Beim Thema Immobilienabschreibung profitieren Sie vor allem von einer durchdachten Strategie, die schon vor dem Kauf beginnt. Die Herausforderung besteht darin, die einzelnen Kostenbestandteile so aufzuteilen und zu strukturieren, dass dein abschreibungsfähiger Anteil maximal ausgenutzt wird. Gerade hier eröffnet die aktuelle Rechtsprechung, insbesondere das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf, dir neue Optionen, um den Gebäudewert gegenüber dem Grund und Boden höher zu gewichten und so deine jährlichen Abschreibungen zu steigern.
Die Kaufpreisaufteilung ist das Fundament: Ohne eine sorgfältige und nachvollziehbare Aufteilung in Gebäude- und Grundstückswert verlieren Sie viel Potenzial. Ein praktisches Beispiel zeigt das: Bei einem Immobilienkauf von 400.000 Euro, bei dem 80.000 Euro auf den Boden und 320.000 Euro auf das Gebäude entfallen, können SIe jährlich mindestens 6.400 Euro (2% von 320.000 Euro) abschreiben. Eine ungenaue oder konservative Aufteilung mit nur 70% Gebäudewert verringert deinen steuermindernden Effekt um Tausende Euro jährlich.
Mit dem Jahressteuergesetz 2023 hat sich zudem ein neuer, attraktiver Spielraum aufgetan. Für Neubauten und nach dem 1. Januar 2024 fertiggestellte Wohngebäude gibt es nun eine Abschreibung von 3% Jahr für Jahr – das entspricht einer deutlich schnelleren Abschreibung über circa 33 Jahre statt 50 Jahren. Hierdurch können Sie die Steuerlast gerade in der Anfangszeit deines Investments deutlich senken und so deine Liquidität steigern.
Gesonderte Ausweisung von Inventar wie hochwertige Einbauküchen oder fest installierte Schranksysteme spielt ebenfalls eine wichtige Rolle.Diese Positionen können Sie häufig über nur fünf bis zehn Jahre abschreiben – ein klarer steuerlicher Vorteil, der Ihre Liquidität erheblich verbessert. Entscheidend ist, dass Sie entsprechende Posten bereits im Kaufvertrag eindeutig ausweisen und die Details im Vorfeld mit Ihrer Bank abstimmen, um spätere Probleme bei der Finanzierungssicherung zu vermeiden. Viele Investoren wählen den klassischen Weg der linearen Abschreibung über 50 Jahre mit 2 % AfA. Das ist solide, aber in vielen Fällen aus heutiger Sicht nicht optimal.
Die Möglichkeit, mithilfe eines qualifizierten Gutachtens die tatsächliche Nutzungsdauer zu verkürzen oder den erhöhten Abschreibungssatz nach § 7b EStG für neu geschaffene Mietwohnungen zu nutzen, kann Ihre Steuerersparnis in den ersten Jahren deutlich steigern. So lassen sich beispielsweise bis zu 32 % der Anschaffungskosten innerhalb der ersten vier Jahre abschreiben – ein erheblicher Hebel zur Senkung Ihrer Steuerlast.
Immer wieder wird der Nutzen einer frühzeitigen und professionellen steuerlichen Planung unterschätzt. Dabei sind viele Weichenstellungen unwiderruflich, sobald der Kaufvertrag unterzeichnet ist. Daher gilt: Nutzen Sie die vorhandenen Spielräume von Anfang an und kombinieren Sie alle relevanten Abschreibungsmöglichkeiten – von der intelligenten Aufteilung des Kaufpreises über Sonderabschreibungen bis hin zur optimalen Einbeziehung von Inventar und Nebenkosten. Nur so machen Sie Ihre Immobilie zu einem echten steuerlichen Vorteil und sichern sich dauerhaft mehr Liquidität für den strategischen Ausbau Ihres Portfolios.
Ein Immobiliengutachter kann entscheidend dazu beitragen, die optimale Abschreibungsstrategie für dein Investmentobjekt durch fundierte Wertgutachten abzusichern.
Die Goldene Regel der Kaufpreisaufteilung
Rechtliche Grundlagen und Unternehmensstrategien
Die richtige Kaufpreisaufteilung basiert auf dem wegweisenden Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf, das eine fundierte und nachvollziehbare Differenzierung zwischen dem Grundstücksanteil und dem Gebäudeanteil zwingend vorschreibt. Sie sollten Ihre Investitionsstrategie daher gezielt so ausrichten, dass der abschreibungsfähige Anteil am Gesamtpreis optimiert wird – jedoch ohne dabei Ihre Finanzierungsbedingungen zu gefährden. Eine zu hohe Bewertung des Gebäudewerts kann steuerlich vorteilhaft sein, muss jedoch sachlich begründet und plausibel dokumentiert werden.
Die frühzeitige Einbindung erfahrener Steuerberater und Sachverständiger ist in diesem Zusammenhang von zentraler Bedeutung. Gemeinsam mit diesen Experten können Sie bereits vor dem Notartermin eine wirtschaftlich sinnvolle und rechtlich tragfähige Aufteilung erarbeiten. Auf diese Weise schaffen Sie nicht nur Klarheit und Planbarkeit, sondern beugen auch möglichen Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt wirksam vor. Nur eine sorgfältig abgestimmte und nachvollziehbare Aufteilung sichert Ihnen die gewünschten steuerlichen Vorteile langfristig und ohne Komplikationen.
Immobilienbewertung: Methodik und Anwendungsbeispiele
Für eine valide Kaufpreisaufteilung greifen Sie in der Regel auf anerkannte Bewertungsmethoden zurück – darunter das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren. Mithilfe eines präzise erstellten Gutachtens können Sie beispielsweise bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro einen plausiblen Gebäudeanteil von 400.000 Euro nachweisen, anstatt sich an den häufig pauschal angesetzten 80 % zu orientieren. Diese fundierte Aufteilung schafft nicht nur eine belastbare Argumentationsgrundlage gegenüber dem Finanzamt, sondern verschafft Ihnen auch deutlich höhere Abschreibungsbeträge.
Im Detail betrachtet bewertet das Sachwertverfahren den Gebäudeanteil auf Basis der aktuellen Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung, während das Ertragswertverfahren die künftig erzielbaren Mieteinnahmen und den Bodenwert zur Berechnung heranzieht. Gerade bei Objekten wie sanierten Altbauwohnungen kann ein professionelles Gutachten dazu führen, dass bis zu 85 % des Kaufpreises dem Gebäudeanteil zugewiesen werden – ein enormer Vorteil in der steuerlichen Betrachtung.
Diese differenzierte Aufteilung nutzen Sie gezielt für Ihre Abschreibungsstrategie. Je präziser das Vorgehen und je besser die Dokumentation, desto größer Ihr steuerlicher Gestaltungsspielraum. Die Investition in ein qualifiziertes Gutachten zahlt sich daher meist bereits in den ersten Jahren durch die erhöhte AfA deutlich aus – und sichert Ihnen langfristig eine optimierte steuerliche Position.
Maximiere deine Abschreibung: Die Rolle der Nutzungsdauer
Lineare und degressive Abschreibung im Vergleich
Die lineare Abschreibung verteilt den Gebäudewert gleichmäßig über 50 Jahre mit jährlich 2 %. Seit 2024 sind für Neubauten auch 3 % jährlich möglich, was Ihre Steuerersparnis beschleunigt. Die degressive Abschreibung erlaubt anfangs höhere Sätze, wurde jedoch steuerlich begrenzt. Durch verkürzte Nutzungsdauern oder Sonderabschreibungen lässt sich die AfA dennoch effektiver gestalten – vorausgesetzt, Sie erfüllen die nötigen Voraussetzungen.
Sachverständigengutachten zur Verkürzung der Nutzungsdauer
Für Gebäude, die vor dem Jahr 2000 errichtet wurden, können Sie die reguläre Abschreibungsdauer häufig mithilfe eines Sachverständigengutachtens verkürzen. Ein solches Gutachten ermittelt die tatsächliche Restnutzungsdauer und ermöglicht es, die AfA beispielsweise auf 30 oder sogar weniger Jahre zu reduzieren – eine effektive Möglichkeit, Ihre jährlichen Abschreibungsbeträge zu erhöhen.
Ein qualifizierter Sachverständiger begutachtet dabei den baulichen Zustand Ihrer Immobilie vor Ort und begründet nachvollziehbar, warum die standardmäßige Nutzungsdauer nicht mehr angemessen ist. Mit dem Gutachten stellen Sie einen begründeten Antrag beim Finanzamt, der in der Regel anerkannt wird, sofern die Bewertung fachlich fundiert ist. Auf diese Weise profitieren Sie von höheren Abschreibungssätzen und senken Ihre Steuerlast spürbar – ohne dass dafür tatsächlich ein schnellerer Substanzverzehr eintreten muss.
Aktuelle Regelungen und Änderungen des Jahressteuergesetzes
Neuigkeiten zur Abschreibung und Sonderabschreibung
Das Jahressteuergesetz 2023 hat für Immobilieninvestoren insbesondere die Abschreibungsmöglichkeiten deutlich erweitert. Für nach dem 1. Januar 2024 fertiggestellte Wohngebäude gilt nun ein erhöhter Abschreibungssatz von 3% statt 2%, was deine jährliche AfA deutlich steigert. Zudem ermöglicht die Sonderabschreibung nach § 7b EStG für neue Mietwohnungen eine zusätzliche Abschreibung von bis zu 5% pro Jahr in den ersten vier Jahren, sodass Sie insgesamt bis zu 32% in der Anfangsphase deiner Investition steuerlich geltend machen können.
Praktische Beispiele der Steuererleichterungen
Ein Neubau mit einem Gebäudewert von 250.000 Euro profitiert ab 2024 von der neuen 3 %-Regel: Statt 5.000 Euro (bei 2 % AfA) können Sie jährlich 7.500 Euro abschreiben. Kombinieren Sie diese lineare AfA mit der Sonderabschreibung von 5 % jährlich über vier Jahre, reduziert sich die steuerliche Bemessungsgrundlage in dieser Zeit um insgesamt 32 % – also um 80.000 Euro.
Das sorgt für eine deutlich beschleunigte Steuerersparnis und verbessert Ihre Liquidität, insbesondere in der Anfangsphase von Neubauprojekten. Die höhere lineare Abschreibung verringert Ihre Steuerlast jährlich um 50 % mehr im Vergleich zur klassischen 2 %-Regel. Gleichzeitig ermöglicht die Sonderabschreibung eine gezielte Entlastung in der Startphase, wodurch Sie Kapitalbindung reduzieren und Risiken minimieren.
Diese Vorteile wirken nicht nur kurzfristig, sondern haben langfristige Auswirkungen auf Ihre Finanzplanung. Voraussetzung ist jedoch eine sorgfältige strategische Vorbereitung vor dem Kauf, inklusive Prüfung der Förderbedingungen wie Bauzeitraum und Investitionsgrenzen, damit Sie den maximalen Steuervorteil realisieren.
Nebenkosten: Dein Geheimwaffe für höhere Abschreibungen
Abzugsfähige Nebenkosten beim Immobilienerwerb
Zu den abzugsfähigen Nebenkosten zählen insbesondere Notarkosten, die Grunderwerbsteuer sowie Maklergebühren, die Sie anteilig dem Gebäude oder dem Grundstück zuordnen können. Im Unterschied zu Finanzierungskosten, die sofort als Werbungskosten abzugsfähig sind, erhöhen diese Nebenkosten Ihre Anschaffungskosten und damit den abschreibungsfähigen Gebäudewert.
Durch eine gezielte und nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung schaffen Sie die Grundlage dafür, den auf das Gebäude entfallenden Anteil und somit Ihre Abschreibungsbasis nachhaltig zu steigern. Auf diese Weise optimieren Sie nicht nur Ihre steuerliche Belastung über viele Jahre hinweg, sondern stärken auch Ihre Liquidität und Investitionskraft langfristig.
Strategien zur optimalen Berücksichtigung von Nebenkosten
Eine präzise Aufteilung der Nebenkosten zum Zeitpunkt des Kaufvertrags ist essenziell, um von höchstmöglichen Abschreibungen zu profitieren. Nutze das BMF-Kaufpreisaufteilungstool als Basis, erweitere es aber durch Gutachten und detaillierte Begründungen, um eine höhere Gebäudewertquote durchzusetzen. Achte außerdem darauf, dass bestimmte Nebenkosten korrekt aktiviert werden, damit sie in die AfA-Bemessungsgrundlage einfließen. So können Sie Ihre Steuerlast deutlich senken, ohne Ihre Liquidität zu belasten. Ergänzend dazu ermöglicht Ihnen eine strategische Verteilung der Nebenkosten zwischen Gebäude und Boden, die Abschreibungssumme gezielt zu maximieren. Notarkosten und Maklergebühren sollten Sie dabei keinesfalls pauschal behandeln – prüfen und dokumentieren Sie diese sorgfältig, um sie im Zweifelsfall mit belastbaren Nachweisen dem Gebäudeanteil zuordnen zu können.
Bedenken Sie: Eine nachträgliche Änderung der Kaufpreis- oder Nebenkostenaufteilung ist meist schwer durchsetzbar und kann finanziell nachteilig sein. Deshalb ist eine fundierte und gut vorbereitete Aufteilung vor dem Notartermin entscheidend, um langfristig steuerlich zu profitieren und Planungssicherheit zu gewinnen.
Inventar und Ausstattung: Abschreibungen schnell ansetzen
Separate Ausweisung von Inventar im Kaufvertrag
Eine gezielte Trennung des Inventars im Kaufvertrag ermöglicht dir, wertvolle Einrichtungsgegenstände wie Einbauküchen oder fest verbaute Möbel als eigenständige Wirtschaftsgüter auszuweisen. Diese separaten Werte unterliegen einer deutlich kürzeren Abschreibungsdauer und können somit schneller deine Steuerlast senken. Plane die Ausweisung unbedingt vor dem Notartermin und lass dich dabei von einem Steuerberater unterstützen, um Wertstreitigkeiten mit dem Finanzamt zu vermeiden.
Zeitraum der Abschreibung für Einbauküchen und Möbel
Hochwertige Einbauküchen und Möbel können Sie in der Regel über 5 bis 10 Jahre abschreiben – deutlich kürzer als die üblichen 50 Jahre für das Gebäude. Diese verkürzten AfA-Zeiträume verschaffen Ihnen bereits in den ersten Jahren nach dem Kauf spürbare steuerliche Vorteile und entlasten Ihren Cashflow.
Konkret setzt das Finanzamt für bestimmte Einrichtungsgegenstände folgende Nutzungsdauern an: Einbauküchen und individuell angefertigte Möbelstücke werden meist über 10 Jahre abgeschrieben, während bewegliche Möbel und sonstige Ausstattung häufig nur mit 5 bis 7 Jahren bewertet werden. Das bedeutet, dass Sie jährlich einen deutlich höheren Abschreibungsbetrag geltend machen können – ein Vorteil, der sich besonders in der Anfangsphase Ihrer Investition positiv auf Ihre Steuerlast auswirkt.
Wichtig ist, dass die Bewertung und Aufteilung dieser Positionen bereits im Kaufvertrag klar und nachvollziehbar definiert sind. Nur so vermeiden Sie spätere Rückfragen oder Kürzungen durch das Finanzamt und sichern sich den vollen steuerlichen Effekt.
Handlungsleitfaden für Investoren: So gelingt die steuerliche Optimierung
Schritt-für-Schritt-Prozess zur Implementierung deiner Abschreibungsstrategie
Erstelle vor dem Notartermin eine detaillierte Kaufpreisaufteilung, trenne dabei Gebäude-, Grundstücks- und Inventarwerte klar voneinander. Nutze das BMF-Tool als Ausgangspunkt, erwäge aber ein Wertgutachten zur individuellen Begründung. Prüfe, ob dein Objekt für die 3%-AfA oder Sonderabschreibungen nach § 7b EStG in Frage kommt und kalkuliere die steuerlichen Effekte. Sorge dafür, dass alle Vereinbarungen notariell fixiert werden, um Nachbesserungen zu verhindern. Reiche bei Bedarf Gutachten frühzeitig beim Finanzamt ein, damit die Abschreibungen sofort anerkannt werden.
Tipps zur Zusammenarbeit mit Steuerberatern und Gutachtern
Kommuniziere deine Investitionsziele klar mit Steuerberatern und beziehe Gutachter frühzeitig in den Prozess ein, um realistische Nutzungsdauern und Wertaufteilungen zu erhalten. Achte darauf, dass dein Berater die aktuellen Rechtsprechungen und gesetzlichen Neuerungen kennt und integriere deren Empfehlungen direkt in deine Kaufvertragsgestaltung. Diese Kooperation optimiert deine steuerliche Position und minimiert das Risiko von Nachforderungen.
Die Auswahl eines erfahrenen Gutachters mit Kenntnis der aktuellen Finanzgerichtsentscheidungen, etwa zur Kaufpreisaufteilung, sorgt für ein belastbares Gutachten, das vor dem Finanzamt Bestand hat. In der Zusammenarbeit mit Steuerberatern empfiehlt sich der regelmäßige Austausch – besprecht mögliche Sonderabschreibungen und neue steuerliche Regelungen, damit sich dein Abschreibungskonzept stets auf dem neuesten Stand befindet. So können Sie flexibel reagieren und Investitionsentscheidungen gezielt steuerlich optimieren.
Die Psychologie der Steueroptimierung
Denkfehler und häufige Stolpersteine
Viele Investoren unterschätzen die Bedeutung der rechtzeitigen Planung und geraten in die Falle, steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten erst nach dem Kauf zu prüfen. Ein klassischer Denkfehler ist das Vertrauen darauf, dass spätere Anpassungen problemlos möglich sind – dabei sind gerade bei der Kaufpreisaufteilung und AfA-Fristen nachträgliche Änderungen kaum machbar und oft teuer. Zudem verleitet die Komplexität der Steuergesetze manche dazu, Optimierungen zu vermeiden, aus Angst vor Fehlern oder aufwändigen Verfahren. Diese Blockade kostet jedoch bares Geld und unnötig hohe Steuerlasten.
Langfristige Denkstrategien zur Vermögensbildung
Deine Abschreibung sollte immer Teil eines übergeordneten Vermögensaufbaus sein: Setze auf eine nachhaltige Strategie, die nicht nur kurzfristige Steuerersparnisse, sondern langfristige Liquiditätssteigerungen schafft. Die Kombination aus optimaler Kaufpreisaufteilung, Nutzung verkürzter AfA-Zeiträume und cleverer Nebenkostenbehandlung verzahnt Steuervorteile mit kapitalerhaltenden Maßnahmen. So können Sie jährlich mehr Mittel für Folgeinvestments freisetzen und dein Immobilienportfolio gezielt erweitern.
Langfristige Steueroptimierung bedeutet, Abschreibungen nicht nur als kurzfristigen Steuervorteil zu sehen, sondern gezielt als Instrument zur Steigerung Ihrer Liquidität einzusetzen. Wenn Sie beispielsweise Inventar im Kaufvertrag gesondert ausweisen und für Neubauten ab 2024 die 3 %-AfA nutzen, können Sie Ihre jährliche Steuerlast deutlich senken.
Ebenso sinnvoll ist die vorausschauende Planung von Renovierungen und Modernisierungen, da diese über reguläre Abschreibungen oder Sonderabschreibungen nach § 7b EStG steuerlich geltend gemacht werden können. Durch eine frühzeitige und durchdachte Koordination dieser Maßnahmen schaffen Sie die Basis für langfristige finanzielle Stabilität und sichern sich eine möglichst hohe Kapitalrendite über viele Jahre hinweg.
Finale Gedanken: Abschreibungen als Schlüssel zu finanzieller Freiheit
Langfristige Liquidität durch konsequente Abschreibung
Abschreibungen reduzieren deine Steuerlast, ohne den Cashflow zu belasten. Genau dieser Hebel schafft die finanzielle Freiheit, die viele Investoren anstreben. Anschauliche Rechenbeispiele zeigen, wie Sie bei einem Immobilienwert von 400.000 Euro durch eine geschickte Kaufpreisaufteilung und die Nutzung der 3 %-AfA ab 2024 jährlich rund 12.000 Euro steuermindernd geltend machen können – statt lediglich 8.000 Euro mit der klassischen 2 %-Abschreibung.
Dieser steuerliche Vorteil führt dazu, dass Sie auf dem Papier Verluste ausweisen, ohne tatsächlich Geld auszugeben. Dadurch steigt Ihre verfügbare Liquidität spürbar – ein entscheidender Vorteil, den Sie entweder für weitere Investitionen oder zur Tilgung bestehender Kredite nutzen können. Je früher Sie diese Abschreibungsstrategien gezielt einsetzen und die steuerlichen Weichen richtig stellen – idealerweise bereits vor dem Notartermin –, desto größer ist der Effekt auf Ihre finanzielle Stabilität und langfristige Vermögensentwicklung.
Gestaltungsspielräume clever nutzen – vor allem bei der Kaufpreisaufteilung
Das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf hat dir hier einen entscheidenden Vorteil verschafft: Mit einer fundierten Kaufpreisaufteilung können Sie den abschreibungsfähigen Gebäudewert signifikant erhöhen.
Nutzen Sie z.B. neben dem Gebäudeanteil auch die optionale separate Ausweisung von Inventar wie hochwertigen Einbauküchen oder fest installierten Einbauschränken, können Sie deren Abschreibungsdauer auf 5 bis 10 Jahre reduzieren. So entzerren Sie deine Abschreibungen und steigerst kurzfristig die steuerliche Entlastung. Sorge dabei unbedingt für die Abstimmung mit deiner Bank, um unerwartete Finanzierungshürden zu vermeiden.
Optimierungspotential durch verkürzte Nutzungsdauern und Sonderabschreibungen
Vor allem bei älteren Gebäuden eröffnet das Gutachtenverfahren zur verkürzten Nutzungsdauer spannende Perspektiven. Liegt dein Gebäude beispielsweise vor 2000 Baujahr, können Sie mit einem qualifizierten Sachverständigengutachten eine Abschreibungszeit von weniger als 50 Jahren plausibel machen und so deine AfA erhöhen.
Darüber hinaus wirken sich die Sonderabschreibungen nach § 7b EStG gerade bei Neubauten, deren Bauantrag zwischen 2023 und 2026 gestellt wurde, enorm steuermindernd aus. Bis zu 20% Sonderabschreibung in den ersten vier Jahren können zusammen mit der regulären AfA die Abschreibung auf bis zu 32% der Bemessungsgrundlage anheben – ein besonders starker Steueroptimierungshebel in der Anfangsphase, der deine Kapitalrendite deutlich erhöht.
Frühzeitig planen – um das Maximum herauszuholen
Viele Immobilieninvestoren lassen wertvolle Steueroptimierungen ungenutzt, weil sie sich erst nach dem Kauf mit Abschreibungen beschäftigen. Dabei beginnen effiziente Steuervorteile bereits vor dem Notartermin. Durch frühzeitige Abstimmung mit Steuerberater und Bank können Sie nicht nur die Kaufpreisaufteilung, sondern auch die Finanzierung und Einordnung von Inventar ideal gestalten. Diese Weichenstellung kann über Jahrzehnte hinweg mehrere zehntausend Euro an Steuerersparnissen bedeuten – ein entscheidender Beitrag zur finanziellen Unabhängigkeit.
Fazit: Abschreibungen als strategischer Hebel für deine finanzielle Freiheit
Die fachgerechte Nutzung der verschiedenen Abschreibungsmöglichkeiten macht die Immobilie zu einem kraftvollen Werkzeug im Portfolio eines Investors. Die Kombination aus korrekter Kaufpreisaufteilung, Nutzung erhöhter AfA-Sätze, Sonderabschreibungen und der gezielten Abschreibung von Inventar und Nebenkosten schafft steuerliche Spielräume, die deine Liquidität und Rendite nachhaltig verbessern.
Bleibe dabei konsequent und plane strategisch – so verwandelt sich die Abschreibung von einer bloßen Steuerregelung zu deinem persönlichen Schlüssel für mehr finanzielle Freiheit und Wachstum deiner Immobilieninvestitionen.
Fragen Rund um das Thema: Abschreibung Immobilie
1. Wie hoch ist die Abschreibung für vermietete Immobilien?
Die reguläre Abschreibung für vermietete Immobilien liegt bei 2 % pro Jahr, wenn das Gebäude nach dem 31. Dezember 1924 errichtet wurde. Bei Gebäuden, die davor gebaut wurden, sind es sogar 2,5 % pro Jahr. Grundlage der Abschreibung ist dabei ausschließlich der Gebäudewert, nicht der gesamte Kaufpreis, denn der Grundstücksanteil darf steuerlich nicht abgeschrieben werden. Angenommen, der Gebäudewert beträgt 192.000 Euro, ergibt das bei einem Satz von 2,5 % eine jährliche Abschreibung in Höhe von 4.800 Euro. Diese Summe reduziert dein zu versteuerndes Einkommen direkt. Gesetzesänderungen wie das Jahressteuergesetz 2022 bringen hier zusätzliche Klarstellungen und unter Umständen neue Optionen für Investoren, die sich mit steuerlicher Optimierung beschäftigen.
2. Wie funktioniert die Abschreibung bei Immobilien?
Die Abschreibung – offiziell AfA genannt – erlaubt es dir, den Wertverlust eines Gebäudes über einen festgelegten Zeitraum steuerlich abzusetzen. Bei Gebäuden, die vor 2006 errichtet wurden, gibt es ein gestaffeltes Modell: In den ersten zehn Jahren können Sie jährlich 4 % abschreiben, danach folgen acht Jahre mit je 2,5 % und schließlich 32 Jahre mit 1,25 %. Dieses degressive Modell betrifft insbesondere den betrieblichen Bereich. Privatpersonen mit vermieteten Immobilien wenden meist die lineare AfA an, also 2 % über 50 Jahre. Entscheidend ist, dass nur der Gebäudewert berücksichtigt wird. Mit Sonderabschreibungen oder Gutachten zur verkürzten Nutzungsdauer lässt sich die steuerliche Wirkung noch gezielter verstärken.
3. Wann ist die 3% Abschreibung für ein Gebäude möglich?
Die 3%-AfA gilt für neue Wohngebäude, deren Bauantrag nach dem 1. Januar 2023 gestellt wurde und die zu Vermietungszwecken genutzt werden. Sie wurde im Zuge des Jahressteuergesetzes 2022 eingeführt. Anstatt wie bisher über 50 Jahre mit 2 % abzuschreiben, können Sie mit der 3%-Regel den Gebäudewert über nur 33 Jahre steuerlich absetzen – das bedeutet eine deutlich höhere jährliche Abschreibung. Diese Regelung richtet sich an Investoren, die durch schnellere steuerliche Entlastung mehr Liquidität in der Anfangsphase ihrer Investition wünschen.
4. Wann kommt die 5% Abschreibung zur Anwendung?
Die 5%ige Abschreibung ist Teil der degressiven AfA, die durch das Wachstumschancengesetz wieder eingeführt wurde. Sie gilt für Gebäude, deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen wird. Der Abschreibungssatz von 5 % bezieht sich auf den Anfangswert des Gebäudes und nimmt im Laufe der Zeit ab, wodurch in den ersten Jahren besonders hohe steuerliche Entlastungen möglich sind. Diese Regelung ist ideal für Investoren, die ihre Kosten schnell abschreiben möchten – vor allem in der Phase, in der Kreditzinsen und laufende Ausgaben besonders hoch sind.
5. Wie lange bleibt die AfA bei Vermietung bestehen?
Die Dauer der AfA ist gesetzlich festgelegt. Für vermietete Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 erbaut wurden, gilt eine lineare Abschreibung von 2 % jährlich über 50 Jahre. Für ältere Gebäude vor diesem Datum liegt der Satz bei 2,5 % über 40 Jahre. Diese Regelungen gelten für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die AfA endet mit dem Ablauf der jeweiligen Nutzungsdauer – also nach 40 oder 50 Jahren. Durch ein Sachverständigengutachten können Sie die Nutzungsdauer allerdings verkürzen und so schneller höhere Abschreibungen geltend machen.
6. Kann ich als Privatperson eine Immobilie abschreiben?
Als Privatperson können Sie eine Immobilie steuerlich nur dann abschreiben, wenn Sie diese vermieten. Wird die Immobilie selbst genutzt, sind weder der Kaufpreis noch Notar- oder Maklerkosten steuerlich absetzbar. Anders verhält es sich bei vermieteten Objekten: Hier können Sie den auf das Gebäude entfallenden Kaufpreis Jahr für Jahr abschreiben und so Ihre Steuerlast senken. Diese Abschreibungen gelten als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wenn Sie also planen, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben, steht Ihnen die Abschreibung grundsätzlich offen.
7. Kann ich meine selbst genutzte Immobilie abschreiben?
In der Regel ist eine Abschreibung für selbst genutzte Immobilien nicht möglich. Eine Ausnahme gilt jedoch für denkmalgeschützte Gebäude. Sanieren Sie ein denkmalgeschütztes Objekt und bewohnen es selbst, dürfen Sie über einen Zeitraum von zehn Jahren jeweils 9 % der anerkannten Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Voraussetzung ist, dass es sich um Maßnahmen handelt, die denkmalrechtlich genehmigt wurden. Der eigentliche Kaufpreis sowie der Grundstücksanteil bleiben bei Eigennutzung jedoch vollständig außen vor und können steuerlich nicht berücksichtigt werden.
8. Wie kann ich Steuern durch Abschreibung sparen?
Durch Abschreibungen können Sie die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten Ihrer Immobilie über viele Jahre hinweg steuerlich absetzen und so Ihr zu versteuerndes Einkommen reduzieren. Besonders effektiv ist dies, wenn Sie gezielt steuerliche Gestaltungsspielräume nutzen – etwa die neue 3 %-AfA für Neubauten, Sonderabschreibungen nach § 7b EStG oder die Abschreibung von Inventar. Wenn Sie etwa hochwertige Einbauküchen oder Möbelstücke separat im Kaufvertrag ausweisen, profitieren Sie von kürzeren Abschreibungsfristen und höheren steuerlich anrechenbaren Beträgen. So senken Sie nicht nur langfristig Ihre Steuerlast, sondern verbessern auch Ihre Liquidität für künftige Investitionen.
9. Wie hoch ist die Abschreibung für ein altes Haus?
Die Höhe der Abschreibung hängt vom Baujahr des Gebäudes ab. Für Immobilien, die vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, gilt ein Abschreibungssatz von 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre. Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 gebaut wurden, werden mit 2 % über 50 Jahre abgeschrieben. Für Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt wurden, gilt ein erhöhter Satz von 3 %, wodurch sich die steuerliche Nutzungsdauer auf 33 Jahre verkürzt. Darüber hinaus haben Sie die Möglichkeit, bei Altbauten mit geringer Restnutzungsdauer ein Sachverständigengutachten einzureichen. Wird dieses vom Finanzamt anerkannt, kann die Abschreibungsdauer weiter verkürzt werden – was Ihre Steuerersparnis deutlich beschleunigt.
Quellen:
Nachrichten zum Thema: Abschreibung Immobilie
Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung Von Guido Rennert · 2012
Investitionsrechnung für Immobilien Von Stefan Kofner · 2016; ISBN:9783648079676, 3648079670
Grundlagen der Immobilienwirtschaft Recht - Steuern - Marketing - Finanzierung - Bestandsmanagement - Projektentwicklung 2018; ISBN:9783658216825, 3658216824
Immobilien und Steuern Kompakte Darstellung für die Praxis Von Jürgen Lindauer · 2010; ISBN:9783834921864, 3834921866
Klausurwissen in Finanzmathematik Von Jutta Arrenberg · 2019; ISBN:9783110595116, 3110595117
Die inländische Immobilie im Ertragssteuerrecht. Auswirkungen der Nutzung im Privat- und Betriebsvermögen unter Berücksichtigung von Gestaltungsansätzen Von Stefan Fichtmeier · 2024; ISBN:9783346993120, 3346993124
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