Das Sachwertverfahren ist speziell darauf ausgelegt, den tatsächlichen Wert der Bausubstanz Ihrer Immobilie präzise abzubilden. Anders als beim Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren, die sich stärker an Marktbewegungen oder Ertragsfähigkeit orientieren, kalkuliert man hier im Wesentlichen auf Basis der Herstellungskosten. Diese richten sich nach den Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und werden fortlaufend an den aktuellen Baupreisindex angepasst.
Beispielsweise können die Regelherstellungskosten für ein durchschnittliches Einfamilienhaus bei etwa 1.800 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter Bruttopgrundfläche liegen, je nach Gebäudetyp und Ausstattung. Daraus ergeben sich allein für ein 150 Quadratmeter großes Haus ohne Berücksichtigung von Alterungsabschlägen leicht Herstellungskosten von bis zu 375.000 Euro.
Der Bodenwert wird separat berechnet und orientiert sich ausschließlich an der Grundstücksgröße und dem örtlich gültigen Bodenrichtwert. Angenommen, Ihr Grundstück misst 800 m² und der Bodenrichtwert beträgt 300 Euro pro m², dann liegt der Bodenwert bei 240.000 Euro. Auf diesen Wert hat die Bausubstanz keinen Einfluss.
Im nächsten Schritt zieht der Gutachter die Alterswertminderung ab, die je nach Restnutzungsdauer und Gesamtlebensdauer des Gebäudes berechnet wird. Als Faustformel gilt ein Wertverlust von etwa 1,25 % pro Jahr bei einer angenommenen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Damit reduziert sich der Gebäudesachwert über die Zeit kontinuierlich.
Das Verfahren endet jedoch nicht mit der Summe aus Boden- und Gebäudesachwert. Ein wichtiger Faktor ist der Marktanpassungsfaktor, der regionale Besonderheiten und Marktlagen berücksichtigt. Dies stellt sicher, dass der Sachwert auch die tatsächliche Marktsituation widerspiegelt und nicht allein eine theoretische Kostenschätzung bleibt.
Sie sollten bei der Anwendung des Sachwertverfahrens deshalb unbedingt auf die fundierte Sach- und Marktexpertise eines zertifizierten Sachverständigen vertrauen. Ohne diese Expertise können Sie leicht Fehler bei der Wertermittlung riskieren, die Ihnen später finanzielle Nachteile bringen können – sei es beim Verkauf, einer Finanzierung oder der Versicherung Ihrer Immobilie. Ein Immobiliengutachter ist unerlässlich, wenn Sie den Sachwert Ihrer Immobilie fundiert, normgerecht und marktgerecht ermitteln lassen möchten
Die Grundlagen der Sachwertermittlung
Was ist der Sachwert?
Der Sachwert einer Immobilie beschreibt den Wert der physischen und dauerhaften Bestandteile, also das Grundstück inklusive Gebäude und festen Einrichtungen. Um den Gebäudesachwert zu ermitteln, multipliziert man die normierten Herstellkosten pro Quadratmeter mit der Bruttogrundfläche und zieht anschließend die Alterswertminderung ab, die den Wertverlust durch Abnutzung und Alter widerspiegelt. Somit spiegelt der Sachwert die aktuellen Kosten eines vergleichbaren Neubaus wider und ist damit eine entscheidende Größe für die Bewertung vor allem von Einfamilienhäusern und kommunalen Gebäuden ohne Renditeabsicht.
Unterschiede zwischen Sachwert, Verkehrswert und Marktwert
Der Sachwert orientiert sich strikt an den Herstellkosten und der Bausubstanz, während der Verkehrswert (oder Marktwert) den Preis bezeichnet, der am Markt unter Berücksichtigung von Angebot und Nachfrage realistisch erzielt werden kann. Der Marktwert wiederum ist eine eng verwandte Begrifflichkeit, wird aber oft synonym mit dem Verkehrswert verwendet. Somit kann der Sachwert unabhängig von aktuellen Marktverhältnissen höher oder niedriger ausfallen, weil Marktpreisschwankungen hier keine Berücksichtigung finden.
Während der Sachwert die Objekt- und Baukostenbasis bildet und sich auf die materiellen Werte konzentriert, berücksichtigt der Verkehrswert zusätzlich die Lage, Marktlage und Vergleichswerte ähnlicher Immobilien. So kann beispielsweise ein Haus in einer begehrten Innenstadtlage trotz höherer Herstellkosten am Markt deutlich mehr wert sein als der ermittelte Sachwert. Gerade bei außergewöhnlichen oder denkmalgeschützten Immobilien ist deshalb das Sachwertverfahren oft die einzige praktikable Methode, während der Verkehrswert flexibler auf Marktstimmungen reagiert. Für Sie als Eigentümer kann ein zu großer Unterschied zwischen diesen Werten erheblich die Verkaufschancen und Finanzierungsmöglichkeiten beeinflussen.
Die Komplexität des Sachwertverfahrens
Warum das Sachwertverfahren die anspruchsvollste Methode ist
Das Sachwertverfahren gilt als das komplexeste Bewertungsverfahren, weil es neben der präzisen Ermittlung von Boden- und Gebäudesachwert zahlreiche variierende Faktoren berücksichtigt. Die Anpassung der Herstellungskosten an den Baupreisindex, die Berechnung der Alterswertminderung sowie der Einbezug von Marktanpassungsfaktoren machen die Wertermittlung sehr anspruchsvoll. Besonders bei individuell gestalteten oder denkmalgeschützten Immobilien erfordert das Verfahren detailliertes Fachwissen und Erfahrung, um alle Besonderheiten und Markteinflüsse korrekt abzubilden.
Die Rolle von Sachverständigen in der Wertermittlung
Bei der Anwendung des Sachwertverfahrens sind zertifizierte Sachverständige unverzichtbar. Sie bringen die nötige Marktkenntnis und bautechnische Expertise mit, um alle relevanten Faktoren – von der Bestimmung des Bodenrichtwerts über die korrekten Herstellungskosten bis hin zur exakten Alterswertminderung – fachgerecht zu bewerten. Eine fehlerhafte Einschätzung kann zu gravierenden Abweichungen führen, die für Sie als Eigentümer finanzielle Nachteile mit sich bringen können.
Sachverständige arbeiten nach verbindlichen Normen wie der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und nutzen neben amtlichen Bodenrichtwerten auch aktuelle Baupreisindizes, um die Herstellungskosten an den Bewertungsstichtag anzupassen. Ihre langjährige Erfahrung ermöglicht es ihnen, auch komplexe Sonderfälle, etwa kommunale oder denkmalgeschützte Gebäude, präzise einzuschätzen. So stellen Sie sicher, dass das Sachwertgutachten aussagekräftig, belastbar und für Sie verlässlich ist.
Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Sachwertermittlung
Ermittlung des Bodenwerts
Der Bodenwert ergibt sich aus der Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem lokalen Bodenrichtwert, einem durchschnittlichen Wert, der von Gutachterausschüssen auf Basis vergleichbarer Grundstücke festgelegt wird. So können Sie den reinen Grundstückswert unabhängig von der darauf stehenden Immobilie ermitteln. Für die meisten Regionen Deutschlands finden Sie die Bodenrichtwerte über das offizielle BORIS-D-System.
Berechnung der Gebäude-Herstellungskosten
Zur Ermittlung der Herstellungskosten multiplizieren Sie die Regel-Herstellungskosten pro Quadratmeter mit der Bruttoproduktionsfläche Ihrer Immobilie. Die Regel-Herstellungskosten basieren auf dem jeweiligen Gebäudetyp und berücksichtigen übliche Baukosten inklusive Außenanlagen wie Garagen oder Terrassen.
Diese Regel-Herstellungskosten sind nicht mit den tatsächlichen Baukosten zu verwechseln, sondern geben einen standardisierten Wert für vergleichbare Neubauten an. So liegen zum Beispiel bei einem Einfamilienhaus die Regel-Herstellungskosten aktuell bei etwa 1.800 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Bauweise und Region. Die Bruttoproduktionsfläche umfasst dabei alle nutzbaren Flächen inklusive Kellergeschoss oder Dachboden, die zusammen den Ansatz für die Gesamtherstellungskosten bilden.
Der Erhalt des Gebäudesachwerts
Alterswertminderung: So funktioniert die Berechnung
Die Alterswertminderung reflektiert den Wertverlust Ihrer Immobilie durch Abnutzung und Alterungsprozesse. Pro Jahr wird meist ein bestimmter Prozentsatz der Gesamtnutzungsdauer als Wertminderung angesetzt, zum Beispiel 1,25 % bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Bei einem Gebäude mit Herstellkosten von 240.000 € führt dies nach 10 Jahren zu einem Wertverlust von 30.000 €. Solche konkreten Berechnungen helfen Ihnen, den aktuellen Gebäudesachwert realistisch abzuschätzen.
Restnutzungsdauer und deren Einfluss auf den Gebäudesachwert
Die Restnutzungsdauer gibt an, wie viele Jahre das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie bestimmt maßgeblich, wie stark die Alterswertminderung den Gebäudesachwert mindert. Ein Haus mit kurzer Restnutzungsdauer erfährt eine höhere jährliche Wertminderung, was zu einem geringeren Sachwert führt.
Je nachdem, ob Ihr Haus beispielsweise noch 40 oder nur noch 10 Jahre genutzt werden kann, verändert sich die prozentuale Abschreibung erheblich. Je länger die Restnutzungsdauer, desto positiver wirkt sich das auf den Gebäudesachwert aus. Damit Sie keine unerwarteten Verluste einplanen müssen, sollten Sie für die Wertermittlung präzise Angaben zur Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie vorlegen oder von einem Experten ermitteln lassen.
Der Vorläufige und Endgültige Sachwert: So funktioniert’s
Vorläufigen Sachwert richtig berechnen
Den vorläufigen Sachwert erhalten Sie durch die einfache Addition von Gebäude-Sachwert und Bodenwert. Beispielsweise addiert ein Gebäude-Sachwert von 180.000 € zum Bodenwert von 70.000 € ergeben einen vorläufigen Sachwert von 250.000 €. Dieser Wert stellt allerdings noch nicht den endgültigen Sachwert dar, da marktspezifische Einflüsse und regionale Besonderheiten noch nicht berücksichtigt sind. Genau deshalb ist diese Zwischensumme lediglich eine Basis für die finale Bewertung.
Anwendung von Marktanpassungsfaktoren zur Ermittlung des endgültigen Sachwerts
Zur Ermittlung des endgültigen Sachwerts wird der vorläufige Sachwert mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert, der die aktuelle Marktsituation widerspiegelt. Liegt beispielsweise der Faktor bei 1,05, erhöht sich ein vorläufiger Wert von 250.000 € auf 262.500 €. So werden regionale Wertentwicklungen und Nachfragesituationen realistisch abgebildet.
Der Marktanpassungsfaktor berücksichtigt nicht nur aktuelle Trends, sondern auch lokale Besonderheiten wie Infrastrukturprojekte oder Nachbarschaftsqualität. Ein Faktor unter 1 deutet auf einen schwächeren Markt hin, während Werte über 1 steigende Preise abbilden. Da diese Faktoren stark variieren, ist die Expertise eines zertifizierten Sachverständigen essenziell, um am Ende einen präzisen und marktnahen Sachwert zu erhalten, der für Kauf, Verkauf oder Beleihung gleichermaßen entscheidend ist.
Anwendungsfälle des Sachwertverfahrens
Einfamilienhäuser und außergewöhnliche Immobilien
Das Sachwertverfahren kommt besonders häufig bei Einfamilienhäusern zum Einsatz, vor allem wenn diese in ländlichen oder weniger dicht besiedelten Gebieten liegen. Auch außergewöhnliche Immobilien ohne vergleichbare Marktobjekte wie individuell gestaltete Wohnhäuser oder exklusive Villen werden damit bewertet. Da hier das Vergleichswertverfahren oft nicht greift, spiegelt das Sachwertverfahren den Wert der Bausubstanz realistisch wider – eine wichtige Grundlage, wenn Sie den Wertermittlungsprozess akkurat gestalten wollen.
Kommunale Gebäude und Denkmalgeschützte Immobilien
Kommunale Objekte wie Schulen, Rathäuser oder Kindergärten, die nicht auf Gewinnerzielung ausgerichtet sind, werden meist über das Sachwertverfahren bewertet. Gleiches gilt für denkmalgeschützte Immobilien, bei denen der Marktwert aufgrund von Nutzungseinschränkungen und speziellen Erhaltungsauflagen schwer abzuleiten ist. Das Verfahren berücksichtigt bei diesen Objekten sowohl die besonderen Herstellkosten als auch den Erhaltungszustand, was zu einer verlässlichen Wertermittlung führt.
Bei kommunalen und denkmalgeschützten Gebäuden ist die exakte Erfassung von Herstellungskosten essenziell, da etwaige Zuschläge für Denkmalschutzmaßnahmen oder spezielle Baumaterialien zu berücksichtigen sind. Beispielsweise können bei einer denkmalgeschützten Schule zusätzliche Kosten durch historische Sanierungen und behördliche Auflagen entstehen, was sich im Gebäudesachwert widerspiegelt. Außerdem erfordert die Wertermittlung häufig eine enge Abstimmung mit Behörden und Denkmalschutzämtern, da der Marktanpassungsfaktor hier oft aufgrund der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten niedriger angesetzt wird.
Die Bedeutung eines zertifizierten Sachverständigen
Riskante Fehler bei der Wertermittlung vermeiden
Fehler bei der Wertermittlung können schnell teuer werden. Ohne die Expertise eines zertifizierten Sachverständigen riskieren Sie falsche Einschätzungen, die zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen können. Besonders komplexe Faktoren wie die Alterswertminderung, Anpassung an den Baupreisindex oder regionale Marktanpassungsfaktoren erfordern fundiertes Fachwissen. Nur Profis kennen die Details der ImmoWertV und die Sachwertrichtlinie, um präzise Bewertungen vorzunehmen und Sie vor Fehleinschätzungen zu schützen.
Die Vorteile eines professionellen Verkehrswertgutachtens
Ein professionelles Verkehrswertgutachten liefert Ihnen eine belastbare, rechtssichere Grundlage für Kauf, Verkauf oder Beleihung Ihrer Immobilie. Es berücksichtigt alle relevanten Komponenten – von Regelherstellungskosten über Bodenwert bis zur regionalen Marktanpassung – und gewährleistet dadurch eine objektive und nachvollziehbare Bewertung. So erhalten Sie Klarheit über den tatsächlichen Wert und können finanziell abgesicherte Entscheidungen treffen.
Darüber hinaus schützt ein qualifiziert erstelltes Verkehrswertgutachten nicht nur vor finanziellen Risiken, sondern ermöglicht Ihnen zudem eine bessere Verhandlungsposition bei Verkaufs- oder Kaufgesprächen. Gerade bei außergewöhnlichen oder denkmalgeschützten Objekten, deren Marktwerte schwer vergleichbar sind, schafft das Gutachten Transparenz durch die fundierte Ermittlung des Gebäudesachwerts. Gutachter arbeiten mit anerkannten Normen und sind durch Zertifizierungen nach DIN 17024 wie bei TÜV oder DEKRA geprüft – so profitieren Sie von aktueller Fachkenntnis, die sowohl den Baupreisindex als auch marktliche Besonderheiten berücksichtigt und Ihr Immobilieninvestment absichert.
Fazit
Das Sachwertverfahren stellt insbesondere bei Einfamilienhäusern, kommunalen Gebäuden oder außergewöhnlichen Immobilien ohne vergleichbare Objekte eine präzise Methode zur Wertermittlung dar. Mit der Formel Sachwert = (Bodenwert + Gebäudesachwert) × Marktanpassungsfaktor wird genau der Wert der physischen Substanz Ihrer Immobilie bestimmt. Dabei fließen sowohl amtliche Bodenrichtwerte als auch die aktuellen Regelherstellungskosten ein, die an den Baupreisindex angepasst werden.
Die Berücksichtigung der Alterswertminderung ist ein weiterer, essenzieller Faktor, der verhindert, dass der Sachwert unrealistisch hoch angesetzt wird. Gerade bei Immobilien mit einer Gesamtnutzungsdauer von etwa 80 Jahren führt ein jährlicher Wertverlust von 1,25 % schnell zu einer deutlichen Korrektur des Gebäudesachwerts. Zum Beispiel reduziert sich bei Herstellkosten von 240.000 € der Wert nach 10 Jahren um 30.000 €, was Ihre Wertermittlung realistisch widerspiegelt.
Marktanpassungsfaktoren, die je nach Lage und Marktsituation variieren können, sorgen für die finale Abstimmung des Sachwerts an die Realität vor Ort. Ohne die fachkundige Einbeziehung dieser Faktoren entstehen leicht Fehlbewertungen, die bei Kauf, Verkauf oder Beleihungen zu erheblichen Nachteilen führen können.
Aufgrund der komplexen Berechnungsschritte, der notwendigen Berücksichtigung gesetzlicher Vorgaben (siehe §§ 35–39 ImmoWertV) sowie der Marktdynamik empfehlen sich stets qualifizierte Gutachter, die ein umfassendes Verkehrswertgutachten erstellen. Nur durch diese Fachkompetenz erhalten Sie einen verlässlichen Sachwert Ihrer Immobilie, der Ihnen bei Entscheidungen eine sichere Grundlage bietet und Risiken durch Fehlbewertungen minimiert.
Zusammenfassend unterstützt das Sachwertverfahren Sie bei der realistischen Einschätzung von Immobilienwerten, speziell wenn Vergleichswerte fehlen. Verlassen Sie sich auf die fundierte Expertise zertifizierter Sachverständiger, um den exakten Sachwert als Basis für Ihre weiteren Schritte zu ermitteln.
Fragen Rund um das Thema: Sachwertermittlung Immobilie
1. Wie berechne ich den Sachwert einer Immobilie?
Die Berechnung des Sachwerts einer Immobilie erfolgt anhand der Formel: Sachwert = (Bodenwert + Gebäudesachwert) × Marktanpassungsfaktor. Zunächst wird der Bodenwert anhand des Bodenrichtwerts und der Grundstücksgröße ermittelt. Danach berechnet man den Gebäudesachwert, der sich aus den standardisierten Herstellungskosten je Quadratmeter Bruttogrundfläche abzüglich der Alterswertminderung ergibt. Diese berücksichtigt den altersbedingten Wertverlust der Bausubstanz. Anschließend wird das Zwischenergebnis mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert, der die örtliche Marktsituation berücksichtigt. Dieses Verfahren kommt besonders bei Einfamilienhäusern, kommunalen Gebäuden oder Sonderimmobilien ohne Ertragskomponente zum Einsatz.
2. Wie bestimmt man den Sachwertfaktor?
Der Sachwertfaktor ist ein marktbasierter Multiplikator, der angibt, wie der rechnerisch ermittelte Sachwert an die tatsächlichen Marktpreise angepasst werden muss. Dieser Faktor wird in der Regel nicht selbst berechnet, sondern von den regionalen Gutachterausschüssen auf Grundlage von Vergleichstransaktionen veröffentlicht. Er ergibt sich aus dem Verhältnis von beobachteten Verkaufspreisen zum vorläufigen Sachwert vergleichbarer Immobilien. Ein Sachwertfaktor von über 1,0 zeigt, dass Immobilien in einer Region regelmäßig über dem rechnerischen Sachwert gehandelt werden – ein Hinweis auf starke Nachfrage oder eine attraktive Lage.
3. Wann ist das Sachwertverfahren anzuwenden?
Das Sachwertverfahren wird immer dann eingesetzt, wenn sich der Wert einer Immobilie nicht anhand von Erträgen oder Vergleichspreisen sinnvoll ermitteln lässt. Typische Anwendungsfälle sind selbst genutzte Einfamilienhäuser, kommunale Gebäude wie Schulen oder Kindergärten sowie denkmalgeschützte Immobilien, bei denen Nutzungseinschränkungen bestehen. Auch bei individuell gestalteten oder stark abweichenden Objekten ist das Sachwertverfahren die bevorzugte Methode. Grundlage für die Anwendung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie das Bewertungsgesetz (BewG).
4. Wie berechnet das Finanzamt den Sachwert einer Immobilie im Sachwertverfahren?
Das Finanzamt nutzt das Sachwertverfahren insbesondere für die Grundsteuerbewertung oder im Rahmen von Erbschafts- und Schenkungsangelegenheiten. Grundlage sind dabei die Regelherstellungskosten, wie sie in der Anlage 24 und 25 des Bewertungsgesetzes definiert sind. Der Gebäudewert wird auf Basis der Bruttogrundfläche, dem Gebäudetyp und dem Baujahr ermittelt, anschließend wird eine altersbedingte Wertminderung vorgenommen. Der Bodenwert wird separat berechnet und addiert. Abschließend kommt ein pauschaler Marktanpassungsfaktor zur Anwendung, um regionale Marktunterschiede zu berücksichtigen. Das Ergebnis ist der steuerlich relevante Sachwert, der jedoch vom tatsächlichen Marktwert abweichen kann.
5. Wie lautet die Formel für die Immobilienbewertung?
Eine allgemeingültige Formel für alle Immobilienbewertungen gibt es nicht, da verschiedene Verfahren zur Anwendung kommen. Beim Sachwertverfahren lautet die Formel: Sachwert = (Bodenwert + Gebäudesachwert) × Marktanpassungsfaktor. Beim Ertragswertverfahren hingegen lautet sie: Ertragswert = Bodenwert + (Reinertrag – Bodenwertverzinsung) × Vervielfältiger. Die Wahl der Methode hängt von der Art und Nutzung der Immobilie ab. Einfamilienhäuser werden meist nach dem Sachwertverfahren bewertet, während vermietete Objekte wie Mehrfamilienhäuser häufig über das Ertragswertverfahren eingeschätzt werden.
6. Welcher Wert ist höher, Ertragswert oder Sachwert?
Ob der Sachwert oder der Ertragswert höher ist, lässt sich pauschal nicht sagen, da es stark von der Immobilie und der Marktsituation abhängt. In der Praxis zeigt sich jedoch häufig, dass das Ertragswertverfahren bei renditeorientierten Immobilien wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien niedrigere Werte liefert als das Sachwertverfahren. Der Sachwert, der stärker auf den physischen Substanzwert fokussiert, liegt insbesondere bei selbstgenutzten oder besonderen Objekten oft höher. Entscheidend ist, welches Verfahren für die jeweilige Immobilie gesetzlich vorgesehen oder marktüblich ist.
7. Was ist günstiger: Sachwert oder Ertragswert?
Ob das Sachwert- oder das Ertragswertverfahren „günstiger“ ist, hängt vom Bewertungsziel ab. Wenn es beispielsweise um eine Grundsteuerberechnung oder Beleihung geht, kann ein niedrigerer Wert zu steuerlichen oder finanziellen Vorteilen führen – hier wäre das Ertragswertverfahren oft günstiger. Beim Verkauf hingegen möchten Eigentümer einen möglichst hohen Wert nachweisen, wozu das Sachwertverfahren bei bestimmten Immobilientypen besser geeignet sein kann. Wichtig ist, dass das jeweils angewandte Verfahren fachlich korrekt und rechtlich zulässig ist.
8. Wie ermittle ich den Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert – auch Marktwert genannt – ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie zu erzielen wäre. Zur Ermittlung stehen in Deutschland drei Verfahren zur Verfügung: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Die Wahl des Verfahrens hängt von der Objektart und Nutzung ab. Für eine fundierte Einschätzung empfiehlt sich ein Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen. Dieser berücksichtigt alle rechtlichen, technischen und marktbezogenen Aspekte und liefert ein belastbares Ergebnis – etwa für Erbregelungen, Finanzierungen oder Verkaufsverhandlungen.
9. Wo finde ich den Sachwertfaktor?
Der Sachwertfaktor wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte auf Basis realer Immobilienverkäufe in einer Region ermittelt. Diese Faktoren werden regelmäßig in den Grundstücksmarktberichten veröffentlicht, die Sie bei Ihrer örtlichen Geschäftsstelle oder online – z. B. über das BORIS-D-Portal – einsehen können. Der Sachwertfaktor hilft dabei, den rechnerisch ermittelten Sachwert einer Immobilie an die tatsächlichen Marktverhältnisse anzupassen. Ohne diese Korrektur wäre der Wert häufig zu theoretisch und würde die reale Verkaufssituation nicht korrekt abbilden.
10. Welche Wertzahlen werden im Sachwertverfahren verwendet?
Im Sachwertverfahren kommen verschiedene normierte Wertzahlen zum Einsatz. Dazu gehören vor allem die Regelherstellungskosten nach Gebäudetyp, die Alterswertminderungsansätze, die Marktanpassungsfaktoren und bei Bedarf Multiplikatoren für besondere Gebäudemerkmale. Diese Zahlen stammen aus der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie aus Anlage 25 des Bewertungsgesetzes (BewG), wenn keine regionalen Daten durch die Gutachterausschüsse vorliegen. Sie sind essenziell für eine normgerechte und belastbare Wertermittlung.
11. Wie berechnet das Finanzamt den Wert einer Immobilie?
Für steuerliche Zwecke – etwa bei der Grundsteuer, Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer – greift das Finanzamt auf das Sachwertverfahren zurück, sofern keine Ertragsdaten verfügbar sind. Dabei wird der Bodenwert anhand der Bodenrichtwerte berechnet und der Gebäudewert über die Regelherstellungskosten ermittelt. Hinzu kommt eine Altersabschreibung, um die Wertminderung zu berücksichtigen. Abschließend erfolgt die Anwendung eines Marktanpassungsfaktors, der sich aus regionalen Grundstücksmarktberichten ergibt oder bundesweit festgelegt wird. Diese standardisierte Berechnung führt zu einem steuerlich verwertbaren Sachwert, der jedoch nicht zwangsläufig mit dem tatsächlichen Marktpreis identisch ist.
Quellen:
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