Der Markt für Kaufhäuser in Ulm zeigt sich im Q2 2026 mit einem Durchschnittspreis von 3.804 €/m² leicht erholt. Die Preisspanne reicht von 2.272 €/m² bis 5.884 €/m². Nach einem Jahresrückgang von -2,64% konnte sich der Markt im Quartalsvergleich mit +1,65% wieder stabilisieren. Die breite Preisspanne deutet auf ein differenziertes Angebot hin, das sowohl günstigere Bestandsimmobilien als auch hochwertige Neubauprojekte umfasst. Die Preisunterschiede in Ulm sind deutlich ausgeprägt. In Böfingen und Eselsberg liegen die Quadratmeterpreise meist zwischen 2.800 €/m² und 3.500 €/m². Die Weststadt und das Fischerviertel erreichen dagegen Spitzenwerte zwischen 4.800 €/m² und 5.700 €/m². In Wiblingen und Gögglingen finden sich noch vereinzelt Objekte im unteren Preissegment zwischen 2.400 €/m² und 3.200 €/m². Die positive Quartalsentwicklung deutet auf eine Bodenbildung nach der vorherigen Korrekturphase hin. Die Nachfrage dürfte sich auf dem aktuellen Niveau stabilisieren, wobei besonders die mittleren Preissegmente von einer soliden Käuferschicht profitieren könnten. Hochpreisige Lagen werden voraussichtlich ihre Wertstabilität behalten, während einfachere Lagen weiterhin unter Preisdruck stehen dürften.

Eigentumswohnungen in Ulm verzeichnen im Q2 2026 einen Durchschnittspreis von 4.376 €/m² bei einer Spanne von 2.821 €/m² bis 7.354 €/m². Der Markt zeigt sich mit -4,38% im Quartalsvergleich und -2,90% im Jahresvergleich weiterhin rückläufig. Die sehr breite Preisspanne von über 4.500 €/m² zeigt die große Heterogenität des Angebots zwischen einfachen Bestandswohnungen und luxuriösen Neubauprojekten. Die Innenstadt und das Münsterviertel erreichen Spitzenpreise zwischen 6.200 €/m² und 7.100 €/m². In der Oststadt und am Eselsberg bewegen sich die Preise meist zwischen 4.000 €/m² und 5.200 €/m². Günstigere Alternativen finden sich in Böfingen und Unterweiler mit Preisen zwischen 2.900 €/m² und 3.800 €/m². Die Stadtrandlagen bieten somit deutliche Einsparpotenziale gegenüber den zentralen Bereichen. Der aktuelle Preisrückgang dürfte sich in den kommenden Quartalen abschwächen. Die Nachfrage bleibt in den zentralen Lagen stabil, während Randlagen weiterhin mit Preisanpassungen rechnen müssen. Mittelfristig könnte sich der Markt auf dem erreichten Niveau konsolidieren, wobei die Entwicklung stark von den weiteren Zinsentscheidungen abhängen wird.

Der Mietmarkt für Einfamilienhäuser mit ca. 120-140 m² zeigt sich in Ulm sehr dynamisch. Bei einem Durchschnitt von 13,04 €/m² und einer Spanne von 8,67 €/m² bis 19,62 €/m² verzeichnet das Segment mit +6,97% im Quartalsvergleich und +3,90% im Jahresvergleich deutliche Steigerungen. Die anhaltend hohe Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum treibt die Preise weiter nach oben. Premium-Wohnlagen wie die Weststadt und das Fischerviertel erreichen Mietpreise zwischen 16,50 €/m² und 19,20 €/m². In Söflingen und am Kuhberg bewegen sich die Mieten zwischen 11,80 €/m² und 14,50 €/m². Günstigere Optionen finden sich in Jungingen und Ermingen mit Preisen zwischen 9,00 €/m² und 11,20 €/m². Die Nähe zur Wissenschaftsstadt und zu den Hochschulen beeinflusst die Preisgestaltung erheblich. Die starke Nachfrage nach Mietshäusern wird voraussichtlich anhalten. Das begrenzte Angebot und die weiterhin hohen Kaufpreise dürften den Mietmarkt weiter stützen. Eine moderate weitere Steigerung der Mieten erscheint wahrscheinlich, wobei die Entwicklung in den verschiedenen Stadtteilen unterschiedlich verlaufen könnte. Besonders familienfreundliche Lagen dürften weiterhin gefragt bleiben.

Mietwohnungen mit 2-3 Zimmern und ca. 60-80 m² kosten in Ulm durchschnittlich 15,17 €/m² bei einer Spanne von 8,99 €/m² bis 28,78 €/m². Trotz eines Quartalsrückgangs von -2,94% liegt die Jahresentwicklung mit +6,76% deutlich im Plus. Die extrem breite Preisspanne zeigt die große Diversität des Angebots von einfachen Bestandswohnungen bis zu luxuriösen Neubauten. Die Innenstadt und das Münsterviertel verlangen Spitzenmieten zwischen 22,00 €/m² und 27,50 €/m². In der Weststadt und am Michelsberg liegen die Preise zwischen 15,50 €/m² und 19,80 €/m². Deutlich günstiger wohnt man in Wiblingen und Donautal mit Mieten zwischen 9,50 €/m² und 12,80 €/m². Die Universitätsnähe spielt bei der Preisbildung eine zentrale Rolle. Nach der kurzfristigen Verschnaufpause dürfte sich der Aufwärtstrend bei den Mietwohnungen fortsetzen. Die anhaltende Zuwanderung in die Wissenschaftsstadt und der Mangel an bezahlbarem Wohnraum werden die Nachfrage hochhalten. Besonders im mittleren Preissegment ist mit weiteren moderaten Steigerungen zu rechnen, während das Luxussegment möglicherweise an seine Grenzen stößt.