Hier eine Übersicht, was sich ändern könnte:
Die geplante Erbschaftsteuer‑Reform 2026 bringt für Immobilienerben weitreichende Änderungen. Ein höherer lebenslanger Freibetrag, neue Stundungsregeln und die einheitliche Bewertung aller Vermögensarten nach aktuellem Verkehrswert sollen das System vereinfachen, können aber auch zu höheren Steuerlasten führen. Für Immobilien spielt die korrekte Wertermittlung eine zentrale Rolle: Falsch angesetzte Werte können Freibeträge mindern und Steuern unnötig erhöhen. Frühzeitige Verkehrswertgutachten, strategische Planung und klare Aufteilung unter Miterben werden dadurch wichtiger denn je. CERTA unterstützt mit gerichtsfesten Gutachten, die eine faire und nachvollziehbare Besteuerung sicherstellen.
Freibeträge
Geplante Änderungen bei Freibeträgen: Was Immobilienerben wissen müssen:
Grundsätzlich gilt: Eigenheime, die selbst genutzt werden, bleiben steuerfrei, solange der Erbe darin wohnt. Aber Vorsicht:
- Ferienhäuser oder Zweitwohnungen fallen in die Erbschaftsteuer.
- Mehrere Immobilien können Freibeträge schnell überschreiten, insbesondere bei Patchwork-Familien oder mehreren Miterben.
- Falsch angesetzte Verkehrswerte können dazu führen, dass Freibeträge gar nicht oder nur teilweise wirken.
So vermeiden Erben hohe Steuerlast: Die wichtigsten Schritte:
- Frühzeitig Verkehrswertgutachten einholen: Vermeidet Streit mit dem Finanzamt und sorgt für faire Steuerberechnung.
- Freibeträge prüfen: Vor allem bei mehreren Immobilien oder Miterben ist die korrekte Aufteilung entscheidend.
- Liquidität planen: Stundung oder stille Beteiligung rechtzeitig beantragen.
- Gestaltungsmöglichkeiten prüfen: Patchwork-Familien, Schenkungen oder Betriebsimmobilien erfordern genaue Planung.
Steuersätze
Was ändert sich bei den Steuersätzen?: Vereinfachung oder mögliche Mehrbelastung?
Verkehrswert als alleinige Bewertungsgrundlage
Die Reformvorschläge der SPD und andere Reformdiskussionen zielen darauf ab, alle Vermögensarten einheitlich mit dem Verkehrswert anzusetzen
Bewertung nach Verkehrswert: Was sich grundlegend für Immobilienerben ändert:
- Der tatsächliche Marktwert wird zugrunde gelegt, nicht der historische Kaufpreis oder Buchwert.
- Lage, Zustand, Nutzung und Ertragswert fließen in die Bewertung ein.
- Freibeträge wirken deutlich besser, wenn der Verkehrswert korrekt bestimmt ist.
Beispiel: Eine geerbte Wohnung in zentraler Lage kann im Steuerbescheid auf Basis des Bodenrichtwertes deutlich niedriger oder höher bewertet werden, als ihr realer Marktwert. Ohne Gutachten zahlt der Erbe eventuell unnötig hohe Steuern.
Stundung
Mögliche Vor- und Nachteile für Immobilienerben
Was sind die Vorteile und Risiken der geplanten Reform der SPD für Immobilienerben?
Fazit: Immobiliengutachten sind für eine faire Besteuerung weiterhin unverzichtbar
Die Erbschaftsteuer ist nicht nur eine Frage der Höhe oder des Steuersatzes, sie ist entscheidend von der Bewertung der Immobilien abhängig.
- Falsche Bewertung führt zu unnötig hohen Steuern.
- Korrekte Bewertung, kombiniert mit Kenntnis von Freibeträgen und Stundungsoptionen, sorgt für faire Belastung.
- Reformdebatten werden die Prinzipien vermutlich weiter vereinheitlichen, aber die Praxis bleibt komplex.
Für jeden Immobilienerben gilt daher: Wer frühzeitig bewertet, plant und Experten einbindet, sichert sich faire Besteuerung und minimiert Risiko und Konflikte.
Eine frühzeitige Bewertung ist relevant, weil sie Klarheit über den tatsächlichen Verkehrswert schafft und damit ermöglicht, Freibeträge sinnvoll zu planen und mögliche steuerliche Gestaltungen, etwa Schenkungen über mehrere Jahre, realistisch einzuschätzen.
Sie hilft, spätere Konflikte in Erbengemeinschaften zu vermeiden, da der Wert einer Immobilie objektiv und nachvollziehbar feststeht. Zudem lassen sich unerwartete Steuerbelastungen oder Liquiditätsengpässe frühzeitig erkennen (z.B. bei der Verteilung mehrerer Immobilien bzw. bei mehreren Erbfällen innerhalb einer Familie) und geeignete Maßnahmen rechtzeitig einleiten. Nicht zuletzt bildet eine belastbare Wertermittlung auch die Grundlage für korrekte Pflichtteils- und Ausgleichsansprüche innerhalb der Familie.
Quelle:
https://www.spd.de/fairerben; Jan 2026
https://www.bmjv.de/DE/themen/gesellschaft_familie/erbrecht/erbrecht_node.html
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