Immobilienmarktbericht Kiel Q4 2025

Der Kieler Markt für Hauskäufe erweist sich im Q4 2025 als stabil mit leicht rückläufiger Tendenz. Bei einem Durchschnittspreis von 3.026 €/m² bewegen sich die Preise zwischen 1.529 €/m² und 5.194 €/m². Die Quartalsveränderung von -2,21% sowie die Jahresentwicklung von -0,54% deuten auf eine moderate Preiskorrektur hin. Die breite Preisspanne spiegelt die heterogene Marktstruktur wider, wobei Objekte in unterschiedlichen Lagen und Zuständen verfügbar sind. Die Preisspanne in Kiel variiert erheblich je nach Stadtteil. In Schilksee und Düsternbrook werden Spitzenpreise um 4.800 €/m² bis 5.100 €/m² erreicht, während in Gaarden-Ost und Mettenhof günstigere Objekte zwischen 1.600 €/m² und 2.200 €/m² zu finden sind. Das mittlere Preissegment um 3.000 €/m² dominiert in Stadtteilen wie Ravensberg und Wik, wo sich familienfreundliche Wohnlagen mit guter Infrastruktur etabliert haben. Die Preisentwicklung dürfte sich in den kommenden Quartalen stabilisieren. Die moderate Abwärtsbewegung könnte sich abschwächen, da die Nachfrage nach Eigenheimen in Kiel weiterhin solide bleibt. Attraktive Lagen nahe der Förde werden voraussichtlich ihre Preisniveaus verteidigen, während periphere Stadtteile möglicherweise weiteren leichten Preisdruck erfahren. Die breite Preisspanne bietet verschiedenen Käufergruppen passende Einstiegsmöglichkeiten.

Der Eigentumswohnungsmarkt in Kiel zeigt im Q4 2025 eine außergewöhnlich dynamische Entwicklung. Mit einem Durchschnittspreis von 4.373 €/m² und einer Preisspanne von 2.160 €/m² bis 6.814 €/m² verzeichnet das Segment einen bemerkenswerten Quartalsanstieg von 19,28% und eine Jahressteigerung von 28,34%. Diese starke Aufwärtsbewegung unterstreicht die hohe Nachfrage nach Wohnungseigentum in der Landeshauptstadt. Premium-Lagen wie die Kiellinie und Blücherplatz erreichen Höchstpreise zwischen 6.200 €/m² und 6.700 €/m² für modernisierte Objekte mit Wasserblick. Im mittleren Segment bewegen sich Wohnungen in Elmschenhagen und Hassee zwischen 3.800 €/m² und 4.500 €/m². Einsteigerpreise von 2.200 €/m² bis 2.800 €/m² finden sich vorrangig in Friedrichsort und Wellsee, wo ältere Bestandswohnungen ohne umfassende Modernisierung angeboten werden. Nach dem starken Preisanstieg könnte sich das Wachstumstempo in den Folgequartalen abschwächen. Die erhebliche Jahressteigerung von über 28% erscheint nicht dauerhaft tragfähig. Eine Konsolidierung auf hohem Niveau ist wahrscheinlich, wobei besonders gefragte Lagen weiterhin Aufwärtspotenzial zeigen dürften. Die breite Preisspanne wird voraussichtlich bestehen bleiben und verschiedene Marktsegmente bedienen.

Der Mietmarkt für Einfamilienhäuser mit ca. 120-140 m² Wohnfläche zeigt sich im Q4 2025 rückläufig. Bei einem Durchschnitt von 13,34 €/m² und einer Spanne von 8,93 €/m² bis 17,50 €/m² verzeichnet das Segment einen Quartalsrückgang von -2,77% und eine Jahresveränderung von -2,20%. Die Mietpreiskorrektur deutet auf ein verbessertes Angebot-Nachfrage-Verhältnis zugunsten der Mieter hin. Die Mietpreisunterschiede in Kiel sind deutlich ausgeprägt. Hochwertige Einfamilienhäuser in Schrevenpark und Brunswik erzielen Mieten zwischen 15,50 €/m² und 17,00 €/m². Das mittlere Segment in Suchsdorf und Kronshagen bewegt sich zwischen 12,00 €/m² und 14,00 €/m². Günstigere Alternativen finden sich in Russee und Moorsee mit Mieten zwischen 9,00 €/m² und 10,50 €/m², wo ältere Objekte ohne gehobene Ausstattung verfügbar sind. Die Mietpreisentwicklung für Häuser dürfte sich mittelfristig stabilisieren. Nach der aktuellen Korrekturphase ist eine Bodenbildung zu erwarten. Die Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum bleibt grundsätzlich bestehen, wodurch weitere deutliche Preisrückgänge unwahrscheinlich erscheinen. Qualitativ hochwertige Objekte in gefragten Lagen werden ihre Mietpreisniveaus voraussichtlich besser verteidigen können als einfache Bestandsobjekte.

Der Mietwohnungsmarkt für 2-3 Zimmer mit ca. 60-80 m² präsentiert sich im Q4 2025 moderat wachsend. Mit durchschnittlich 12,03 €/m² und einer Preisspanne von 7,75 €/m² bis 20,17 €/m² verzeichnet das Segment einen Quartalsanstieg von 2,82% und eine Jahressteigerung von 1,09%. Die verhaltene Aufwärtsbewegung zeigt einen ausgewogenen Markt mit leichtem Nachfrageüberhang. Spitzenmieten zwischen 18,00 €/m² und 19,50 €/m² werden in der Altstadt und am Schreventeich für moderne, vollausgestattete Wohnungen erzielt. Die Stadtteile Wik und Holtenau bieten Wohnungen im mittleren Segment zwischen 11,00 €/m² und 13,00 €/m². Preisgünstige Optionen zwischen 7,80 €/m² und 9,50 €/m² konzentrieren sich auf Gaarden und Ellerbek, wo vorwiegend unsanierte Altbauwohnungen verfügbar sind. Die Mietpreisentwicklung für Wohnungen dürfte weiterhin moderat steigend verlaufen. Die kontinuierliche Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Kiel stützt das aktuelle Preisniveau. Angesichts begrenzter Neubautätigkeit und anhaltender Zuwanderung ist mit einer fortgesetzten, aber verhaltenen Aufwärtstendenz zu rechnen. Die große Preisspanne wird bestehen bleiben und verschiedene Einkommensgruppen bedienen.