Immobilienmarktbericht Würzburg - Q3 2025

Der Würzburger Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale zeichnet sich eine moderate Erholung ab, die sich sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt bemerkbar macht. Die Universitätsstadt profitiert dabei von ihrer anhaltenden Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort in der Metropolregion Mainfranken.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Würzburg bei 4.011 Euro pro Quadratmeter. Freistehende Einfamilienhäuser in gebrauchtem Zustand werden zu einem durchschnittlichen Kaufpreis von 730.000 Euro gehandelt. Diese Werte zeigen eine bemerkenswerte Stabilität im Vergleich zum Vorquartal, in dem ebenfalls ein Durchschnittspreis von 730.000 Euro verzeichnet wurde.

Die Preisentwicklung im Jahresvergleich zeigt eine moderate Steigerung von 2,2 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Diese verhaltene, aber stetige Aufwärtsbewegung deutet auf eine gesunde Marktentwicklung hin, die weder von spekulativen Übertreibungen noch von drastischen Korrekturen geprägt ist. Die Stabilisierung der Preise nach der leichten Schwächephase in der ersten Jahreshälfte 2025 wird von Marktbeobachtern als positives Signal für die weitere Entwicklung gewertet.

Marktdynamik

Die Angebotssituation für Häuser zum Kauf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als ausgewogen. Das verfügbare Angebot bleibt auf einem stabilen Niveau, während die Nachfrage weiterhin hoch ist, insbesondere für Einfamilienhäuser in mittlerer bis guter Qualität. Ein zunehmend wichtiger Faktor bei der Preisbildung ist die energetische Bausubstanz der Immobilien. Häuser mit moderner Energieeffizienz oder bereits durchgeführten energetischen Sanierungen erzielen deutliche Preisaufschläge gegenüber unsanierten Objekten.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit im Stadtgebiet Würzburg moderat. Neue Baugebiete werden vorrangig in den Randlagen erschlossen, wobei die Nachfrage das entstehende Angebot meist bereits in der Planungsphase übersteigt. Die anhaltend hohen Baukosten führen dazu, dass Neubauhäuser deutlich über dem Durchschnittspreisniveau des Bestandsmarktes liegen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Würzburgs sind weiterhin ausgeprägt. Die höchsten Quadratmeterpreise für Häuser liegen durchschnittlich 5,86 Prozent über dem städtischen Durchschnittspreis. Besonders begehrt und entsprechend hochpreisig sind Lagen in der historischen Altstadt, wo der Quadratmeterpreis für Häuser bei durchschnittlich 4.123 Euro liegt.

Die bevorzugten Wohnlagen konzentrieren sich auf die etablierten Villenviertel und die ruhigen, grünen Stadtrandlagen mit guter Infrastrukturanbindung. Stadtteile wie Frauenland, Steinbachtal und die Hanglagen oberhalb des Mains erfreuen sich konstant hoher Nachfrage. In diesen Gebieten werden regelmäßig Spitzenpreise erzielt, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Demgegenüber bieten Stadtteile mit höherem Verkehrsaufkommen oder industrieller Prägung günstigere Einstiegsmöglichkeiten in den Eigenheimmarkt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Häuser zum Kauf. Die prognostizierten jährlichen Wachstumsraten bewegen sich zwischen 2 und 3 Prozent, was auf eine nachhaltige und gesunde Marktentwicklung hindeutet. Die Stabilität des Würzburger Immobilienmarktes wird durch mehrere Faktoren gestützt: die anhaltende wirtschaftliche Stärke der Region, die kontinuierliche Nachfrage durch die Universität und die damit verbundenen Institutionen sowie die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland.

Mittelfristig könnten sich die verschärften energetischen Anforderungen an Bestandsimmobilien stärker auf die Preisbildung auswirken. Häuser mit schlechter Energiebilanz könnten unter Preisdruck geraten, während energieeffiziente Objekte weiter an Wert gewinnen dürften.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Würzburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.011 Euro auf dem gleichen Niveau wie der Häusermarkt. Diese Preisparität zwischen Häusern und Wohnungen ist bemerkenswert und spiegelt die hohe Nachfrage nach beiden Immobilientypen wider.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 setzt sich der positive Trend fort. Nachdem bereits vom ersten zum zweiten Quartal 2025 eine Preissteigerung von 1,9 Prozent verzeichnet wurde, stabilisieren sich die Preise nun auf hohem Niveau. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung 2,2 Prozent, was die kontinuierliche Wertsteigerung von Eigentumswohnungen in Würzburg unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabil, während die Nachfrage weiter steigt. Besonders gefragt sind Eigentumswohnungen in guter Lage mit moderner Ausstattung und effizienter Raumaufteilung. Die Nachfrage wird dabei von verschiedenen Käufergruppen getragen: junge Familien, die eine Alternative zum teuren Einfamilienhaus suchen, Kapitalanleger, die von den stabilen Mietrenditen profitieren wollen, sowie ältere Menschen, die vom Haus in eine barrierefreie Wohnung wechseln möchten.

Im Neubaesegment hat sich das Preisniveau konstant gehalten. Die Fertigstellung neuer Wohnprojekte erfolgt kontinuierlich, wobei die meisten Einheiten bereits vor Baufertigstellung verkauft sind. Die hohe Vorvermaktungsquote zeigt das Vertrauen der Käufer in den Würzburger Immobilienmarkt. Allerdings führen die gestiegenen Baukosten und strengeren energetischen Anforderungen dazu, dass Neubauwohnungen mit Quadratmeterpreisen deutlich über dem Bestandsdurchschnitt angeboten werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen in Würzburg ist erheblich und reicht von 2.627 Euro pro Quadratmeter in einfachen Lagen bis zu 6.910 Euro pro Quadratmeter in Spitzenlagen. Diese breite Streuung verdeutlicht die heterogene Struktur des Würzburger Wohnungsmarktes und bietet Käufern mit unterschiedlichen Budgets entsprechende Optionen.

Die teuersten Wohnungen finden sich in der Altstadt, in den beliebten innenstadtnahen Quartieren sowie in exklusiven Neubauprojekten mit gehobener Ausstattung. Hier zahlen Käufer nicht nur für die Wohnfläche, sondern auch für das besondere Ambiente, die zentrale Lage und oft auch für Extras wie Dachterrassen, hochwertige Einbauküchen oder private Stellplätze. Die günstigeren Segmente konzentrieren sich auf die Stadtrandlagen und älteren Wohnanlagen, die jedoch aufgrund ihrer soliden Bausubstanz und der Möglichkeit zur individuellen Modernisierung zunehmend von Selbstnutzern nachgefragt werden.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Würzburg sind für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten prognostizieren eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen mit jährlichen Wachstumsraten zwischen 2 und 3 Prozent. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Neubauvolumen.

Ein wichtiger Trend, der sich in den kommenden Jahren verstärken dürfte, ist die Nachfrage nach altersgerechten und barrierefreien Wohnungen. Die demografische Entwicklung führt zu einer steigenden Zahl älterer Menschen, die komfortable und zentral gelegene Wohnungen suchen. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage von Kapitalanlegern hoch, da Eigentumswohnungen in Würzburg als sichere Anlage mit stabilen Renditen gelten. Die Kombination aus Universitätsstadt, wirtschaftlich starker Region und begrenztem Flächenangebot spricht für eine weiterhin positive Wertentwicklung.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Würzburg stellt traditionell ein kleineres Segment dar, da die meisten Einfamilienhäuser von Eigentümern selbst bewohnt werden. Basierend auf den Vergleichsdaten aus dem zweiten Quartal 2025 und den allgemeinen Markttrends lässt sich jedoch eine stabile bis leicht steigende Entwicklung der Mietpreise für Häuser ableiten. Die wenigen verfügbaren Mietshäuser werden vorrangig von Familien nachgefragt, die flexibel bleiben möchten oder sich noch nicht für einen Kauf entscheiden können.

Die Mietpreise für Häuser orientieren sich grundsätzlich am allgemeinen Mietniveau in Würzburg, liegen jedoch aufgrund der größeren Wohnfläche und der oft vorhandenen Gärten deutlich über den Durchschnittsmieten für Wohnungen. Typische Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich in einer Spanne, die den gehobenen Wohnungsmieten entspricht, multipliziert mit der entsprechenden Wohnfläche.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Würzburg ist strukturell begrenzt. Die meisten Häuser werden zum Kauf angeboten, nur ein kleiner Teil gelangt auf den Mietmarkt. Dies führt zu einer konstant hohen Nachfrage bei sehr geringem Angebot. Mietshäuser werden häufig von Unternehmen für ihre Mitarbeiter angemietet, die temporär in Würzburg arbeiten, oder von Familien, die aus beruflichen Gründen flexibel bleiben müssen.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist praktisch nicht existent, da sich Neubauten aufgrund der hohen Baukosten für Vermieter nur schwer rechnen. Die wenigen neu errichteten Häuser, die zur Vermietung angeboten werden, sind meist Teil von größeren Wohnprojekten oder werden von institutionellen Anlegern entwickelt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Verfügbarkeit von Mietshäusern variiert stark zwischen den Stadtteilen. In den zentrumsnahen Lagen sind Mietshäuser eine absolute Rarität und werden, wenn überhaupt verfügbar, zu Premiumpreisen vermietet. Die meisten Mietshäuser finden sich in den Randlagen und eingemeindeten Ortsteilen, wo noch traditionelle Vermieterstrukturen existieren.

Beliebte Lagen für Mietshäuser sind die familienfreundlichen Stadtteile mit guter Infrastruktur, Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie guter Verkehrsanbindung. Hier konkurrieren Mietinteressenten oft intensiv um die wenigen verfügbaren Objekte. In den ländlicher geprägten Stadtrandlagen ist die Verfügbarkeit etwas besser, allerdings müssen Mieter hier oft Kompromisse bei der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr eingehen.

Prognose und Ausblick

Für den Mietshausmarkt in Würzburg ist in den kommenden 12 bis 24 Monaten keine grundlegende Änderung der Marktsituation zu erwarten. Das Angebot wird weiterhin sehr begrenzt bleiben, während die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt. Dies spricht für eine weitere moderate Steigerung der Mietpreise, die sich im Rahmen der allgemeinen Mietpreisentwicklung bewegen dürfte.

Langfristig könnte sich das Segment der Mietshäuser durch neue Wohnkonzepte wie Mehrgenerationenhäuser oder gemeinschaftliche Wohnprojekte etwas vergrößern. Auch die zunehmende Mobilität von Arbeitnehmern könnte die Nachfrage nach flexiblen Wohnlösungen in Form von Mietshäusern verstärken. Allerdings werden diese Entwicklungen voraussichtlich nur marginale Auswirkungen auf das Gesamtangebot haben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Würzburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin dynamisch. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen liegt aktuell bei 11,52 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet einen Anstieg von 1,59 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem die Durchschnittsmiete noch bei 11,34 Euro pro Quadratmeter lag.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Jahresvergleich: Mit einem Plus von 4,62 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete noch bei 11,01 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt der Mietwohnungsmarkt die stärkste Dynamik aller Wohnimmobiliensegmente in Würzburg. Diese Entwicklung spiegelt den anhaltenden Zuzug in die Universitätsstadt sowie die begrenzte Neubautätigkeit im Mietwohnungsbau wider.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Mietwohnungsmarkt bleibt angespannt. Das verfügbare Angebot ist begrenzt, während die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau verharrt. Besonders stark nachgefragt sind Ein- bis Zweizimmerwohnungen für Singles und junge Paare sowie familiengerechte Drei- bis Vierzimmerwohnungen. Die Universität Würzburg mit ihren rund 28.000 Studierenden sorgt für eine konstant hohe Grundnachfrage im unteren und mittleren Preissegment.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment kommt der hohen Nachfrage nicht nach. Zwar werden kontinuierlich neue Wohnprojekte realisiert, jedoch reicht das zusätzliche Angebot nicht aus, um die Marktanspannung spürbar zu reduzieren. Viele Neubauwohnungen werden zudem im oberen Preissegment angeboten, was die Versorgung im mittleren und unteren Preissegment nicht verbessert. Die Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau von unter 2 Prozent, was als Zeichen eines extrem angespannten Marktes gilt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Würzburgs sind erheblich, auch wenn für das dritte Quartal 2025 keine detaillierten stadtteilbezogenen Daten vorliegen. Erfahrungsgemäß liegen die höchsten Mieten in der Altstadt und den zentrumsnahen Quartieren, wo die Nachfrage von Studierenden, jungen Berufstätigen und Touristen besonders hoch ist.

Die innenstadtnahen Viertel wie Sanderau, Grombühl und die Zellerau erfreuen sich aufgrund ihrer guten Infrastruktur und der kurzen Wege zur Universität und in die Innenstadt großer Beliebtheit. Hier werden regelmäßig Mieten über dem städtischen Durchschnitt erzielt. Günstiger wohnt es sich traditionell in den Stadtrandlagen und den eingemeindeten Ortsteilen, wobei auch hier die Preise in den letzten Jahren deutlich angezogen haben. Die Stadtteile Heuchelhof und Lindleinsmühle bieten noch verhältnismäßig moderate Mieten, leiden aber unter einem teilweise schlechteren Image und der größeren Entfernung zum Zentrum.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Würzburg deuten auf eine Fortsetzung des aktuellen Trends hin. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate weitere moderate Preissteigerungen mit jährlichen Wachstumsraten zwischen 2 und 3 Prozent. Diese Entwicklung wird getragen von der anhaltend hohen Nachfrage bei weiterhin begrenztem Angebot.

Mehrere Faktoren sprechen für eine anhaltende Anspannung am Mietwohnungsmarkt: Die Attraktivität Würzburgs als Universitäts- und Wirtschaftsstandort führt zu kontinuierlichem Zuzug. Gleichzeitig bleibt die Neubautätigkeit hinter dem Bedarf zurück, nicht zuletzt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und der hohen Baukosten. Die politischen Diskussionen um Mietpreisbremse und Regulierungen könnten mittelfristig dämpfend auf die Preisentwicklung wirken, allerdings ist fraglich, ob diese Maßnahmen das grundlegende Problem des Angebotsmangels lösen können.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Professionalisierung des Mietwohnungsmarktes. Immer mehr institutionelle Anleger investieren in Würzburger Mietwohnungen, was einerseits zu einer Modernisierung des Bestandes führt, andererseits aber auch zu steigenden Mieten beiträgt. Für Mieter wird es daher zunehmend wichtiger, sich frühzeitig um Wohnungen zu bemühen und bei der Wohnungssuche flexibel zu sein.

Fazit

Der Würzburger Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabil und moderat wachsend. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale hat sich der Markt gefestigt und zeigt in allen Segmenten positive Tendenzen. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen entwickeln sich mit Steigerungsraten von etwa 2 Prozent im Jahresvergleich moderat, während der Mietwohnungsmarkt mit über 4 Prozent Jahreswachstum die größte Dynamik aufweist.

Die strukturellen Herausforderungen des Würzburger Immobilienmarktes bleiben bestehen: begrenzte Flächenverfügbarkeit, hohe Baukosten und eine anhaltend hohe Nachfrage durch die Attraktivität als Universitäts- und Wirtschaftsstandort. Diese Faktoren sprechen für eine Fortsetzung der positiven Preisentwicklung in den kommenden Jahren, wobei extreme Preissprünge aufgrund der bereits erreichten hohen Niveaus unwahrscheinlich erscheinen.

Für Käufer und Mieter bedeutet dies, dass der Würzburger Immobilienmarkt weiterhin anspruchsvoll bleibt. Schnelles Handeln, Flexibilität und realistische Preisvorstellungen sind essentiell für eine erfolgreiche Immobiliensuche. Investoren können hingegen von der Stabilität und den moderaten, aber stetigen Wertsteigerungen profitieren, die den Würzburger Markt zu einer attraktiven Anlage machen.