Wie setzen sich die Kosten eines Verkehrswertgutachtens zusammen?
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den voraussichtlich am Markt erzielbaren Preis einer Immobilie oder eines Grundstücks. Was es kostet, ist gesetzlich nicht mehr festgelegt. Das Honorar richtet sich nach dem Wert und der Komplexität des Objekts, dem Umfang des Gutachtens und der Qualität der vorhandenen Unterlagen. Als Orientierung gelten am Markt 0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts. In diesem Artikel erfahren Sie, wofür Sie ein Verkehrswertgutachten brauchen, welche Faktoren den Preis bestimmen, wie Sie Kosten sparen und wann Sie das Gutachten steuerlich absetzen können.
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Definition
Der Begriff „Verkehrswert“ ist gleichbedeutend mit dem „Marktwert“. Nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) ist das der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Ein Verkehrswertgutachten stellt diesen Wert zu einem festen Stichtag nachvollziehbar fest und begründet ihn.
Wichtige Bestandteile eines Verkehrswertgutachtens
Ein vollständiges Verkehrswertgutachten enthält den Wertermittlungsstichtag, eine ausführliche Beschreibung von Grundstück und Gebäude, die rechtlichen Gegebenheiten wie eingetragene Wohnrechte oder Baulasten sowie die Herleitung des Werts nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Dafür werden auch die Marktdaten des örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte herangezogen, etwa Bodenrichtwerte und Vergleichspreise.
Wann wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?
Kauf und Verkauf
Beim Verkauf schützt ein Gutachten davor, die Immobilie unter Wert abzugeben. Beim Kauf verhindert es, dass Sie einen überhöhten Preis zahlen. In beiden Fällen schafft der neutrale Wert eine belastbare Verhandlungsgrundlage für alle Beteiligten.
Erbschaft, Scheidung und andere rechtliche Anlässe
Bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen, Zwangsversteigerungen oder der Feststellung von Betriebsvermögen geht es meist um viel Geld und um gegenläufige Interessen. Hier wird ein Verkehrswertgutachten nach den verbindlichen Vorgaben der ImmoWertV benötigt, damit das Ergebnis von Gerichten, Behörden und dem Finanzamt anerkannt wird. Auch gegenüber dem Finanzamt dient es als Nachweis, wenn der steuerlich angesetzte Wert zu hoch erscheint.
Finanzierung
Banken ermitteln für eine Immobilienfinanzierung in der Regel selbst einen Beleihungswert. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten kann die Verhandlung trotzdem erleichtern, weil es den Wert des Objekts belegt und Sicherheit über den angemessenen Kaufpreis gibt.
Versicherungsfälle
Nach einem Brand, Sturm- oder Wasserschaden kommt es häufig zu Streit über die Höhe der Entschädigung. Ein Gutachten liefert dann eine unabhängige Grundlage für den Wert der Immobilie vor und nach dem Schaden und hilft, Auseinandersetzungen mit der Versicherung zu vermeiden.
Kosten eines Verkehrswertgutachtens
Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten sind frei verhandelbar. Im Durchschnitt sollten Sie mit 0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts rechnen. Ein kompaktes Wertgutachten ist in der Regel deutlich günstiger und wird oft zum Pauschalpreis angeboten.
Welche Faktoren beeinflussen die Kosten?
Ein unabhängiges Gutachten liefert eine neutrale Bewertung, der Aufwand dafür unterscheidet sich aber je nach Objekt erheblich. Entscheidend sind vor allem diese Punkte:
Eine Eigentumswohnung in Standardlage mit vollständigen Unterlagen ist deshalb günstiger zu bewerten als ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietverhältnissen oder ein Grundstück mit ungeklärten Rechten.
Typische Preisspanne
Bei 0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts fallen für eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro in der Regel 2.500 bis 7.500 Euro an. Für eine Immobilie im Wert von 320.000 Euro liegen die Kosten entsprechend etwa zwischen 1.600 und 4.800 Euro. Komplexe oder gewerblich genutzte Objekte liegen eher am oberen Ende der Spanne, Eigentumswohnungen meist am unteren.
Wie sich das Honorar zusammensetzt
Bis 2009 waren die Honorare für Verkehrswertgutachten in § 34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt. Seit diese Vorschrift gestrichen wurde, vereinbaren Auftraggeber und Sachverständige das Honorar frei. Grundlage ist meist der erwartete Verkehrswert sowie Art, Lage und Zustand des Objekts. Für eine besonders aufwendige Datenbeschaffung oder eine hohe Komplexität der Bewertung können Aufschläge anfallen. Klären Sie deshalb vor der Beauftragung, was im Preis enthalten ist und ob Zusatzkosten entstehen können.
So sparen Sie bei einem Verkehrswertgutachten Kosten
Vereinbaren Sie einen Festpreis statt eines Honorars nach Aufwand. So bleiben die Kosten planbar, selbst wenn die Erstellung aufwendiger wird als gedacht.
Stellen Sie außerdem alle Unterlagen schon bei der Beauftragung bereit. Das verringert den Aufwand für die Sachverständigen und hält den Preis im Rahmen. Benötigt werden in der Regel Grundbuchauszug, Flurkarte oder Lageplan, Grundrisse und Baupläne, Baubeschreibung und Baugenehmigung, Wohnflächenberechnung, Energieausweis sowie Rechnungen zu Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Wirtschaftspläne, Nebenkostenabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre hinzu. Bei vermieteten Objekten außerdem die Mietverträge und eine aktuelle Mietaufstellung.
Sind die Kosten für ein Verkehrswertgutachten steuerlich absetzbar?
In bestimmten Fällen können Sie die Kosten für ein Verkehrswertgutachten steuerlich geltend machen. Die wichtigsten Fälle im Überblick:
Ob und in welcher Höhe ein Abzug möglich ist, hängt vom Einzelfall ab. Klären Sie das am besten mit Ihrer Steuerberatung.
Wie wird ein Verkehrswertgutachten erstellt?
Die ImmoWertV kennt drei Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches zum Einsatz kommt, hängt von der Art der Immobilie, ihrer Nutzung und der verfügbaren Datenlage ab.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken eingesetzt, bei ausreichender Datenlage auch bei Einfamilienhäusern. Der Verkehrswert ergibt sich aus den Kaufpreisen vergleichbarer Objekte, die in zeitlicher Nähe zum Stichtag verkauft wurden. Voraussetzung ist, dass genügend geeignete Vergleichsfälle vorliegen.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren eignet sich für Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien. Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen der Immobilie, aus denen unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten und der Restnutzungsdauer der Gebäudeertragswert abgeleitet wird. Hinzu kommt der Bodenwert.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird vor allem bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet, für die es zu wenige Vergleichspreise gibt, sowie bei Spezialimmobilien. Im Mittelpunkt stehen die Herstellungskosten des Gebäudes, vermindert um die Alterswertminderung, zuzüglich des Bodenwerts. Das Ergebnis wird mit einem Marktanpassungsfaktor an die tatsächliche Marktlage angepasst.
Welches Verfahren passt?
Die Sachverständigen wählen das Verfahren nach Objektart, Nutzung, Datenlage und Bewertungsanlass aus. Oft werden zwei Verfahren kombiniert, um das Ergebnis abzusichern.
Wer erstellt ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten können qualifizierte Immobiliensachverständige erstellen. Damit es vor Gericht, bei Behörden und beim Finanzamt anerkannt wird, sollte es von öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen stammen. Die Berufsbezeichnung „Gutachter“ ist nicht geschützt, deshalb lohnt sich ein Blick auf die Qualifikation.
Zertifizierte Sachverständige
Zertifizierte Sachverständige haben ihre Fachkunde in einem anerkannten Prüfverfahren nachgewiesen, etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024, bei HypZert oder der DEKRA. Ihre Gutachten werden von Gerichten, Behörden, Banken und Finanzämtern anerkannt. Sie bieten in der Regel sowohl vollständige Verkehrswertgutachten als auch kompakte Wertgutachten an, je nachdem, was der Anlass erfordert.
Gutachterausschüsse
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte gibt es in Deutschland seit 1960. Sie sammeln alle Kaufverträge ihres Gebiets, leiten daraus Bodenrichtwerte und Marktdaten ab und veröffentlichen diese. Auf diese Daten greifen Sachverständige bei jeder Bewertung zurück. Gutachterausschüsse erstellen auf Antrag auch selbst Verkehrswertgutachten, die Bearbeitungszeiten sind dort allerdings oft deutlich länger.
So läuft die Beauftragung ab
Erstberatung
Im Erstgespräch klären Sie mit den Sachverständigen den Anlass der Bewertung, die Besonderheiten des Objekts und den passenden Gutachtenumfang. Sie erfahren, welche Unterlagen benötigt werden und was das Gutachten kostet.
Ortstermin und Datenerfassung
Beim Ortstermin wird die Immobilie besichtigt und ihr tatsächlicher Zustand erfasst, darunter Bauweise, Ausstattung, energetischer Zustand, Modernisierungen und eventuelle Mängel. Je nach Objekt dauert das eine bis mehrere Stunden. Parallel werden Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Bodenrichtwerte und weitere Daten eingeholt.
Analyse und Erstellung des Gutachtens
Anschließend werden die Daten ausgewertet und der Verkehrswert nach dem passenden Verfahren der ImmoWertV ermittelt. Das Gutachten enthält nicht nur den Wert, sondern auch die vollständige Herleitung, sodass jeder Schritt nachvollziehbar ist.
Prüfung und Übergabe
Vor der Übergabe wird das Gutachten noch einmal auf Vollständigkeit und Plausibilität geprüft, offene Fragen werden mit Ihnen geklärt. Danach erhalten Sie das fertige Gutachten, das Sie für private Zwecke ebenso nutzen können wie gegenüber Finanzamt, Gericht oder Bank. Bei CERTA dauert der gesamte Ablauf etwa zehn Werktage.
Alternativen zum Verkehrswertgutachten im Vergleich
Verkehrswertgutachten
Das vollständige Verkehrswertgutachten ist die einzige Bewertungsform, die vor Gericht, bei Behörden und beim Finanzamt anerkannt wird. Es berücksichtigt alle wertrelevanten Faktoren und ist dafür die teuerste Option.
Online-Bewertungstools
Online-Bewertungen und automatisierte Bewertungsmodelle liefern in wenigen Minuten eine kostenlose Schätzung auf Basis von Lage und Grunddaten. Für eine erste Orientierung reicht das. Zustand, Ausstattung, Modernisierungen und rechtliche Besonderheiten bleiben jedoch unberücksichtigt, weshalb das Ergebnis erheblich vom tatsächlichen Wert abweichen kann. Für Finanzamt, Gericht oder Erbauseinandersetzung sind diese Tools nicht geeignet.
Maklereinschätzung und Selbstbewertung
Maklerinnen und Makler können aus ihrer Marktkenntnis eine Preiseinschätzung abgeben, die oft kostenlos ist, aber mit dem Interesse an einem Verkaufsauftrag verbunden sein kann. Eine eigene Bewertung anhand von Inseraten und Marktdaten ist schnell gemacht, aber ungenau. Beide Wege haben keine formale Gültigkeit und ersetzen kein Gutachten, wenn der Wert belastbar sein muss.
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Fazit
Ein Verkehrswertgutachten kostet am Markt üblicherweise 0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts, wobei Umfang, Komplexität und Unterlagenlage den Preis bestimmen. Wer einen Festpreis vereinbart und seine Unterlagen vollständig bereitstellt, hält die Kosten planbar. Für Erbschaft, Scheidung, Finanzamt oder Gericht führt kein Weg an einem Gutachten von zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen vorbei. Online-Bewertungen und Maklereinschätzungen taugen für eine erste Orientierung, mehr nicht.
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Häufige Fragen
Wer trägt die Kosten für ein Verkehrswertgutachten? >
In der Regel zahlt, wer das Gutachten in Auftrag gibt. Das kann die Eigentümerseite sein, die Käufer- oder Verkäuferseite oder ein Kreditinstitut. In gerichtlichen Verfahren entscheidet das Gericht über die Kostenverteilung, bei Erbengemeinschaften werden die Kosten häufig unter den Miterben aufgeteilt.
Was kostet ein Wertgutachten für eine Immobilie? >
Ein vollständiges Verkehrswertgutachten kostet am Markt meist 0,5 bis 1,5 Prozent des Verkehrswerts. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro sind das 1.500 bis 4.500 Euro. Ein kompaktes Wertgutachten, das für weniger komplexe Fragestellungen ausreicht, ist deutlich günstiger und wird oft zum Pauschalpreis angeboten.
Woher bekomme ich ein Verkehrswertgutachten? >
Am einfachsten beauftragen Sie zertifizierte Immobiliensachverständige wie CERTA. Sie erhalten dort ein Gutachten, das vor Behörden, Gerichten und Finanzämtern anerkannt ist, zu einem vorab festgelegten Preis. Alternativ erstellen auch die Gutachterausschüsse der Landkreise und kreisfreien Städte auf Antrag Verkehrswertgutachten, meist mit längerer Bearbeitungszeit.
Wie lange dauert die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens? >
Je nach Anbieter dauert ein vollständiges Verkehrswertgutachten mehrere Wochen, weil Unterlagen beschafft, ein Ortstermin durchgeführt und die Daten ausgewertet werden müssen. Bei CERTA beträgt die Bearbeitungszeit etwa zehn Werktage ab Ortstermin und vollständigen Unterlagen.
Was ist der Unterschied zwischen einem Wertgutachten und einem Verkehrswertgutachten? >
„Wertgutachten“ ist der Oberbegriff für jede gutachterliche Bewertung einer Immobilie. Das Verkehrswertgutachten ist die vollständige Form nach § 194 BauGB und ImmoWertV, die von Gerichten, Behörden und Finanzämtern anerkannt wird. Ein kompaktes Wertgutachten ist kürzer und günstiger und eignet sich für private Zwecke wie die Vorbereitung eines Verkaufs oder eine Einigung innerhalb der Familie.
Wer schätzt ein Haus im Erbfall? >
Das Finanzamt bewertet die Immobilie für die Erbschaftsteuer zunächst selbst, und zwar in einem pauschalen Verfahren nach dem Bewertungsgesetz ohne Besichtigung. Dabei fällt der Wert häufig zu hoch aus. Nach § 198 BewG können Sie einen niedrigeren Verkehrswert durch das Gutachten eines zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen nachweisen und so die Steuer senken.
Wann lohnt sich ein Wertgutachten? >
Ein Wertgutachten lohnt sich immer dann, wenn der Wert einer Immobilie objektiv feststehen muss: bei Kauf oder Verkauf, bei Erbschaft und Schenkung, bei Scheidung, gegenüber dem Finanzamt oder bei Streit mit einer Versicherung. Gerade bei der Erbschaftsteuer können die Gutachterkosten durch die Steuerersparnis um ein Vielfaches aufgewogen werden.
Wer schätzt den Verkehrswert einer Immobilie? >
Verlässlich ermitteln den Verkehrswert zertifizierte oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Sie besichtigen das Objekt, wenden die gesetzlichen Verfahren der ImmoWertV an und erstellen ein Gutachten, das vor Gericht und bei Banken anerkannt wird. Das Finanzamt ermittelt im Erbschafts- oder Schenkungsfall zwar ebenfalls einen Wert, aber in einem pauschalen Verfahren ohne Besichtigung.
Wie kann ich den Verkehrswert meines Hauses berechnen? >
Eine einfache Formel für alle Fälle gibt es nicht. Beim Sachwertverfahren, das bei selbst genutzten Häusern üblich ist, gilt vereinfacht: (Bodenwert + Gebäudesachwert) × Marktanpassungsfaktor. Der Bodenwert ergibt sich aus dem Bodenrichtwert, der Gebäudesachwert aus den Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung, der Marktanpassungsfaktor aus den Daten des Gutachterausschusses. Für ein belastbares Ergebnis braucht es Fachkenntnis und Zugang zu den aktuellen Marktdaten.
Was mindert den Wert des Hauses? >
Wertmindernd wirken vor allem eine ungünstige Lage, etwa an einer stark befahrenen Straße, bauliche Mängel, Instandhaltungsstau, fehlende Modernisierungen und ein schlechter energetischer Zustand. Auch rechtliche Belastungen wie Wohnrechte, Nießbrauch, Baulasten oder Erbbaurecht senken den Wert. Ein Gutachten zeigt, welche Faktoren im Einzelfall wie stark wirken.
Quellen >
Paragraf 34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
Immobilien bewerten leicht gemacht ISBN:9783448101669, 3448101664
Klage, Gutachten und Urteil. Eine Anleitung für die zivilrechtlichen Ausbildungs- und Prüfungsarbeiten mit Beispielen.
ISBN:9783811436183, 381143618X
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