Die Ausgangslage: Abschreibung bei vermieteten Immobilien
Wer in Deutschland eine Immobilie vermietet, kann einen Teil der Anschaffungskosten in der jährlichen Steuererklärung abschreiben und damit die persönliche Einkommensteuerlast senken.
Wie viel abgeschrieben werden kann und damit, wie viel Steuern gespart werden, hängt von genau zwei Faktoren ab:
- dem Gebäudewert (steuerlich: Bemessungsgrundlage der Abschreibung, auch AfA-Basis)
- der Restnutzungsdauer des Gebäudes (daraus ergibt sich der AfA-Satz)
Beispielrechnung zur Abschreibung bei vermieteten Immobilien
Eine Kapitalanlegerin kauft eine Immobilie für 1.000.000 € und vermietet sie.
Für diese Summe hat sie nicht nur das Gebäude erworben, sondern auch das dazugehörige Grundstück. Das Finanzamt geht davon aus, dass sich ein Grundstück nicht abnutzt, es ist deshalb nicht abschreibungsfähig. Abgeschrieben werden darf ausschließlich der Gebäudewert.
Finanzamt ermittelt den Gebäudewert
Der Gebäudewert ist im Kaufvertrag oft nicht separat ausgewiesen. Das Finanzamt ermittelt ihn in der Regel über die BMF-Arbeitshilfe („Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ des Bundesministeriums der Finanzen).
Im Beispiel ergibt die BMF-Arbeitshilfe: Gebäudewert = 500.000 €.
Finanzamt bestimmt den Abschreibungszeitraum
Auch hier arbeitet das Finanzamt mit Pauschalen.
Für Wohngebäude (Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Ein- und Zweifamilienhäuser) gilt pauschal eine Nutzungsdauer von 50 Jahren.
Für andere Objektarten gelten abweichende Pauschalen.
50 Jahre lineare Abschreibung ergeben 2 % pro Jahr (50 × 2 % = 100 %).
Ergebnis Standardfall: 500.000 € × 2 % = 10.000 € Abschreibung pro Jahr, über 50 Jahre.
Hebel 1: Restnutzungsdauergutachten (wirkt auf den AfA-Satz)
Lässt sich gutachterlich feststellen, dass die tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes nicht 50, sondern nur 25 Jahre beträgt, darf linear über 25 Jahre abgeschrieben werden. Der AfA-Satz steigt damit von 2 % auf 4 % pro Jahr.
Ergebnis: 500.000 € × 4 % = 20.000 € pro Jahr – doppelt so viel wie im Standardfall.
Dieser Hebel ist der bekannteste und derjenige, von dem die meisten Kunden bereits gehört haben.
Mehr Infos finden Sie auch im CERTA Restnutzungsdauer Einsteigerguide
Video zum Thema Wann sich ein Restnutzungsdauergutachten lohnt mit Matthias Mertens, Sachverständiger undGeschäftsführer der CERTA GmbH.
Hebel 2: Kaufpreisaufteilung nach Jacoby (wirkt auf die Bemessungsgrundlage)
Weniger bekannt und oft übersehen: Auch die Bemessungsgrundlage selbst lässt sich beeinflussen. Neben der BMF-Arbeitshilfe existieren weitere Verfahren zur Ermittlung des Gebäudewerts.
Eines davon bietet CERTA seinen Kunden an: die Kaufpreisaufteilung nach Jacoby. Sie führt, in vielen Fällen dazu, dass ein größerer Anteil des Kaufpreises gutachterlich dem Gebäude, statt dem Grundstück zugeordnet wird. Die Bemessungsgrundlage steigt.
Im Beispiel: Gebäudewert nicht 500.000 €, sondern 700.000 €.
Beide Hebel kombiniert
Werden beide Gutachten beauftragt, eine Kaufpreisaufteilung und ein Restnutzungsdauergutachten, wirken die Hebel zusammen:
Das ist nahezu das Dreifache des Ausgangswerts.
Die Zahlen im Beispiel sind exemplarisch gewählt, liegen aber im realistischen Rahmen. Eine Verdopplung, Verdreifachung oder Vervierfachung der Steuerersparnis ist durchaus im Bereich des Möglichen.
Über Jahre lag der Fokus fast ausschließlich auf der Restnutzungsdauer. Es gibt aber einen zweiten, ebenso relevanten Hebel: die Kaufpreisaufteilung. Beide zusammen entfalten die größte Wirkung. Wie immer wichtig, ein Gutachten muss methodisch nachvollziehbar von qualifizierten Sachverständigen erstellt werden.
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Häufige Fragen
Ist eine Kaufpreisaufteilung in jedem Fall sinnvoll? >
Bei eigengenutzten Immobilien ist eine Kaufpreisaufteilung steuerlich wertlos.
Lagen mit niedrigen Bodenrichtwerten z.B. in ländlichen Gebieten. Hier liegt die BMF-Arbeitshilfe oft gar nicht daneben.
Der Verzerrungseffekt entsteht dadurch dass die BMF-Arbeitshilfe mit typisierten Baukosten und ohne Marktanpassung rechnet. Das wirkt vor allem in Ballungsräumen mit hohen Bodenrichtwerten zulasten des Gebäudeanteils. Ist der Bodenwert niedrig, fehlt schlicht der Hebel.
Steht im Notarvertrag bereits eine plausible Aufteilung, ist diese grundsätzlich anzuerkennen. Dann besteht kein Anlass für ein Gutachten.
Ist ein RND-Gutachten für jede Immobilie sinnvoll? >
Nein. Bei Neubauten oder kernsanierten Gebäuden lohnt sich ein RND-Gutachten in der Regel nicht, weil die pauschale Nutzungsdauer der Realität hier meist entspricht. Sinnvoll ist ein RND vor allem bei älteren Bestandsimmobilien mit Sanierungsstau oder veralteter Ausstattung.
Für welche Gebäudearten gilt ein RND-Gutachten? >
Ein Restnutzungsdauergutachten lässt sich grundsätzlich für alle vermieteten Gebäude erstellen: Egal ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus oder Gewerbeimmobilie. Die Logik ist immer dieselbe: Der Gutachter weist nach, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die pauschal vom Finanzamt angesetzte.
Bei Wohnimmobilien ist der Hebel meist am größten, weil die 50-Jahre-Pauschale besonders oft an der Realität vorbeigeht. Aber auch bei Gewerbeobjekten kann sich ein Gutachten lohnen. Gerade bei älteren Hallen, Werkstätten oder Büroimmobilien mit veralteter Ausstattung.
Was unterscheidet ein RND von einem Verkehrswertgutachten? >
Beide Gutachten werden von Sachverständigen erstellt, beantworten aber komplett unterschiedliche Fragen:
In der Praxis werden beide Gutachten häufig verwechselt, weil sie sich teilweise überschneiden: Auch ein Verkehrswertgutachten enthält eine Aussage zur Restnutzungsdauer. Diese ist für steuerliche Zwecke aber meist zu oberflächlich hergeleitet, das Finanzamt erkennt sie dann nicht als Nachweis für eine verkürzte AfA an. Wenn es dir um den Steuerhebel geht, brauchst du gezielt ein RND-Gutachten.
Wie lange dauert die Erstellung? >
In der Regel 1–3 Wochen: Termine für ein Vorgespräch können wir oft noch am gleichen Tag anbieten, Objektbesichtigungen vor Ort meist innerhalb von 3 Tagen, danach maximal 10 Werktage für die Erstellung des Gutachtens, wenn alle Informationen vorliegen.
Was kostet ein RND-Gutachten? >
Je nach Objektart und Komplexität zwischen 800 € und 1.500 €. Angesichts der Steuerersparnisse amortisiert sich das Gutachten fast immer schon im ersten Jahr.
Kann ich mehrere Immobilien in einem Gutachten abdecken? >
Nein, jedes Objekt benötigt ein eigenes Gutachten. Bei mehreren Objekten an der gleichen Adresse, etwa Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus, bieten wir Ihnen reduzierte Konditionen an.
Muss ich das Gutachten jedes Jahr erneuern? >
Nein. Ein RND-Gutachten wird einmalig erstellt und gilt für die gesamte Restnutzungsdauer, die im Gutachten festgelegt ist.
Akzeptiert das Finanzamt ein RND-Gutachten wirklich? >
Ja, sofern es von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt und nachvollziehbar begründet ist. Das Finanzamt ist verpflichtet, ein fachlich fundiertes Gutachten zu prüfen. Wichtig: Das Gutachten muss prüfsicher sein, also eine klare Herleitung enthalten. Bloße Schätzungen werden nicht anerkannt.
Was passiert, wenn das Finanzamt Rückfragen stellt? >
Rückfragen sind normal und meist Routine – es geht dabei um Details oder Nachweise. Solange das Gutachten nachvollziehbar ist, gibt es keine Probleme. Unsere Gutachter unterstützen Sie in dieser Phase selbstverständlich auch weiterhin, damit Sie souverän antworten können.
Kann ich ein RND-Gutachten auch rückwirkend erstellen lassen? >
Ja, in vielen Fällen geht das. Das hängt davon ab, ob die Steuerbescheide der Vorjahre noch änderbar sind (Festsetzungsverjährung, offene Einspruchsfristen). Sprechen Sie das unbedingt mit Ihrem Steuerberater ab. Wir können ein RND-Gutachten auf ein zurückliegendes Jahr der Wertermittlung ausstellen.
Was passiert, wenn ich zu einem späteren Zeitpunkt saniere, verliere ich dann die höhere AfA? >
Nein, nicht automatisch. Die im Gutachten festgestellte Restnutzungsdauer gilt grundsätzlich weiter, auch wenn du später modernisierst. Wichtig zu wissen: Modernisierungskosten selbst werden steuerlich separat behandelt. Kleinere Maßnahmen können Sie als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen geltend machen, größere Sanierungen gelten unter Umständen als anschaffungsnahe Herstellungskosten und werden dann über die Restnutzungsdauer mit abgeschrieben.
Die Kurzfassung: Eine spätere Sanierung hebelt Ihr Gutachten nicht aus. Sie verändert im Zweifel nur, wie die zusätzlichen Kosten steuerlich behandelt werden. Bei größeren geplanten Modernisierungen empfehlen wir, die steuerliche Behandlung vorab mit Ihrem Steuerberater zu klären.
Gilt das RND auch bei geerbten oder geschenkten Immobilien? >
Ja. Auch bei Immobilien, die Sie geerbt oder geschenkt bekommen haben, können Sie ein RND-Gutachten nutzen. Die AfA-Bemessungsgrundlage übernehmen Sie in diesen Fällen in der Regel vom Rechtsvorgänger. Das Gutachten setzt dann bei der Restnutzungsdauer an, nicht bei der Bewertung des Gebäudes.
Besonders sinnvoll ist ein Restnutzungsdauergutachten bei geerbten Bestandsimmobilien, weil diese häufig älter und schon länger nicht modernisiert sind, genau die Konstellation, in der sich der Hebel am stärksten auswirkt.
Was passiert mit der AfA, wenn ich die Immobilie verkaufe? >
Die erhöhte AfA durch Ihr RND-Gutachten wirkt Jahr für Jahr, solange Sie die Immobilie besitzen und vermieten. Ein späterer Verkauf ändert daran nichts: Jeder Euro Steuerersparnis, den Sie in der Haltedauer realisiert haben, bleibt.
Zwei Punkte, die viele Vermieter beschäftigen:
- Der Käufer beginnt mit seiner eigenen AfA-Berechnung auf Basis seines Kaufpreises. Das Gutachten des Verkäufers wirkt also nicht für ihn weiter, kann aber bei Interesse als Grundlage für ein neues Gutachten dienen.
- Bereits genutzte AfA wird nicht "zurückgezahlt", solange der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt. Innerhalb der Frist kann ein Verkaufsgewinn steuerpflichtig werde. Das ist aber eine Frage der Spekulationssteuer und hat mit dem RND-Gutachten nichts zu tun. Mehr Informationen zur Spekulationssteuer haben wir Ihnen unten verlinkt.
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