Wer eine Immobilie verschenkt, muss in der Regel Schenkungssteuer zahlen – sobald der Wert der Immobilie den persönlichen Freibetrag des Beschenkten übersteigt. Wie hoch diese Steuer ausfällt, hängt direkt davon ab, mit welchem Wert das Finanzamt die Immobilie ansetzt.
Das Finanzamt ermittelt den Wert nach pauschalen Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG). Diese Massenverfahren übersehen systematisch die individuellen Eigenschaften einer Immobilie – Sanierungsstau, schlechter Zuschnitt, Wohnrechte. In der Praxis liegt der vom Finanzamt angesetzte Bedarfswert deshalb oft 10 bis 25 % über dem realen Marktwert.
Mit § 198 BewG haben Sie aber das Recht, einen niedrigeren Verkehrswert per Sachverständigengutachten nachzuweisen. Bei einem typischen Einfamilienhaus mit 100.000 € Wertabweichung spart das in Steuerklasse I schnell 10.000 – 15.000 € Schenkungssteuer.
Dieser Ratgeber zeigt, wie der Wert bei Schenkungen ermittelt wird, welche Bewertungsverfahren gelten – und wann sich ein Gutachten konkret rechnet.
Grundlagen der Immobilienbewertung: Definition des Verkehrswerts
Wer den Wert einer Immobilie für das Finanzamt bestimmt, muss den Verkehrswert kennen. Im Steuerrecht wird dieser als „gemeiner Wert“ (§ 9 BewG) bezeichnet. Er stellt den Preis dar, den das Objekt am freien Markt zum Zeitpunkt der Schenkung (Stichtag) erzielen würde. Dabei werden ausschließlich die tatsächlichen Eigenschaften wie Lage, Zustand und Wohnfläche berücksichtigt – persönliche Vorlieben oder „Freundschaftspreise“ bleiben außen vor.
Schenkungssteuer: Freibeträge, Steuerklassen und Steuersätze
Ob Schenkungssteuer anfällt, hängt primär vom persönlichen Freibetrag des Beschenkten ab. Übersteigt der Immobilienwert diesen Betrag, wird Steuer fällig. Die genaue Höhe wird dabei von zwei Faktoren bestimmt, die beide rechtlich getrennt geregelt sind und vom Verwandtschaftsverhältnis abhängen:
- der Freibetrag nach § 16 ErbStG – der Betrag, der steuerfrei bleibt
- der Steuersatz nach § 19 ErbStG – abhängig von der Steuerklasse
Freibeträge (alle zehn Jahre erneut nutzbar):
Steuersätze nach Steuerklasse (Spanne abhängig vom steuerpflichtigen Erwerb):
Der konkrete Steuersatz innerhalb der Spanne richtet sich danach, wie hoch der steuerpflichtige Erwerb nach Abzug des Freibetrags ist.
Rechenbeispiel: Ein Vater schenkt seinem Sohn eine Immobilie im Wert von 600.000 €. Nach Abzug des Freibetrags (400.000 €) bleiben 200.000 € steuerpflichtig. Da der Sohn in Steuerklasse I fällt und der steuerpflichtige Erwerb unter 300.000 € liegt, beträgt der Steuersatz 11 % – die Schenkungssteuer also 22.000 €.
Bewertungsverfahren im Detail
Welches Verfahren das Finanzamt – und ein Sachverständiger – auf eine Immobilie anwendet, entscheidet § 182 BewG. Drei Methoden kommen infrage. Welche im Einzelfall greift, hängt vor allem von der Nutzungsart ab.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert Ihrer Immobilie anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer Objekte in der Region ermittelt. Maßgeblich sind Kriterien wie Lage, Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung und Zustand. Datengrundlage sind in der Regel die anonymisierten Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse.
Das Verfahren ist die erste Wahl für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser, weil dort genug vergleichbare Verkäufe vorliegen. Bei freistehenden Einfamilienhäusern in individuelleren Lagen liefert es oft keine belastbaren Werte – dann kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist die richtige Methode für vermietete Renditeobjekte – Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, vermietete Eigentumswohnungen. Der Wert ergibt sich in zwei Schritten:
- Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert.
- Gebäudeertragswert = (Jahresrohertrag − Bewirtschaftungskosten) × Vervielfältiger. Der Vervielfältiger ergibt sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Der Ertragswert ist die Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert. Entscheidend sind also nicht nur die Mieten, sondern auch der gebietstypische Liegenschaftszins und die verbleibende Nutzungsdauer: Beides Faktoren, die das Finanzamt lediglich pauschal schätzt, während ein Sachverständigengutachten diese punktgenau für Ihr Objekt berechnet.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kommt vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz, wenn weder genug Vergleichsobjekte vorliegen noch Mieterträge im Vordergrund stehen. Der Wert setzt sich aus drei Bausteinen zusammen:
- Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert.
- Gebäudesachwert = Normalherstellungskosten je m² × Bruttogrundfläche, abzüglich Alterswertminderung.
- Sachwertfaktor – ein vom Gutachterausschuss veröffentlichter Marktanpassungsfaktor, der den rein rechnerischen Sachwert an die regionalen Marktverhältnisse anpasst.
Genau der Sachwertfaktor wird im Massenverfahren des Finanzamts oft nur pauschal angesetzt und führt regelmäßig zu Überbewertungen. Ein Sachverständigengutachten prüft den örtlich richtigen Sachwertfaktor und berücksichtigt nicht abgebildete Mängel oder Sanierungsstau in nachvollziehbaren Abschlägen – häufig der entscheidende Hebel, um nach § 198 BewG einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen.
Auswirkung des Verkehrswerts auf die Steuerlast
Der Verkehrswert einer Immobilie hat direkten Einfluss auf die Höhe der Schenkungssteuer. Steuerschuldner ist der Beschenkte. In der Praxis kümmern sich Schenker und Beschenkter aber häufig gemeinsam um die Bewertung – denn die Höhe der Steuer wirkt sich direkt auf den realen Wert der Schenkung aus.Eine Überbewertung kann zu einer höheren Steuerlast führen. Der Verkehrswert wird in der Regel vom Finanzamt festgelegt, wobei dessen Verfahren oft nicht auf besondere Gegebenheiten Ihrer Immobilie eingeht.
Rechenbeispiel: 1985er Einfamilienhaus, Schenkung an die Tochter
Die Investition in ein Verkehrswertgutachten amortisiert sich in diesem (sehr typischen) Beispiel um ein Vielfaches.
Wann sich ein Gutachten lohnt – und wann nicht
Das starre Massenverfahren des Finanzamts ist blind für den tatsächlichen Erhaltungszustand. Besonders bei älteren Immobilien mit Sanierungsstau klafft die Schere zwischen fiktivem Behördenwert und realem Marktwert extrem weit auseinander. Auch in Bodenrichtwertzonen mit hohem Durchschnittspreis, in denen das konkrete Grundstück aber ungünstig zugeschnitten ist, an einer Bahnlinie liegt oder Hanglage hat, weicht der pauschale Ansatz regelmäßig nach oben ab. Vermietete Objekte mit dauerhaft niedrigen Bestandsmieten gehören ebenso in diese Gruppe wie Immobilien, die mit Nießbrauch, Wohnrecht oder Erbbaurecht belastet sind. Bei Sonderfällen – Denkmalschutz, ungewöhnlicher Grundriss, exponierte Hanglage – ist ein Gutachten oft die einzige Möglichkeit, überhaupt einen tragfähigen Wert nachzuweisen.
Weniger sinnvoll ist die Investition, wenn die Immobilie ohnehin deutlich unter dem Freibetrag bleibt und damit gar keine Steuer anfällt, oder bei jüngeren Eigentumswohnungen in transparenten Lagen, für die das Vergleichswertverfahren bereits marktnahe Werte liefert. In diesen Konstellationen lassen sich die Gutachterkosten kaum gegenrechnen – und ein seriöses Sachverständigenbüro wird Ihnen das auch ehrlich so sagen.
Wie ein Gutachten in der Praxis abläuft
1. Vorgespräch:
Sie schildern den Anlass (Schenkung, Stichtag, Beschenkter, Verwandtschaftsgrad). Daraus ergibt sich, welche Gutachten-Form für das Finanzamt ausreichend ist – in den meisten Schenkungsfällen ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG.
2. Unterlagenprüfung:
Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, ggf. Mietverträge oder Teilungserklärung. Fehlende Unterlagen besorgt CERTA in der Regel mit.
3. Ortstermin:
Sachverständiger nimmt die Immobilie inklusive aller wertmindernden Faktoren auf (Bauzustand, Mängel, Lage, rechtliche Belastungen).
4. Erstellung & Plausibilisierung:
Anwendung des für Ihre Immobilie passenden Verfahrens (Vergleich, Sach- oder Ertragswert), Vier-Augen-Prüfung, Übergabe in der Regel innerhalb von 10 Werktagen.
Das Finanzamt und die Verkehrswertermittlung
Zuständigkeit des Finanzamts
Das Finanzamt ist gesetzlich verpflichtet, den Immobilienwert für die Schenkungssteuer festzulegen. Da die Behörde jedoch nicht vor Ort erscheint, basiert diese Festsetzung auf einer rein aktenbasierten Schätzung. Hier liegt Ihre Chance zur Korrektur.
Typisierendes Massenverfahren
Das Finanzamt arbeitet bei der Wertermittlung mit einem typisierenden Massenverfahren: standardisierte Eingangsgrößen (Bodenrichtwert, Normalherstellungskosten, gebietstypischer Liegenschaftszinssatz), keine Inaugenscheinnahme, keine objektbezogene Anpassung. In transparenten Lagen mit neuwertigen Objekten liefert das passable Werte – sobald die Immobilie aber individuelle Merkmale aufweist (Sanierungsstau, ungünstiger Zuschnitt, Hanglage, Wohnrechte, Erbbaurechte), führt das Verfahren systematisch zu Überbewertungen.
Einfluss auf die Steuerberechnung
Der vom Finanzamt festgesetzte Wert geht 1:1 in die Bemessungsgrundlage der Schenkungssteuer ein. Liegt er über dem realen Verkehrswert, zahlt der Beschenkte Steuer auf einen rechnerischen Wert, den am Markt niemand zahlen würde. Genau diese Differenz ist der wirtschaftliche Hebel eines Verkehrswertgutachtens nach § 198 BewG.
Ihr Recht auf einen niedrigeren Wert: § 198 BewG
§ 198 Bewertungsgesetz gibt Ihnen ein konkretes Recht: Wenn Sie nachweisen können, dass der tatsächliche Verkehrswert Ihrer Immobilie niedriger ist als der vom Finanzamt nach den pauschalen Verfahren ermittelte Bedarfswert, muss das Finanzamt diesen niedrigeren Wert ansetzen.
Anerkannte Nachweise sind:
- ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen
- ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Schenkungsstichtag erzielter Kaufpreis derselben Immobilie
Aus § 198 BewG folgt: Ein methodisch sauberes Verkehrswertgutachten ist kein bloßes Argument, sondern ein qualifizierter Nachweis, den das Finanzamt grundsätzlich anerkennen muss. Voraussetzung ist, dass es nachvollziehbar begründet und vom geeigneten Personenkreis erstellt wurde – andernfalls darf das Finanzamt es zurückweisen.
Strategien zur Wertoptimierung bei Schenkungen
Rechtzeitige Planung und Vorbereitung
Wer eine größere Immobilie übertragen will, sollte mindestens zehn Jahre voraus denken. Grund: Der Freibetrag (§ 16 ErbStG) steht alle zehn Jahre neu zur Verfügung. Eine Immobilie im Wert von 800.000 € können Eltern an ein Kind in zwei Schenkungen je 400.000 € im Abstand von zehn Jahren völlig steuerfrei übertragen – während die Übertragung an einem Stichtag rund 44.000 € Schenkungssteuer auslösen würde.
Wertmindernde Faktoren erkennen und nachweisen
Das Finanzamt setzt im typisierenden Massenverfahren pauschale Werte an und schaut sich die konkrete Immobilie nicht an. Genau hier liegt für Sie die Chance: Wertmindernde Eigenschaften, die in das Standardverfahren nicht einfließen, lassen sich in einem Verkehrswertgutachten dokumentieren – und reduzieren die Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer.
• Bauschäden und Mängel: Feuchtigkeit, Schimmel, Risse im Mauerwerk, Setzungen.
• Ungünstiger Grundriss/Zuschnitt: Kleine Räume, fehlende Bäder, durchgehende Zimmer, altmodische Raumaufteilung.
• Lagebesonderheiten: Lärm durch Straße oder Bahn, Hochspannungsleitungen, Hanglage, Hochwasserrisiko.
• Rechtliche Belastungen: Ein eingetragener Nießbrauch/Wohnrecht zugunsten Dritter, bestehendes Erbbaurecht.
• Energetischer Zustand: Schlechte Energieeffizienzklasse, fehlende Dämmung, alte Fenster.
Diese Punkte erfasst das pauschale Verfahren des Finanzamts nicht. Ein qualifizierter Sachverständiger weist sie hingegen nachvollziehbar nach – mit Fotos, Befunden, Bauunterlagen und marktüblichen Abschlägen. Das Ergebnis ist ein realistischer Verkehrswert, der gegenüber dem Finanzamt Bestand hat.
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Fazit: Schenkung steueroptimal übertragen
Wer eine Immobilie verschenkt, zahlt selten genau die Steuer, die auf den realen Marktwert anfallen würde – sondern oft auf einen vom Finanzamt pauschal zu hoch angesetzten Bedarfswert. Drei Punkte machen den Unterschied:
- Freibeträge nutzen: Der Freibetrag nach § 16 ErbStG steht alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Wer früh anfängt, kann größere Vermögen über mehrere Schenkungen aufgeteilt steuerfrei übertragen.
- Realen Verkehrswert nachweisen: § 198 BewG gibt Ihnen das Recht, einen niedrigeren Wert per qualifiziertem Gutachten zu belegen. Bei typischen Wertabweichungen von 10 – 25 % spart das schnell fünfstellige Beträge Schenkungssteuer.
- Frühzeitig planen: Reihenfolge der Schenkungen, Stichtag und Beweisunterlagen lassen sich nur vorab optimieren – nach Vertragsabschluss ist der Bedarfswert in der Welt.
Bevor Sie verschenken: Lassen Sie den Verkehrswert von einem zertifizierten Sachverständigen (DIN EN ISO/IEC 17024, HypZert, DEKRA) ermitteln. Das Gutachten ist nach § 198 BewG bindender Nachweis gegenüber dem Finanzamt – und amortisiert sich in den allermeisten Schenkungsfällen um ein Vielfaches.
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Häufige Fragen
1. Welche Rolle spielt der Notar bei der Wertermittlung? >
Der Notar ist kein Gutachter. Er beurkundet lediglich die Übertragung. Den Wert im Vertrag gibt der Schenker an – oft als Schätzung für die Notarkosten. Wichtig: Dieser Wert ist für das Finanzamt nicht bindend. Die Behörde rechnet ohnehin nach eigenen Formeln nach, sofern kein Gutachten vorliegt.
Der Notar ist nach § 34 ErbStG verpflichtet, das Finanzamt über die Beurkundung zu informieren. Das Finanzamt setzt anschließend selbst den steuerlich relevanten Wert nach Bewertungsgesetz fest – nicht der Notar.
2. Wie legt das Finanzamt den Wert einer Immobilie fest? >
Für die Festsetzung der Schenkungssteuer ermittelt das Finanzamt den Wert einer Immobilie nach den klaren Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG). Das Ergebnis ist der sogenannte Bedarfswert. Um diesen zu berechnen, nutzt das Finanzamt je nach Immobilienart eines von drei standardisierten Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren.
Diese gesetzlich festgelegten Verfahren sind jedoch stark pauschalisiert und bilden den tatsächlichen Marktwert oft nur unzureichend ab. Da Faktoren wie ein möglicher Sanierungsstau oder besondere Merkmale der Immobilie nicht detailliert berücksichtigt werden, kann der vom Finanzamt ermittelte Wert von einer unabhängigen Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen abweichen.
3. Welcher Wert zählt bei einer Schenkung? >
Bei einer Schenkung zieht das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie zum Stichtag der Schenkung heran. Davon wird der persönliche Freibetrag des Beschenkten abgezogen (z. B. 400.000 € beim Kind), der übersteigende Betrag mit dem Steuersatz nach Steuerklasse belegt. Entscheidend für die Steuerhöhe ist also nicht der ursprüngliche Kaufpreis, nicht der Einheitswert und auch nicht der Versicherungswert – sondern allein der zum Schenkungsstichtag aktuelle Marktwert. Bei einer typischen Bedarfswert-Überschätzung von 15 % spart ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG bei einer 600.000-€-Immobilie schnell 9.000 bis 10.000 € Steuer.
4. Welcher Bodenrichtwert gilt bei einer Schenkung? >
Bei unbebauten Grundstücken ergibt sich der vom Finanzamt angesetzte Wert nach § 179 BewG aus: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen festgelegt und alle zwei Jahre aktualisiert (BORIS-Portal der Länder). Bei bebauten Grundstücken wird der Bodenwert mit dem Gebäudewert kombiniert – je nach Immobilienart über das Sach- oder Ertragswertverfahren.
Wichtig: Der Bodenrichtwert ist eine Pauschale für eine ganze Bodenrichtwertzone und kann den tatsächlichen Wert Ihres konkreten Grundstücks (Zuschnitt, Hanglage, Erschließung) nicht abbilden. Ein Gutachten kann diese individuellen Faktoren berücksichtigen und einen niedrigeren Wert nach § 198 BewG nachweisen.
5. Wo bekomme ich den Verkehrswert meines Hauses her? >
Eine belastbare und rechtssichere Ermittlung des Verkehrswerts erhalten Sie ausschließlich durch ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen (DIN EN ISO/IEC 17024, HypZert oder DEKRA). Nur ein solches Gutachten erfüllt die Anforderungen nach § 198 BewG und wird vom Finanzamt, Gerichten und Banken als Nachweis anerkannt.
Kostenlose Online-Rechner können eine erste grobe Hausnummer liefern, sind aber für steuerliche oder rechtliche Zwecke nicht verwertbar – sie kennen weder den Zustand Ihrer Immobilie noch die regionalen Sachwertfaktoren oder Liegenschaftszinsen.
6. Ist der Verkehrswert gleich Kaufpreis? >
Nein. Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Er ist damit ein objektiver Wert. Der konkrete Kaufpreis kann nach oben oder unten abweichen, weil er das Ergebnis einer individuellen Verhandlung ist – mit Einflüssen wie Verhandlungsgeschick, aktueller Marktlage und persönlichen Umständen der Beteiligten.
7. Wie berechne ich den Wert meines Hauses? >
Der Wert eines Hauses hängt von vielen Faktoren ab, wie Lage, Größe, Baujahr, Zustand und der aktuellen Marktnachfrage. Als Laie eine genaue Berechnung durchzuführen, ist kaum möglich.
Eine gängige Methode zur Orientierung ist der Vergleich mit ähnlichen Immobilien. Schauen Sie sich an, für welche Preise kürzlich Häuser in Ihrer direkten Nachbarschaft verkauft wurden, die in Größe, Alter und Zustand wirklich vergleichbar sind.
Ein Beispiel aus der Praxis eines Sachverständigen: Ein Nachbarhaus wurde für 600.000 € (bei 200 m²) verkauft. Ihr Haus hat 180 m². Ein reiner Dreisatz wäre nun aber falsch. Der Experte würde jetzt individuelle Anpassungen vornehmen:
- Abzug für die kleinere Fläche.
- Abzug, weil Ihr Dach älter ist als das des Vergleichshauses.
- Zuschlag, weil Ihr Grundstück besser geschnitten ist.
- Zuschlag, weil Ihre Heizung modern und energieeffizient ist.
Das zeigt deutlich: Ein bloßer Preisvergleich in der Nachbarschaft ist keine belastbare Wertermittlung. Da das Finanzamt ausschließlich methodisch saubere Nachweise akzeptiert, ist die Anwendung normierter Verfahren (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren) die einzige Absicherung gegen eine steuerliche Überbewertung. Erst das Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen verwandelt Ihre Schätzung in ein rechtssicheres Dokument, das Behörden und Gerichte anerkennen müssen.
8. Woher weiß das Finanzamt von einer Schenkung? >
Schenkungen müssen dem Finanzamt gemeldet werden, sobald der Beschenkte oder der Schenker Kenntnis vom Vermögensanfall hat. Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk der Schenker seinen Wohnsitz hat. Die Anzeige kann formlos erfolgen und muss alle relevanten Informationen wie den Wert der Schenkung und die Beziehung zwischen Schenker und Beschenktem enthalten. Das Finanzamt überprüft daraufhin, ob die Schenkung steuerpflichtig ist, und legt auf dieser Basis die Schenkungssteuer fest.
Wer eine Schenkung nicht oder zu spät anzeigt, riskiert Nachzahlungen und Säumniszuschläge. Bei vorsätzlich verschwiegenem Vermögensanfall kann zusätzlich der Tatbestand der Steuerhinterziehung nach § 370 AO einschlägig sein.
9. Wie hoch ist mein Schenkungssteuer-Risiko, wenn ich nichts unternehme? >
Bei einem typischen Einfamilienhaus von 600.000 € verschenkt an ein Kind (Freibetrag 400.000 €) zahlt der Beschenkte rund 22.000 € Schenkungssteuer auf den vom Finanzamt ermittelten Bedarfswert. Liegt dieser Bedarfswert pauschal 15 % über dem realen Marktwert – ein typischer Wert beim Massenverfahren – sind das etwa 9.900 € Steuer auf einen Wert, den am Markt niemand zahlen würde. Genau diese Differenz holt ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG zurück.
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Quellen >
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