Anhand konkreter Zahlen erkennen Sie schnell, wie stark ein realistischer Verkehrswert den Verkaufsprozess beeinflusst: Eine zu hoch angesetzte Immobilie bleibt im Durchschnitt 3–6 Monate länger auf dem Markt und erzwingt häufig später lagere Preisnachlässe von 5–12 %. Bei korrekt ermitteltem Verkehrswert sinkt dagegen die Verweildauer deutlich und Ihre Verhandlungsposition gegenüber Käufern verbessert sich messbar. Ein Immobiliengutachter unterstützt Eigentümer mit fundierten Analysen und nachvollziehbaren Bewertungen dabei, den realistischen Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln.
Kurzbeispiel: Typische Rechnung in der Praxis
Sie besitzen ein Einfamilienhaus mit einem 600 m² großen Grundstück. Bodenrichtwert 200 €/m² → Bodenwert 120.000 €. Herstellkosten des Gebäudes 250.000 €, Alterswertminderung 30 % → Gebäudesachwert 175.000 €. Mit einem Sachwertfaktor von 1,0 ergibt das: (120.000 € + 175.000 €) × 1,0 = 295.000 € Verkehrswert. Liegt der Beleihungswert bei 70 % des Verkehrswerts, kann Ihre Bank hierauf ein Darlehen von bis zu 206.500 € stützen. Solche Rechenschritte zeigen, welche Komponenten Sie genau im Blick behalten müssen.
Praktische Schritte, die Sie sofort umsetzen können
Fordern Sie zeitnahe Unterlagen an: einen aktuellen Grundbuchauszug, den gültigen Energieausweis, Nachweise zu Modernisierungen und detaillierte Wohnflächenberechnungen. Vergleichen Sie anschließend mindestens 3–5 reale Kaufpreise aus der örtlichen Kaufpreissammlung, prüfen Sie die Bodenrichtwerte online und lassen Sie gegebenenfalls eine kurze Vor-Ort-Einschätzung durch einen Sachverständigen erstellen. Mit diesen Daten erreichen Sie innerhalb weniger Tage eine belastbare erste Einschätzung Ihres Verkehrswerts.
Der Verkehrswert: Definition und Bedeutung
Unterschiede zwischen Verkehrswert und Marktwert
Rechtlich sind Verkehrswert und Marktwert synonym; nach § 194 BauGB beschreibt der Verkehrswert den objektiven, stichtagsbezogenen Wert Ihrer Immobilie. Im Sprachgebrauch wird „Marktwert“ dagegen oft lockerer verwendet – etwa als erwarteter Verkaufspreis oder Listenpreis. Für Behörden, Gerichte und Banken zählt ausschließlich der formal ermittelte Verkehrswert; Abweichungen können steuerliche oder finanzielle Folgen nach sich ziehen.
Relevanz des Verkehrswerts im Verkaufsprozess
Der Verkehrswert bildet die Basis Ihrer Preisstrategie und beeinflusst Laufzeit und Verhandlungsposition: Banken nutzen ihn zur Beleihungswertermittlung (üblich: 50–90 % des Verkehrswerts), das Finanzamt bei Erbschaften und Gerichten dient er als Entscheidungsgrundlage. Ein realistischer Verkehrswert verhindert sowohl Unterbewertung als auch unnötig lange Vermarktungszeiten.
Konkrete Maßnahmen, die Ihren Verkauf beschleunigen: Beauftragen Sie einen Gutachter mit Zugriff auf die lokale Kaufpreissammlung, stellen Sie vollständige Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne, Nachweise zu Modernisierungen) bereit und nutzen Vergleichs‑, Sach‑ oder Ertragswertverfahren je nach Objekt. Viele Verkäufer setzen den Listenpreis typischerweise 3–10 % über dem Verkehrswert, um Verhandlungsreserven zu haben; ein Gutachten, das nicht älter als 6 Wochen ist, gilt in der Praxis als aktuell.
Anlässe zur Verkehrswertermittlung
Immobilienverkauf: Wann ist eine Bewertung nötig?
Für den Verkauf nutzen Sie den Verkehrswert, um einen realistischen Angebotspreis zu bestimmen, Kaufverhandlungen zu führen oder bei Teilverkäufen und Erbbaurechtsmodellen; Banken verlangen zur Finanzierung oft ebenfalls eine Bewertung. Kurzbewertungen kosten typischerweise 200–800 €, ein vollwertiges Verkehrswertgutachten liegt meist bei 1.500–5.000 €. Gängige Praxis ist, dass Gutachten nicht älter als sechs Wochen als aktuell gelten.
Juristische Anwendungen: Erbschaften und Scheidungen
Bei Erbschaften legt das Finanzamt den Marktwert als Steuerbemessungsgrundlage zugrunde, bei Scheidungen dient der Verkehrswert dem Zugewinnausgleich oder der Auseinandersetzung gemeinsamer Vermögenswerte. In solchen Fällen ist ein gerichtsfestes Gutachten erforderlich, da fehlerhafte Bewertungen zu Nachzahlungen, steuerlichen Nachteilen oder ungleichen Auszahlungen führen können.
Beispielrechnung verdeutlicht die Konsequenzen: Erben Sie eine Immobilie mit Marktwert 800.000 €, steht Ehegatten ein Freibetrag von 500.000 € zu, sodass 300.000 € steuerpflichtig bleiben; für Kinder beträgt der Freibetrag 400.000 €. Bei Scheidung gilt häufig der Wert zum vereinbarten Stichtag: liegt der Verkehrswert bei 400.000 € und die Restschuld bei 100.000 €, beträgt der Nettoanteil 300.000 € und der Ausgleichsanspruch die Hälfte, also 150.000 €.
Einflussfaktoren auf den Verkehrswert
Standortanalyse: Wie die Lage den Wert beeinflusst
Direkte Nähe zu Innenstadt, S‑/U‑Bahn oder Hauptverkehrsachsen erhöht die Nachfrage; in deutschen Großstädten liegen Quadratmeterpreise oft bei 4.000–10.000 €/m², ländlich häufig unter 2.000 €/m². Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und ruhige Wohnstraßen steigern den Wert, Industrie- oder Bahnlagen reduzieren ihn typischerweise um 10–25 %. Sie sollten Entfernungen (z. B. 500 m zur nächsten Haltestelle) und Lärmkarten in Ihre Bewertung einbeziehen.
Bausubstanz und Zustand der Immobilie
Baujahr, Dachzustand, Wärmedämmung und Haustechnik fließen direkt in die Sachwertermittlung ein; veraltete Heizung, feuchte Keller oder Schädlingsbefall mindern den Wert erheblich. Im Sachwertverfahren wird die Herstellkostenbasis um die Alterswertminderung reduziert, deshalb wirkt sich ein guter Zustand sofort in höheren Verkehrswerten aus. Schimmel, Feuchteschäden oder Rissbildungen gelten als besonders wertmindernd.
Typische Kostenbeispiele geben Ihnen konkrete Anhaltspunkte: Dacherneuerung 20.000–50.000 €, Heizungstausch 8.000–20.000 €, Fensteraustausch 300–800 €/Fenster. Energetische Modernisierungen (z. B. Fassadendämmung, neue Heizung) können den Wert um etwa 5–15 % steigern, amortisieren sich aber erst über Jahre durch geringere Betriebskosten. Sie sollten ein Gutachten oder Bauschadensprotokoll anfertigen lassen und Kostenvoranschläge einholen, damit Sanierungsaufwand und Wertsteigerung sauber gegenübergestellt werden.
Methoden zur Verkehrswertermittlung
Vergleichswertverfahren: Marktpreise als Grundlage
Gutachterausschuss und Kaufpreissammlungen bilden die Basis: Sie ziehen mindestens drei bis fünf vergleichbare Verkaufsfälle heran und passen diese systematisch für Fläche, Baujahr, Zustand und Lage an. Für Sie bedeutet das: Je mehr passende Vergleichsobjekte (z. B. 2019–2024 Verkaufe im Umkreis von 1 km), desto präziser der ermittelte Verkehrswert; bei fehlenden Vergleichsfällen verliert diese Methode an Aussagekraft.
Sachwertverfahren: Eine umfassende Bewertungsmethodik
Formel: (Bodenwert + Gebäudesachwert) × Sachwertfaktor. Bodenrichtwerte liefern den Bodenwert, Herstellkosten werden um die Alterswertminderung reduziert, so entsteht der Gebäudesachwert. Diese Methode eignet sich besonders für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ohne ausreichende Vergleichswerte.
Beispielrechnung zur Verdeutlichung: Bodenwert 80.000 €, Herstellkosten 300.000 €, Alterswertminderung 20 % → Gebäudesachwert 240.000 €; Summe 320.000 €. Bei einem marktbedingt abgeleiteten Sachwertfaktor von 0,90 ergibt sich ein Verkehrswert von 288.000 €. Der Sachwertfaktor kann unter oder über 1 liegen und wird aus Vergleichsdaten abgeleitet.
Ertragswertverfahren: Die Rolle der Mieteinnahmen
Formel: Bodenwert + Ertragswert = Verkehrswert. Ertragswert = (Jahresmiete − Bewirtschaftungskosten − (Bodenwert × Liegenschaftszins)) × Vervielfältiger. Für Ihre vermietete Immobilie stehen Mieteinnahmen, Leerstandquote und vertragliche Mietbedingungen im Fokus; der Vervielfältiger reflektiert die Kapitalisierungsdauer.
Konkretes Rechenbeispiel: Jahresmiete 24.000 €, Bewirtschaftungskosten 4.000 €, Bodenwert 100.000 €, Liegenschaftszins 3 % → Reinertrag = 24.000−4.000−3.000 = 17.000 €. Bei einem Vervielfältiger von 12 ergibt sich ein Ertragswert von 204.000 €; plus Bodenwert = Verkehrswert 304.000 €. Achten Sie auf Leerstände, Mietminderungen oder befristete Verträge, die den Ertragswert massiv reduzieren können.
Notwendige Unterlagen für ein Verkehrswertgutachten
Bauliche Unterlagen und Nachweise
Baupläne (Grundrisse im Maßstab 1:100), Lageplan, Baugenehmigung und Nutzungsbeschreibung bilden die Basis; fügen Sie Statiken, Brandschutznachweise und Flächenberechnungen bei. Rechnungen und Abrechnungen zu Sanierungen (z. B. Dachsanierung 2015, Heizungsmodernisierung 2018) sowie der Energieausweis mit kWh/m²a sind unerlässlich. Fehlt die Baugenehmigung oder eindeutige Rechnungsdokumentation, kann das Gutachten deutlich abwertend ausfallen.
Dokumentation von Mietverhältnissen
Vorlegen sollten Sie alle aktuellen Mietverträge inkl. Anlagen, Staffelmiet- und Indexvereinbarungen, Nachträge sowie die letzten drei Jahresabrechnungen der Nebenkosten. Zahlungsnachweise (Mietzahlungen der letzten 12 Monate), Schriftwechsel zu Mietmängeln und Kündigungen sowie Mieterbonitätsauskünfte sind relevant. Unvollständige oder unwirksame Mietverträge schwächen die Wertermittlung und erhöhen das Risiko einer niedrigeren Ertragsbewertung.
Für das Ertragswertverfahren benötigen Sie die Jahresnettokaltmiete (Monatskaltmiete x 12) samt Aufschlüsselung: Beispielrechnung — Wohnung 75 m² × 9 €/m² = Monatskaltmiete 675 €, Jahreskaltmiete 8.100 €. Berücksichtigen Sie Leerstände (z. B. 5–10 %) und Bewirtschaftungskosten (üblich 15–30 % der Jahresmiete). Staffelmieten und Indexklauseln beeinflussen den Vervielfältiger und damit direkt den Ertragswert; belegen Sie Laufzeiten und letzte Mieterhöhungen mit Datum und Berechnung.
Verkehrs- und Beleihungswert: Ein Unterschied mit Auswirkungen
Definition und Bedeutung des Beleihungswerts
Der Beleihungswert ist die konservative, bankenübliche Bewertung Ihrer Immobilie nach § 16 PfandBG, die für die Kreditvergabe als Sicherheit dient. Banken ziehen hier bei der Ermittlung meist einen Abschlag ein; der Beleihungswert liegt typischerweise zwischen 50 und 90 Prozent des Verkehrswerts. Sie sollten wissen, dass dieser Wert nicht Ihren Verkaufswert widerspiegelt, sondern den Betrag angibt, den die Bank im Zwangsverkauf realistischerweise erwartet.
Einfluss des Verkehrswerts auf Baufinanzierungen
Der ermittelte Verkehrswert bildet die Grundlage, aus der der Beleihungswert abgeleitet wird und somit direkt Ihre maximale Finanzierungshöhe beeinflusst. Liegt der Verkehrswert bei 300.000 €, kann ein Beleihungswert von 70 % (210.000 €) dazu führen, dass die Bank nur bis zu diesem Betrag als Sicherungsbasis rechnet; das wirkt sich auf Darlehenshöhe, Eigenkapitalbedarf und Zinskonditionen aus.
Konkretes Rechenbeispiel: Verkehrswert 300.000 €, Beleihungswert 70 % = 210.000 €. Finanzieren Banken maximal 80 % des Beleihungswerts, ergibt das ein mögliches Darlehen von 168.000 €. Bei Kaufpreis = Verkehrswert benötigen Sie dann 132.000 € Eigenkapital (300.000 € − 168.000 €). Banken gewichten zudem Nutzung (Eigennutz vs. Vermietung), Objektzustand und Lage: bei Mehrfamilienhäusern oder sanierten Bestandsobjekten fallen oft höhere Beleihungsquoten an, bei älteren, renovierungsbedürftigen Objekten größere Abschläge und damit ein höherer Eigenkapitalbedarf.
Schlussfolgerungen und Ausblick auf die Verkehrswertermittlung
Kernergebnisse für Ihre Bewertung
Der Verkehrswert bleibt die zentrale Referenz für Verkauf, Finanzierung und steuerliche Vorgänge; dabei ist der Wert immer stichtagsbezogen und kann vom tatsächlich erzielten Kaufpreis abweichen. Gerichtsfeste Zwecke erfordern ein vollständiges Gutachten, das in der Praxis kaum älter als sechs Wochen sein sollte. Beachten Sie, dass der Beleihungswert typischerweise zwischen 50 und 90 Prozent des Verkehrswerts liegt und damit direkten Einfluss auf Ihre Finanzierungshöhe hat.
Praktische Handlungsempfehlungen
Bereiten Sie die Unterlagen (Baupläne, Energieausweis, Grundbuchauszug, Nachweise über Modernisierungen) vor, bevor Sie ein Gutachten beauftragen; das spart Zeit und reduziert Nachfragen. Wägen Sie Sanierungsmaßnahmen ökonomisch ab: eine energetische Modernisierung mit Investitionen von etwa 20.000 € kann je nach Lage und Zustand eine Wertsteigerung von rund 5–10 Prozent bewirken. Prüfen Sie bei vermieteten Objekten die tatsächlichen Mietdaten (Mietspiegel, Vertragslaufzeiten) – schon ein Prozentpunkt Mietausfall kann den Ertragswert messbar senken.
Konkretes Rechenbeispiel
Sachwertverfahren (Beispiel): Bodenwert 80.000 €, Gebäudesachwert 220.000 €, Sachwertfaktor 1,0 → Verkehrswert = (80.000 + 220.000) x 1,0 = 300.000 €.
Ertragswertverfahren (Beispiel): Jahresmiete 18.000 €, Bewirtschaftungskosten 2.000 €, Bodenwert 80.000 €, Liegenschaftszins 3 % → Berechnung: (18.000 − 2.000 − (80.000 x 0,03)) = 13.600 €; bei einem Vervielfältiger von 12 ergibt sich ein Ertragswert von 163.200 €; Verkehrswert = Bodenwert + Ertragswert = 80.000 + 163.200 = 243.200 €. Diese Beispiele zeigen, wie unterschiedlich Verfahren zu abweichenden Ergebnissen führen können.
Zukünftige Entwicklungen und Markttrends
Steigende Zinsen können Kaufkraft und Nachfrage dämpfen, während strengere Energieanforderungen (GEG-Nachrüstpflichten, höhere Effizienzstandards) Renovierungsbedarf und damit kurzfristig Kosten, langfristig jedoch Wertpotenzial erzeugen. In Ballungsräumen sind Marktschwankungen häufiger und Preisänderungen von 5–15 Prozent innerhalb weniger Jahre nicht unüblich; in ländlichen Regionen verlaufen Anpassungen oft moderater. Achten Sie auf lokale Bodenrichtwertentwicklung und großflächige Projekte (Infrastruktur, Gewerbeansiedlungen), da diese den Verkehrswert innerhalb kurzer Zeit deutlich beeinflussen können.
Abschließende Empfehlung
Nutzen Sie Online-Rechner zur Ersteinschätzung, akzeptieren Sie aber mögliche Abweichungen von bis zu 10–25 Prozent gegenüber einem professionellen Gutachten. Bei Erbschaften, Scheidung oder Streitfällen müssen Sie ein gerichtsfestes Gutachten einholen. Lassen Sie den Verkehrswert neu ermitteln, wenn seit dem letzten Gutachten relevante Änderungen (Baumaßnahmen, Mietverhältnisänderungen, Marktumbrüche) eingetreten sind.
Fragen Rund um das Thema: Berechnung Verkehrswert Immobilie
1. Wie kann ich den Wert einer Immobilie selbst ermitteln?
Den Wert einer Immobilie selbst zu ermitteln, ist grundsätzlich möglich, jedoch sollten Eigentümer sich bewusst sein, dass diese Einschätzung nur eine grobe Orientierung bieten kann und in den meisten Fällen nicht die Genauigkeit eines professionellen Gutachtens erreicht. Eine gängige Methode ist das Sachwertverfahren, bei dem zunächst der Bodenwert anhand der Grundstücksfläche und des offiziellen Bodenrichtwertes berechnet wird. Ein Beispiel: Ein Grundstück mit 500 Quadratmetern und einem Bodenrichtwert von 160 € pro Quadratmeter ergibt einen Bodenwert von 80.000 €. Im nächsten Schritt wird der Gebäudesachwert ermittelt, indem die Herstellungskosten des Gebäudes und eventueller Nebengebäude wie Garagen berücksichtigt und anschließend um einen Altersabschlag reduziert werden. Nehmen wir an, die Baukosten liegen bei 208.000 €, eine Garage wird mit 15.000 € angesetzt, und es erfolgt ein Altersabschlag von 30 %. Daraus ergibt sich ein Gebäudesachwert von 133.800 €. Der Gesamtwert wird anschließend mit einem sogenannten Sachwertfaktor multipliziert, der die Marktsituation berücksichtigt – im Beispiel 1,3. Das Ergebnis: (80.000 € + 133.800 €) × 1,3 = 278.940 €. Dieses Verfahren zeigt, dass eine erste Einschätzung durchaus möglich ist, allerdings spielen viele weitere Faktoren wie Lage, Bauzustand und regionale Marktdynamik eine große Rolle, die Laien oft nicht vollständig bewerten können.
2. Wie berechnet man den Marktwert einer Immobilie?
Der Marktwert einer Immobilie orientiert sich im Gegensatz zum reinen Sachwert stärker an Angebot und Nachfrage. Er wird in der Praxis häufig durch das Vergleichswertverfahren ermittelt, bei dem ähnliche Objekte, die kürzlich in derselben Region verkauft wurden, herangezogen werden. Dabei werden mindestens drei bis fünf Kaufpreise vergleichbarer Immobilien betrachtet und anschließend für Unterschiede in Größe, Ausstattung, Baujahr oder Lage korrigiert. Beispiel: Wurden drei vergleichbare Häuser in der Nachbarschaft in den letzten zwölf Monaten für 450.000 €, 470.000 € und 490.000 € verkauft, ergibt sich ein durchschnittlicher Marktwert von etwa 470.000 €. Käufer und Verkäufer erhalten auf diese Weise ein realistisches Bild, welchen Preis der Markt tatsächlich hergibt. Anders als beim Sachwertverfahren, das sich auf Kosten und Werte einzelner Bauteile stützt, bildet der Marktwert die tatsächliche Zahlungsbereitschaft der Interessenten ab.
3. Was mindert den Verkehrswert eines Hauses?
Der Verkehrswert eines Hauses kann durch zahlreiche Faktoren gemindert werden, die über reine Marktschwankungen hinausgehen. Auf der einen Seite beeinflusst das Verhältnis von Angebot und Nachfrage die Höhe des erzielbaren Werts: Gibt es viele vergleichbare Immobilien auf dem Markt, sinkt die Nachfrage und damit auch der Wert, während ein knappes Angebot die Preise nach oben treibt. Auf der anderen Seite wirken sich bauliche und rechtliche Gegebenheiten direkt wertmindernd aus. Beispiele hierfür sind ein Sanierungsstau, veraltete Heizungsanlagen, mangelnde Wärmedämmung, Schimmel oder gravierende Bauschäden wie Risse in tragenden Wänden. Auch rechtliche Belastungen wie ein Nießbrauchrecht, ein eingetragenes Wohnrecht oder eine Wegerechtsverpflichtung können den Verkehrswert erheblich reduzieren, da sie die Nutzungsmöglichkeiten des Käufers einschränken. Zusätzlich spielt die Lage eine Rolle: Lärm durch stark befahrene Straßen, fehlende Infrastruktur oder die Nähe zu Industriegebieten senken den Wert um bis zu 20 %.
4. Ist Verkehrswert gleich Kaufpreis?
Nein, Verkehrswert und Kaufpreis sind nicht identisch, auch wenn sie in vielen Fällen nahe beieinanderliegen können. Der Verkehrswert ist eine objektive, stichtagsbezogene Schätzung, die von Gutachtern nach den gesetzlichen Vorgaben (z. B. § 194 BauGB) ermittelt wird. Er soll den Preis widerspiegeln, der unter normalen Marktbedingungen wahrscheinlich erzielt werden kann. Der Kaufpreis hingegen ergibt sich in der Praxis aus der Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer und kann sowohl über als auch unter dem Verkehrswert liegen. Ein Beispiel: Muss ein Verkäufer aufgrund persönlicher Umstände schnell verkaufen (Notverkauf), kann der erzielte Preis 10–20 % unter dem Verkehrswert liegen. Umgekehrt kann in stark nachgefragten Regionen mit Bieterverfahren ein höherer Kaufpreis erzielt werden, insbesondere wenn mehrere Interessenten konkurrieren. Somit ist der Verkehrswert eher ein Richtwert, während der Kaufpreis das konkrete Ergebnis einer Marktsituation und Verhandlung darstellt.
5. Wie lautet die Formel für den Verkehrswert einer Immobilie?
Die gängige Formel zur Ermittlung des Verkehrswerts lautet: Bodenwert + Ertragswert = Verkehrswert. Dabei ergibt sich der Bodenwert aus der Grundstücksgröße multipliziert mit dem jeweiligen Bodenrichtwert, der von den Gutachterausschüssen der Gemeinden regelmäßig veröffentlicht wird. Der Ertragswert hingegen berücksichtigt die jährlichen Erträge der Immobilie, etwa die Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten sowie den Liegenschaftszins. Der ermittelte Ertragswert wird dann mit einem Kapitalisierungsfaktor, dem sogenannten Vervielfältiger, multipliziert. Dieses Verfahren ist besonders bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien relevant, da es die Rentabilität der Immobilie berücksichtigt. Je nach Objekt können auch das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren angewendet werden, doch die Grundidee bleibt dieselbe: Bodenwert plus nutzungsabhängiger Wertanteil ergibt den Verkehrswert.
6. Wie wird der Wert einer Immobilie bei Erbschaft berechnet?
Bei Erbschaften erfolgt die Bewertung von Immobilien nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes sowie auf Grundlage der ortsüblichen Werte. Das Finanzamt setzt dabei in der Regel den Bodenrichtwert für unbebaute Grundstücke an und multipliziert diesen mit der Grundstücksgröße. Bei bebauten Grundstücken werden Verfahren wie das Ertrags- oder Sachwertverfahren angewandt, um den Verkehrswert zu ermitteln. Da diese Bewertungen oft standardisiert erfolgen, berücksichtigen sie nicht immer wertmindernde Faktoren wie Sanierungsbedarf oder bestehende Mietverhältnisse, wodurch die Steuerlast für die Erben höher ausfallen kann. Ein Beispiel: Hat ein Grundstück 600 qm mit einem Bodenrichtwert von 250 €/qm, ergibt das einen Wert von 150.000 €. Bei einer Erbimmobilie mit Gebäuden wird zusätzlich der Gebäudewert berechnet und addiert. Deshalb lassen viele Erben zur Absicherung ein eigenes Gutachten durch einen Immobiliengutachter erstellen, um eine realistischere Bewertung zu erhalten und gegebenenfalls Steuern zu sparen.
7. Wie wird der Marktwert einer Immobilie ermittelt?
Der Marktwert wird in erster Linie anhand zweier Komponenten ermittelt: dem Grundstückswert und dem Gebäudewert. Der Grundstückswert ergibt sich aus den veröffentlichten Bodenrichtwerten, die je nach Lage stark variieren können. Der Gebäudewert orientiert sich an den ursprünglichen Baukosten, abzüglich einer altersbedingten Wertminderung. Zusätzlich fließen Faktoren wie energetischer Zustand, Modernisierungen und Ausstattung in die Bewertung ein. Am Ende werden die beiden Werte addiert, wodurch ein Gesamtmarktwert entsteht. Wichtig zu verstehen ist, dass der Marktwert stark zeit- und lageabhängig ist: Während derselben Immobilie in München ein deutlich höherer Wert zugeschrieben wird als in einer ländlichen Region, obwohl die Baukosten identisch sein können.
8. Wer berechnet den Wert einer Immobilie?
Der Wert einer Immobilie kann je nach Anlass von unterschiedlichen Institutionen oder Personen berechnet werden. Bei Erbschaften oder Schenkungen ist in erster Linie das Finanzamt zuständig, das auf Basis gesetzlich vorgeschriebener Verfahren den steuerlichen Verkehrswert bestimmt. Für gerichtliche Auseinandersetzungen, Scheidungen oder Erbstreitigkeiten wird ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger hinzugezogen, dessen Gutachten vor Gericht Bestand hat. Für Verkaufszwecke oder Finanzierungen greifen viele Eigentümer auf Immobiliengutachter, Bausachverständige oder Makler mit fundierter Marktkenntnis zurück. Diese Experten haben Zugriff auf Kaufpreissammlungen, Bodenrichtwerte und Marktanalysen, wodurch eine realistische Einschätzung möglich ist. Wichtig ist dabei zu unterscheiden, ob ein Kurzgutachten zur Orientierung genügt oder ein vollwertiges Verkehrswertgutachten erforderlich ist.
9. Wie berechne ich den Marktwert?
Im Immobilienbereich wird der Marktwert vor allem durch Vergleichs- oder Ertragswertverfahren ermittelt. In anderen Zusammenhängen, etwa bei börsennotierten Unternehmen, hat der Begriff eine andere Bedeutung. Dort berechnet sich der Market Value aus der Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien multipliziert mit dem aktuellen Aktienkurs, was der Marktkapitalisierung entspricht. Übertragen auf Immobilien bedeutet dies, dass der Marktwert den Preis darstellt, den Käufer bereit sind, zu zahlen. In der Praxis sollte man immer mehrere Verfahren kombinieren: Während Vergleichspreise die aktuelle Marktlage widerspiegeln, liefert das Ertragswertverfahren Hinweise auf die Rentabilität, und das Sachwertverfahren bildet die Substanz ab. So erhält man ein abgerundetes Bild des Marktwertes.
10. Was ist höher, Ertragswert oder Verkehrswert?
Ob der Ertragswert höher oder niedriger als der Verkehrswert ausfällt, hängt stark von der jeweiligen Immobilie ab. Der Verkehrswert stellt den Gesamtwert der Immobilie dar, der nach anerkannten Verfahren ermittelt wird und den objektiven Marktwert zu einem bestimmten Stichtag widerspiegelt. Der Ertragswert hingegen konzentriert sich ausschließlich auf die zu erwartenden Einnahmen, die sich mit der Immobilie erzielen lassen. Bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien mit hohen Mieteinnahmen kann der Ertragswert über dem Verkehrswert liegen, weil die Rentabilität sehr stark ist. Bei eigengenutzten Einfamilienhäusern ohne Mieteinnahmen fällt der Ertragswert dagegen oft niedriger aus, da keine regelmäßigen Erträge erwirtschaftet werden. In der Praxis ist der Ertragswert deshalb ein wichtiger Teilaspekt, während der Verkehrswert das umfassendere und rechtlich verbindliche Maß darstellt.
Quellen:
Nachrichten zum Thema: Berechnung Verkehrswert Immobilie
Pfandbriefgesetz (PfandBG) § 16 Beleihungswertermittlung
Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken Von Bernhard Metzger · 2008; ISBN:9783448090079, 3448090077
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Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken -mit Arbeitshilfen online Von Bernhard Metzger · 2013; ISBN:9783648036327, 3648036327
Barwertorientierte Fair Value-Ermittlung für Renditeimmobilien in der IFRS-Rechnungslegung Empfehlungen zur Konkretisierung eines Bewertungskalküls Von Kathrin Köhling · 2011; ISBN:9783844100419, 3844100415
Immobilien bewerten leicht gemacht Von Jörg Stroisch · 2010; ISBN:9783448101669, 3448101664
Immobilien bewerten leicht gemacht - inkl. Arbeitshilfen online Von Jörg Stroisch · 2015; ISBN:9783648066126, 3648066129
Kennzahlen für die Bau- und Immobilienwirtschaft - inkl. Arbeitshilfen online Von Helmut Geyer · 2020; ISBN:9783648139851, 3648139851
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