen 8,00 und 9,50 Euro pro Quadratmeter liegen.

Im gehobenen Segment zeigen sich entsprechend höhere Preise: Wohnungen mit gutem Wohnwert erzielen zwischen 8,50 und 10,50 Euro pro Quadratmeter, während sehr gute Wohnlagen Mietpreise zwischen 9,50 und 13,50 Euro pro Quadratmeter erreichen. Neubauwohnungen liegen preislich erwartungsgemäß über dem Bestandsniveau, mit Erstbezugsmieten im mittleren bis guten Wohnwertbereich zwischen 11,00 und 13,50 Euro pro Quadratmeter.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 sowie zum Vorjahreszeitraum zeigen die Mietpreise eine moderate, aber kontinuierliche Steigerung. Die Wachstumsraten liegen im einstelligen Prozentbereich und signalisieren eine gesunde Marktentwicklung ohne Überhitzungstendenzen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt knapp, was die Vermieterposition stärkt und zu kurzen Vermarktungszeiten führt. Die Neubauaktivitäten laufen zwar kontinuierlich, erreichen aber nicht das Volumen, das für eine deutliche Marktentspannung erforderlich wäre. Die meisten Neubauprojekte konzentrieren sich auf das mittlere bis gehobene Preissegment, was die Angebotsknappheit im günstigen Segment verstärkt.

Die Nachfrage zeigt sich stabil bis wachsend, mit besonderem Fokus auf modernen und energieeffizienten Wohnraum. Die Nachfragestruktur ist heterogen, mit starker Präsenz von Studenten und jungen Berufstätigen im Kleinwohnungssegment sowie Familien und Paaren im mittleren Segment. Die Fluktuation ist höher als im Häusersegment, was zu einer regelmäßigen, aber begrenzten Verfügbarkeit von Mietwohnungen führt.

Der Leerstand bewegt sich weiterhin auf sehr niedrigem Niveau, was die angespannte Marktsituation unterstreicht. Qualitativ hochwertige und gut gelegene Wohnungen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen sind erheblich. Zentrale und sehr gute Lagen, insbesondere in der Innenstadt und den angrenzenden beliebten Vierteln, erzielen Spitzenmieten von bis zu 13,50 Euro pro Quadratmeter und teilweise darüber. Diese Premiumlagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und Bildungseinrichtungen sowie dem urbanen Lebensgefühl.

Die Stadtrandlagen und das weitere Umland bieten günstigere Alternativen, verzeichnen aber ebenfalls eine wachsende Nachfrage. Diese Gebiete werden zunehmend attraktiv für Mieter, die bereit sind, längere Pendelwege in Kauf zu nehmen, um von niedrigeren Mieten und oft größeren Wohnflächen zu profitieren. Die Preisspanne in diesen Lagen liegt typischerweise 20 bis 30 Prozent unter den Innenstadtmieten.

Prognose und Ausblick

Für den Mietwohnungsmarkt in Würzburg wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen erwartet. Die jährlichen Mietsteigerungen dürften sich im Bereich von 2 bis 4 Prozent bewegen, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungsraten möglich sind.

Die strukturellen Faktoren, die den Markt prägen - knappes Angebot, starke Nachfrage, begrenzte Neubautätigkeit - werden voraussichtlich bestehen bleiben. Die Fertigstellung geplanter Neubauprojekte wird punktuell für Entlastung sorgen, ohne jedoch die grundlegende Marktdynamik zu verändern. Besonders das Segment der bezahlbaren Mietwohnungen wird weiterhin unter Druck stehen.

Mittelfristig könnte die Entwicklung neuer Stadtquartiere, wie das geplante Bismarckquartier ab 2026, zu einer gewissen Entspannung führen. Die anhaltende Attraktivität Würzburgs als Universitätsstadt und regionaler Wirtschaftsstandort wird jedoch weiterhin für eine robuste Nachfrage sorgen. Investoren und Projektentwickler dürften ihre Aktivitäten im Mietwohnungsbau verstärken, um von den stabilen Erträgen in diesem Marktsegment zu profitieren.

Fazit

Der Würzburger Immobilienmarkt präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und moderaten Erholung. Alle vier untersuchten Marktsegmente zeigen positive Preisentwicklungen, wobei die Dynamik je nach Segment variiert. Die Kaufpreise für Häuser verzeichnen die stärksten Zuwächse, während der Mietwohnungsmarkt von anhaltender Knappheit und stetigen Preissteigerungen geprägt ist.

Die Marktentwicklung wird getragen von der wirtschaftlichen Stärke der Region, der Attraktivität Würzburgs als Universitäts- und Kulturstadt sowie der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland. Die moderate Neubautätigkeit trägt zur Marktversorgung bei, ohne jedoch zu einem Überangebot zu führen. Für Investoren und Eigennutzer bietet der Markt weiterhin attraktive Perspektiven, wenngleich die Einstiegspreise ein hohes Niveau erreicht haben.

Die Prognose für die kommenden Quartale bleibt positiv, mit erwarteten jährlichen Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Diese nachhaltige Entwicklung spricht für einen gesunden und stabilen Immobilienmarkt, der sowohl für Käufer und Verkäufer als auch für Mieter und Vermieter verlässliche Rahmenbedingungen bietet.