Direkte Handlungsschritte, die Sie jetzt durchführen können: Sie erfahren, welche Bewertungsverfahren nach §§ 176 ff. BewG für Ihre Immobilie in Frage kommen, wann ein Gutachten nach § 198 BewG wirtschaftlich sinnvoll ist und welche gesetzlichen Abschläge oder Nachweise (z. B. § 13d ErbStG, § 14 BewG) Ihre Steuerlast konkret reduzieren können. Zudem werden typische Prüfgrößen aufgelistet, die das Finanzamt vorrangig abfragt — Bodenrichtwert, erzielbare Nettokaltmiete, Bewirtschaftungskosten und ggf. bestehende Nutzungsrechte. Ein Immobiliengutachter unterstützt Sie dabei, den realistischen Verkehrswert Ihrer Immobilie im Erbfall zu ermitteln und so eine faire Grundlage für die Erbschaftssteuer zu schaffen.
Konkrete Prüfpfade bei der Wertermittlung
Prüfen Sie zuerst die Frage der Verfahrenswahl: Vergleichswertverfahren für Wohnungen und Einfamilienhäuser, Ertragswertverfahren für vermietete Wohn- und Geschäftsimmobilien, Sachwertverfahren als Auffanglösung. Kontrollieren Sie den Bodenrichtwert auf Plausibilität (z. B. Anpassung wegen kleinerer Grundstücksfläche oder Altlasten). Bei Ertragsimmobilien berechnen Sie die Nettokaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten und berücksichtigen die Bodenwertverzinsung; bei Sachwertberechnungen prüfen Sie die angesetzten Normalherstellungskosten und die Alterswertminderung sowie den verwendeten Sachwertfaktor.
Praxisbeispiele und Zahlen, mit denen Sie argumentieren
In ländlichen Lagen liegen Bodenrichtwerte häufig im Bereich von einigen hundert Euro je m², in Großstadtlagen können sie mehrere tausend Euro/m² betragen. Wenn Ihre Nettokaltmiete 12.000 € p.a. beträgt, ergibt ein angenommener Jahreswert von 12.000 € multipliziert mit einem tabellarischen Vervielfältiger (aus § 14 BewG / BMF‑Tabellen) unmittelbar den Kapitalwert eines Nießbrauchs. Bei vermieteten Wohngebäuden können Sie den 10%‑Abschlag gemäß § 13d ErbStG geltend machen, sofern die Voraussetzungen (EU/EWR, kein Betriebsvermögen) vorliegen.
Strategien, um die Steuerbemessungsgrundlage zu senken
Nutzen Sie folgende Hebel: (1) Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten (§ 198 BewG); (2) Geltendmachung des 10%‑Abschlags für vermietete Wohnimmobilien nach § 13d ErbStG; (3) Kapitalisierung von Nießbrauch, Wohnrechten oder dauernden Lasten anhand der BMF‑Vervielfältigertabellen (§ 14 BewG); (4) Verkauf innerhalb eines Jahres nach Erwerb, wenn der tatsächlich erzielte Erlös niedriger ist als der festgestellte Besteuerungswert — dann kann der Verkaufspreis maßgeblich werden.
Typische Fallstricke, die Sie vermeiden müssen
Nicht auf Internet‑Kalkulatoren allein verlassen — diese ersetzen keine kaufpreisbasierten Vergleichswerte oder ein Gutachten. Vermeiden Sie die Unterlassung, Bodenrichtwerte an die konkrete Parzelle anzupassen; sonst droht eine Überbewertung. Versäumen Sie die Frist für den Verkauf innerhalb eines Jahres, verlieren Sie die Möglichkeit, einen tatsächlich niedrigeren Veräußerungspreis geltend zu machen. Ziehen Sie frühzeitig Steuerberater und Gutachter hinzu, damit Ihr Argumentationsaufbau gegenüber dem Finanzamt dokumentiert und belastbar ist.
Kernaussagen in Zahlen und Rechtsgrundlagen
Der maßgebliche Rechtsbegriff bleibt der Verkehrswert (§ 9 BewG). Für Ihre Planung relevant sind konkret: das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, das Ertragswertverfahren (§ 184 BewG) bei Mietwohngrundstücken und Geschäftsgrundstücken sowie das Sachwertverfahren (§ 189 BewG) als nachrangige Methode. Beachten Sie den 10‑Prozent‑Wertabschlag für vermietete Wohngebäude nach § 13d ErbStG und die Einjahresregel: Verkauf innerhalb eines Jahres nach Erwerb kann zu einer Herabsetzung auf den tatsächlich erzielten Kaufpreis führen.
Konkretes Rechenbeispiel (Nießbrauch)
Sie erhalten eine Wohnung mit Verkehrswert 500.000 EUR und der Übergeber behält sich einen Nießbrauch vor (Alter 58, tabellarische Restlebenserwartung 27,17 Jahre). Angenommen, der jährliche Nutzwert (Mietäquivalent) beträgt 18.000 EUR. Wird ein Vervielfältiger von 15,0 aus der amtlichen Tabelle bzw. Gutachterpraxis angesetzt, ergibt sich ein Kapitalwert des Nießbrauchs von 270.000 EUR (18.000 x 15,0). Steuerlich reduziert sich dadurch der maßgebliche Grundbesitzwert auf 230.000 EUR (500.000 – 270.000). Folge: Ihre Erbschaft- oder Schenkungsteuer bemisst sich nicht am ursprünglichen Marktwert von 500.000 EUR, sondern am verminderten Wert von 230.000 EUR.
Praxishinweise zur Beweissicherung
Sammeln Sie frühzeitig Unterlagen: aktuelle Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen, Nachweise über Modernisierungen, die Bodenrichtwertauskunft des Gutachterausschusses und regionale Kaufpreissammlungen. Wenn das Finanzamt einen hohen Grundbesitzwert angesetzt hat und Ihre Schätzung um mehr als ca. 10 Prozent abweicht oder die Steuerbelastung dadurch in die Höhe geht, sollten Sie die Kosten für ein qualifiziertes Sachverständigengutachten (§ 198 BewG) prüfen. Gutachten sind besonders dann lohnend, wenn der potenzielle Steuerunterschied mehrere tausend Euro beträgt.
Zielsetzung: Der Verkehrswert in der Erbschaftsteuer
Bedeutung des Verkehrswerts
Der Verkehrswert bestimmt die steuerliche Bemessungsgrundlage und kann für Sie den Unterschied zwischen moderater und erheblich höherer Steuerlast ausmachen. Seit 2009 gilt gemäß § 9 BewG der «gemeine Wert» als Maßstab; bei vermieteten Wohngebäuden kann zudem ein 10‑Prozent‑Abschlag (§ 13d ErbStG) greifen, so dass nur 90 Prozent des ermittelten Werts angesetzt werden.
Rechtliche Grundlagen gemäß Bewertungsgesetz
§ 9 BewG definiert den gemeinen Wert, während die §§ 176 ff. BewG die Verfahren vorgeben: Vergleichs-, Ertrags‑ und Sachwertverfahren. Unübliche oder persönliche Verhältnisse bleiben unberücksichtigt. Der BFH (II B 115/05) verlangt für niedrigere Nachweise Gutachten des Gutachterausschusses oder zertifizierter Sachverständiger; Online‑Rechner genügen meist nicht.
Für die Praxis gilt eine Rangfolge: Ein‑/Zweifamilienhäuser und Wohnungen werden vorrangig nach § 183 (Vergleichswert) bewertet, Mietwohngrundstücke nach § 184 (Ertragswert) und sonstige Objekte nach § 189 (Sachwert). Beim Ertragswert zählen Bodenrichtwert, Nettokaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten und Bodenwertverzinsung; beim Sachwert spielen Normalherstellungskosten, Alterswertminderung und ein Sachwertfaktor eine Rolle. § 198 BewG erlaubt Ihnen ein Gutachten als Nachweis eines geringeren Werts; wird die Immobilie innerhalb eines Jahres verkauft und der Erlös ist niedriger, kann dieser tatsächliche Kaufpreis angesetzt werden.
Die Grundlagen der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer
Der Verkehrswert: Definition und Relevanz
Der Verkehrswert (§ 9 BewG) bemisst sich nach dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar ist; persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse bleiben unberücksichtigt. Seit der Reform 2009 bildet dieser gemeine Wert die Grundlage für Ihre Erbschaft- und Schenkungsteuer. Steigende Immobilienpreise bedeuten oft höhere Steuerforderungen, weshalb Sie gezielt auf eine günstige Festsetzung des Verkehrswerts gegenüber dem Finanzamt hinwirken sollten.
Die rechtlichen Rahmenbedingungen des Bewertungsgesetzes
Das BewG regelt die Bewertungsverfahren in den §§ 176 ff. (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) und erlaubt gemäß § 198 den Nachweis eines niedrigeren Werts durch Gutachten. Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse sind maßgeblich, müssen jedoch auf Ihre Objektbesonderheiten geprüft werden. Online-Preiskalkulatoren genügen in der Regel nicht (BFH II B 115/05).
Für die Praxis heißt das: Bei Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäusern greift vorrangig das Vergleichswertverfahren (§ 183), bei Miet- und Geschäftsgrundstücken das Ertragswertverfahren (§ 184) und ansonsten das Sachwertverfahren (§ 189). Sie können gemäß § 198 Abs. 2 nur Gutachten staatlich bestellter oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger geltend machen; dadurch lässt sich eine zu hohe Verwaltungsschätzung oft wirksam angreifen. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, einen innerhalb eines Jahres nach Erwerb realisierten geringeren Verkaufspreis als Beleg anzuführen; bei vermieteten Wohngebäuden schützt § 13d ErbStG Sie durch einen 10%igen Wertabschlag, sofern die Voraussetzungen vorliegen. Prüfbare Bodenrichtwerte, korrekte Vervielfältiger für Nießbrauch (§ 14 BewG) und nachvollziehbare Miet- sowie Bewirtschaftungszahlen sind entscheidend, damit Sie Ihren Steuerwert erfolgreich beeinflussen.
Bewertungsmethoden: Der Schlüssel zur präzisen Wertermittlung
Vergleichswertverfahren: Der Markt im Fokus
Sie leiten den Wert aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab; typische Vergleichsmerkmale sind Baujahr, Adresse, Wohnfläche, Balkon/Garten und Stellplatz. Daten stammen aus Kaufpreissammlungen und den Gutachterausschüssen. Fehlen repräsentative Vergleichspreise in Ihrer Lage, wird das Verfahren unbrauchbar und das Sachwert- oder Ertragswertverfahren rückt in den Vordergrund.
Ertragswertverfahren: Mietwerte verstehen
Sie ermitteln den Ertragswert als Summe aus Gebäudeertragswert und Bodenwert, wobei entscheidend die Nettokaltmiete minus Bewirtschaftungskosten sowie die Bodenwertverzinsung sind. Das Verfahren gilt für Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke; in Ballungsräumen führt es oft zu niedrigeren Werten als der Marktpreis.
Konkrete Anwendung: Sie berechnen zuerst den Rohertrag (Mieteinnahmen), ziehen Bewirtschaftungskosten (üblich 15–25 %) ab und wenden dann den Liegenschaftszinssatz bzw. den daraus abgeleiteten Vervielfältiger an. Beispiel: Nettokaltmiete 12.000 €/Jahr minus 20 % Bewirtschaftung = 9.600 €; bei einem Vervielfältiger von 20 ergibt das einen Gebäudeertragswert von 192.000 €, zuzüglich Bodenwert ergibt sich der Ertragswert.
Sachwertverfahren: Baukosten und Alterswertminderung
Sie ermitteln den Gebäudesachwert aus Grundfläche mal Normalherstellungskosten, ziehen die Alterswertminderung ab und multiplizieren mit einem Sachwertfaktor; der Bodenwert wird anschließend hinzugerechnet. Das Verfahren ist nachrangig, greift bei fehlenden Vergleichswerten oder gemischter Nutzung.
Praxiszahlen: Normalherstellungskosten liegen je nach Standard häufig im Bereich von etwa 1.200–3.000 €/m²; bei 150 m² und 1.800 €/m² ergibt das 270.000 €. Bei einer Alterswertminderung von 30 % verbleiben 189.000 €, multipliziert mit einem Sachwertfaktor von 1,0 plus Bodenwert (z. B. 100.000 €) ergibt sich ein Sachwert von 289.000 €. Solche Rechenbeispiele helfen Ihnen, Abweichungen zum Finanzamt zu begründen.
Bewertungsverfahren im Detail: Maßgeschneiderte Ansätze
Vergleichswertverfahren: Schritte zur Wertermittlung
Sie sammeln mindestens drei aktuelle Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, gleichen Lage, Wohnfläche, Baujahr, Balkon/Garten und Stellplatz ab und bereinigen die Preise um konkrete Abweichungen; ein Beispiel: Vergleichspreise 420.000 €, 450.000 € und 470.000 € → Median 450.000 €, Abzug 10.000 € für fehlende Garage → steuerlich akzeptierter Richtwert 440.000 €, wobei Gutachterausschussdaten Vorrang haben.
Ertragswertverfahren: Wirtschaftliche Betrachtungsweise
Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert; Sie ermitteln die Nettokaltmiete minus Bewirtschaftungskosten und kapitalisieren den Reinertrag mit dem Liegenschaftszinssatz, während der Bodenwert aus Bodenrichtwert × Grundstücksfläche entsteht; Beispiel: Jahresmiete 18.000 €, Bewirtschaftung 3.600 € → Reinertrag 14.400 €, bei 5% Liegenschaftszins → Gebäudeertragswert 288.000 €, plus Bodenwert 120.000 € → Ertragswert 408.000 €.
Bei Mischmieten prüfen Sie Indexklauseln, Staffelmieten, Leerstandsanpassungen und Instandhaltungskosten; in Metropolen führt ein niedrigerer Liegenschaftszins (3–4 %) zu deutlich höheren Ertragswerten, ländlich höhere Sätze (5–6 %) drücken den Wert; achten Sie auf Nachweise der tatsächlich erzielbaren Miete (Mietverträge, Mietspiegel) und dokumentieren alle Kürzungen wie Mietausfall oder Modernisierungsaufwand, um gegenüber dem Finanzamt plausibel niedrigere Werte zu begründen.
Sachwertverfahren: Der letzte Ausweg
Sie addieren Bodenwert und Gebäudesachwert (Grundfläche × Normalherstellungskosten), ziehen die Alterswertminderung ab und multiplizieren mit dem Sachwertfaktor; Beispiel: 120 m² × 1.800 €/m² = 216.000 €, Altersminderung 30 % → 151.200 €, plus Bodenwert 80.000 € = 231.200 €, Sachwertfaktor 0,9 → Sachwert 208.080 €, häufig als Nachrangverfahren angewendet.
Normalherstellungskosten variieren stark nach Standard (einfach/gehoben) und Region; bei älteren Gebäuden können hohe Altersminderungen oder umfangreiche Modernisierungen den Sachwert stark verändern, weshalb Sie NHK-Tabellen, Bauunterlagen und Rechnungen belegen sollten; der Sachwert neigt in Boomphasen zu Unter- oder Überbewertungen, prüfen Sie deshalb zusätzlich Vergleichs- und Ertragswerte oder ein Gutachten, um einen realistischen Verkehrswert gegenüber dem Finanzamt durchzusetzen.
Vergleichswertverfahren: Der direkte Preisvergleich
Datenquellen für Immobilienbewertungen
Gutachterausschüsse stellen die primäre Basis: deren Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte liefern geprüfte Daten, die Sie für steuerliche Bewertungen nutzen sollten. Ergänzend ziehen Sie notarielle Kaufverträge, Liegenschaftskataster, regionale Maklerdaten und seriöse Immobilienportale heran. Achten Sie auf Zeitfenster von meist 12 bis 24 Monaten und auf die Aussagekraft der Quelle; der BFH verlangt Vergleichswerte, die einem Gutachten entsprechen.
Einfluss der Vergleichsobjekte auf den Wert
Unterschiede bei Baujahr, Zustand, Wohnfläche, Geschosslage, Balkon/Garten und Stellplätzen führen zu konkreten Anpassungen des €/m². Eine Garage kann regional zwischen 10.000–35.000 € wertsteigernd wirken, Renovierungsstau typischerweise mit 10–30 % Abschlag bewertet werden. Wählen Sie Vergleichsobjekte aus derselben Mikrolage, sonst drohen Bewertungsfehler über 10–20 %.
Praktisch ermitteln Sie den Vergleichspreis oft als gewichteten Mittelwert aus mindestens 3–5 passenden Verkäufen; bei nur zwei oder keiner sinnvollen Übereinstimmung weicht das Finanzamt auf das Sachwertverfahren aus. Kleinere Ausstattungsmerkmale (Aufzug, Einbauküche) werden durch Prozentanpassungen verrechnet: beispielhaft +3–7 % für moderne Küche, +5–10 % für Aufzug in höheren Geschossen.
Ertragswertverfahren: Die Rendite im Blick
Berechnung der Nettokaltmiete
Zur Ermittlung der Nettokaltmiete multiplizieren Sie die vermietbare Wohnfläche mit dem marktüblichen Kaltmietpreis pro m², addieren Jahresmieten aller Einheiten und ziehen ein Mietausfallwagnis sowie realistische Leerstände ab (typisch 3–7 %). Beispiel: 80 m² × 10 €/m² = 800 €/Monat → Jahreskaltmiete 9.600 €; abzüglich 5 % Leerstand = 9.120 € als vereinnahmungsorientierte Ausgangsgröße für das Ertragswertverfahren.
Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten mindern den Rohertrag und umfassen Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen, Grundsteuer und sonstige Betriebskosten; üblich sind Gesamtbelastungen von etwa 15–30 % der Jahreskaltmiete, je nach Objektalter und Lage. Beispiel: Bei 50.000 € Jahreskaltmiete reduzieren 20 % Bewirtschaftungskosten den Ansatz um 10.000 €.
Typische Staffelung: Verwaltung 3–6 %, Instandhaltung 8–12 %, Versicherungen/Steuern 2–4 % sowie Rücklagen und sonstige Aufwendungen 1–4 %. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 10 Einheiten und 120.000 € Jahreskaltmiete führt ein Bewirtschaftungssatz von 22 % zu einem Abzug von 26.400 €, der direkt den Gebäudeertragswert senkt. Legen Sie Betriebskostenabrechnungen, Instandhaltungsrechnungen und Hausgeldabrechnungen vor; ungenaue Schätzungen sind gefährlich, weil sie zu höheren Steuerforderungen oder zu Ablehnung durch das Finanzamt führen können. Sachverständige und lokale Gutachterausschüsse liefern oft objektspezifische Sätze.
Sachwertverfahren: Wenn andere Verfahren versagen
Ermittlung des Bodenwerts
Für die Bodenwertermittlung multiplizieren Sie den vom Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwert (z. B. 400–1.200 €/m² je nach Lage) mit der Grundstücksfläche; bei einem 800 m²‑Grundstück und 500 €/m² ergibt das 400.000 €. Sie müssen jedoch Anpassungen wegen Baulasten, Erschließung, Altlasten oder Teilflächen vornehmen, da eine schlechte Erschließung den Bodenwert deutlich mindern kann.
Bedeutung der Normalherstellungskosten
Der Gebäudesachwert ergibt sich aus der Grundfläche multipliziert mit den Normalherstellungskosten pro m²; übliche Bandbreiten liegen bei ca. 1.000–3.000 €/m² (einfach bis gehoben), danach wird die Alterswertminderung abgezogen und das Ergebnis mit dem Sachwertfaktor verrechnet.
Konkretes Rechenbeispiel: 150 m² × 1.800 €/m² = 270.000 € Gebäudeneuerrichtung; abzüglich Alterswertminderung von z. B. 20 % → 216.000 €. Anschließend erfolgt die Multiplikation mit dem Sachwertfaktor (typisch ≈ 0,9–1,2). Passen Sie die NHK anhand von NHK‑Katalogen und dem aktuellen Baupreisindex an; überhöhte Normalherstellungskosten führen zu einer höheren Steuerlast, Sonderausstattungen (Aufzug, hochwertige Haustechnik) können zusätzlich 10–20 % aufschlagen.
Wie man den Verkehrswert optimiert: Strategien zur Steuerreduktion
Den Wert durch Vergleichsgutachten nachweisen
Nutzen Sie ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines nach § 198 BewG zugelassenen Sachverständigen, um den gemeinen Wert zu belegen; der BFH verlangt eine Vergleichbarkeit mit Kaufpreisen oder Ausschussgutachten (II B 115/05). In der Praxis lassen sich durch genaue Abgrenzung von Baujahr, Wohnfläche, Zustandsmängeln und Lageanpassungen oft 5–20% niedrigere Werte gegenüber pauschalen Bewertungsverfahren erreichen.
Nutzung von Verkaufsstrategien zur Wertminderung
Verkaufen Sie die Immobilie innerhalb eines Jahres nach Erwerb, wenn der erzielte Kaufpreis unter dem Steuerwert liegt; das Finanzamt muss dann den niedrigeren Erlös berücksichtigen. Dokumentieren Sie Verkaufsprozess, Angebotspreise und Marktbedingungen sorgfältig und vermeiden Sie offensichtlich nicht fremdübliche Geschäfte, da diese steuerlich angefochten werden können.
Gezielte Maßnahmen können sein: Verkauf als sanierungsbedürftiges Objekt mit expliziter Mängelbeschreibung, Auktion mit Protokoll zur Marktreaktion oder off-market-Verkauf an fremde Dritte bei nachweisbar eingeschränkter Nachfrage. Halten Sie vor und nach dem Verkauf ein unabhängiges Kurzgutachten bereit, um Preisbildung zu stützen. Beachten Sie, dass Verkäufe an Angehörige oder zu auffällig niedrigen Preisen vom Finanzamt besonders geprüft werden; dokumentierte Marktnähe und unabhängige Gutachten reduzieren das Risiko einer Hinzurechnung oder Schätzung.
Der Einfluss von Nießbrauch und Wohnrechten auf den Wert
Kapitalisierung von Nutzungsrechten
Bei der Kapitalisierung wird der jährliche Nutzungswert (z. B. fiktive Miete) mit dem tabellarischen Vervielfältiger nach § 14 BewG multipliziert; der Vervielfältiger richtet sich nach der Restlebenserwartung des Berechtigten. Beispiel: bei einem Jahreswert von 12.000 € und einem Vervielfältiger von 13 ergibt sich ein Nießbrauchwert von 156.000 €. Dieser Kapitalwert mindert unmittelbar den steuerpflichtigen Grundbesitzwert und beeinflusst dadurch Ihre Erbschaftsteuerlast.
Rechenbeispiele zur Wertminderung
Im genannten Schenkungsfall würden Sie bei einem Jahreswert von 15.000 € und einem Vervielfältiger von 13,2 einen Nießbrauchwert von 198.000 € ansetzen; damit reduziert sich der anzusetzende Grundbesitzwert von 500.000 € auf 302.000 € (500.000 € − 198.000 €). Die steuerliche Bemessungsgrundlage sinkt damit deutlich.
Die Sensitivität ist hoch: schon eine Änderung des Jahreswerts um 2.000 € verändert bei einem Vervielfältiger von 13,2 den Nießbrauchwert um rund 26.400 €. Prüfen Sie deshalb die zugrunde gelegten Mietannahmen sorgfältig und fordern Sie bei Bedarf die offiziellen Tabellen oder ein Sachverständigengutachten an; falsche Annahmen können zu Nachforderungen oder erfolglosen Einsprüchen führen.
Steuervorteile: Steuerliche Abschläge und deren Auswirkungen
10% Wertabschlag für vermietete Immobilien
Nach § 13d Abs. 1 ErbStG wird der mit dem Ertragswertverfahren ermittelte Wert von zu Wohnzwecken vermieteten Gebäuden pauschal um 10 % reduziert, sofern die Immobilie in der EU/EWR liegt und kein Betriebs- oder landwirtschaftliches Vermögen vorliegt. Bei einem Ertragswert von 300.000 € führt der Abschlag zu einer Steuerbemessungsgrundlage von 270.000 €, was Ihre Erbschaftsteuer spürbar senken kann.
Bedeutung von Nießbrauch und Wohnrechten
Ein eingetragenes Nießbrauch- oder Wohnrecht mindert den zu versteuernden Grundbesitzwert durch Kapitalisierung des Nutzungsrechts nach § 14 BewG; hierfür werden der Jahreswert (z. B. Mietentgang) und ein tabellarischer Vervielfältiger nach Lebenserwartung herangezogen. Solche Belastungen führen häufig zu fünf- bis sechsstelligen Wertminderungen und damit zu signifikanter Steuerersparnis.
Bei der Berechnung benötigen Sie das Alter des Berechtigten, eine realistische Jahreswertermittlung (tatsächliche Miete oder marktüblicher Nutzungswert) und die vom BMF veröffentlichten Vervielfältiger; der Kapitalwert ergibt sich als Jahreswert × Vervielfältiger. Reichen Sie Mietverträge, Gutachten oder die Sterbetafel-bezogene Tabelle als Nachweis in der Erbschaftsteuererklärung ein, weil das Finanzamt ansonsten den vollen Grundbesitzwert ansetzen kann und Sie dadurch erhebliche Mehrbelastungen riskieren.
Strategie zur Minimierung der Steuerlast
Nutzung von Gutachten zur Wertminderung
Nutzen Sie ein qualifiziertes Sachverständigengutachten nach § 198 BewG, wenn das standardisierte Bewertungsverfahren zu hohen Werten führt. Gutachter müssen von einem Gutachterausschuss oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sein; typische Kosten liegen bei etwa €1.500–€5.000. Rechnen Sie vorher: lohnt sich die Gutachtenkosten gegenüber der zu erwartenden Steuerersparnis (z. B. bei einer Wertminderung von >€50.000)?
Verkaufspreise als Steuerargument
Verkaufspreise, die innerhalb eines Jahres nach Erbschaft oder Schenkung erzielt werden, können als maßgeblicher Verkehrswert angesetzt werden. Ergibt sich etwa ein Erlös von €520.000 bei einem vom Finanzamt angesetzten Wert von €600.000, reduziert sich sofort die Steuerbemessungsgrundlage. Legen Sie Notarvertrag, Zahlungsnachweise und Verkaufsunterlagen dem Finanzamt vor.
Bei der Anerkennung müssen Verkauf und Preis fremdüblich dokumentiert sein; verwandte Käufer oder auffällige Sonderkonditionen werden genau geprüft. Ergänzen Sie Exposés, Vermarktungsdauer, Inserate und vergleichbare Kaufpreise; ein zusätzliches Verkaufsgutachten oder Bestätigung des Notars stärkt Ihre Position gegenüber dem Finanzamt.
Immobilienbewertung als Teil der Nachlassplanung
Frühe Planungskonzepte zur Wertoptimierung
Schenkungen zu Lebzeiten in zeitlich gestaffelten Tranchen nutzen Sie, um mehrfach die steuerlichen Freibeträge auszuschöpfen; eine Übertragung mit Nießbrauch reduziert den steuerpflichtigen Grundbesitzwert, weil der Nießbrauchwert nach § 14 BewG kapitalisiert wird. Beispiel: Die bereits genannte Schenkung einer 500.000‑Euro‑Wohnung mit Nießbrauch der 58‑jährigen Stifterin zeigt, wie sich der steuerliche Ansatz durch Kapitalisierung der Nutzungsrechte deutlich vermindern kann. Nießbrauch und gestaffelte Schenkungen sind praxisbewährte Hebel.
Integration steuerlicher Aspekte in die Immobilienstrategie
Bei vermieteten Objekten berücksichtigen Sie § 13d ErbStG (10% Abschlag), prüfen das Ertragswertverfahren gegen den Sachwert und hinterfragen den Bodenrichtwert auf notwendige Anpassungen. Sachverständigengutachten (§ 198 BewG) erlauben Ihnen, gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen; gleichzeitig kann ein Verkauf innerhalb eines Jahres nach Erwerb den tatsächlich erzielten, oft niedrigeren Erlös als Maßstab setzen.
Praktisch heißt das: Sie analysieren die Nettokaltmiete minus Bewirtschaftungskosten, berechnen die Bodenwertverzinsung und simulieren die Auswirkungen eines Nießbrauchs nach den offiziellen Vervielfältigern (Sterbetafel). Abstimmungen mit Gutachtern zur Vergleichbarkeit von Kaufpreisen und mit Ihrem Steuerberater zur optimalen zeitlichen Staffelung von Schenkungen (Freibeträge alle 10 Jahre) verhindern, dass der Verkehrswert unnötig hoch angesetzt wird; Bodenrichtwert‑Anpassung und Sachverständigengutachten sind dabei oft entscheidend.
Steuerliche Vorteile: Der 10%-Abschlag bei vermieteten Immobilien
Voraussetzungen für den Abschlag
Sie erhalten den Abschlag nur, wenn das Gebäude zum Zeitpunkt der Erbschaft oder Schenkung zu Wohnzwecken vermietet ist, sich in einem Mitgliedstaat der EU/EWR befindet und nicht zum Betriebs- oder zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehört. Der Abschlag betrifft überwiegend den nach dem Ertragswert ermittelten Gebäudeanteil; der Bodenwert bleibt in der Regel unberührt.
Auswirkungen auf die Steuerlast
Ein 10%-Abschlag auf den Gebäudeanteil reduziert unmittelbar die Bemessungsgrundlage: Bei einem ermittelten Gesamtwert von 500.000 € (Boden 200.000 €, Gebäude 300.000 €) sinkt der Gebäudeanteil von 300.000 € auf 270.000 €, der neue Gesamtwert beträgt 470.000 €. Bei einem angenommenen Steuersatz von 15 % ergibt dies eine direkte Steuerersparnis von 4.500 € gegenüber dem ungekürzten Wert.
Bei hoher Bodenwertquote ist der Effekt begrenzt: Liegt der Bodenanteil bei 60 % des Werts, reduziert der Abschlag nur den verbleibenden Gebäudeanteil. Berücksichtigen Sie außerdem die Steuerklasse und persönliche Freibeträge (z. B. Ehegattenfreibetrag), da diese die tatsächliche Steuerersparnis deutlich beeinflussen. Ein sachverständiges Ertragswertgutachten zur klaren Aufteilung von Boden- und Gebäudeanteil kann mehrere tausend Euro Ersparnis sichern oder Verluste durch falsche Ansatzpunkte verhindern.
Praktische Tipps zur Erstellung von Steuererklärungen nach Immobilienübertragungen
Wichtige Unterlagen und Nachweise
Legen Sie dem Finanzamt Kopien von Grundbuchauszug, aktuellen Kaufverträgen, Bau- und Teilungserklärungen, Grundrissen sowie vollständigen Mietverträgen und Betriebskostenabrechnungen bei; fügen Sie zudem Bodenrichtwertauszug, letzte Immobilienbewertung oder Gutachten (§ 198 BewG) und Nachweise zu Nießbrauch/Wohnrechten ein. Bei vermieteten Objekten sollten Sie eine Renditeberechnung mit Nettokaltmiete und Bewirtschaftungskosten beifügen; beim Verkauf innerhalb eines Jahres unbedingt den Kaufvertrag zur Anpassung des Steuerwerts vorlegen.
Strategien zur Einreichung und Kommunikation mit dem Finanzamt
Formulieren Sie ein kurzes Deckblatt mit Schlüsselzahlen (gemeiner Wert, angewandtes Bewertungsverfahren, Bodenrichtwert, Ertragswert), verweisen Sie explizit auf § 13d ErbStG (10% Abschlag) oder § 198 BewG bei Gutachten, und beantragen Sie frühzeitig eine Fristverlängerung, wenn Gutachten noch ausstehen. Fordern Sie ein persönliches Gespräch beim zuständigen Sachbearbeiter und legen Sie alle Belege geordnet als Anlagen vor, um Schätzungen zu vermeiden.
Geben Sie in der weiteren Kommunikation konkrete Rechenwege an: legen Sie die Mietaufstellungen der letzten drei Jahre, Bewirtschaftungskosten, Leerstandsquoten und zugrunde gelegte Kapitalisierungs- bzw. Abzinsungsfaktoren offen. Bei Gutachten rechnen Sie mit Kosten zwischen ca. 1.500–6.000 €, die sich durch eine niedrigere Steuerbemessungsgrundlage oft schnell amortisieren; reichen Sie alternativ Vergleichskaufpreise oder Bodenauszüge des Gutachterausschusses ein. Nutzen Sie die Einspruchsfrist von einem Monat nach Bescheid, falls das Ergebnis zu hoch ist, und dokumentieren Sie jede telefonische Absprache schriftlich per E‑Mail oder Fax, um spätere Streitpunkte zu verhindern.
Schlussfolgerung
Kernaussagen
Der maßgebliche Ansatz bleibt der gemeine Wert (§ 9 BewG) und die systematischen Bewertungsverfahren (§§ 176 ff. BewG): Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Ein zu hoch angesetzter Grundbesitzwert führt unmittelbar zu einer höheren Steuerlast (Beispiel: Differenz 500.000 € vs. 400.000 € bei einem effektiven Steuersatz von 15 % = 15.000 € zusätzliche Steuer). Sie haben außerdem das Recht, einen niedrigeren Wert durch ein anerkanntes Gutachten nach § 198 BewG nachzuweisen. Praktisch besonders relevant sind die Regelungen zum 10%-Abschlag für vermietete Wohngebäude (§ 13d ErbStG), die Kapitalisierung von Nießbrauch und Wohnrechten (§ 14 BewG) sowie die Ein-Jahres-Regelung für tatsächliche Veräußerungspreise.
Konkrete Handlungsschritte für Sie
Prüfen Sie zunächst, welches Bewertungsverfahren nach Art und Nutzung der Immobilie vorrangig ist und ob die vom Finanzamt verwendeten Parameter (Bodenrichtwert, Mietansätze, Alterswertminderung) sachgerecht sind. Passen Sie Bodenrichtwerte an, wenn lokale Besonderheiten vorliegen. Berücksichtigen Sie bei vermieteten Wohnobjekten automatisch den 10%-Abschlag, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.
Ermitteln Sie vorhandene Belastungen (Nießbrauch, Wohnrecht, dauernde Last) und lassen Sie deren Kapitalwert nach § 14 BewG berechnen. Führen Sie eine einfache Kosten-Nutzen-Rechnung durch: Liegt die voraussichtliche Steuerersparnis höher als die Kosten für ein Sachverständigengutachten (in der Regel ca. 1.500–8.000 € je nach Komplexität), ist ein Gutachten sinnvoll. Andernfalls sind formale Einsprüche und zielgerichtete Begründungen gegenüber dem Finanzamt meist effizienter.
Praxisbeispiel (Annahmen und Wirkung)
Ausgangslage: Wohnung im nominalen Verkehrswert 500.000 €, Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt einer 58-jährigen Person. Angenommene jährliche Nutzungsvorteile/Miete: 12.000 €. Mit einem tabellarischen Vervielfältiger von ca. 15 (Beispielannahme, tatsächlicher Faktor der BewG-Tabelle ist maßgeblich) ergibt sich ein Kapitalwert des Nießbrauchs von 12.000 € × 15 = 180.000 €. Der steuerliche Grundbesitzwert reduziert sich damit auf 500.000 € − 180.000 € = 320.000 €. Bei einem angenommenen Steuersatz von 15 % entspricht das einer Steuerersparnis von 27.000 € gegenüber dem ungekürzten Wert.
Diese Beispielrechnung zeigt: Schon moderate Kapitalisierungen oder der 10%-Abschlag können die Steuerlast deutlich mindern. Entscheiden Sie auf Basis konkreter Zahlen: Liegt Ihre erwartete Ersparnis deutlich über den Gutachterkosten und sonstigen Abwicklungskosten, investieren Sie in ein qualifiziertes Gutachten und steuerliche Beratung.
Fazit
Kernpunkte auf einen Blick
Der maßgebliche Wert für die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist der Verkehrswert (§ 9 BewG). Bewertet wird nach den Verfahren des BewG: Vergleichswert (§ 183) für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser, Ertragswert (§ 184) für Miet- und Geschäftsgrundstücke sowie Sachwert (§ 189) als nachrangiges Verfahren. Nutzen Sie den 10%-Abschlag nach § 13d ErbStG bei zu Wohnzwecken vermieteten Gebäuden, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.
Typische Stellschrauben und ihre Wirkung
Ein eingetragener Nießbrauch, ein lebenslanges Wohnrecht oder dauernde Lasten werden nach § 14 BewG kapitalisiert und können den steuerlichen Grundbesitzwert erheblich mindern. Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres nach Erwerb verkauft und ist der Verkaufserlös niedriger als der vom Finanzamt angesetzte Wert, kann der niedrigere Erlös angesetzt werden. Nachweislich niedrigere Werte lassen sich außerdem durch ein sachverständiges Gutachten nach § 198 BewG belegen.
Konkretes Rechenbeispiel zur Einordnung
Bei der geschilderten Schenkung (Wohnung im Wert von 500.000 €, Schenkerin 58 Jahre, statistische Restlebenserwartung 27,17 Jahre) müssen Sie den Jahresnutzen (z. B. angenommene Nettomiete) mit dem amtlichen Vervielfältiger multiplizieren. Beispielrechnung: Bei einer Jahresnutzung von 12.000 € und einem Vervielfältiger im Bereich von etwa 12–16 ergibt sich ein kapitalisierter Nießbrauchwert zwischen ca. 144.000 € und 192.000 €, der den zu versteuernden Grundbesitzwert deutlich reduziert. Solche Bandbreiten zeigen, dass schon moderate Annahmen die Steuerlast um viele Zehntausend Euro beeinflussen können.
Entscheidungsleitlinien für Ihr Vorgehen
Prüfen Sie zuerst, welches Bewertungsverfahren formal anzuwenden ist und ob Bodenrichtwerte, Mietdaten und Bewirtschaftungskosten korrekt ermittelt wurden. Dokumentieren Sie Mietverträge und tatsächliche Bewirtschaftungskosten zur Untermauerung niedriger Mieten. Ziehen Sie ein Gutachten in Betracht, wenn die zu erwartende Reduktion des Steuerwerts die Gutachterkosten deutlich übersteigt. Beachten Sie: ein Verkauf innerhalb eines Jahres kann als schärfstes Argument gegen einen zu hohen Steuerwert dienen. Holen Sie frühzeitig steuerliche und wertermittlungsspezifische Beratung ein, damit Sie Fristen, Nachweisanforderungen und die Kosten-Nutzen-Rechnung stringent steuern.
Fragen Rund um das Thema: Bewertung Immobilien Erbschaftsteuer
1. Wie wird eine Immobilie bei der Erbschaftssteuer bewertet?
Die Bewertung einer Immobilie im Rahmen der Erbschaftssteuer erfolgt nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG). Maßgeblich ist dabei der sogenannte Verkehrswert, auch gemeiner Wert genannt, der den Preis widerspiegelt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Markt erzielbar wäre. Zur Ermittlung dieses Werts werden unterschiedliche Bewertungsverfahren angewendet, je nach Art der Immobilie: das Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, das Ertragswertverfahren bei Miet- und Geschäftsgrundstücken und das Sachwertverfahren als Auffanglösung. Der so ermittelte Verkehrswert bildet die Grundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer. Besonders wichtig ist, dass individuelle Faktoren wie Lage, Baujahr, Zustand, Modernisierungsgrad oder bestehende Rechte (z. B. Nießbrauch oder Wohnrechte) berücksichtigt werden, da sie den Steuerwert erheblich beeinflussen können.
2. Welche Immobilienbewertung akzeptiert das Finanzamt?
Das Finanzamt akzeptiert insbesondere Verkehrswertgutachten, die von qualifizierten und zertifizierten Sachverständigen erstellt wurden. Hierbei wird häufig auf Sachverständige zurückgegriffen, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind oder öffentlich bestellt und vereidigt wurden. Solche Gutachten haben vor Gericht und gegenüber der Finanzverwaltung eine hohe Beweiskraft. Einfache Schätzungen oder Online-Rechner werden in der Regel nicht anerkannt, da sie nicht die Komplexität und die spezifischen Gegebenheiten der Immobilie abbilden. Wer eine Immobilienbewertung für steuerliche Zwecke einreicht, sollte also darauf achten, dass diese durch einen anerkannten Gutachter erstellt wurde, um eine rechtssichere Grundlage für die Steuerberechnung zu schaffen.
3. Wie ermittelt man den Wert einer Immobilie?
Der Wert einer Immobilie lässt sich auf verschiedenen Wegen ermitteln, wobei die Wahl des Verfahrens von der Art und Nutzung des Objekts abhängt. Das Sachwertverfahren berücksichtigt die Herstellungskosten des Gebäudes, die um einen Altersabschlag reduziert und mit dem Bodenwert addiert werden. Das Ertragswertverfahren eignet sich insbesondere für vermietete Immobilien und ermittelt den Wert aus den erzielbaren Netto-Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten und Kapitalisierung anhand des Liegenschaftszinssatzes. Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf tatsächlich erzielte Kaufpreise ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage. In der Praxis wird oft eine Kombination dieser Methoden genutzt, um einen realistischen Marktwert abzuleiten. So entsteht ein möglichst genauer Verkehrswert, der für steuerliche oder verkaufsrelevante Zwecke verwendet werden kann.
4. Wann fällt die Erbschaftsteuer bei Immobilien an?
Die Erbschaftssteuer fällt bei Immobilien immer dann an, wenn ein Eigentümerwechsel aufgrund des Todes einer Person eintritt. Juristisch spricht man hier vom „Erwerb von Todes wegen“. Sobald eine Immobilie vererbt wird, geht sie in das Vermögen der Erben über und unterliegt der Erbschaftssteuerpflicht. Die Steuerhöhe hängt dabei vom ermittelten Verkehrswert der Immobilie, von der Steuerklasse des Erben sowie von den jeweils geltenden Freibeträgen ab. Ehepartner und Kinder profitieren von hohen Freibeträgen, während entferntere Verwandte oder nicht verwandte Erben mit deutlich geringeren Freibeträgen rechnen müssen. Die Steuer entsteht in dem Moment, in dem der Erbfall eintritt, also mit dem Tod des Erblassers.
5. Wie ermittelt man den Wert einer Immobilie im Erbfall?
Im Erbfall greift das Finanzamt auf standardisierte Bewertungsverfahren nach dem Bewertungsgesetz zurück. Bei unbebauten Grundstücken wird der Wert durch die Multiplikation von Grundstücksfläche und aktuellem Bodenrichtwert ermittelt. Bei bebauten Grundstücken erfolgt eine differenziertere Betrachtung: Wohnungen und Einfamilienhäuser werden im Vergleichswertverfahren angesetzt, Mietobjekte im Ertragswertverfahren, und Sonderfälle wie Misch- oder Spezialimmobilien über das Sachwertverfahren. Diese typisierte Bewertung kann in vielen Fällen jedoch zu einem höheren Steuerwert führen als am Markt erzielbar wäre. Deshalb haben Erben die Möglichkeit, den Nachweis eines geringeren Verkehrswertes durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten zu erbringen.
6. Was ist höher, der Verkehrswert oder der Marktwert?
Ob der Verkehrswert höher oder niedriger als der Marktwert ist, hängt stark von der jeweiligen Marktsituation ab. Der Verkehrswert stellt eine objektivierte Schätzung dar, die auf standardisierten Verfahren und Vergleichsdaten basiert. In stark nachgefragten Lagen kann der tatsächliche Marktwert deutlich über dem Verkehrswert liegen, da Käufer bereit sind, höhere Preise zu zahlen. In schwächeren Märkten oder bei einem schnellen Verkauf (z. B. Zwangsversteigerung) kann der erzielte Marktpreis auch unter dem Verkehrswert liegen. Der Verkehrswert dient also in erster Linie als steuerliche und rechtliche Orientierung, während der Marktwert vom konkreten Angebot-Nachfrage-Verhältnis bestimmt wird.
7. Wie ermittelt das Finanzamt den Wert eines Hauses?
Das Finanzamt nutzt für die Ermittlung des Hauswertes die drei im Bewertungsgesetz vorgesehenen Verfahren. Im Vergleichswertverfahren werden tatsächliche Kaufpreise ähnlicher Immobilien herangezogen. Im Ertragswertverfahren werden die Netto-Mieteinnahmen und der Bodenwert berücksichtigt, während beim Sachwertverfahren die Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung und zuzüglich Bodenwert angesetzt werden. Das Ziel ist es, den gemeinen Wert (§ 9 BewG) festzustellen, der die Grundlage für die Steuerberechnung bildet. Erben sollten die vom Finanzamt angesetzten Werte stets kritisch prüfen, da Anpassungen aufgrund von Besonderheiten der Immobilie (z. B. Altlasten, Sanierungsbedarf, Lageunterschiede) möglich sind.
8. Was ist höher, Ertragswert oder Verkehrswert?
Der Ertragswert spiegelt die Renditefähigkeit einer Immobilie wider und ist insbesondere bei Mietobjekten von Bedeutung. Er berücksichtigt die erzielbaren Erträge und stellt somit eine eher investorenorientierte Bewertung dar. Der Verkehrswert hingegen ist eine objektive Schätzung des Marktwerts unter Berücksichtigung verschiedener Verfahren. In vielen Fällen kann der Ertragswert niedriger ausfallen als der Verkehrswert, beispielsweise bei Immobilien mit hohen Instandhaltungskosten oder geringer Mietnachfrage. In Boomlagen mit hoher Nachfrage und niedrigen Renditen kann es umgekehrt sein, dass der Verkehrswert den Ertragswert übersteigt. Beide Größen haben also unterschiedliche Zielrichtungen und sind nicht unmittelbar gleichzusetzen.
9. Welche Unterlagen benötige ich für eine Immobilienbewertung?
Für eine vollständige Immobilienbewertung verlangt das Finanzamt oder ein Gutachter verschiedene Unterlagen. Dazu gehören in der Regel: ein aktueller Grundbuchauszug, Katasterunterlagen, eine Liegenschaftskarte oder ein Lageplan, Baupläne mit Grundrissen, Wohn- und Nutzflächenberechnungen sowie Unterlagen aus der Bauakte. Bei vermieteten Immobilien werden zusätzlich Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen und Nachweise über Modernisierungen benötigt. Diese Unterlagen dienen dazu, die Immobilie rechtssicher zu dokumentieren und eine fundierte Bewertung vorzunehmen. Fehlende oder unvollständige Dokumente können zu Schätzungen führen, die oft nachteilig für den Eigentümer oder Erben ausfallen.
10. Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie für die Erbschaftssteuer berechnet?
Die Berechnung des Verkehrswerts erfolgt je nach Bewertungsverfahren. Im Sachwertverfahren wird die Formel (Bodenwert + Gebäudesachwert) × Sachwertfaktor angewendet. Beim Ertragswertverfahren ergibt sich der Wert aus den Netto-Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszins, zuzüglich Bodenwert. Im Vergleichswertverfahren werden Kaufpreise vergleichbarer Immobilien aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse herangezogen. Ziel ist es, den Wert so realistisch wie möglich abzubilden, wobei das Finanzamt häufig standardisierte Werte ansetzt. Steuerlich relevant wird immer der Verkehrswert, den das Finanzamt als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer nutzt. Wer den Wert für zu hoch hält, kann ein qualifiziertes Gutachten vorlegen, um einen niedrigeren Wert nachzuweisen.
Quellen:
Nachrichten zum Thema: Bewertung Immobilien Erbschaftsteuer
Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG)
BVerfG, Beschluss vom 7. November 2006, Az. 1 BvL 10/02, Volltext.
Erbschaftsteuerrecht. Erwerbsvorgänge bei der Bewertung von Immobilien Von Peter Beckermann · 2023; ISBN:9783346799203, 3346799204
Immobilienbewertung im Rahmen der Erbschaftsteuer: Unter welchen Voraussetzungen ist die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens nach §198 BewG sinnvoll? Von Simone Kopp · 2011; ISBN:9783842869738, 3842869738
Das neue Erbschaftsteuer- und Bewertungsrecht Richtig beraten nach der Erbschaftsteuerreform Von Jürgen Hegemann · 2009; ISBN:9783834908360, 3834908363
Die Bewertung von Grundstückssachvermächtnissen im Erbschaftsteuerrecht; Insbesondere die Auswirkungen des BFH-Urteils II R 9/02 vom 2. Juli 2004 Von Stefanie Pfahler · 2008; ISBN:9783638900775, 3638900770
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